Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1106/2018 (2-4077/2017;) ~ М-2997/2017 от 25.10.2017

Дело № 2-1106/2018

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 октября 2018 года п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Ежелевой Е.А. при секретаре Витковской Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абаджян Степана Суреновича к ООО «Емельяновская слобода» об освобождении имущества от ареста, регистрации перехода права собственности на земельный участок, признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Абаджян С.С. обратился в суд с иском к ООО «Емельяновская слобода», в котором после уточнения просит:

- признать право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухэтажного жилого дома общей площадью 124 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №,

- снять запреты на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1005 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», зарегистрированные под номерами 24:11:0210304:867-24/095/2017-3 от 23 ноября 2017 года, 24-24/010-24/010/002/2015-2041/1 от 02 ноября 2015 года,

- передать вышеуказанный земельный участок Абаджяну С.С.,

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок от ООО «Емельяновская слобода» к Абаджяну С.С. (том 1 л.д. 126).

В обоснование иска указано, что земельный участок с кадастровым номером № и жилой дом на нем с номером согласно генеральному плану 182 Абаджян С.С. приобрел у ООО «Еельяновская слобода» по договору без номера от 18 мая 2015 года об инвестиционной деятельности и договору уступки прав № 364/У от 26 июня 2015 года; в рамках заключенного договора ООО «Еельяновская слобода» в срок до 31 декабря 2015 года обязалось предоставить истцу жилой дом площадью 124 кв.м. и земельный участок под ним площадью 10 соток; однако объекты до настоящего времени не переданы, жилой дом не достроен; по мнению истца, его требования подлежат удовлетворению на основании п. 2 ст. 455 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ, а договор, связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, следует расценивать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи; помимо этого, истец полагает, что наложенные на земельный участок запреты подлежат снятию поскольку обязательство по передаче имущества возникло у ООО «Емельяновская слобода» перед ним ранее, чем перед другими кредиторами (том 1 л.д. 5-7).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю, Межрайонный отдел судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств, в качестве соответчиков - конкурсный управляющий ООО «Емельяновская слобода» Чурбаков А.А., а также взыскатели по сводному исполнительному производству № 56070/15/24008-СД, находящему в производстве судебного пристава-исполнителя ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю (том 1 л.д. 159-164): ООО «Торговый дом Фанерный мир», УПФ РФ в Железнодорожном районе г. Красноярска, ООО «Молот», ИФНС России по Октябрьскому району г. Красноярска, ИФНС России по Железнодорожному району г. Красноярска, Межрайонная ИФНС России № 17 по Красноярскому краю, Фонд социального страхования РФ, Левобережный филиал № 1, ООО «Сталепромышленная компания», Нескоромных В.В., ООО «Базальт», ООО «ЭКО ПРОМ», Заломихин В.А., ПАО "Красноярскэнергосбыт ", ГСУ ГУ МВД России по Красноярскому краю, Рубина Ольга Владимировна, ООО "Спецтехника", ООО "ТехноНИКОЛЬ", УФК по Железнодорожному району, Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю, Семенов Леонид Алексеевич, ООО "Металлопромышленная компания "Гермес", Служба Строительного надзора и жилищного контроля г. Красноярска, ООО "Полимет", ГУ-Красноярское региональное отделение Фонда социального страхования РФ филиал №1, Данилюк Сергей Павлович, Шаврина Евгения Владимировна, Крылов Артем Александрович, ПАО "Сбербанк", Азизов Баховаддин Азизович, Нетунаева Елена Владимировна, Милованов Сергей Иванович, Свердлова Ирина Семеновна, Агаларов Абил Абдулкерим Оглы, Агаларов Абил Абдулкерим Оглы, Волков Яков Федорович, Родина Елена Александровна, Ершова Раиса Алексеевна, Кулагина Наталья Александровна, Павлухин Александр Николаевич, Мансуров Нурали Зинурович, Васютинская Евгения Александровна, Зезюлина Ирина Владимировна, Симонова Людмила Геннадьевна, КРОО ОЗПП "Антикризисный центр", Межрайонная ИФНС №7 по Красноярскому краю Заозерный, ООО "Вистстрой", ООО "СЛМ - Монтаж", Государственная инспекция труда по Красноярскому краю, Валишевская Мария Михайловна, Семенов Леонид Алексеевич, ПАО "МРСК - Сибири", Чучунова Евгения Сергеевна, Дулова Юлия Викторовна, Чифликли Михаил Михайлович (том 1 л.д. 102, 146, 155, том 2 л.д. 22-24).

Стороны, третьи лица - ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска, МОСП по ИОИП, Управление Росреестра в судебное заседание не явились, хотя извещены были надлежащим образом (том 2 л.д. 29-88); истец, Управление Роспотребнадзора, Управление Росреестра просили рассмотреть дело без их участия (том 2 л.д. 89, 90, 93); причина неявки остальных лиц неизвестна; заявлений об отложений судебного заседания, возражений на иск не поступало.

Из письменных возражений временного управляющего Чурбакова А.А. от 20 сентября 2018 года следует, что временный управляющий Чурбаков А.А. полагает иск подлежащим оставлению без рассмотрения, поскольку рассматриваемые требования могут быть предъявлены, по его мнению, только в рамках дела о банкротстве застройщика (том 2 л.д. 5).

Поскольку каких-либо сведений о наличии существенных препятствий для участия неявившихся лиц в судебном заседании не имеется, суд нашел возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, является признание права.

Из материалов дела следует, что собственником земельного участка с кадастровым номером 24:11:0210304:867 является ООО «Емельяновская слобода»; право собственности зарегистрировано 31 октября 2013 года (том 1 л.д. 8-11).

18 мая 2015 года между ООО «Емельяновская слобода» и ООО «Спецтехника» заключен договор об инвестиционной деятельности (том 1 л.д. 18-19); по условиям данного договора ООО «Спецтехника» обязалось передать ООО «Емельяновская слобода» денежные средства для осуществления строительства жилого дома общей площадью 124 кв.м. (далее – Объект) на земельном участке № 182 с кадастровым номером 24:11:0210304:867, а ООО «Емельяновская слобода» обязалось использовать переданные ему денежные средства для строительства вышеназванного Объекта и последующей его передачи в собственность ООО «Спецтехника» (п. 1.1); передать Объект ООО «Спецтехника» не поздне 31 декабря 2015 года, подписать акт приема-передачи (п. 2.9); в цену договора 2935519 рублей стороны включили 500000 рублей – стоимость земельного участка, 2435519 рублей - стоимость жилого дома (п. 4.6); оплата должна была производиться путем проведения взаимозачета денежных требований по договору № 15 от 03 мая 2014 года на оказание услуг спецтехники, задолженность по которому составляет 2935519 рублей (п. 4.7); земельный участок под домом должен был выкупаться ООО «Спецтехника» на основании отдельного договора купли-продажи; переход права собственности на него стороны не связывали с переходом права собственности на Объект; договор купли-продажи земельного участка стороны договорились заключить после исполнения ООО «Спецтехника» своих обязательств по оплате Объекта строительства в полном объеме (п. 1.4).

26 июня 2015 года между ООО «Спецтехника» с одной стороны и Абаджан С.С. с другой стороны заключен был договор уступки прав по договору об инвестиционной деятельности, по которому Абаджан С.С. приобрел права (требования), принадлежавшие ООО «Спецтехника», на основании договора об инвестиционной деятельности от 18 мая 2015 года, в полном объеме, в том числе право требования строительства и передачи жилого дома площадью 124 кв.м. на земельном участке № 182 с кадастровым номером 24:11:0210304:867 (п.п. 1,1, 1,2); за уступку Абаджан С.С. оплачивает 2935519 рублей (п. 2.3) (том 1 л.д. 20-21).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № 43 от 26 июня 2015 года, выданной ООО «Спецтехника», Абаджан С.С. внес в кассу ООО «Спецтехника» 2935519 рублей (том 1 л.д. 23).

Из справки от 18 мая 2015 года, выданной генеральным директором ООО «Емельяновская слобода» Гельцер С.А., следует, что оплата по договору от 18 мая 2015 года в отношении дома и земельного участка с кадастровым номером № в сумме 2935519 рублей произведена в полном объеме (том 2 л.д. 11).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 08 октября 2017 года на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, пос. Емельяновская слобода имеется двухэтажный жилой дом общей площадью 124 кв.м., год завершения строительства - 2015 (л.д. 12-16).

Из отзыва временного управляющего Чурбакова А.А. от 30 августа 2018 года следует, что определением Арбитражного суда Красноярского кря от 31 мая 2018 года по делу № А33-7330/2018 в отношении ООО «Емельяновская слобода» введена процедура наблюдения; временным управляющим назначен Чурбаков А.А.; в рамках дела о банкротстве ООО «Емельяновская слобода» 03 июля 2018 года в Арбитражный суд Красноярского края нарочно потупило требование Абаджяна С.С. о включении в реестр требований кредиторов требования о передаче жилого дома и земельного участка с кадастровым номером № (том 2 л.д. 5).

Таким образом, установлено, что ООО «Спецтехника» по договору об инвестиционной деятельности от 18 мая 2015 года свои обязательства по оплате перед ООО «Емельяновская слобода» в размере 2935519 рублей, Абаджян С.С. свои обязательства по договору уступки прав от 26 июня 2015 года по оплате перед ООО «Спецтехника» в размере 2935519 рублей выполнили в полном объеме; в свою очередь ООО «Емельяновская слобода» свои обязательства по передаче Объекта, то есть жилого дома в собственность Инвестора, в данном случае в собственность Абаджяна С.С., обязательства по подписанию акта приема-передачи, по государственной регистрации права собственности, по заключению договора купли-продажи земельного участка не выполнило.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По общему правилу правовую природу договора определяет суд исходя из толкования условий данного договора и фактических отношений сторон, сложившихся при его заключении и исполнении.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г.) (ред. от 04.03.2015) при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичная позиция была доведена до судов Письмом Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 г. N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Из содержания договоров, заключенных 18 мая 2015 года и 26 июня 2015 года, и фактически сложившихся отношений сторон видно, что между истцом и ответчиком – ООО «Емельяновская слобода» возникли отношения по привлечению денежных средств истца для строительства объекта недвижимости, необходимого истцу исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанны с осуществлением предпринимательской деятельности, и по выполнению ответчиком работы, завершающейся передачей истцу созданного результата, то есть жилого дома.

Данные отношения не могут регулироваться ФЗ РФ от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Содержание заключенных сторонами договоров соответствует положениям статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поэтому именно этот закон, а также законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным законом, необходимо применить к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям.

Как установлено в судебном заседании, ответчик нарушил свои обязательства по передаче истцу объекта строительства – жилого дома в сроки, установленные п. 3.6 договора от 18 мая 2015 года.

Помимо этого, ответчик нарушил свои обязательства по передаче в собственность истца земельного участка с кадастровым номером 24:11:0210304:867, несмотря на то, что истец оплатили полную его стоимость.

Согласно п. 2.8. договора от 18 мая 2015 года ответчик обязан передать истцу жилой дом по акту приема-передачи.

Из объяснений представителя истца следует, что данный акт до настоящего времени со стороны ответчика не подписан, в связи с чем не представляется возможным зарегистрировать право собственности на уже выстроенный дом; ответчик уклоняется от этого.

В пункте 5 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу вышеприведенных норм права и с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что требования истца о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства в виде двухэтажного жилого дома общей площадью 124 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», на земельном участке с кадастровым номером №, в судебном порядке являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Что касается требований об освобождении от ареста земельного участка с кадастровым номером № и регистрации перехода права собственности на него, то суд при их разрешении исходит из следующего.

Частью 1 ст. 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно положениям ч. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу статьи 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращено взыскание, лежит на лице, обратившемся с требованиями об освобождении имущества от ареста.

Из содержания искового заявления следует, что препятствием для регистрации сделки является арест, наложенный по исполнительным производствам в отношении ООО «Емельяновская слобода».

Из материалов дела видно, что государственная регистрация ограничения (обременения) на земельный участок с кадастровым номером № проведена была 02 ноября 2015 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска от 30 октября 2015 года (том 1 л.д. 9).

Согласно данному постановлению арест на участок наложен в рамках исполнительного производства от 28 октября 2015 года № 56079/15/24008-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа № 002881048 от 06 июля 2015 года, выданного Железнодорожным районным судом г. Красноярска по делу № 2-2784/15 о взыскании задолженности в размере 1029484 рубля 97 копеек в пользу Нескромных В.В. (том 1 л.д. 50-56).

Кроме того, арест на данный участок наложен также постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по исполнению особых исполнительных производств Сафоновой О.В. в рамках исполнительных производств № 32575/17/24002-ИП, 20231/17/24002-ИП, возбужденных на основании судебных приказов, выданных Арбитражным судом Красноярского края о взыскании с ООО «Емельяновская слобода» в пользу Красноярскэнергосбыт» задолженности в общем размере 50929 рублей 51 копейка (том 1 л.д. 76-88, 182-185, 186-189, 210-234).

Помимо этого, из материалов дела видно, что на спорный земельный участок аресты наложены также постановлениями Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 16 июня 2017 года (том 1 л.д. 57-67), от 16 октября 2017 года (том 1 л.д. 72-75), от 17 августа 2017 года (том 1 л.д. 121-123), от 20 апреля 2017 года, от 13 декабря 2017 года (том 1 л.д. 89-93) в рамках уголовного дела № 1170104004805228, возбужденного СЧ ГСУ ГУ МВД России по Красноярскому краю 17 февраля 2017 года по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 201 УК РФ, в отношении генерального директора ООО «Емельяновская слобода» Гельцера С.А.; сведения об арестах содержатся в ЕГРН и находятся в свободном доступе (том 1 л.д. 8-11, 129-130).

Из материалов исполнительного производства № 56079/15/24008-ИП о взыскании задолженности в пользу Нескромных В.В. следует, что 07 мая 2018 года судебным приставом-исполнителем ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю Лалетиной В.В. вынесено постановление о присоединении исполнительного производства от 07 мая 2018 года № 27887/18/24008-ИП, от 07 мая 2018 года № 27888/18/24008-ИП к сводному исполнительному производству № 56070/15/24008-СД (том 1 л.д. 159-164); 16 марта 2018 года вынесено постановление о присоединении исполнительных производств от 15 марта 2018 года № 14644/18/24008-ИП, от 13 марта 2018 года № 14015/18/24008-ИП к сводному исполнительному производству № 56070/15/24008-СД (том 2 л.д. 100-102), 05 апреля 2018 года вынесено постановление о присоединении исполнительных производств от 05 апреля 2018 года № 21438/18/24008-ИП к сводному исполнительному производству № 56070/15/24008-СД (том 2 л.д. 100-102, 107-112).

Согласно ответу Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств от 20 июля 2018 года на принудительном исполнении находится сводное исполнительное производство № 32575/17/24002-СД о взыскании задолженности с ООО «Емельяновская слобода» в пользу ПАО «Красноярскэнергосбыт» на общую сумму 50929 рублей 51 копейка; 31 мая 2018 года ООО «Емельяновская слобода» признано банкротом, введена процедура наблюдения, в связи с чем судебным приставом-исполнителем постановлением от 20 июня 2018 года сняты все ограничения, наложенные в рамках исполнительного производства (том 1 л.д. 181, 235-258).

По выписке из ЕГРН по состоянию на 13 сентября 2018 года в отношении спорного земельного участка зарегистрированы следующие аресты: от 29 декабря 2017 года – на основании протокола ГУ МВД России по Красноярскому краю от 15 декабря 2017 года, Постановления Железнодорожного суда г. Красноярска от 13 декабря 2017 года, от 31 августа 2017 года – на основании Постановления Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 17 августа 2017 года, от 02 ноября 2015 года – на основании Постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Железнодорождному району от 30 октября 2015 года, от 05 июня 2017 года – на основании протокола ГУ МВД России по Красноярскому краю от 05 мая 2017 года, Постановления Железнодорожного суда г. Красноярска от 20 апреля 2017 года (том 2 л.д. 94-99).

Оценив вышеприведенные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что преимущественное право на приобретение спорного земельного участка, право заключения договора купли-продажи этого участка возникло у истца 26 июня 2015 года, то есть до наложения вышеперечисленных арестов; однако в связи с возбуждением уголовного дела и наложением арестов, в связи с введением процедуры наблюдения ответчик ООО «Емельяновская слобода» уклоняется от заключения данного договора.

Обращаясь в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, истец ссылается на приобретение им в собственность на основании заключенного с ООО «Емельяновская слобода» договора об инвестиционной деятельности объекта незавершенного строительства в виде жилого дома.

В судебном заседании установлено, что ООО «Емельяновская слобода» по условиям вышеназванного договора приняло на себя обязательства не только по строительству объекта и передаче в собственность жилого дома, но и по передаче права собственности на земельный участок под данным объектом.

Таким образом, ООО «Емельяновская слобода» при заключении договора об инвестиционной деятельности от 18 мая 2015 года выступало одновременно застройщиком и собственником земельного участка, на котором предполагалось строительство дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа", 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса и т.д.

Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежат применению положения статьи 552 Гражданского кодекса.

В силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Условия заключенного сторонами договора об инвестиционной деятельности об одновременной передаче вместе с домом, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположен этот дом, соответствуют положениям части 2 статьи 552 Гражданского кодекса.

На момент рассмотрения дела, как следует из объяснений представителя истца, спорный земельный участок находится во владении и пользовании истца – он продолжает достраивать дом.

Таким образом, имеет место и фактическая передача земельного участка в соответствии с условиями указанного договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку застройщик, то есть ООО «Емельяновская слобода», является собственником земельного участка, сведения о котором внесены в ЕГРН при регистрации его права собственности, кадастровый номер земельного участка также указан в самом договоре об инвестиционной деятельности, установленная в данном договоре цена имущества включает и цену подлежащего передаче земельного участка, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

Так как неопределенность в передаваемом на праве собственности земельном участке отсутствует, суд находит возможным вынести решение о регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании ст. 552 ГК РФ и освободить спорный участок от наложенных арестов.

Что касается требования о передаче земельного участка истцу, то суд считает его излишне заявленным, поэтому не подлежащим удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Абаджяна Степана Суреновича удовлетворить частично.

Признать за Абаджяном Степаном Суреновичем право собственности на объект незавершенного строительства в виде двухэтажного жилого дома общей площадью 124 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», на земельном участке с кадастровым номером №.

Освободить земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1005 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», от арестов, и снять в отношении него запреты на совершение регистрационных действий, наложенные постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска от 30 октября 2015 года, постановлением Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Красноярскому краю № 32575/17/24002-СД от 21 сентября 2017 года.

Произвести регистрацию перехода права собственности от ООО «Емельяновская слобода» к Абаджяну Степану Суреновичу на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1005 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, коттеджный поселок «Емельяновская слобода».

В удовлетворении требования о передаче вышеуказанного земельного участка Абаджяну С.С. отказать.

Ответчик может подать судье, вынесшему заочное решение, заявление об отмене настоящего решения в течение семи суток со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: