Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-14/2020 (33-2993/2019;) от 02.10.2019

Судья Колесов Н.Н. Дело № 33-14/2020

№ 2-500/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 февраля 2020 г. г. Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Коротченковой И.И.,

судей Сивашовой А.В., Букаловой Е.А.,

при секретаре Панюковой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Колосовой Светланы Евгеньевны к администрации г. Орла, Сатыкуловой Ирине Николаевне, Кащавцеву Дмитрию Викторовичу, Кащавцеву Владимиру Викторовичу, Типуновой Екатерине Олеговне, Клишиной Наталье Егоровне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3, Пурденко Константину Эдуардовичу, Пятакову Владимиру Васильевичу, Пятаковой Зинаиде Петровне, Федотовой Клавдии Васильевне, Пурденко Татьяне Васильевне об исправлении реестровой ошибки, разделе земельного участка, признании права собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе Колосовой Светланы Евгеньевны на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 августа 2019 г., которым исковые требования Колосовой Светланы Евгеньевны оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Коротченковой И.И., выслушав лиц, участвующих по делу, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

Колосова С.Е. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации <адрес>, Сатыкуловой И.Н., Кащавцеву Д.В., Кащавцеву В.В., Типуновой Е.О., Клишиной Н.Е., ФИО3, Пурденко К.Э., Пятакову В.В., Пятаковой З.П., Федотовой К.В. об исправлении реестровой ошибки, разделе земельного участка, признании права собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных требования ссылалась на то, что <дата> между истцом и акционерным обществом «Орелгортеплоэнерго» (далее – АО «Орелгортеплоэнерго») был заключен договор купли-продажи котельной, расположенной по адресу: <адрес>, №, право собственности, на которую зарегистрировано <дата>

Согласно п. 6.1 договора купли-продажи, имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0030407:17, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, при этом права продавца на земельный участок, расположенный под котельной, не оформлялись. По мнению Колосовой С.Е. право собственности на земельный участок под котельной перешло ей в силу закона, так как объект недвижимости и расположенный под ним земельный участок независимо от регистрации права собственности принадлежали предшествующему собственнику - муниципальному образованию г. Орел в силу закона.

Администрацией г. Орла, при проведении в 1993 г. инвентаризации, указанный земельный участок под объектом недвижимости был ошибочно включен в границы земельного участка многоквартирного дома, при этом в 1993 г. котельная уже существовала как самостоятельный объект недвижимости, собственниками которого жильцы многоквартирного дома не являлись.

Ссылаясь на изложенное, уточнив заявленные требования, считая, что при формировании земельного участка с кадастровым номером № была допущена реестровая ошибка, которая препятствует формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка под котельной, просила суд определить наличие и исправить реестровую ошибку в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, № №, в соответствии с межевым планом, подготовленным кадастровым инженером Кудриной А.В. от 4 декабря 2018 г., установить границы земельного участка площадью 244 кв.м., расположенного под объектом недвижимости котельная, расположенной по адресу: <адрес>, № в соответствии с координатами, определенными межевым планом, подготовленным кадастровым инженером Кудриной А.В. от 4 декабря 2018 г.; разделить земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, № №, в соответствии с межевым планом, подготовленным кадастровым инженером Кудриной А.В. от 4 декабря 2018 г.; признать за Колосовой С.Е. право собственности на земельный участок площадью 244 кв.м., расположенный под объектом недвижимости котельная, в соответствии с координатами определенными указанным межевым планом; указать в решении суда на возможность обращения с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета любого заинтересованного лица.

Определениями суда к участию в деле в качестве ответчика привлечен Кищенко И.А.; в качестве соответчика привлечена Пурденко Т.В.; в качестве третьих лиц привлечены Жупикова К.А., Кондратенко О.А., Ворогова Т.Н., Анпилогова В.В., Логинов О.А., Алешина О.С., Дорофеева О.Т., Шилова Е.В. Агафонов В.Ю., Асабин О.М., Моногаров Г.В., Сиротинин Е.Л., Мазницына О.И., Сурначева Н.Н., Уткина-Севостьянова А.В., Коковенко В.Ф., Шляхтенко Н.Н., Гримов К.Д., Морозова О.И., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО38, ФИО39

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Колосова С.Е. просит об отмене решения суда и принятии нового решения.

Считает, что наличие и возможность исправления реестровой ошибки установлена в заключении кадастрового инженера.

Полагает, что суд не дал оценку факту ошибочного включения земельного участка под котельной в состав земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к многоквартирному дому.

Указывает, что суд не обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства истца об истребовании землеустроительного дела на земельный участок с кадастровым номером № и кадастровый квартал № в <адрес>, поскольку указанные документы позволили бы всесторонне и полно рассмотреть настоящее дело.

Не согласна с выводом суда об отказе в признании права собственности на земельный участок под котельной, поскольку это противоречит положениям ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)

Полагает необоснованными выводы суда о невозможности раздела земельного участка в связи с установленным минимально допустимым размером земельного участка в 600 кв.м, поскольку действие градостроительного регламента в территориальной зоне ОИ не распространяется на земельные участки, образуемые под зданиями котельной.

Отмечает, что судом частично удостоверены замечания на протоколы судебных заседаний, а также большая часть судебных заседаний была отложена по причине установления и извещения третьих лиц, что препятствовало всестороннему рассмотрению дела по существу.

Дело рассмотрено в порядке положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в отсутствии лиц надлежаще уведомленных о дате и времени рассмотрения дела, но не явившихся в судебное заседание.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда ввиду неправильного установления судом обстоятельств дела и не применения материального закона, подлежащего применению.

Порядок исправления реестровых ошибок регламентирован ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в соответствии с ч. 3 и ч. 4 которой, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая

ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.

По смыслу приведенной нормы реестровая ошибка - это ошибка, допущенная при проведении кадастровых работ по определению границ участка, воспроизведенная в ЕГРН при постановке участка на кадастровый учет и внесении сведений о границах участка в ЕГРН. Для установления наличия реестровой ошибки необходимо проверить правильность определения кадастровым инженером границ участка стороны, соответствие границ участка, указанных в межевом плане, правоустанавливающим документам.

Таким образом, при разрешении требований об исправлении реестровой ошибки юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию заинтересованным лицом, является установление ошибочности сведений, внесенных в документ, на основании которого ошибочные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.

Судом установлено, что котельная, 1960 года постройки, собственником которой в настоящее время является Колосова С.Е. на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между нею и ОАО «Орелгортеплоэнерго», находится по адресу: <адрес>, № и фактически расположена в границах земельного участка с кадастровым номером №, сформированного для обслуживания многоквартирного <адрес>, расположенного по адресу: <адрес> этом земельный участок под котельной предметом купли - продажи не являлся, поскольку право собственности на него у прежнего собственника отсутствовало (т. 1, л.д. 8)

Обращаясь с настоящим иском, Колосова С.Е. ссылалась на то, что при формировании земельного участка с кадастровым номером № была допущена реестровая ошибка, которая препятствует формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка непосредственно под приобретенным ею объектом недвижимости, а также необходимого для обслуживания строения.

По заказу истца кадастровым инженером ФИО44 04 декабря 2018 г. подготовлен межевой план с целью исправления реестровой ошибки путем образованием двух земельных участков при разделе земельного участка с кадастровым номером № для последующего признания права собственности на земельный участок с условным кадастровым номером №, на котором расположен объект капитального строительства – котельная, за истцом.

В судебном заседании Гришакова А.Г., являющаяся представителем по доверенности ответчиков Кищенко И.А., Типуновой Е.О., Пурденко К.Э., Пятакова В.В., Жупиковой К.А., Кащавцева Д.В., третьих лиц Кондратенко О.А., Шиловой Е.В., Коковенко В.Ф., Дорофеевой О.Т., Сиротинина Е.Л., Уткиной-Севостьяновой А.В., Алешиной О.С., Логинова О.А., Вороговой Т.Н. возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что земельный участок № находится в общей долевой собственности жильцов <адрес>, которые своего разрешения истцу на раздел земельного участка не предоставляли.

Представитель ответчика администрации г. Орла Ситников М.В. указал, что спорная котельная была включена в границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации жилого <адрес>, при этом самостоятельный земельный участок под котельной никогда не формировался и никому не предоставлялся, всегда входил в состав земельного участка с кадастровым номером №, предназначенного для эксплуатации <адрес>.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, установил, что границы и площадь земельного участка с кадастровым номером № были уточнены на основании решения собственников помещений многоквартирного <адрес>, и земельный участок на основании межевого плана от <дата> был поставлен на кадастровый учет <дата>, при этом, надлежащих доказательств ошибочности сведений, содержащихся в указанном межевом плане, истцом не представлено. Кроме того, учитывая, что границы земельного участка с кадастровым номером №, выделенного для обслуживания многоквартирного <адрес>, ранее не оспаривались, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии реестровой ошибки, допущенной при формировании земельного участка с кадастровым номером №, исходя из требований ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», является правильным. Вместе с тем судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам, не применен материальный закон, подлежащий применению, что привело к принятию незаконного решения.

В доказательство наличия реестровой ошибки истцом представлено заключение кадастрового инженера ФИО42 от <дата>, согласно которому ошибка в сведениях ЕГРН в отношении земельного участка

с кадастровым номером № имеется, но однозначно признать ее реестровой ошибкой нельзя ввиду того, что данный участок был сформирован в 1993 году, принадлежал одному владельцу и соответствовал нормативно-правовым документам. По мнению кадастрового инженера, ошибка была допущена в 2006 году в момент регистрации земельного участка в ГКН, поскольку в ГКН не были учтены объекты, расположенные на земельном участке, назначение которых противоречило разрешенному виду использования земельного участка.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как установлено в суде первой инстанции, постановлением администрации г. Орла от 25 января 1996 г. № 69/1 «Об утверждении проекта установления границ землепользований и выдаче документов, определяющих условия пользования (владения) земельными участками в кадастровом квартале № № города Орла» утвержден проект границ землепользований (землевладений) в кадастровом квартале № № г. Орла (п. 1) (т.1, л.д. 86).

Пунктом 2.2 указанного постановления, земельный участок № №, расположенный по адресу: <адрес>, № № площадью 1002,5 кв.м был предоставлен жилищному ремонтно - эксплуатационному объединению в бессрочное (постоянное) пользование для эксплуатации и обслуживания жилого дома.

Графическое изображение границ земельного участка, предназначенного для эксплуатации дома по <адрес>, №-№ отображены на «Проекте установления границ по объекту: 093-12 «Инвентаризация земель в г. Орле Железнодорожного района в квартале «112 Номенклатура планшетов: 13+13-6,7,10,11» (т. 1, л.д. 90).

Постановлением администрации г. Орла от 19 октября 2001 г. № 2634 было принято решение об оформлении договора аренды с МУП ЖРЭО г. Орла земельного участка с кадастровым номером № под жилым домом № по <адрес>.

На основании протокола № 1-07/10 от 12 июля 2010 г. собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, № был подготовлен межевой план от 13 декабря 2010 г., выполненный муниципальным унитарным предприятием «Управление разработки градостроительной документации г. Орла» по уточнению местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположены два отдельно стоящих здания: одноэтажная котельная 1960 года постройки и многоквартирный жилой дом 1961 года постройки.

Решением отдела кадастрового учета по г. Орлу федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Орловской области от 24 января 2011 г. произведен государственный кадастровый учет изменений объекта в связи с уточнением местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером № площадью 978 кв.м. При этом объект недвижимости: одноэтажная котельная 1960 года постройки осталась в границах земельного участка многоквартирного дома.

Между тем, как следует из объяснений сторон по делу, спорный объект недвижимости был построен в начале 60-х годов и изначально использовался как топочная, в которой хранились дрова и уголь, поскольку жилые <адрес> и № по <адрес> в <адрес> имели печное отопление. После газифицирования жилых домов объект использовался с другим назначением, с конца 90-х годов вообще не эксплуатировался.

Указанное выше подтверждается материалами инвентарного дела № квартал 112, <адрес> №, представленного суду апелляционной инстанции ГУП ОО « Межрегиональное бюро технической инвентаризации», согласно которому на генеральном плане застройки по состоянию на 15 июля 1968 г. отражены самостоятельные объекты: домовладения №а и № и строение под литером В, 1960 года постройки, общей площадью 64,8 кв.м., которое по техническому плану по состоянию на 22 марта 1977 г. обозначено как насосная - котельная, по состоянию на 11 марта 1988 г. - макулатурный пункт. Также в материалах инвентарного дела в кадастровом деле объекта недвижимости отражено следующее: регистрационная карта 006854 от 6 августа 1999 г., кадастровый №:В, инвентарный №, площадью 64,8 кв.м., назначение: нежилое, расположенный в квартале 112 по <адрес> литер В.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от <дата> г. по делу № г. признано право собственности ОАО «Орелгортеплоэнерго» на объект недвижимого имущества – котельная, назначение: нежилое, литера А, год постройки – 1960, 1-этажный, общей площадью 64,1 кв.м, инвентарный №, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 103-110).

Согласно решению, арбитражным судом установлено, что 25 августа 1998 г. на основании постановления № 1665 создано муниципальное унитарное производственное предприятие «Орелгортеплоэнерго» на базе имущества (отопительных котельных, ЦТП, тепловых сетей, производственных баз и другого имущества), выделенного из состава ГУДПП «Орелтеплоэнерго». Пункт 3.1 устава МУПП «Орелтеплоэнерго» содержит указание на то, что указанное имущество находится в муниципальной собственности и закреплено за ним на праве хозяйственного ведения.

23 января 2006г. администрацией г. Орла принято постановление № 137, которым муниципальное имущество из хозяйственного ведения МУПП «Орелтеплоэнерго» возвращено в муниципальную казну, в том числе согласно приложению № 1 объект недвижимости «здание котельной, <адрес>».

Решением Орловского городского Совета народных депутатов от 20 декабря 2007 г. № 26/382-ГС утвержден Прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества города Орла на 2008 год.

<дата> зарегистрировано право муниципальной собственности города Орла на объект недвижимости - котельная, назначение: нежилое, инвентарный номер №, кадастровый (или условный) №, расположенный по адресу: <адрес>.

5 сентября 2008 г. главой муниципального образования г. Орел принято постановление № 2929 «О передаче муниципального имущества в хозяйственное ведение МУПП «Орелгортеплоэнерго».

<дата> за МУПП «Орелгортеплоэнерго» было зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект: котельная, назначение нежилое, 1-ый этажный, общая площадь 64,1 кв.м. №, адрес объекта: <адрес>.

Статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 3 октября 2004 г. № 123-ФЗ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» определяет приватизацию как возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии с п.п.1 п.1 ст. 13 Федерального закона № 178-ФЗ преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество является одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно п. 1 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется только одновременно с отчуждением покупателю земельных участков, находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, а также занимаемых объектами недвижимости и необходимых для использования указанных объектов (п. 2 ст. 28).

26 февраля 2009 г. за № 22-М Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла издано распоряжение «Об исполнении постановления мэра г. Орла от 26 февраля 2009 г. № 559 «Об условиях приватизации муниципального унитарного предприятия «Орелгортеплоэнерго».

Как следует из акта об уточнении характеристик объектов по «Передаточному акту подлежащего приватизации имущественного комплекса МУПП «Орелгортеплоэнерго» от 5 марта 2009 г., были уточнены идентификационные признаки объекта «здание котельной», который с учетом свидетельства о государственной регистрации права собственности и технического паспорта идентифицирован как «котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, площадью 64,1 кв.м., инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес>».

Таким образом, при подготовке в 2008-2009 годах к приватизации имущественного комплекса МУПП «Орелгортеплоэнерго» и на момент приватизации спорный объект являлся самостоятельным объектом недвижимости, однако земельный участок под указанным объектом и необходимый для его использования определен не был и покупателю не передавался, что противоречит приведенным выше нормам.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 978 кв.м., предназначенный для обслуживания многоквартирного <адрес> в <адрес> был сформирован в уточненных границах и поставлен на государственный кадастровый учет <дата>

Между тем, согласно решению Арбитражного суда Орловской области от <дата>, приведенному выше (т. 1,. <адрес>), в 2006 г котельная, расположенная по адресу: <адрес>, № принадлежала администрации г. Орла. Данная котельная уже была недействующая и не имела отношение к многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес>.

Данное обстоятельство подтверждено также выводами судебной экспертизы № от <дата>, проведенной по настоящему гражданскому делу, согласно которым, при формировании земельного участка с кадастровым номером № под многоквартирным домом № по <адрес> в <адрес> <дата> (публичная кадастровая карта, приложение №), спорный объект – котельная имел конкретного собственника - администрация г. Орла, и ошибочно не был исключен из его массива, тогда как данный объект должен был быть выделен в отдельный земельный массив с возможностью доступа к нему с земель общего пользования (т. 4, л.д. 5-31).

Указанные выше обстоятельства и приведенные нормы свидетельствуют о том, что при формировании и определении местоположения границ земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного <адрес> в <адрес>, в его границы был необоснованно включен самостоятельный объект недвижимости, не относящийся к общему имуществу многоквартирного дома, имеющий собственника в лице муниципального образования город Орел, а затем - в лице ОАО «Орелгортеплоэнерго».

Статьей 130 ГК РФ установлено, что недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, спорный объект- котельная, являясь самостоятельным объектом недвижимости, не мог существовать без земельного участка,

На основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между ОАО «Орелгортеплоэнерго» и истцом Колосовой С.Е., последняя приобрела право собственности на спорный объект – котельную расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

(в ред. Федерального закона от 26 июня 2007 № 118-ФЗ).

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Таким образом, законодательно закрепленная неразрывность судьбы объекта недвижимости и земельного участка под ним (ст. 35 ЗК РФ) не может ставиться в зависимость от наличия либо отсутствия у приобретателя объекта недвижимого имущества какого-либо права пользования этим земельным участком (собственность или аренда).

Следовательно, само по себе неоформленное право на земельный участок не свидетельствует о том, что этот земельный участок или права на него не должны учитываться.

Приведенные выше нормы права свидетельствуют о том, что, являясь собственником самостоятельного объекта недвижимости, Колосова С.Е. одновременно приобрела и право пользования земельным участком (собственность или аренда), расположенным как непосредственно под самим объектом, так и необходимым для его обслуживания.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» описание местоположения объекта недвижимости является одним из основных сведений об объекте недвижимости.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (ч. 8 ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»).

С целью образования земельного участка под приобретенным объектом недвижимости – котельная из земельного участка с кадастровым номером № многоквартирного <адрес> в <адрес>, истец обратилась к кадастровому инженеру и просила установить границы и площадь земельного участка под спорным объектом в соответствии с координатами, определенными межевым планом от <дата>, подготовленным кадастровым инженером Кудриной А.В.

В ходе рассмотрения спора ответчики - собственники земельного участка с кадастровым номером № возражали относительно площади 244 кв.м. и местоположения границ испрашиваемого истцом земельного участка.

Судом апелляционной инстанции по делу назначена и проведена землеустроительная экспертиза на предмет установления площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости – котельной, расположенной по адресу: <адрес>, № и определения вариантов местоположения границ земельных участков многоквартирного <адрес> и объекта недвижимости №, расположенных по <адрес> в <адрес>.

Как следует из заключения экспертов № от <дата> площадь земельного участка, необходимая для обслуживания исследуемой котельной в соответствии с СП 42.13330 должна составлять не более 0,7 га. Согласно карте градостроительного зонирования муниципального образования <адрес>, земельный участок с кадастровым номером № относящийся к многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес> находится в зоне ОИ – зона исторического центра города.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа г. Орел (далее - ПЗЗ) минимальная площадь земельного участка для зоны ОИ составляет 600 кв.м.; максимальный процент застройки для двухэтажных жилых объектов (<адрес>) – 40%. Согласно геодезической съемке, площадь застройки многоквартирного <адрес> в <адрес> составляет 194,65 кв.м., следовательно, площадь земельного участка для эксплуатации и обслуживания многоквартирного <адрес> в <адрес> должна быть не менее 600 кв.м. (так как исходя из процента застройки площадь должна быть не менее 486 кв.м., а исходя из ПЗЗ площадь не может быть менее 600 кв.м.)

В соответствии с ПЗЗ, исследуемая котельная относится к виду разрешенного использования недвижимости 13.400-КНС (распределительные подстанции, трансформаторные подстанции, газораспределительные подстанции, электроподстанции, котельные небольшой мощности).

Согласно п. 8 ПЗЗ, для земельных участков, образуемых для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры с кодами вида использования 13.400, предельные параметры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не применяются.

Экспертами предложено три варианта образования земельного участка необходимого для обслуживания исследуемого объекта - котельной:

- вариант № 1 установления границ земельных участков с прямым доступом к котельной с земель общего пользования с изменением площади и границ земельных участков с кадастровыми номерами №,относящемуся к многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес> и №, относящемуся к многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес>;

- вариант № 2 установления границ земельных участков с организацией доступа к котельной через земельные участки с кадастровыми номерами №, относящийся к многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес> и №, относящийся к многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес>, с изменением их площадей и границ;

- вариант № 3 установления границ земельных участков с организацией доступа к котельной через земельные участки с кадастровыми номерами № относящийся к многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес> и №, относящийся к многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес>, без изменения границ земельного участка с кадастровым номером №, относящегося к многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес>.

Судебная коллегия полагает необходимым установить границы земельного участка необходимого для обслуживания объекта недвижимости – котельной № по <адрес> в <адрес> по варианту № 3 схемы № 5 заключения эксперта, выделив его из земельного участка с кадастровым номером №, установив границы земельных участков в координатах поворотных точек, представленных в таблицах № 9 и № 10 (т. 4, л.д. 17-18), поскольку при предложенных экспертами других вариантах установления границ земельных участков будут затронуты права собственников многоквартирного <адрес> в <адрес>, к которым исковые требования, в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции, истцом заявлены не были.

Устанавливая границы земельного участка для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости – котельной по варианту №, судебная коллегия учитывает, что для обеспечения доступа (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к выделяемому земельному участку истец Колосова С.Е. не лишена возможности обратиться за установлением сервитута либо с избранием иного способа защиты нарушенного права в установленном законом порядке, к собственникам смежных земельных участков.

При этом судебная коллегия обращает внимание, что постановлением администрации г. Орла от 25 января 1996 г. № 69/1 «Об утверждении проекта установления границ землепользований и выдаче документов, определяющих условия пользования (владения) земельными участками в кадастровом квартале № № <адрес>» доступ (проезд) с земель общего пользования к земельному участку и многоквартирному дому № по <адрес> в <адрес> предусматривался через земельный участок многоквартирного <адрес> в <адрес>.

Колосовой С.Е. заявлено требование о признании права собственности на вновь выделяемый земельный участок, однако, данное требование не может быть удовлетворено, поскольку сформированный отдельный земельный участок под зданием котельной может быть предоставлен истцу, как собственнику объекта недвижимости (котельной) в порядке, предусмотренном ст. 39.14 ЗК РФ.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и оно подлежит отмене, как постановленное без учета фактических обстоятельств дела и не применения судом закона, подлежащего применению.

По делу надлежит постановить новое решение, которым исковые требования Колосовой С.Е. удовлетворить частично: установить границы земельного участка необходимого для обслуживания объекта недвижимости – котельной № по <адрес> в <адрес> по варианту № 3 схемы № 5 заключения эксперта в координатах поворотных № 57:25:0030407:17, многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, № №.

В удовлетворении остальной части исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Колосовой Светланы Евгеньевны удовлетворить частично.

Решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 15 августа 2019 г. отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Колосовой Светланы Евгеньевны к администрации г. Орла, Сатыкуловой Ирине Николаевне, Кащавцеву Дмитрию Викторовичу, Кащавцеву Владимиру Викторовичу, Типуновой Екатерине Олеговне, Клишиной Наталье Егоровне, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО3, Пурденко Константину Эдуардовичу, Пятакову Владимиру Васильевичу, Пятаковой Зинаиде Петровне, Федотовой Клавдии Васильевне, Пурденко Татьяне Васильевне об исправлении реестровой ошибки, разделе земельного участка, признании права собственности на земельный участок удовлетворить частично.

Выделить земельный участок для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости – котельной, назначение - нежилое, общей площадью 64,1 кв.м. Лит. А, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № из земельного участка, назначение – для обслуживания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Установить границы выделенного земельного участка, площадью 137, 4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> соответствии с заключением экспертов № от <дата>г. общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» по Варианту №3 Схемы №5 в координатах поворотных точек, представленных в таблице № 10: точка 4 (Х 358706,955 У 1290065,78); точка 16 ( Х 358693,36 У 1290073,57); точка 15 (Х 358696,85 У 1290079,85); точка 1616 (Х 358699,82 У 1290080,06); точка 14 (Х 358702,18 У 1290078,67); точка 1701 (Х 358711,56 У 1290073,14).

Установить границы земельного участка с кадастровым номером №, площадью 843,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с заключением экспертов № от <дата>г. общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АНСОР» по Варианту №3 Схемы №5 в координатах поворотных точек, представленных в таблице № 9: точка 2 (Х 358671,78 У 1290073,94); точка 17 (Х 358685,21 У 1290091,05); точка 8 (Х 358696,92 У 1290106,66); точка 9 ( Х 358702,00 У 1290103,23); точка 10 ( Х 358701,19 У 1290101,63); точка 11 ( Х 358709,55 У 1290096,57); точка 12 (Х 358704,69 У 1290088,64); точка 13 ( Х 358707,52 У 1290086,91); точка 14 (358702,18 У 1290078,67); точка 1616 (Х 358699,82 У 1290080,06); точка 15 ( Х 358696,85 У 1290079,85); точка 16 (Х 358693,36 У 1290073,57); точка 4 (Х 358706,955 У 1290065,78); точка 3 ( Х 358702,58 У 1290058,52).

В остальной части исковые требования Колосовой Светланы Евгеньевны оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи