Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-24980/2016 от 07.09.2016

судья Землемерова О.И. дело №33-24980/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шевчук Т.В.,

судей Савоскиной И.И. и Панцевич И.А.,

при секретаре Бычкове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 31 октября 2016 года апелляционную жалобу Забудского В.И. на решение Раменского городского суда Московской области от 18 апреля 2016 года по делу по иску Мельниченко Г. Ф. к Забудскому В. И. о взыскании денежных средств,

заслушав доклад судьи Савоскиной И.И.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Мельниченко Г.Ф. обратилась в суд с иском к Забудскому В.И., в котором просила взыскать с ответчика 105381 у.е., что по состоянию на 02.06.2015г. составляет 5908712 руб., 1149631 руб. – денежные средства, затраченные на ремонт дома, бани и обустройство земельного участка, 89411 руб. – необоснованные затраты по оплате электроэнергии, 20000 руб. – расходы на оплату услуг нотариуса, 2000000 руб. – двойная сумма задатка, 54039 руб. – расходы на уплату государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указано, что 08.02.2014г. стороны заключили предварительный договор о заключении не позднее 10.12.2014г. договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем жилым домом и баней, общей стоимостью 6200000 руб., согласно условиям предварительного договора покупатель оплачивает в день его подписания задаток в размере 2000000 руб., не позднее одного дня с даты подписания предварительного договора объект передается покупателю по акту, а покупатель вправе приступить к работам по благоустройству и ремонту. 08.02.2014г. покупатель принял по акту объект и оплатил задаток, впоследствии покупатель оплатил по договору 2400000 руб. В связи с изменением курса валют стороны достигли соглашения о цене объекта равной 7400000 руб. Истец намеревалась оплатить оставшуюся часть стоимости объекта за счет кредитных средства, однако банк отказал в выдаче кредита, сославшись на несоответствие фактической планировки дома поэтажному плану БТИ, предоставленному продавцом. 18.03.2015г. истец получила от ответчика новый технический паспорт, который также не соответствовал фактическому состоянию здания. На благоустройство и ремонт объекта для обеспечения возможности проживания истец затратила 1149631 руб. Также по причине не предоставления ответчиком соответствующей документации истец не смогла переоформить тариф по оплате электроэнергии, что причинило ей убытки в виде переплаты за электроэнергию. Истец полагает, что основной договор не заключен по вине ответчика.

В судебное заседание Мельниченко Г.Ф. не явилась, извещена; ее представитель просил исковые требования удовлетворить.

Забудский В.И. в судебное заседание не явился, извещен; его представители возражали против удовлетворения исковых требований на том основании, что все расчеты по договору производились в рублях, в отношении затрат на благоустройство и ремонт указали, что истец была вправе производить текущий ремонт, а капитальные работы выполнила на свой риск без согласования таких работ с ответчиком, а в части заявленных убытков в виде платы за электроэнергию указали, что у ответчика не было оснований для передачи истцу какой-либо документации, а истец не имела права самостоятельно переоформлять тариф на электроэнергию, требование о взыскании двойной суммы задатка полагали безосновательным, ссылаясь на вину истца в не заключении сделки, что, по их мнению, следует из решения суда об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решением суда от 18.04.2016г. исковые требования Мельниченко Г.Ф. удовлетворены частично, с Забудского В.И. в пользу Мельниченко Г.Ф. взысканы уплаченные по предварительному договору денежные средства в сумме 4400000 руб., уплаченные за ремонт денежные средства в сумме 1164732 руб., расходы на уплату государственной пошлины в сумме 32801,67 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано; с истца в пользу ответчика взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 21615 руб.

Забудский В.И. не согласился с решением суда и подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах этих доводов и заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Материалами дела установлено, что Забудский В.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:22, жилого дома и бани по адресу: <данные изъяты>.

08.02.2014г. истец (покупатель) и ответчик (продавец) заключили пред­варительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

Согласно п. 1 предварительного договора стороны обязались не позднее 10.12.2014г. заключить основной договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а по­купатель обязался оплатить и принять в собственность земельный участок кадастровым номером <данные изъяты>:22 с расположенными на нем жилым домом и баней.

В п. 3 предварительного договора стороны согласовали общую цену указанных объектов в размере 6200000 руб.

В соответствии с п. 4 предварительного договора покупатель обязался заплатить продавцу задаток в размере 2000000 руб. в день заключения предварительного договора.

В п. 5 предварительного договора стороны согласовали следующий порядок расчетов по основному договору: оплата цены договора в размере 4200000 руб. производится покупателем не позднее 20.12.2014г. на­личными денежными средствами в валюте РФ. Разовый ежемесячный платеж будет осуществляться в течение 9-ти месяцев (март-ноябрь) и составлять 300000 руб., всего 2700000 руб. Оставшуюся сумму в размере 1500000 руб. покупатель оплачивает в день заключения основного договора.

Пунктами 6 и 8 предварительного договора стороны согласовали, что объект передается покупателю по акту приема-передачи не позднее одного дня с момента подписания предварительного договора, также продавец дает согласие, а покупатель имеет право начать работы по благоустройству участка, проведение ремонта в доме и бане.

По акту приема-передачи от 08.02.2014г. продавец передал, а покупатель принял земельный участок с расположенными на нем жилым домом и баней.

В день заключения предварительного договора покупатель заплатила 2000000 руб., а продавец получил эту сумму.

Впоследствии, по распискам №№2-9 покупатель ежемесячно платила продавцу по 300000 руб., всего 2400000 руб. Последний платеж был осуществлен 16.10.2014г. Предусмотренных предварительным договором платежей за ноябрь 2014г. и окончательного платежа истец не производила.

Решением суда от 02.06.2015г. в иске Мельниченко Г.Ф. к Забудскому В.И. о понуждении заключить основной договор отказано, иск Забудского В.И. к Мельниченко Г.Ф. об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен.

По делу назначена и проведена судебная экспертиза, в материалы дела представлено заключение эксперта, согласно которому определить точный перечень неотделимых улучшений, произведенных Мельниченко Г.Ф. в период с 08.02.2014г. по 10.12.2014г. и в период с 08.02.2014г. по настоящее время визуальным обследованием не представляется возможным.

Эксперт описал перечень заявленных Мельниченко Г.Ф. улучшений в домовладении: перечислены работы по благоустройству участка, по жилому дому, по бане, общая стоимость улучшений составила 1201992 руб.

Разрешая спор по существу, суд руководствовался положениями гражданского законодательства и установил отсутствие вины обеих сторон в заключении основного договора и установил, что договор прекращен, как то предусмотрено его условиями, в связи с чем суд удовлетворил требование о взыскании уплаченной истцом по предварительному договору суммы с включением в эту сумму размера согласованного сторонами задатка, суд пришел к выводу, что данная сумма не может быть квалифицирована в качестве задатка, по этой причине суд также отказал в требовании о взыскании двойной суммы задатка; требование о взыскании затрат на работы по благоустройству и ремонту суд удовлетворил в указанной выше части на основании выводов судебной экспертизы, вычтя из общей стоимости работы, которые носят капитальный характер и производство которых требовало согласования с продавцом; в удовлетворении требования о взыскании убытков суд отказал за необоснованностью.

Как предусмотрено п. 1. ст. 429 ГК РФ (здесь и далее в ред. от 28.12.2013г.), по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Ответчик полагает, что суд неправильно квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из предварительного договора, в обоснование чего ссылается на неоднократно высказанную высшими судами правовую позицию, согласно которой, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Судебная коллегия отмечает, что данная правовая позиция высказана о договоре в отношении будущей недвижимой вещи, в то время как данный спор имеет место по поводу недвижимых вещей, имевшихся на момент заключения договора, т.е. данная правовая позиция неприменима в настоящем деле, поскольку предметы договоров в отношении имеющейся в собственности продавца недвижимой вещи и будущей недвижимой вещи существенно различаются.

При таких обстоятельствах, суд правильно квалифицировал спорные правоотношения как проистекающие из предварительного договора, поскольку предметом договора сторон являлось заключение договора купли-продажи в будущем.

В апелляционной жалобе ответчик не возражает против взыскания в пользу истца 2400000 руб., оплаченных в счет цены по договору, однако полагает, что 2000000 руб., оплаченных в качестве задатка, должны быть оставлены в собственности ответчика, поскольку истец, по мнению ответчика, фактически отказалась от исполнения обязательств по договору, не внеся все платежи в предусмотренные договором сроки.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

На основании п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как предусмотрено п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Суд, исходя из установленных фактических обстоятельств дела, правильно установил, что в предусмотренный договором срок ни одна из сторон не направила предложение заключить основной договор, предусмотренные предварительным договором обязательства прекратились, а потому имеет место невозможность исполнения обязательств по предварительному договору по обстоятельству (прекращение договора), за которое ни одна из сторон не отвечает, в связи с чем задаток должен быть возвращен покупателю, а не взыскан в пользу покупателя в двойном размере или оставлен в пользу продавца.

В части работ по благоустройству и ремонту ответчик полагает, что суд неполно исследовал экспертное заключение, ответчик полагает, что стоимость работ «устройство перегородок» (16917,24 руб.), «устройство оконных проемов» (838,92 руб.), «установка оконных блоков ПВХ» (7512,73 руб.), «фурнитура оконная» (10552,86 руб.) не может быть взыскана в пользу истца, т.к. данные работы относятся к перепланировке, а стоимость работ «устройство систем электрического отопления «теплый пол» на основе нагревательного кабеля по готовому основанию» (16296,15 руб.) и «инженерия» (89039,78 руб.) не подлежит взысканию в пользу истца как относящаяся к переоборудованию, кроме того полагает, что стоимость работ «устройство бетонной отмостки» (62647,38 руб.), «устройство пояса из бетонных блоков» (59287,09) и «утепление стен снаружи» (34211,91 руб.) не подлежит взысканию в пользу истца по причине отсутствия необходимости производить эти работы и не относимости их к ремонту.

Данные доводы противоречат выводам эксперта, в связи с чем судебная коллегия отклоняет их, поскольку соглашается с тем, что суд положил данное заключение в основу своего решения как соответствующее критериям допустимости и достоверности с учетом полноты и ясности выводов эксперта и наличия достаточной квалификации.

Судебная коллегия также отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что эксперт вышел за пределы поставленных ему вопросов, т.к. данный довод не согласуется с текстом определения суда о назначении по делу экспертизы, поскольку перед экспертом был поставлен вопрос о наличии неотделимых улучшений на объекте (с указанием адреса местонахождения), сторона ответчика полагает, что под «объектом» подразумевается дом и баня, однако по указанному адресу располагается также и земельный участок, таким образом, данный довод несостоятелен.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая оценка. К возникшим правоотношениям применен закон, подлежащий применению. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение принятого решения судом не допущено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,-

определила:

Решение Раменского городского суда Московской области от 18 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Забудского В.И. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи