Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2636/2022 ~ М-757/2022 от 27.01.2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Гоморевой Е.А. при секретаре Федоровой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № ФИО1 к ФИО8 о расторжении договора " купли - продажи земельного участка и по встречному иску ФИО7 к ФИО1 о признании просрочившим кредитором, принятии денежных средств

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Видновский городской суд <адрес> с иском к ФИО9 по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого ФИО1 передал в собственность ФИО6 земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 3 474 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (далее – земельный участок). ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение, увеличив стоимость земельного участка до <данные изъяты> По условиям договора ФИО6 принял на себя обязательство оплатить стоимость земельного участка в рассрочку. В качестве обеспечения исполнения ФИО6 обязательств по оплате цены договора стороны согласовали, что с момента передачи и до его полной оплаты земельный участок будет находится в залоге у продавца. В нарушение условий договора, ФИО6 не исполнил принятые на себя обязательства по оплате земельного участка. Данное нарушение условий договора ФИО1 считает существенными. Требование о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, направленное в адрес ФИО6 оставлено последним без ответа. На основании изложенного ФИО1 просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка N 11214 от «07» июля 2020 г.

ФИО6 обратился в суд со встречным иском по тем основаниям, что ФИО1 как продавец земельного участка не истребовал от покупателя и не предпринял действий для получения причитающихся по договору купли-продажи земельного участка денежных средств. ФИО1 отказался от получения денежных средств через аккредитив, открытый ФИО6 на сумму <данные изъяты> в филиале № Банка ВТБ (ПОА) в <адрес>. Также указывает, что ФИО1 злоупотребляет правом в целях получения за счет покупателя необоснованной материальной выгоды, в связи с произвольным односторонним увеличением цены договора после государственной регистрации сделки. На основании изложенного, ФИО6 просил признать ФИО1 просрочившим кредитором, обязать его принять денежные средства в сумме <данные изъяты>. в счет оплаты задолженности по договору купли-продажи земельного участка N 11214 от «07» июля 2020 г.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО3 исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска. Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО4 возражал против удовлетворения первоначального иска, встречный иск поддержал.

Из материалов дела следует, что «ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи земельного участка N 11214 (далее - Договор).

В соответствии с п. 1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 474 (Три тысячи четыреста семьдесят четыре) кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (далее – «Земельный участок»).

В соответствии с п. 2.2. Договора Покупатель принял на себя обязательство оплатить Продавцу стоимость земельного участка в размере <данные изъяты>. в следующем порядке:

- сумма в размере <данные изъяты> оплачивается Покупателем в течение 10 (Десяти) банковских дней после государственной регистрации Договора;

- сумма в размере <данные изъяты> оплачивается Покупателем в срок не позднее «ДД.ММ.ГГГГ

«09» июля 2020 года ФИО6 и ФИО1 подписали долговую расписку по которой ФИО6 обязался оплатить ФИО1 за приобретенный земельный участок денежные средства в размере <данные изъяты>. в срок не позднее «ДД.ММ.ГГГГ

Переход права собственности на земельный участок к ФИО6 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Московской области, запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с ненадлежащим исполнением ФИО6 Договора в части оплаты за приобретенный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 направил в адрес ФИО6 требование (претензия) о расторжении Договора от ДД.ММ.ГГГГ, предложив расторгнуть Договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

     «ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 направил в адрес ФИО1 уведомление об открытии аккредитива на сумму <данные изъяты>. в филиале № Банка ВТБ (ПОА) в <адрес>. В уведомлении также указано, что ФИО6 готов передать ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты>. за приобретенный земельный участок на основании долговой расписки.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску ФИО3 пояснил, что долговая расписка является дополнительным соглашением к договору, увеличивает стоимость земельного участка до <данные изъяты>., следовательно, подписав долговую расписку, ФИО6 принял на себя обязательство оплатить участок по цене <данные изъяты> каких-либо выплат в пользу ФИО1 ФИО6 не совершал. Указал, что у ФИО1 отсутствуют какие-либо денежные обязательства перед ФИО6, которые могли бы быть зачтены в счет оплаты цены земельного участка. Согласно условиям договора (п.2.3.) с момента передачи земельного участка до полной оплаты участок находится в залоге у ФИО1 Также пояснил, что об открытии на его имя ФИО6 аккредитива на сумму <данные изъяты>. уведомлен не был. Зачисленная на аккредитив сумма, могла быть получена ФИО1 только при условии снятия ипотеки. Сумма открытого ответчиком аккредитива составляет лишь 30% от цены Договора. Поэтому отказ ФИО1 от снятия ипотеки является обоснованным. В противном случае, продавец лишился бы обеспечения исполнения покупателем своей обязанности оплатить земельный участок в полном объеме.

Представитель ответчика по первоначальному иску ФИО4 подтвердил факт заключения сторонами договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Не оспаривал наличие у ответчика долга в размере <данные изъяты>., а также наличие обязательства ответчика оплатить истцу за приобретенный земельный участок сумму в размере <данные изъяты>. по долговой расписке. Однако, указал, что долговая расписка не является дополнительным соглашением к договору, поскольку в расписке нет упоминания, что это дополнительное соглашение к договору, что согласно п.8.1. договора какие-либо новые обязательства, принятые сторонами до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя является недействительными, поскольку не были зарегистрированы в установленном законом порядке. Также указал, что цена договора купли-продажи земельного участка была оплачена ответчиком выполненными ответчиком на объектах, указанными ФИО1 строительными работами. Пояснил, что истец был уведомлен банком об открытии аккредитива, однако уклонялся от получения денежных средств, в том числе, не сообщал ответчику реквизиты для направление денежных средств в счет оплаты цены договора.

В обосновании встречного иска помимо доводов, заявленных в качестве возражений на первоначальный иск, указал, что при наличии в Договоре согласованного сторонами условия об отсрочке оплаты с момента государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок стороны, в соответствии со ст. 414 ГК РФ пришли к соглашению о замене первоначального обязательства по оплате за земельный участок на долговое обязательство ФИО6 перед ФИО1 в сумме <данные изъяты>. В связи с уклонением ФИО1 от предоставления реквизитов для оплаты, а также в связи с отказом от получения денежных средств зачисленных ФИО6 на открытый аккредитив считает истца по первоначальному иску просрочившим кредитором.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, суд находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению, а встречный иск ФИО6 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу требований ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с абз.1 ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с п.47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Долговая расписка от ДД.ММ.ГГГГ, подписанная истцом ФИО1 и ответчиком ФИО6, соответствует требованиям действующего законодательства, предъявляемым к форме соглашения об изменении договора продажи недвижимости. Несмотря на именование сторонами указанного дополнительного соглашения к договору купли-продажи № долговой распиской, из ее содержания явно усматривается воля сторон, направленная на изменение условий договора купли-продажи земельного участка. Стороны именуются как продавец и покупатель; определен предмет договора с указанием индивидуализирующих признаков земельного участка (его кадастровый номер, площадь, местонахождение); указано целевое назначение платежа – оплата за приобретенный земельный участок; установлен срок оплаты.

Кроме того, в направленном ответчиком в адрес истца уведомлении об открытии аккредитива от ДД.ММ.ГГГГ указано, что ответчик признает задолженность перед ФИО1 за приобретенный земельный участок в размере <данные изъяты>.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что подписанная ДД.ММ.ГГГГ истцом ФИО1 и ответчиком ФИО6 долговая расписка по своей правовой природе является дополнительным соглашением к договору купли-продажи № и порождает для ответчика обязанность произвести оплату за приобретённый земельный участок в размере <данные изъяты>.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Довод ответчика о надлежащем исполнении им своей обязанности по оплате приобретённого участка путем выполнения ФИО6, как индивидуальным предпринимателем, а также принадлежащей ему строительной организацией ООО «Билдинг Фулл» строительных и отделочных работ в интересах ФИО1 отклоняется судом, поскольку не находит своего подтверждения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Ответчик ссылается на выполнение в пользу истца работ в качестве оплаты за земельный участок, являющийся предметом договора, однако, подписанных сторонами договоров, актов выполненных работ, подтверждающих наличие задолженности ФИО1 перед ФИО6 на сумму, эквивалентную стоимости спорного земельного участка, суду не представлено.

К доводу ответчика о надлежащем исполнении им своей обязанности по оплате приобретённого участка путем открытия им аккредитива на имя истца ФИО1 суд также не принимается судом в виду следующего.

В обоснование своих доводов о надлежащем исполнении ФИО6 обязанности по оплате цены Договора в материалы дела предоставлено направленное в адрес истца уведомление об открытии аккредитива от ДД.ММ.ГГГГ. Из содержания указанного уведомления следует, что аккредитив на имя истца ФИО1 открыт в филиале № Банка ВТБ (ПОА) в <адрес> на сумму <данные изъяты>. Согласно условиям раскрытия аккредитива установленным ФИО6, перечисление зачисленных на аккредитив денежных средств на счет ФИО1 осуществляется при предоставлении ФИО1 в банк следующих документов: 1) Договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (оригинал, или нотариально заверенная копия, или договор, отождествленный нотариусом на бумажном носителе с электронного документа, предоставленного ему регистрирующим органом отметками регистрирующего органа о государственной регистрации перехода права собственности; 2) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (оригинал, нотариально заверенная копия, или имеющая подтверждающую надпись нотариуса о том, что отождествленному ему электронному документу и имеет ту же юридическую силу), подтверждающая регистрацию перехода права собственности на Объект недвижимости; 3) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие обременения на земельный участок.

Исходя из анализа, представленного уведомления, суд приходит к выводу, что сумма открытого аккредитива не соответствует размеру долговых обязательств ответчика перед истцом по договору купли-продажи № в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. При этом, установленное ответчиком условие раскрытия аккредитива при условии предоставления ФИО1 выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей отсутствие обременения (ипотеки) на Земельный участок, противоречит требованиям действующего законодательства, предусматривающим нахождение в залоге у продавца вещи до момента ее полной оплаты (ч 5. Ст.488 ГК РФ) и условиям Договора (п.2.3.).

Следовательно, открытие аккредитива на имя истца ФИО1 в ВТБ банке на сумму в размере <данные изъяты> не является надлежащим исполнением ответчиком своих обязанностей по оплате приобретенного земельного участка.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что обязанность ФИО6 по оплате цены Договора не исполнена.

В соответствии с п.2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

Пунктом 1 части 2 ст.450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Согласно правовой позиции, отраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 27.12.2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В силу разъяснений, приведенных в п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

      При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что ненадлежащее исполнение ответчиком по первоначальному иску обязанности по оплате цены земельного участка является существенные нарушения условий Договора.

В силу ст. 454 ГК РФ исполнение ответчиком заключенного с истцом Договора обусловлено принятием ответчиком земельного участка и полной оплаты его стоимости. Заявленный в обоснование встречных исковых требований довод ФИО6 о том, что при наличии в Договоре согласованного сторонами условия об отсрочке оплаты с момента государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок стороны, в соответствии со ст. 414 ГК РФ пришли к соглашению о замене первоначального обязательства по оплате за земельный участок в момент его передачи от продавца к покупателю на долговое обязательство ФИО6 перед ФИО1 в сумме <данные изъяты>., основан на неверном применении норм права к отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости.

Суд отклоняет довод истца по встречному иску об отсутствии возможности исполнить обязанность по оплате цены Договора в связи с уклонением ответчика по встречному иску от предоставления реквизитов для платежа.

Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что оплата осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на банковский счет продавца или иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ. В материалах дела имеется копия заявления ФИО6 в ПАО ВБТ банк об открытии аккредитива № в котором получателем аккредитива указан ФИО1, а также указаны все банковские реквизиты ФИО1, включая его расчетный счет.

В силу ч.1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что истец по встречному иску не представил надлежащего исполнения по Договору в связи с чем, у суда отсутствуют основания для признания ФИО1 просрочившим кредитором. При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных требований по встречному иску.

Суд отклоняет довод истца по встречному иску о том, что согласно п.8.1. Договора какие-либо новые обязательства, принятые сторонами до государственной регистрации перехода права собственности на покупателя является недействительными, поскольку не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

Наличие такого положения в Договоре не препятствует возможности сторон договориться об иных условиях договора. Такое право сторон не может зависеть от момента государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок, а изменения, вносимые в дальнейшем в договор обязательной государственной регистрации не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

          Первоначально заявленные требования удовлетворить Расторгнуть договор купли - продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1, и ФИО10.

          В требовании о признании ФИО1 просрочившим кредитором по договору купли продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ФИО1 и ФИО11, возложении обязанности по принятию денежных средств в сумме <данные изъяты>. в счет оплаты задолженности по указанному договору отказать.

Решение может быть обжяловано в апелляционном порядке Московский областной суд через Видновский городской суд в течение одного месяца

Судья:                                            Е.А. Гоморева