Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-70/2016 (2-3550/2015;) ~ М-4109/2015 от 05.11.2015

К делу № 2-70/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2016 года                                                                                          г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

Председательствующего Клименко И.Г.

С участием помощника прокурора Хостинского района Нестиренко И.А.

при секретаре Лантуховой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Сочи к Низамовой Л.В., Н., Емельяновой Н.П. об изъятии доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, прекращении права общей долевой собственности, признании права собственности муниципального образования, выселении и другим требованиям и по встречному исковому заявлению Низамовой Л.В., Н., Емельяновой Н.П. к Администрации г.Сочи о признании проекта соглашений об изъятии недостоверным, установлении размера возмещения выкупной цены, взыскании морального вреда, взыскании судебных издержек и признании недействительным отчета об оценке от 04 марта 2015 года и другим требованиям,

УСТАНОВИЛ:

    Истец администрация г.Сочи обратилась с иском к Низамовой Л.В., Н. об изьятии доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, прекращении права общей долевой собственности, признании права собственности муниципального образования, выселении и другим требованиям. Исковые требования мотивированы тем, что администрация г.Сочи в 2014 году принято постановление об изъятии для муниципальных нужд <адрес>, которая на праве общей собственности по ? Низамовой Л.В. и Низамову Н.Р. принадлежит ответчикам. В связи с тем, что решением Хостинского районного суда от 31.08.2012 года на администрацию г.Сочи была возложена обязанность по изъятию земельного участка и жилых помещений указанного жилого дома, как аварийного путем их выкупа. Согласно оценке от 04.03.2015 года №0006/4, подготовленной ООО «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и благоустройству» выкупная стоимость указанной квартиры ответчиков составляет по 402 113 рублей на каждого из них, то есть всего 804 227 руб. за квартиру и общую сумму убытков, связанных с изъятием, равную 58 027 руб.

    Поскольку ответчики отказались от получения выкупной стоимости и выселения, то администрация г.Сочи вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

    Судом к участию в деле была привлечена в качестве ответчика – Емельянова Н.П., зарегистрированная по указанной квартире в качестве третьего лица и Управление по вопросам семьи и детства г.Сочи, так как Н. – несовершеннолетний ребенок.

    Ответчики Низамова Л.В., Н. будучи категорически не согласны с предъявленным иском, обратились в суд со встречными исковыми требованиями об установлении своего размера выкупной цены квартиры, включающей в том числе и рыночную стоимость доли земельного участка в отдельном денежном выражении, убытков, в том числе связанных с арендой жилого помещения до фактического приобретения жилья взамен изымаемого. При этом расчет стоимости, в частности, доли земельного участка ответчики просят произвести исходя из оценки, выполненной по их заявке и составляющей 41 823 000 рублей согласно заявлению об изменении и дополнении требований по встречному иску.

    Емельянова Н.П. поддержала требования Низамовых, но лично своих встречных требований не имеет.

    При этом ответчики по встречному иску просит установить и возместить им в их пользу выкупную стоимость квартиры в размере 777 573 рублей, стоимость доли земельного участка – 1865 894 рублей, стоимость убытков – 147 080 рублей, всего 2 790 547 руб. (по встречному иску на л.д.159 том2).

    Так же по встречному иску ответчики просят признать недействительным отчет об оценке от 04.03.2015 года №0006/4 – ООО «САФОБ», проекты соглашений об изъятии, составленные истцом, взыскать с администрации г.Сочи моральный вреда в общей сумме на 2-х ответчиков Низамовых – 3 000 мил.руб., судебные издержки – 55 200 руб..

    Возражения против основного иска и встречные исковые требования мотивированы Низамовой Л.В.и Н. тем, что администрация г.Сочи, по их мнению, не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, ответчики так же полагают, что их доля в общедолевой собственности на земельный участок подлежит отдельной оценки не в составе общего имущества собственников жилого дома, а как отдельного объекта недвижимого имущества.

    Так же Низамова Л.В., Н. и Емельянова Н.П. категорически не согласны в связи с вышеизложенными их возражениями и с заключениями судебной оценочной экспертизой, проведенной по их мнению с применением неверных методов, с отбором «несуществующих объектов» сравнения, с неверными оценочными корректировками, что позволило ответчикам прийти к выводу о том, что «эксперт Воданюк С.А. не в состоянии произвести корректный расчет единого недвижимого комплекса техникой сравнительного подхода», согласно их письменному объяснению от 11.05.2016 года.

    В судебном заседании ответчики Низамова Л.В., Н.., и их представитель Катрич Я.А., и Емельянова Н.П.на своих доводах настаивали.

    Представитель истца администрации г.Сочи в судебном заседании просил удовлетворить свои требования и отказать в удовлетворении встречного иска.

    Представитель третьего лица ФССП г.Сочи судебный пристав исполнитель просил дело рассмотреть без его участия.

    Представитель третьего лица УПВСиД г.Сочи в судебное заседание не явился, просил в заявлении рассмотреть дело без их участия с вынесением решения с учетом интересов несовершеннолетнего ребенка.

    Согласно заключению прокурора, участвующего в деле Нестеренко И.А. подлежат частичному удовлетворению как основные, так и встречные исковые требования в том числе и требования Низамовой Л.В. и Н. о взыскании в их пользу с администрации г.Сочи компенсации морального вреда – каждому по 50 000 рублей, а всего 100 000 рублей.

    Суд, заслушав пояснения сторон, заключение прокурора, исследовав материалы дела, допросив эксперта и специалиста, находит подлежащим частичному удовлетворению исковые требования, как основного иска, так и по встречному иску и не нашедшим своего подтверждения требования Низамовой Л.В. и Н. о взыскании компенсации морального вреда.

    Приходя к такому решению, суд исходит из следующего.

    Судом установлено, что ответчики Низамова Л.В., Н. являясь близкими родственниками (мать и сын) владеют на праве общедолевой собственности, каждая по ? доли <адрес>, общей площадью 25,1 кв.м., согласно правоудостоверяющих документов. При этом в квартире зарегистрирована Емельянова Н.П., являющаяся дочерью Низамовой Л.В.

    Согласно пояснениям сторон, материалам дела, в том числе и приобщенного по ходатайству ответчиков Низамовых ответа Департамента городского хозяйства администрации г.Сочи установлено, что распоряжением главы администрации Хостинского района города Сочи от 11 апреля 2012 года №224-р «О признании аварийным и подлежащим сносу многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

    Решением Хостинского районного суда города Сочи от 31 августа 2012 года на администрацию города Сочи и администрацию Хостинского района города Сочи возложена обязанность осуществить включение нанимателей жилых помещений многоквартирного <адрес> в списки граждан, имеющих право на внеочередное получение жилья, с последующим решением вопроса о выделении им благоустроенных жилых помещений в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, а также осуществить изъятие земельного участка и приватизированных жилых помещений аварийного многоквартирного <адрес> путем выкупа в течение двух месяцев со дня вступления в законную сипу решения суда.

    Квартира № общей площадью 25,1 кв.м., в том числе жилой площадью 23,4 кв.м, в <адрес> принадлежит на праве обшей долевой собственности по 1/2 доле на основании договора №11385 о приватизации жилого помещения от 25 июня 2007 года, свидетельств о государственной регистрации права от 2 ноября 2007 года, принадлежит Низамовой Л.В. и Н..

    Постановлением администрации города Сочи от 30 сентября 2014 года №1999 «Об изъятии для муниципальных нужд <адрес>» и постановлением администрации города Сочи от 30 сентября 2014 года №2004 «Об изъятии для муниципальных нужд квартиры <адрес>» указанные квартиры изъяты.

    Ответчикам Низамовым для предоставления в собственность взамен изымаемого жилого помещения предложена квартира <адрес>, согласие на предоставление которой собственниками не дано.

    Во исполнение указанных постановлений администрации города Сочи об изъятии квартир обществом с ограниченной ответственностью «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству» проведена оценка <адрес> в связи с принятием Низамовой Л.В., Н. решения о заключении соглашения об изъятии жилого помещения путем выкупа, а также убытков собственников жилого помещения, связанных с переселением.

    Низамова Л.В. и Н. ознакомлены с результатами оценки <адрес>, с результатами которой собственники не согласились.

    По заказу администрации муниципального образования город-курорт Сочи ООО «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству» была определена выкупная цена <адрес>. Согласно отчету об оценке от 4 марта 2015 года № 0006/4 выкупная цена квартиры составила 804 227 рублей, в том числе рыночная стоимость квартиры – 746 200 рубля, размер убытков, причиненных правообладателям в связи с изъятием – 58 027 рублей.

    По информации администрации муниципального образования город- курорт Сочи Низамова Л.В., Н. и Емельянова Н.П. были уведомлены о проведении и результатах оценки письмом от 13.07.2015 года и телеграммой, однако для личного ознакомления с отчетом об оценке и подписания соглашения о выкупе жилого помещения не являлись (л.д.116,117 том.1).

    Судом установлено, что ответчики Низамовы, наряду с другими жильцами <адрес> в 2011г. и 2012г. обращались в различные органы и организации по вопросу безвозмездного изъятия земельного участка, составляющего придомовую территорию в целях подготовки проведения Международной Олимпиады в г.Сочи 2014 года, ставя вопрос о разрешении спора в порядке Олимпийской программы, а так же проводилось общее собрание жильцов домкомом Низамовой Л.В. 03.02.11 года по поводу постановки жилого дома на учет как аварийного.

    Согласно заявлению Катрич Н.И., как уполномоченного лица дома, адресованного в Прокуратуру Краснодарского края 10.05.2012 года установлено, что «до формирования земельного участка придомовой территории из него уже была изъята часть земельного участка на нужды Олимпиады, после чего земельный участок в 2011 году был оформлен в общедолевую собственность владельцев квартир в доме».

    При этом в указанном обращении лично Катрич Н.И. была обозначена просьба о принятии мер к расселению жильцов дома.

    Эти обращения и послужили в 2012 году основанием к обращению прокурора Хостинского района г.Сочи в суд с иском о признании бездействия органа местного самоуправления незаконным и понуждении к совершению действий. Решением Хостинского районного суда от 31.08.12 года с последующими определениями суда о его разъяснении, исковые требования были удовлетворены и на администрацию г.Сочи была возложена обязанность, в том числе и по изъятию земельного участка и приватизированных жилых помещений аварийного многоквартирного <адрес> у их собственников, путем выкупа в течение 2-х месяцев со дня вступления решения в законную силу. Решение обжаловано не было и вступило в законную силу 05.10.2012 года.

    При этом ответчики Низамовы и Емельянова к участию в деле привлечены не были, правом на восстановление процессуального срока и допуска их к участию в исполнительном производстве в полном объеме воспользоваться не изъявили желания.

    Указанное судебное решение к настоящему периоду исполнено в отношении основного числа собственников и жильцов <адрес> за исключением ответчиков Низамовых и Катрич, к которым предъявлены аналогичные исковые требования.

    Указанные обстоятельства явились основанием к обращению в суд Муниципального образования г.Сочи с настоящим иском, поскольку добровольного соглашения по вопросу расселения сторонами достигнуто не было, а предлагаемая сумма выкупа за изымаемое жилое помещение не устраивает ответчиков, которые полагают, что сумма выкупной стоимости является существенно заниженной и рассчитанной без учета отдельной стоимости их доли в земельном участке, ставшим «инвестиционно привлекательным» за последний период и составляющими в общей стоимости от 40 до 100 мил.руб.

    Не принимая эти доводы, суд, находит их надуманными и ошибочно заблуждающимися. Так, ст. 32 ЖК РФ определяет порядок обеспечения прав собственности жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

    Следует обратить внимание на то, что с 01.04.2015 года, то есть после вступления решения об изъятии земельного участка, в силу указанной статьи были внесены изменения от 31.12.2014 года, касаемые прежде всего порядка и основания заключения (не заключения) между сторонами соглашения об изъятии недвижимого имущества (ч.9 ст. 32 ЖК РФ) и порядка принудительного изъятия жилого помещения (ч.6 ст.32 ЖК РФ) и другие.

    Из анализа требований указанной ст.32 ЖК РФ следует, что изъятие у собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, имеет место по двум основаниям – либо по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти, либо органа местного самоуправления (ч.1 ст.32 ЖК РФ), либо в принудительном порядке на основании решения суда (ч.6 ст.32 ЖК РФ).

    Частью 10 ст.32 ЖК РФ непосредственно предусмотрен порядок изъятия в случае признания дома аварийным, а именно: признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

    Усматривается, что отсутствующие в указанном порядке изъятия ч.4 ст.32 ЖК РФ – в новой редакции от 31.12.14 года, предусматривает направление собственнику проекта соглашения об изъятии недвижимости в случае несвязанном с принудительным изъятием по решению суда, то есть когда стороны на добровольной основе могут обсудить обстоятельства изъятия и прийти к единому соглашению между собой.

    Когда соглашение не достигнуто, то имеет место принудительное изъятие на основании решения суда в порядке ч.6 ст. 32 ЖК РФ. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (в новой редакции от 31.12.14 года).

    В связи с установленными обстоятельствами и с учетом требований Закона, следует прийти к выводу о том, что в отношении ответчиков Катрич обязательного соблюдения порядка и направления им уведомления о решении об изъятии земельного участка, проекта соглашения о порядке его изъятия не предусмотрено, поскольку все эти обстоятельства уже были предметом судебного разбирательства, по которому принято решение суда, вступившее в законную силу и обязательного к исполнению.

    Этот вывод суда подтвержден и п.2 ст.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" в том случае если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

     Однако, в случае наличия волеизъявления орган, принявший решение об изъятии, в данном случае администрация г.Сочи, не лишен права выдвинуть свои предложения, включая в них в том числе и предложения не по выплате денежных средств в связи с изъятием недвижимого имущества, а по предложению предоставления жилого помещения в порядке расселения жильцов, чем и воспользовались все остальные собственники <адрес> с учетом их ранее изложенного ходатайства перед прокурором Краснодарского края.

    Администрации г.Сочи был использован и этот способ в порядке исполнения указанного решения суда, а именно: ответчиками Низамовой Л.В. и Н. были направлены проекты согласования, предусматривающие предоставление в их собственность (общедолевую) <адрес> взамен изымаемого жилого помещения в аварийном доме, который имеет частичные удобства, изымаемая квартира общей площадью 25,1 кв.м., без отопления, с баллонным газом, с деревянными стенами и перегородками, дом барачного типа, постройки 1934-1940 года.

    Предоставляемая квартира по предложению администрации г.Сочи является новостройкой, принадлежит муниципальному образованию на праве собственности, имеет общую площадь – 34,8 кв.м.

    Указанные соглашения были получены ответчиками 17.07.2015 года и 23.05.2015 года, однако приняты к рассмотрению ими не были, и оспорены во встречных требованиях по настоящему иску к администрации г.Сочи (л.д.97, 106 том1).

    Подписание соглашений руководителем Департамента городского хозяйства администрации г.Сочи – Д.И. Костиным является правомерным, поскольку в данном случаи он выступал от имени не руководителя указанного Департамента, а являлся уполномоченным лицом главы г.Сочи, согласно доверенности на подписание от имени муниципального образования – администрации г.Сочи соглашений об изъятии земельных участков и расположенных на них жилых помещений, срок действия доверенности – до 31.12.2015 года.

    Поскольку изъятие земельного участка имело место не в добровольном порядке, то соблюдение требований относительно соглашений и досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренных ст.32 ЖК РФ в новой редакции, не является обязательным, но может иметь место в случае наличия к этому добровольного изъявления со стороны муниципального органа. Однако, администрация г.Сочи настаивает на исковых требованиях, по принудительному изъятию земельного участка и выкупе квартиры, продолжая при этом предлагать урегулировать возникший спор путем предоставления квартиры на <адрес>. Это предложение со стороны истца действительно до окончания рассмотрения дела по существу, о чем и пояснил в судебном заседании представитель администрации г.Сочи.

    Согласно сложившейся судебной практике и требований ст.32 ЖК РФ предложение собственнику иного жилого помещения взамен изъятого является правом, а не обязанностью органа местного самоуправления, при этом предоставляемое жилое помещение с учетом требований п.8 ст.32 ЖК РФ не должно соответствовать каким-либо обязательным и конкретным требованиям, а касается только общих требований к его пригодности, с возможностью зачета его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

    Согласно п.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

    Согласно выводам судебной оценочной экспертизы от 05.04.2016 года установлено, что:

    Рыночная стоимость 2-х комнатной <адрес>, общей площадью 25,1 кв.м. составляет - 1 019 000 рублей.

    Стоимость ? доли собственности Низамовой Л.В. составляет – 509 500 рублей, стоимость ? доли собственности Н. составляет – 509 500 рублей в праве общей долевой собственности общего имущества, в многоквартирном доме.

    Стоимость долей в земельном участке, на котором расположен жилой дом, уже учтена в стоимости ? долей указанных собственников в праве общей долевой собственности общего имущества.

    Стоимость убытков, связанных с переездом по г.Сочи внутри одного внутригородского района, поиском другого жилья, оформлением прав собственности на другое жилое помещение составляет 124 650 рублей.

    Общая рыночная стоимость квартиры и убытков составляет 1 143 650 рублей.

            Указанные выводы эксперт В. полностью поддержал в судебном заседании, эти доводы были предметом полного и всестороннего исследования в ходе судебного заседания. При этом, эксперт В. дополнительно пояснил, что при даче заключения он руководствуется ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартом оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, № 298, № 299, «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, Федеральным законом «О государственной судебно - экспертной деятельности в Российской федерации» от 31 мая 2001 года № 73 - ФЗ.

    Оценка была произведена сравнительным способом и основана на оценке аналогичных объектов и поправок. При этом согласно ФСО от 20.05.15 года не требуется от эксперта пояснений и предоставления своих мотивов по избранию способа оценки.

    При оценке использовались и были учтены расчеты различных корректировок по местоположению, корректировка на этажность, корректировка по составу инженерных коммуникаций с предоставлением суду исследованных экспертом сведений о каждом объекте по указанным объектам, по указанным корректировкам. Расчет указанных корректировок был произведен методом парного сопоставления цен аналогов по отношению к объекту оценки. Поэтому сравнительный метод оценки экспертом выбран как наиболее действительно определяющий достоверную рыночную цену объекта недвижимости.

    Эксперт пояснил суду, что сведения об объектах сравнения им были взяты из публичной информации интернет сайта «Авито», АН «Винсент Недвижимость» и другие по сегменту вторичного рынка одно и двухкомнатных квартир в г.Сочи с составлением таблиц, отраженных в экспертном заключении (л.д.17-23 том2).

    Основным критерием – правилом для производства экспертизы явилось то, что в первую очередь используются аналоги, относящиеся к данному сегменту рынка и максимально совпадающие по типу жилой недвижимости - расположенные в т.н. «старом фонде», имеющие схожий состав конструктивов и размер общей площади. На основании проведенного сравнительного анализа рынка были отобраны следующие объекты – аналоги для оцениваемой квартиры (л.д.24 том2) и согласно пояснений эксперта в судебном заседании, определяемая оценка – это наиболее вероятная цена продажи на рынке сбыта.

    Были дополнительно учтены технические характеристики в том числе и скидки на этажность, наличие балконов, скидки «на торг» и другие, но основным критерием является то, что оцениваемая квартира и аналоги относятся к старому фонду, примерно 1950-1960 года постройки.

    При этом экспертом даны пояснения о невозможности и отсутствии необходимости осмотра объектов сравнения по причине неуказания их точных адресов в публичных объявлениях и возможности определения их стоимости согласно предоставленной информации и установленных критериев.

    Основным доводом встречных требований Низамовой Л.В. и Н. является необходимость определения выкупной цены, включающей в себя рыночную стоимость отдельно определенного объекта недвижимости - земельного участка (его доли), на котором расположен аварийный жилой дом, то есть, по мнению ответчиков, выкупная цена должна складываться из 2-х отдельных показателей:

- рыночная стоимость жилого помещения;

- рыночной стоимости земельного участка, как отдельного объекта недвижимости, с учетом пропорционально определенной доли собственника и общей площади помещений.

    Поскольку этот показатель не определен и не учтен экспертным заключением, ответчики категорически не согласны с ними.

    Настаивая на этих доводах, Низамова Л.В. лично и как представитель Н. ошибочно заблуждаются и неверно толкуют закон. К этому выводу суд пришел из следующего.

    Частью 7 ст.32 ЖК РФ прямо предусмотрен порядок и условия определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

    При этом не содержится отдельных положений по земельному участку, на котором расположен дом.

    Поэтому следует, что выкупная цена формируется с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме и убытков.

    Статьей 36 ЖК РФ определены объекты, составляющие понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, включающие в себя и земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, и другими объектами – ч.4 ст.36 ЖК РФ.

    Таким образом – земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним и не может самостоятельно оценивать и отчуждаться. Действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка.

    Согласно ч.з п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 ГПК РФ).

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

    Согласно выводам экспертного заключения, стоимость долей в земельном участке, на котором расположен жилой дом, уже учтена в стоимости ? долей указанных собственников в праве общей долевой собственности общего имущества.

    Так же экспертом было учтено техническое состояние жилого дома, в котором расположена оцениваемая квартира в соответствии с Распоряжением главы администрации Хостинского района №224-р от 11.04.2012г признано аварийным - оценивается как ветхое.     При производстве оценочной экспертизы были учтены следующие положения.

    Согласно Постановлению Госстроя СССР от 31.07.1970 п. 95 «О порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов» (с изменениями и дополнениями по состоянию на ноябрь 2007 года) ветхими, признаются деревянные дома с фактическим износом свыше 60%. В соответствии с приведенной выше шкалой экспертных оценок и учитывая то, что дом еще эксплуатируется, физический износ оцениваемого объекта принимается ниже среднего значения для технического состояния «ветхое» и составляет 65%. Подобранные объекты-аналоги относятся к объектам старого жилого фонда, в настоящее время являются пригодными для проживания, их техническое состояние оценивается как «не вполне удовлетворительное», физический износ объектов-аналогов принимается по среднему значению для технического состояния «не вполне удовлетворительное» и составляет 55%.

    Согласно материалов дела оцениваемая 2-х комнатная <адрес> была образована путем реконструкции и объединения 2-х квартир № на момент проведения оценки квартира состоит из двух жилых комнат, санузла. Исследуемая квартира расположена на втором этаже 2-х этажного жилого деревянного здания 1940 года постройки. В соответствии с Кадастровым паспортом №49/10-03-4412, имеющемся в судебном деле, земельный участок, на котором расположено указанное здание, кадастровый номер № (предыдущий номер №), находится в общей долевой собственности собственников жилья, имеет площадь 2011 кв.м., разрешенное использование - «для обеспечения эксплуатации многоквартирного жилого дома», что совпадает с его фактическим использованием.

    Эксперт указывает, что при оценке рыночной стоимости оцениваемой жилой квартиры в соответствии с имеющейся на рынке информацией и с учетом особенностей квартиры был применен метод сравнения продаж, относящийся к сравнительному подходу. Данный метод основан на рыночных данных по фактическим продажам (предложениям к продажам) аналогичных объектов недвижимости. В связи с тем, что на местном рынке вторичного жилья имеется достаточное количество рыночной информации по сделкам с жилыми квартирами, данный метод является наиболее корректным и точным, наилучшим образом отражает рыночную ценовую ситуацию на дату оценки.

    Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же косвенными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость.

Так же эксперт пришел к выводу, что анализ используемой информации показывает, что основным ценовым параметром на рынке продаж жилых квартир выступает общая площадь квартиры, Соответственно, в качестве единицы сравнения принимается 1 кв.м общей площади квартиры. При этом следует отметить, что анализ продаж вторичных квартир на локальном рынке указывает, что наличие зеленых насаждений, малых архитектурных форм на придомовой территории и тому подобное, является косвенным фактором и больше относится к уровню привлекательности района местоположения объекта и отдельно в цене предложений практически никогда не учитывается. Также нужно учитывать, что в соответствии с п.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ земельный участок, на котором расположен дом, вместе с элементами озеленения и благоустройства входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Соответственно в цене квадратного метра квартиры на вторичном рынке стоимость земельного участка с элементами озеленения и благоустройства уже учтена.

    Не доверять выводам судебной оценочной экспертизы у суда оснований не имеется, заключение полно и всесторонне отражает проведенные исследования, право эксперта на занятие экспертной деятельностью подтверждено наличием необходимых сертификатов и квалифицированного подтверждения (л.д. 45-48 том 2) так же имеется выписка из реестра саморегулируемой организацией оценщиков, о том, что В. является членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» с 21.12.2007 года (л.д.45 том2), имеет стаж оценочной деятельности 17 лет, стаж экспертной деятельности 12 лет, является доцентом КубГТУ.

    Так же установлено, что заключение эксперта В. соответствует требованиям ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ», в частности его ст.11, которой предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

По ходатайству стороны ответчиков Низамовых и Емельяновой в судебном заседании был допрошен специалист Б., которой было изготовлено заключение о рыночной стоимости спорной квартиры по индивидуальному договору с Низамовой Л.В. и согласно выводам которого: скорректированная стоимость 1.0 кв.м площади аналогичных объектов округленно составляет - 65 793.00 руб.

    Принимая во внимание все факторы, специалист решила, что уровень стоимости 1.0 кв.м оцениваемой квартиры составит 65 793,00 руб., может быть принят за основу расчётов стоимости оцениваемого объекта.

    Таким образом, исходя из площади, которую можно продать, стоимость №, двухкомнатной, общей площадью 25,1 кв.м., в том числе жилой 23,4 кв.м., расположенной по <адрес> определенная сравнительным, подходом, по состоянию на 09 апреля 2015 года, округленно составляет: 1 651 404,00 руб.

    При этом в отношении земельного участка в заключении были оценены как в одном варианте «стоимость прав», а именно: рыночная стоимость прав на прилегающий к оцениваемому объекту земельный участок по состоянию на 09 апреля 2015 года, составила: 611 785 руб., так и доля квартиры в земельном участке, а именно: 0,035 доли собственника № в земельном участке, общей площадью 2011 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, по состоянию на 09 апреля 2015 года, составляет: 611 785 руб., таким образом один объект оценки не может иметь две различные категории и понятия, кроме того «стоимость прав» не является юридически значимым критерием и поэтому не принимается судом.

    Так же в судебном заседании было установлено, что используемые специалистом Б. при оценки стандарты, и указанные на л.д.94 тома2, как:

- Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года №251 (правильно следует указать №256) – ФСО№1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;

- Аналогичный приказ №255 – ФСО№2 «Цель оценки и виды стоимости».

    Приказом Минэкономразвития от 10 июня 2015 года утратили силу.

    Установлено, что используемые специалистом стандарты являлись действующими на момент изготовления экспертного – оценочного заключения, составленного 09 апреля 2015 года (л.д.93-128 том2). Но в связи с установленными обстоятельствами и с учетом отсутствия поправок либо изменений к указанному исследованию, оценочное заключение специалиста Боганис И.А. не может быть принято ко вниманию при рассмотрении настоящего спора.

    Кроме того установлено, что специалистом не использовались установленные ЖК РФ понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренное ст.36 ЖК РФ.

    Приходя к этому выводу судом учтен ответ Министерства экономического развития РФ, касаемый непосредственно настоящего гражданского дела по иску к Катрич Н.И., Катрич Я.А. и Низамовой Л.В., у которой Катрич Я.А. является представителем о том, что согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим выработку государственной политики и нормативное правовое регулирование в сфере оценочной деятельности.

    Согласно содержащейся в обращении информации вопрос, который поставлен перед

Минэкономразвития России, рассматривается Хостинским районным судом г.Сочи по делу № 2-37/2016. В связи с этим полагаем необходимым проинформировать автора обращения о том, что исходя из положений статьи 10 Конституции Российской Федерации, Минэкономразвития России не вправе вмешиваться в деятельность судебной власти и давать правовую оценку действиям, являющимся предметом судебного разбирательства.

    На основании положений пункта 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

    В соответствии с пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается, в том числе рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество.

    Указанный ответ не имеет законодательного и обязательного характера, являясь рекомендательным.

    При этом судом учтены положения п.7 ст.32 ЖК РФ не требующей определения доли в праве общей собственности на каждый отдельный вид общего имущества, предусмотренного ч.1 ст.36 ЖК РФ, то есть:

- размер доли в лифте;

- размер доли в коридоре;

- размер доли в чердаке;

- размер доли в подвале;

- размер доли в крыше;

- размер доли в земельном участке;

- размер доли в элементах озеленения и благоустройства и так далее.

    В связи с чем экспертом В. в стоимость квартиры были учтены доли всех имеющихся видов по объектам, входящим в определение общей стоимости в многоквартирном доме в том числе и доли в земельном участке ответчиков Низамовых.

    Согласно ч.4 ст.37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

    С учетом вышеизложенных требований закона, суд приходит к выводу о невозможности отчуждения своей доли каждому ответчику, а следовательно и невозможности ее отдельной оценки как отдельного объекта недвижимости.

    Согласно отчету об оценке от 04.03.2015 № 0006/4, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Сочинское агентство по финансовому оздоровлению и банкротству», выкупная стоимость жилого помещения - квартиры, общей площадью 25,1 кв. м., по адресу: <адрес> составляет 804 227 рублей 00 копеек, в том числе:

- рыночная стоимость жилого помещения - квартиры, общей площадью 25,1 кв. м, по адресу: <адрес> (в том числе, стоимость прав собственников изымаемого жилого помещения на земельный участок под многоквартирным домом), составляет 746 200 рубля 00 копеек;

- размер убытков, причиненных правообладателям в связи с изъятием, составляет 58 027 рублей 00 копеек.

    Вместе с тем в ходе судебного разбирательства было установлено, что экспертным заключением Некоммерческого партнерства Ассоциация «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» №150922-1211 от 08 октября 2015 года на отчет №0006/4 от 04 марта 2015 года, составленный оценщиком Шуруба А.Г. установлено что указанный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта оценки, оделенная оценщиком в отчете, экспертизой отчета об оценке не подтвердилась. Приведенные в экспертизе замечания оказывают существенное значение на итоговое значение рыночной стоимости, что не обеспечивает достоверность отчета, как документа доказательственного значения.

    При указанных обстоятельствах данный отчет об оценке должен быть признан незаконным и не подлежащим к учету при рассмотрении настоящего спора.

    Разрешая настоящий спор, суд не принимает доводы ответчиков о том, что Администрация г.Сочи лишила их возможности самостоятельно распорядиться «дорогостоящим земельным участком в особо охраняемой зоне», как указано в одном из их письменных заявлений.

    Не принимая эти доводы, суд исходит из того, что правом распоряжаться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом были наделены все владельцы жилых помещений аварийного дома. К этому требовалось наличие согласия всех совладельцев этого дома. К настоящему периоду это право утрачено поскольку основное количество бывших владельцев аварийного дома уже расселены и их права на жилые помещения в аварийном доме аннулированы.

    Так же, суд не находит оснований к удовлетворению требований Низамовой Л.В. и Н. о взыскании компенсации морального вреда, поскольку не усматривает в действиях Администрации г.Сочи виновной составляющей и направленной на нарушение прав и интересов ответчиков, исходя прежде всего из того, что желание быть расселенными из аварийного дома имелось у ответчиков, которым предлагались в течение длительного времени варианты предоставления жилых помещений, не принятых ответчиками и не желающих в добровольном порядке выселяться из аварийного дома, предлагаемый варрант расселения в новостройке в п.Красная поляна г.Сочи – то есть центре горнолыжного курорта является не только равноценным и благоустроенным по отношению к измаемому жилью в доме барачного типа 1934 – 1940 года постройки, но и многократно выгодным в плане, как проживания в нем, так и реализации на выгодных условиях, либо сдачи в аренду, с учетом наличия у ответчиков другого жилья, в котором проживает супруг и отец стороны ответчиков.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковое заявление Администрации г. Сочи к Низамовой Л.В., Н., Емельяновой Н.П. об изъятии доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, прекращении права общей долевой собственности, признании права собственности муниципального образования, выселении и другим требованиям и по встречному исковому заявлению Низамовой Л.В., Н., Емельяновой Н.П. к Администрации г.Сочи о признании проекта соглашений об изъятии недостоверным, установлении размера возмещения выкупной цены, взыскании морального вреда, взыскании судебных издержек и признании недействительным отчета об оценке от 04 марта 2015 года и другим требованиям – удовлетворить частично.

    Изъять для муниципальных нужд путем выкупа, принадлежащую Низамовой Л.В. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью 25,1 кв. м, по адресу: <адрес> общего имущества (в которое включена стоимость доли земельного участка, на которой расположен многоквартирный жилой дом) посредством перечисления со стороны муниципального образования город-курорт Сочи денежной суммы в размере 509 500 рублей.

    Изъять для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащую Н. 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру, общей площадью 25,1 кв. м, по адресу: <адрес> общего имущества (в которое включена стоимость доли земельного участка, на которой расположен многоквартирный жилой дом), посредством перечисления со стороны муниципального образования город-курорт Сочи денежной суммы в размере 509 500 рублей.

    Взыскать с администрации г. Сочи стоимость убытков Низамовой Л.В. и Н.., связанных с переездом по г. Сочи внутри одного внутригородского района, поиском жилья, оформлении права собственности на другое жилое помещение в пользу Низамовой Л.В. в размере 62 325 рублей, в пользу Н. в размере 62 325 рублей.

    Прекратить право общей долевой собственности Низамовой Л.В. (1/2 доля в праве) и Н. (1/2 доля в праве) на жилое помещение - квартиру, общей площадью 25,1 кв. м, по адресу: <адрес>

    Признать право собственности муниципального образования город- курорт Сочи на жилое помещение - квартиру, квартиру, общей площадью 25,1 кв. м, по адресу: <адрес>

    Выселить Низамову Л.В., Н. и Емельянову Н.П. из жилого помещения - квартиры, общей площадью 25,1 кв. м, по адресу: <адрес> после осуществления выплаты выкупной стоимости.

    Признать недействительным отчет об оценке №0006/4 от 04 марта 2015 года, составленный ООО «САФОБ», оценщиком Шуруба А.Г.

    Взыскать с администрации г. Сочи в пользу Низамовой Л.В., Н. и Емельяновой Н.П. понесенные судебные расходы в размере 10 622 руб. 00 коп.

    В удовлетворении встречных требований Низамовой Л.В. и Н. и Емельяновой Н.П. по взысканию морального вреда – отказать.

    В удовлетворении остальной части исковых требований и требований по встречному иску – отказать.

    Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд, через Хостинский районный суд г. Сочи, в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме, то есть 23 мая 2016 года.

Председательствующий судья:                                                                                  И.Г. Клименко

На момент публикации не вступило в законную силу.