Судебный акт #1 (Определение) по делу № 2-2/2020 (2-519/2019;) ~ М-245/2019 от 11.02.2019

№2-2/2020

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 января 2020 года г. Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Самойловой Ю.С.,

при секретаре Федяевой О.А.,

с участием представитель истца Департамента госимущества и земельных отношений Орловской области по доверенности Коротеевой И.В.,

ответчика Сафонова В.А.,

представителя третьего лица Бельского С.П. по доверенности Исаевой Г.С.,

представителя третьего лица Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области Панкратовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области к Сафонову В.А. об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, и признании его заключенным на условиях в редакции истца,

УСТАНОВИЛ:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области обратился в суд с исковым заявлением к Сафонову В.А. об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, и признании его заключенным на условиях в редакции истца.

В обоснование требований указав, что земельный участок с кадастровым номером №***, почтовый адрес ориентира: <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - предпринимательство, площадью 1 504 кв.м., находится в собственности субъекта Российской Федерации - <...>. В границах участка расположено нежилое здание с кадастровым номером №***, площадью 3 775 кв.м.

Сафонову В.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 115,9 кв.м., с кадастровым номером №***, расположенное в границах участка. Указанное помещение передано в аренду АО «Банк Русский Стандарт» по договору №*** от ДД.ММ.ГГ сроком на 7 лет.

В связи с обращением одного из собственников помещений в здании ЗАО «Книготорг» с заявлением о заключении договора аренды в отношении участка, на основании распоряжения Правительства Орловской области от 16.02.2018 № 89-р Департаментом подготовлено 5 экземпляров проекта договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, которые были направлены в адрес каждого собственника помещений в здании: Сафонова В.А., Бельского С.П., ЗАО «Книготорг», АО «Райффайзенбанк», ГУП ОО «Орелпромэксплуатация». Письмом от 17.10.2018 № вн 11-2/641-зи истец повторно направил в адрес Сафонова В.А. для подписания один экземпляр проекта договора аренды участка.

В ответ на указанное письмо Сафонов В.А. направил в адрес Департамента подписанный проект договора аренды участка б/н от 03.11.2018 с протоколом разногласий от 03.11.2018, согласно которому при определении размера арендной платы в расчете на год Сафонов В.А. предлагает применить Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Поскольку собственником земельного участка является субъект РФ - Орловская область определение размера ежегодной арендной платы за пользование участком определяется в порядке, установленном Правительством Орловской области. Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 № 443 утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области.

В соответствии с п. 5, п. 7 Порядка размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента категории арендатора согласно приложению 2 к Порядку и индекса инфляции, равного 1,127. Плата за пользование частью участка Сафоновым В.А. определяется пропорционально его доле в праве занимаемой площади помещения и составляет 49,03 кв.м. Размер ежегодной арендной платы в отношении Сафонова В. А. за пользование частью участка по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГ №*** составил 181 587 руб.

ДД.ММ.ГГ помещение передано в безвозмездное пользование Воробьевой Н.Н. по договору безвозмездного пользования, а ДД.ММ.ГГ помещение передано в аренду АО «Банк Русский Стандарт» по договору №*** от ДД.ММ.ГГ сроком на 7 лет. Согласно сведениям справочника по кредитным организациям, размещенного на портале ЦБ РФ, АО «Банк Русский Стандарт» входит в перечень кредитных организаций, осуществляющих свою деятельность на территории РФ. Поэтому при определении размера ежегодной арендной платы в отношении Сафонова В.А. за пользование частью участка с видом разрешенного использования - «предпринимательство» истец применил коэффициент категорий арендаторов равный 0,45 «Юридические лица, оказывающие услуги по финансированию, кредитованию», что обусловлено уставной деятельностью АО «Банк Русский Стандарт».

13.12.2018 Сафонов В.А. уведомил истца об отказе в согласовании и подписании предложенной Департаментом редакции договора.

Просит суд возложить на Сафонова В.А. обязанность заключения с Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГ №*** в отношении земельного участка с кадастровым номером №***, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации - Орловская область, в редакции Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Бельский С.П., ЗАО «Книготорг», АО «Райффайзенбанк», ГУП ОО «Орелпромэксплуатация», Департамент надзорной и контрольной деятельности Орловской области, Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Орла, Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, АО «Банк Русский Стандарт», Воробьева Н.Н.

От ответчика Сафонова В.А. поступило ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с нарушением досудебного порядка урегулирования спора.

Представитель истца Департамента госимущества и земельных отношений Орловской области по доверенности Коротеева И.В. при рассмотрении ходатайства полагалась на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Бельского С.П. по доверенности Исаева Г.С., представитель третьего лица Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области Панкратова Ю.В. при рассмотрении ходатайства полагались на усмотрение суда.

Третьи лица ЗАО «Книготорг», АО «Райффайзенбанк», ГУП ОО «Орелпромэксплуатация», Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Орла, Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, АО «Банк Русский Стандарт» в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав участников процесса, приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым №***, расположенный по адресу: <...>, относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - предпринимательство, площадью 1 504 кв.м, находится в собственности субъекта РФ - Орловская область, что подтверждается записью о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 15.02.2016 № 57- 57/001-57/001/002/2016-1192/1.

В границах указанного земельного участка расположено нежилое здание с кадастровым №***, площадью 3 775 кв.м.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, ЗАО «Книготорг» является собственником нежилых помещений общей площадью 386,20 кв.м., находящихся в здании, расположенном в границах спорного земельного участка (записи регистрации в ЕГРН от 13.04.2011 № 57-57-01/072/2010-637; от 19.04.2013 № 57-57-01/003/2013-975).

За фактическое пользование частью земельного участка с кадастровым №*** за период с 15.02.2016 по 31.12.2017 ЗАО «Книготорг» производило арендные платежи.

Письмом от 01.12.2017 № 112/1 ЗАО «Книготорг» обратилось в адрес Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области с заявлением по вопросу предоставления с 01.01.2018 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка с кадастровым №*** площадью 1 504 кв.м.

В ответ письмом от 02.04.2018 №268-з Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области сообщил о том, что в настоящее время осуществляется подготовка проекта договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, и по итогам мероприятий в адрес ЗАО «Книготорг» будет направлен вышеназванный проект для подписания.

Экземпляр проекта договора аренды земельного участка в адрес ЗАО «Книготорг» направлен 09.07.2018 № 412-зи.

Письмом от 10.08.2018 №99/1 ЗАО «Книготорг» подтвердило намерение арендовать часть земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу помещения, но настаивало на изменении срока договора аренды с 03.07.2018 на 01.01.2018, а также на применении при расчете платы за пользование частью земельного участка надлежащих экономически обоснованных коэффициентов в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Из письма Департамента в адрес ЗАО «Книготорг» от 07.09.2018 № 598-3 следует, что при определении размера платы за фактическое пользование земельным участком Департамент руководствовался принципами определения арендной платы, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, принципом экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.

На этом основании Департаментом при расчете арендной платы для ЗАО «Книготорг» применяется коэффициент категории арендаторов равный 0,0225 «Юридические лица, занимающие земельные участки стационарными магазинами», что обусловлено уставной деятельностью ЗАО «Книготорг».

Из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра прав усматривается, что земельный участок с кадастровым №*** находится в собственности Орловской области, на который 06.12.2018 зарегистрировано обременение в виде аренды согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГ, сроком действия с 16.02.2018 по 15.01.2019, заключенным с Бельским С.П. и ГУП ОО «Орелпромэксплуатация».

Из чего следует, что спорный договор аренды уже заключен с вышеназванными арендаторами, так как он прошел государственную регистрацию согласно ст.651 ГК РФ.

В соответствии с ч.3, ч.6 ст.39.20 ЗК РФ истец направил иным правообладателям здания по <...> проект спорного договора аренды, который был подписан только двумя правообладателями помещений в здании по <...>.

Остальные собственники в указанном здании: ЗАО «Книготорг», АО «Райффайзенбанк» и Сафонов В.А. проект договора аренды спорного земельного участка не подписали.

Таким образом, истец должен был в порядке, предусмотренном ч.7 ст.39.20 ЗК РФ, в течение трех месяцев со дня представления ему договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п.6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших ему подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Однако на момент рассмотрения данного гражданского дела, спорный договор аренды уже заключен между истцом и двумя арендаторами: Бельским С.П. и ГУП ОО «Орелпромэксплуатация».

При таких обстоятельствах возможно только заключение соглашения о вступлении в этот договор аренды остальных правообладателей помещений в здании по <...> в порядке ч.9 ст.39.20 ЗК РФ. Заявленное требование фактически направлено на заключение такого соглашения с ответчиком.

При этом, данное требование не может быть рассмотрено по существу в рамках настоящего дела, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок заключения соглашения к договору аренды, предусмотренный ст.ст. 450, 452 ГК РФ.

Согласно ст.222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора.

С учётом изложенного, исковое заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области подлежит оставлению без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.222,223,224,225 ГПК РФ, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Исковое заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области к Сафонову В.А. об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, и признании его заключенным на условиях в редакции истца - оставить без рассмотрения.

На определение может быть подана частная жалоба в Орловский областной суд в течение 15-ти суток с момента вынесения через районный суд.

Полный текст определения изготовлен 28.01.2020 года.

Председательствующий: Ю.С. Самойлова