Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-28/2016 (33-3454/2015;) от 15.12.2015

Судья: Тишаева Ю.В. Дело № 33-28

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«12» января 2016 года город Орёл

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Забелиной О.А.

судей Корневой М.А., Зубовой Т.Н.,

при секретаре Паршиковой М.Ю.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению Новикова В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «УниСтрой» о защите прав потребителей,

по апелляционной жалобе Новикова В.А. на решение Северного районного суда г. Орла от 22 сентября 2015 г., которым постановлено:

«Исковые требования Новикова В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «УниСтрой» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «УниСтрой» в пользу Новикова В.А. неустойку в размере <...> рублей, денежную компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, штраф в сумме <...> рублей, а всего <...>

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «УниСтрой» в доход бюджета Муниципального образования «Город Орел» государственную пошлину в размере <...>

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Забелиной О.А., выслушав представителя Новикова В.А. по доверенности ККК, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО «УниСтрой» по доверенности ТТТ судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Новиков В. А. обратился в суд с иском к ООО «УниСтрой» о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указывал, что <дата> между ООО «УниСтрой» и ним был заключен договор участия в долевом строительстве жилья. По условиям указанного договора объектом долевого строительства являлась двухкомнатная <...> Ответчик обязался завершить строительство многоквартирного дома до <дата>, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее <дата> Цена договора на дату его заключения составляла <...> рублей, исходя из стоимости <...> рублей за 1 кв. м. Оплата по договору была произведена в полном объеме. Квартира была передана ему <дата> по акту приема-передачи квартиры.

Общая площадь переданной ему квартиры составила <...> меньше, чем было предусмотрено договором, что привело к ухудшению потребительских качеств квартиры.

Ссылаясь на то, что квартира была ему передана с нарушением срока, а также на то, что условия договора долевого участия (пункт 1.3.), предусматривающие освобождение ответчика от выплаты денежных средств в случае, если общая площадь квартиры не превышает 1,5 кв.м., нарушает его права как потребителя и противоречат закону, просил суд с учетом уточненных требований взыскать в его пользу с ООО «УниСтрой» неустойку за нарушение cpoков передачи объекта долевого строительства в размере <...> рублей, признать недействительными условия договора участия в долевом строительстве жилья № от <дата>, изложенные в п. 1.3, взыскать компенсацию морального вреда в размере <...> рублей, излишне уплаченные денежные средства в размере <...> рублей, и штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50 % от взысканной суммы.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Новиков В. А. ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении его исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывается, что заключенный договор содержит условие, которое освобождает ответчика от ответственности в случае передачи квартиры меньшей площади, а согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Ссылается на то, что квартира возведена с отступлениями от условий договора, так как площадь квартиры на <...> меньше площади, оплаченной им.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения, а апелляционной жалобы без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту Федеральный закон от 30.12.2014 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч.1, 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно статье 6 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ).

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Установлено, что <дата> ООО «УниСтрой» и Новиков В. А. заключили договор участия в долевом строительстве жилья, объектом долевого строительства являлась <...> договорная стоимость объекта была определена <...> рублей, исходя из стоимости <...> рублей за квадратный метр общей проектной площади. При этом договором было определено, что площадь объекта долевого строительства является проектной и может уточниться после окончания строительства на основании данных органа технической инвентаризации по фактическим обмерам.

Пунктом 1.3. договора также было предусмотрено, что в случае если общая площадь квартиры после обмера окажется меньше общей площади, предусмотренной в п.1.2 договора, застройщик обязан возвратить излишне уплаченные денежные средства без применения индексации и процентов, исходя из стоимости 1 кв.м., за исключением если такая разница не превышает 1,5 кв.м. Данная разница считается сторонами допустимой и не влечет за собой возврата застройщиком стоимости 1,5 кв.м.

Новиков В.А. оплатил проектную площадь квартиры. <дата> Новикову В.А. была передана квартира общей площадью <...> кв.м., что подтверждается актом приема-передачи от <дата>, а также кадастровым паспортом объекта.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Новикова В.А. о признании недействительным пункта 1.3. договора долевого участия в строительстве жилья, суд исходил из того, что данное условие не нарушает права Новикова В.А. как потребителя и не нарушает нормы закона.

С данным выводом суда судебная коллегия соглашается по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В силу статьи 7 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Таким образом, из смыла вышеприведенной нормы следует, что участник долевого строительства вправе по своему усмотрению потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков только в том случае, если объект долевого строительства построен с отступления от условий договора, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с такими недостатками, которые делают его непригодным для использования.

Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. При этом, договором может быть предусмотрено и иное.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Установлено, что при заключении договора стороны, определяя стоимость объекта долевого строительства, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается, и условия ее изменения. Данное условие не противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и не является нарушением Закона РФ «О защите прав потребителей», который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Не противоречит данное условие и ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку ответственность застройщика установлена законом, не любые недостатки объекта долевого строительства, а только за те, которые ухудшают качество объекта и делают его непригодным.

Уменьшение общей площади объекта долевого строительства менее 1,5 кв.м. не может ухудшать качество объекта долевого строительства или делать его непригодным для использования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что не имеется оснований для признания недействительным п.1.3 договора долевого участия. Данный договор был подписан Новиковым В.А. добровольно, без принуждения, стороны договорились, что цена договора (стоимость объекта долевого участия) может быть уточнена только при определенных условиях.

Довод апелляционной жалобы Новикова В.А. о том, что он имеет право требовать уменьшения цены договора на основании статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, основан на неправильном толковании положений закона по вышеприведенным доводам. Кроме того, при нарушении застройщиком качества объекта участник долевого строительства вправе требовать по своему усмотрению не только соразмерного уменьшения цены, но и безвозмездного устранения недостатка, возмещения своих расходов на устранение недостатков, а изменение площади объекта долевого строительства невозможно.

В связи с чем, у суда первой инстанции не имелось оснований для признания пункта 1.3 договора недействительным.

Проверялся судом и довод истца о том, что площадь квартиры более чем на 1,5 кв.м. отличается от проектной площади.

Установлено и не оспаривается сторонами, что Новиков В.А. оплатил проектную площадь квартиры <...> в которую была включена и площадь балкона с учетом понижающего коэффициента.

Таким образом, общая площадь по договору составляла <...> кв.м. (66,36-0,83).

Фактически Новикову В.А. была передана квартира общей площадью <...> кв.м.

В силу положений статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов, лоджий и террас.

Таким образом, разница в площади составляет 0,93 кв.м.

Исходя из того, что стороны согласовали условия изменения цены договора, участнику долевого строительства возвращаются денежные средства, если разница в площади превышает 1,5 кв.м., условия договора не признаны недействительными, а как установлено истцу была предоставлена квартира общей площадью меньше проектной на 0,93 кв.м., то суд первой инстанции обоснованно отказал Новикову В.А. во взыскании денежных средств.

Поскольку ответчиком были нарушены сроки передачи квартиры, то суд первой инстанции взыскал с ООО «УниСтрой» в пользу Новикова В.А. неустойку в размере <...> рублей, компенсацию морального вреда в размере <...>

В данной части решение суда не обжалуется.

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы не содержат ссылок на какие-либо новые обстоятельства, неисследованные судом, по сути направлены на переоценку выводов суда, для которой оснований не имеется.

Судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, существенных нарушений процессуальных требований при рассмотрении дела допущено не было, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Северного районного суда г. Орла от 22 сентября 2015 г.оставить без изменения, апелляционную жалобу Новикова В.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи