Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1602/2011 ~ М-1271/2011 от 08.04.2011

Дело № 2-1602/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 мая 2011 года                               г.Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Купцовой Г.В., с участием:

истцов Макаренко Г.В., Макаренко В.Е., их представителя Украинской Е.Н.,

ответчика Алешина Н.Ю., его представителя – адвоката Торбенко Д.В., представившего ордер <номер>, удостоверение <номер>,

при секретаре судебного заседания Мусатовой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску и к о признании договора недействительным,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы обратились в суд с иском, в котором просят признать недействительным договор о совместном содержании помещения от <дата>, заключенный между , и

Свои требования истцы мотивируют тем, что в соответствии с соглашением о реальном разделе части нежилого здания с жилой мансардой от <дата>, техническим заключением по закреплению частей здания за собственниками, свидетельствами о государственной регистрации права от <дата> <номер> от <дата> и от <дата> <номер>, истцам на праве общей долевой собственности принадлежит помещение №1 площадью <данные изъяты> в лит.А (1-й этаж) – наименование помещения: лестница, а также помещение №1 площадью <данные изъяты> в лит. А (2-1 этаж) – наименование помещение: лестница, расположенные по адресу: <адрес>. Через помещения осуществляется проход к помещениям второго этажа данного здания, часть из которых принадлежит истцам, а часть на праве собственности принадлежит ответчику <дата> истцами ответчику было вручено и направлено по почте предложение заключить в установленном порядке соглашение об установлении сервитута на помещения, для законного обеспечения прохода ответчика через помещения, принадлежащие истцам на праве собственности, для чего ответчику предлагалось согласовать условия сервитута: срок его установления, размер и порядок оплаты за установление сервитута. Ответчик с данным предложением был не согласен. <дата> ответчиком было подано исковое заявление об обязании истцов не чинить препятствий в пользовании помещениями, расположенными на втором этаже и принадлежащими ему на праве собственности и об обязании истцов передать ключи от входной двери, установленной на входе в здание к спорным помещениям (лестнице). Свои требования мотивировал тем, что помещения (лестницы) являются имуществом общего пользования. В процессе рассмотрения данного дела между сторонами <дата> был заключен договор о совместном содержании помещения, согласно которому истцы обязались не чинить препятствия в пользовании помещениями, а обязался возместить расходы за пользование помещениями в размере <данные изъяты> ежемесячно. Истцы считают, что договор о порядке пользования помещениями от <дата>, заключенный с ответчиком является недействительным, поскольку данный договор не соответствует требованиям ст. 274 ГК РФ, отсутствует государственная регистрация в ЕГРП данного договора, как соглашение о сервитуте.

В судебном заседании истцы и поддержали свои исковые требования и настаивали на их удовлетворении и пояснили, что договор от <дата> заключался между сторонами по делу и предусматривает порядок пользования спорными помещениями сторонами, однако сдает принадлежащие ему на праве собственности помещения в аренду. В свою очередь лица, арендующие помещения пользуются спорными помещениями, осуществляя проход по лестницам. Истцы считают, что с третьими лицами должны заключаться самостоятельные договоры о порядке пользования лестницами и они должны самостоятельно нести расходы по их содержанию и нести связанные с этим расходы. Таким образом, истцы полагают необходимым признать оспариваемый договор недействительным, поскольку ответчиком не выполняются его условия.

Представитель истцов Украинская Е.Н. исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, а также пояснила суду, что оспариваемый договор от <дата> о совместном содержании помещения является по сути соглашением об установлении сервитута в отношении спорных помещений (лестниц), принадлежащих истцам на праве собственности, поскольку накладывает обременение на принадлежащие им объекты недвижимости. То есть к данному договору применимы требования, предъявляемые к сервитуту, в частности данный договор должен пройти государственную регистрацию. Поскольку истцы не обращались в регистрирующий орган с подобным заявлением, и обращаться не собираются, ответчик также не предпринял никаких действий, направленных на прохождение государственной регистрации данного договора в установленном законом порядке, данный договор не вступил в действие и подлежит признанию недействительным.

Ответчик исковые требования не признал и пояснил суду, что, заключая оспариваемый договор, подразумевал, что, исполняя взятые на себя обязательства согласно условиям договора о совместном содержании помещения от <дата>, он, тем самым, обеспечивает право пользования указанными помещениями третьим лицам, заключившим с ним, как собственником нежилых помещений договоры аренды. Однако истцы противятся такому положению вещей и чинят препятствия в пользовании лестницами третьим лицам, не являющимися сторонами в оспариваемом договоре и ему самому. В частности, проход на лестницу по окончании рабочего дня закрывается, не имеет доступа в помещения, принадлежащие ему на праве собственности в нерабочее время, тем самым истцы нарушают условия договора, который, говоря о том, что обязуются не чинить ему препятствия в пользовании лестницами не содержит никаких положений, ограничивающих право ответчика на пользование ими по времени.

Представитель ответчика адвокат Торбенко В.Д. в судебном заседании также не признал исковые требования, указав на то обстоятельство, что в данном случае речь о сервитуте не идет. Договор не может быть признан недействительным, поскольку никаких обременений на собственность истцов не налагает. К тому же тот факт, что истцы не обращались в регистрирующий орган за надлежащим оформлением оспариваемого договора говорит о том, что они сами не подразумевают установления сервитута.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что стороны являются сособственниками здания, расположенного по адресу: <адрес>. Из соглашения о реальном разделе части нежилого здания с жилой мансардой от <дата> (л.д.9-11) усматривается, что стороны договорились о выделе помещений в собственность каждой из сторон. Данное соглашение прошло государственную регистрацию и никем не оспорено.

Из приобщенных в материалы дела выписок из ЕГРП от <дата> (л.д.28-31) следует, что на праве собственности принадлежит в указанном здании жилая часть здания площадью 128,9 кв.м. и нежилая площадью <данные изъяты>, и на праве общей долевой собственности принадлежит нежилая часть здания площадью <данные изъяты> ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Право собственности и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, в соответствии с которыми им на праве общей долевой собственности принадлежит часть вышеуказанного нежилого здания (помещения по экспликации: 1 этаж лит.а; 1 этаж лит.А №1; 2 этаж лит.А №№ 1, 1-7) общая площадь <данные изъяты> (л.д19-20).

Согласно техническому заключению <номер> по закреплению частей здания за собственниками (раздел здания), составленному <дата> (л.д.12-18) за истцами закреплены в числе прочих спорные нежилые помещения: №1 площадью <данные изъяты> в лит.А (1-й этаж) - лестница и №1 площадью <данные изъяты> в лит.А (2-й этаж) – лестница.

<дата> в адрес было направлено письмо, в котором предлагалось решить вопрос об оплате права пользования лестницами третьими лицами, арендующими помещения второго этажа, принадлежащие (л.д.21-22).

<дата> между , и был заключен договор о совместном содержании помещения (л.д.23-24), согласно которому обязуется нести расходы в размере <данные изъяты> в месяц по обеспечению надлежащего содержания и сохранности части нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, состоящее из лестничного марша с двумя лестничными площадками общей площадью <данные изъяты>, ведущего в помещения, принадлежащие , расположенные на 2-м этаже. Помещения, являющиеся предметом настоящего договора, обозначены на поэтажном плане как в лит.А, 1 этаж, пом.№1 площадью <данные изъяты> (лестница); в лит.А, 2 этаж, пом.№1 площадью <данные изъяты> (лестница). и В.Е. обязуются не чинить препятствия в пользовании помещением. При необходимости проведения текущего ремонта помещения обязуется возместить в размере 25% каждому расходы, произведенные при проведении ремонта.

В соответствии со ст. 277 ГК РФ применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

На основании ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно правилам, установленным ч. 1 ст. 27. Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Истцы считают договор, заключенный <дата> о совместном содержании помещения, недействительным по тем основаниям, что он не прошел государственную регистрацию, обязательную для сервитутов и поскольку оспариваемый договор, по сути, является соглашением о сервитуте, он не отвечает требования закона и, следовательно, ничтожен.

Однако, суд не соглашается с данным доводом истцов, так как договор от <дата> не соответствует правилам, установленным для сервитутов, где должны четко оговариваться цели, для которых сервитут устанавливается, содержание и сфера действия сервитута. Вместе с тем, в оспариваемом договоре о совместном содержании помещения предусмотрены лишь положения о том, что и обязуются не чинить препятствий в пользовании помещением, а в свою очередь обязуется нести расходы по обеспечению надлежащего содержания и сохранности данного помещения, а так же компенсировать расходы, которые могут возникнуть в связи с необходимостью проведения текущего ремонта помещения.

Суд считает, что заключенный сторонами договор не является соглашением о сервитуте, в связи с чем, не подлежит государственной регистрации. Условия договора соблюдаются, он произвел оплату по договору, факт непринятия такой оплаты не может являться основанием к признанию договора недействительным.

Таким образом, исковые требования истцов не подлежат удовлетворению, как не основанные на законе.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования и к о признании недействительным договора о совместном содержании помещения от <дата> - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Московский областной суд через Серпуховский городской суд с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:                Купцова Г.В.