Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6988/2016 ~ М-5676/2016 от 15.08.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 октября 2016 г. Промышленный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Бобылевой Е.В.,

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Администрации городского округа Самары о признании квартиры частью жилого дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд к Администрации городского округа Самары с требованиями о признании квартиры площадью 322,90 кв.м., в том числе жилой – 166,3 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> <адрес> <адрес> <адрес> <адрес>, частью жилого дома, площадью 322,90 кв.м., в том числе жилой – 166,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> <адрес> <адрес>

В обоснование требований указывает следующее.

Истец является собственником квартиры, площадью 322,9 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от 26.02.2009г. номер регистрации № от 20.03.2009 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № от 10.12.2011г., право собственности зарегистрировано в ЕГРП.

Указанный объект недвижимости ФИО3 приобрел у Закрытого акционерного общества «Волгатрансстрой», которому объект принадлежал на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU № Договора «О долевом участии в строительстве индивидуальной малоэтажной жилой застройки» от 04.12.2006 г. №., номер регистрации № от 04.04.2007, Дополнительное соглашение № от 30.03.2007г., номер регистрации № от 04.06.2007, Акт приема-передачи от 29.08.2007, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2007 года сделана запись регистрации № от 14 декабря 2007 года.

Закрытое акционерное общество «Волгатрансстрой» приобретало квартиру у застройщика - ООО «Инвестстрой-63» - которое в настоящее время ликвидировано и исключено из государственного реестра юридических лиц.

Жилой дом, в котором расположена квартира истца, был построен ООО «Инвестстрой-63» на арендованном для целей строительства по договору №з от 16.12.2004 г. земельном участке площадью 11080 кв.м. кадастровый №, в установленном порядке введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением на строительство №С от 21.08.2006 г., Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU № от 20.07.2007 г.

Согласно проектной документации на строительство жилого дома для каждого из блоков жилого лома формировался свой отдельный земельный участок, площадью под <адрес> - 743,40 кв.м., под <адрес> - 640,81 кв.м. согласно проекта.

Истец считает, что несмотря на указание в имеющемся у истца договоре купли-продажи приобретение объекта недвижимости «квартира», фактически был запроектирован, построен введен в эксплуатацию сблокированный жилой дом, состоящий из двух частей жилого дома, а не квартир.

В Разрешении на строительство №С от 21.08.2009 г., выданном Администрацией г.о. Самара разрешено строительство объекта капитального строительства - индивидуальной малоэтажной жилой застройки, со следующими характеристиками: этажность 2, площадь застройки 2361,70 кв.м., площадь арендуемого по договору №з от 16.12.2004 г. земельного участка - 11080,00 кв.м.

В п.5 Проектной декларации от 16.10.06 г. указано, что выполняется застройка шести сблокированных домов на две квартиры и два отдельно стоящих дома с количеством участков под индивидуальными домами двух типов - 14, при этом второй тип дома является двухэтажным отдельно стоящим сблокированным жилым домом, разделенным общей стеной без проемов и состоящих из двух квартир, каждая из которых предназначена для проживания одной семьи, при этом каждый из блоков расположен на обособленном земельном участке ориентировочной площадью 532,77- 789,37 кв.м.

В Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № RU № от 20.07.2007г. указано, что введена в эксплуатацию индивидуальная малоэтажная жилая застройка (8 коттеджей и комплектная трансформаторная подстанция) по адресу: <адрес>, <адрес> При этом относительно коттеджа №, принадлежащего истцу, в разделе 3 Распоряжения указано, что у объекта две квартиры по 5 комнат.

Согласно действовавшей в то время форме Разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. N 698, в разделе 3 предусматривалась возможность обозначения только квартир, части жилого дома в форме разрешения не предусмотрены.

Истец ссылается, что в разрешительных документах указана некорректная терминология, что препятствуют истцу в осуществлении своих прав в приобретении земельного участка за выкуп. Признание за ним права на часть жилого дома необходимо для государственной регистрации его права на часть жилого дома и последующего оформления права на земельный участок.

Имеющееся в собственности у истца жилое помещение фактически представляет собой часть двухэтажного жилого дома, общей площадью 322,9 кв.м., жилой площадью - 166,3 кв.м., которая имеет шесть жилых комнат, также имеются подсобные и вспомогательные помещения (санузел, лестница и др.). Истец постоянно проживает в указанной квартире, используют ее для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием.

Согласно заключения от 29.07.2016 г., выданного ООО «ВТС-П», на основании проектных данных и данных о технической инвентаризации, жилые помещения в доме не имеют помещений общего пользования друг с другом, не имеют подъездов, зато имеют свои коммуникации, свои обособленные друг от друга земельные участки отведенные согласно проектной документации, а следовательно не отвечают признакам для определения квартир установленным ЖК РФ, как кодифицированным законом, имеющим высшую по сравнению с другими законами и подзаконными актами силу. Фактически дом, в котором находится принадлежащая истцу квартира, является не многоквартирным жилым домом, а жилым домом блокированной застройки, что полностью соответствует законодательному определению такого типа зданий согласно пп. 2 п.2 ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ.

В соответствии с техническим паспортом ООО «Консоль» от 10.12.2015г., заключением по инженерно- техническому обследованию квартиры от 10.12.2015 г. ООО «Консоль» 10.12.2015г. дом по адресу: <адрес>. 8 Просека, 34 корпус 2, является 2-х квартирным кирпичным жилым домом, который разделен на две самостоятельные части, каждая из которых оборудована самостоятельными входами, индивидуальными вводами инженерных сетей центрального электроснабжения, газоснабжения, водопровода, канализации, индивидуальными системами вентиляции (дымоходы и вентканалы) и автономного отопления (газовые котлы)», а также самостоятельными прилегающими к обеим частям жилого дома земельными участками, которые используются по целевому назначению. Жилой дом не имеет помещений общего пользования с соседями.

Из заключения по инженерно-техническому обследованию квартиры от 10.12.2015г. ООО «Консоль», технического паспорта части жилого дома и плана границ земельного участка следует, что двухэтажный жилой дом является двухквартирным, <адрес> № имеют самостоятельные входы, разделены капитальной стеной, у квартир отсутствуют помещения общего пользования, имеется прямой выход на прилегающий земельный участок к каждой части жилого дома, индивидуальный подъезд к дому, т.е. по своим конструктивным элементам и техническому описанию не является структурно-обособленным помещение многоквартирном доме, которым признается квартира, а составляет часть двухэтажного индивидуального определенного здания с комнатами и вспомогательными помещениями, определяемого с нормами ЖК РФ как объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом. В связи с тем, что в указанном объекте отсутствуют помещения общего пользования, к которым должен быть обеспечен прямой доступ из обособленных квартир, что является отличительным признаком квартиры от жилого дома либо его части, истец просит признать квартиру частью жилого дома.

По результатам проведения технической инвентаризации 10.12.2015г. техником ООО «Консоль» была зафиксирована перепланировка в данной части жилого дома, и после перепланировки, согласно техническое паспорту общая площадь части жилого дома составляет 322,9 кв.м., жилая 166,3 кв.м. Согласно заключению инженерно-техническому обследованию квартиры от 10.12.2015г. по перепланировке части жилого дома <адрес> от 10.12.2015г. выполненному ООО «Консоль» строительные мероприятия, проведенные истцом в части жилого дом <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, корпус 7, не затрагивают несущие конструкции дома и соответствуют требованиям СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции».

Перепланировка указанной выше квартиры согласована с Департаментом градостроительства г.о. Самары Решением РП-216 от 25.04.2016г. и Актом №АП -152 приемочной комиссии о завершении переустройство и (или) перепланировки жилого помещения от 24.04.2016г. В соответствии с указанными документами общая площадь после перепланировки составила 322,9 кв.м. (уменьшилась на 1.8 кв.м.).

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала, просила удовлетворить, дала пояснения аналогично изложенным в исковом заявлении и описательной части решения.

Ответчик Администрация городского округа Самары в суд своего представителя не направил, о дате и времени слушания дела извещен надлежаще, о причинах не явки суд не известил.

Третье лицо ФИО6 в суд не явился о дате и времени слушания дела извещался судом надлежаще.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Истец является собственником квартиры, площадью 322,9 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> <адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от 26.02.2009г. номер регистрации № от 20.03.2009 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № от 10.12.2011г., право собственности зарегистрировано в ЕГРП.

Указанный объект недвижимости ФИО3 приобрел у Закрытого акционерного общества «Волгатрансстрой» по договору купли-продажи от 26.02.2009 года, согласно пункта 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество - квартиру, площадью 324,70 к.в.м, расположенную на цокольном, 1,2 этажах, 2+цок.этажного кирпичного <адрес> года постройки, по адресу: <адрес>, 8 <адрес> <адрес>.

В силу пункта 1.2. договора, квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU № Договора «О долевом участии в строительстве индивидуальной малоэтажной жилой застройки» от 04.12.2006 г. №., номер регистрации № от 04.04.2007, Дополнительного соглашения № от 30.03.2007г., номер регистрации № от 04.06.2007, Акта приема-передачи от 29.08.2007, что подтверждается свидетельство о государственной регистрации права 63 –АВ № выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 14.12.2007 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2007 года сделана запись регистрации №.

Установлено, что спорный объекта недвижимого имущества поставлен на технический и кадастровый учет согласно технического паспорта выданного Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 24.10.2007 года и свидетельства о государственной регистрации права.

В отношении земельного участка на котором расположено строение имеются сведения о регистрации права аренды на земельный участок по договору № от 16.12.2004 года, площадью 11080 к.в., кадастровый №, с разрешенным использованием для строительства индивидуальной малоэтажной жилой застройки.

Суд считает, что к спорным правоотношениям следует применять следующие нормы закона.

На основании ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Согласно ч. 2, ч. 3 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, и квартира, и жилой дом (часть жилого дома) имеют статус жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Вопреки доводам истца, наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пунктами 1 - 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:

- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

К общему имуществу вышеуказанного многоквартирного дома, в соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, можно отнести, в частности, крышу, чердак, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (фундамент, несущие стены, плиты перекрытий), которые предназначены для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения этом многоквартирном доме.

Как следует из материалов дела, дом по указанному выше адресу содержит в себе элементы общего имущества: несущие конструкции, стены, крышу, фундамент, следовательно, жилой дом является многоквартирным.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 63 –АЖ № объектом права собственности истца ФИО1 является квартира общей площадью 324,7 кв.м., этаж 1,2, цокольный, по адресу : г Самара, <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес> <адрес> <адрес>.

Данное жилое помещение истец ФИО1 приобрел как квартиру по договору купли-продажи от 26.02.2009 года ( л.д. 6).

Согласно ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведения об объектах недвижимости, подлежащих государственной регистрации (в том числе, описание объекта и его характеристика) включаются в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН).

Изменения в сведения об объектах недвижимости, содержащиеся в ЕГРПН, вносятся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Установив в судебном заседании, что жилое помещение истца, являясь объектом права собственности, значится в органах Росреестра, а также в сведениях кадастрового и технического учета именно как квартира, при этом данное помещение расположено в двухквартирном жилом доме, имеющем элементы общего имущества, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований и признания указанной квартиры частью жилого дома не имеется.

Суд считает, что спорный жилой дом соответствует критериям многоквартирного жилого дома, а принадлежащее истцу жилое помещение соответствует критериям квартиры.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 23 Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из этого, представляется, что самостоятельной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не требуется, поскольку право на долю в общей собственности на земельный участок в вышеназванных случаях регистрируется одновременно и вместе с жилым помещением.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота (не только собственников, но и иных лиц).

Поскольку истцом в рамках избранного способа защиты, не представлено доказательств нарушенных прав и законных интересов. При этом ссылки истца о нарушении его прав в части приобретения в собственность земельного участка, прилегающего к дому, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Таким образом, возможность признания квартиры частью жилого дома в судебном порядке не представлена нормами действующего законодательства, правовое основание для удовлетворения заявленных требований отсутствует.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации городского округа Самары о признании квартиры частью жилого дома, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 10.10.2016 г.

Председательствующий:                   Бобылева Е.В.