Мотивированное решение от 08.02.2023 по делу № 02-0458/2023 от 01.09.2022

Уникальный идентификатор дела 77RS0020-02-2022-014442-06

Дело №2-458/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 февраля 2023 года адрес

Перовский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Ваньянц Л.Г.,

при секретаре фио,

с участием представителя истца фио,

представителя ответчика фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-458/2023 по иску ...а ...а к ООО «... фио» о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежным средствами, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ... А. обратился в суд с иском к ООО «... фио» о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежным средствами, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда, мотивировав свои требования тем, что 24.03.2021 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения площадью 363,6 кв.м., расположенном по адресу: адрес, кадастровый номер .... Истцом внесен задаток по предварительному договору в размере 7 500 000 рублей. Согласно п.1.2 Договора, указано, что право собственности продавца зарегистрировано 10 января 2019 г. между тем, указанная информация не советует действительности, собственником объекта недвижимости являлось ООО «...». Согласно п.2.2 Договора ответчик взял на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в течение 11 месяцев со дня заключения предварительного договора. Между тем свои обязательства ответчик не исполнил. Пунктом 3.1.1 предварительного договора установлена цена объекта недвижимости в размере 181 800 000,00 рублей. В нарушение своих обязательств, ответчик, после оформления права собственности за пределами срока, потребовал изменения цены договора, увеличив 230 000 000,00 рублей. Истец считает действия неправомерными, грубо нарушающими его права как потребителя, являющихся попыткой навязать ему не выгодные условия кабальной сделки. Таким образом, прямые убытки, причиненные истцу в результате неисполнения ответчиком обязательств по договору, составили 7 500 000,00 руб., а также расходы по проведению ремонта в помещении (неотделимые улучшения), которые составили 16 685 556,30 руб

С учетом изложенного, истец просит суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 24.03.2021 г. заключенный между ...ов А. и ООО «... фио», применить последствия недействительной сделки, взыскать с ответчика денежные средства в размере 7 500 000 рублей по предварительному договору купли-продажи от 24.03.2021 г., взыскать с ответчика неустойку в размере 2 850 000,000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 875 958,90 рублей, компенсацию морального вреда 1 000 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы, почтовые расходы, расходы по оплате услуг юриста в размере 100 000 рублей.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании против заявленных требований возражала, по доводам, изложенным в отзыве на иск. Также указала на пропуск истцом срока исковой давности.

Представитель привлеченного к участию в деле третьего лица ООО «...» в судебное заседания не явился, направила в суд письменные пояснения, в которых просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 10 Закона РФ от 07 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» продавец обязан своевременно предоставлять необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В соответствии с п.1,п.4 ст. 12 названного Закона если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для

Судом установлено и из материалов дела усматривается, что 24.03.2021 г. между ...ом А. и ООО «... фио» был заключен предварительный договор купли-продажи об оказании нежилого помещения площадью 363,6 кв.м., расположенном по адресу: адрес, кадастровый номер ....

Согласно п.2.2 Договора ответчик взял на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в течение 11 месяцев со дня заключения предварительного договора, покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях предусмотренных настоящим договором.

В соответствии с п.3.1.1 Договора цена помещения составляет 181 800 000,00 рублей.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что Истцом внесен задаток по предварительному договору в размере 7 500 000 рублей. Согласно п.1.2 Договора, указано, что право собственности и продавца зарегистрировано 10 января 2019 г. между тем, указанная информация не советует действительности, собственником объекта недвижимости являлось ООО «...». Свои обязательства ответчик не исполнил. В нарушение своих обязательств, ответчик, после оформления права собственности за пределами срока, потребовал изменения цены договора, увеличив 230 000 000,00 рублей.

Возражая против удовлетворения заявленных истцом требований, ответчик указал на то, что истец уклонился от подписания основного договора купли-продажи. 24.02.2022 г. при встрече представитель ответчика вручил истцу лично договор купли-продажи нежилого помещения для подписания, отказано ... А. отказался от его подписания, сославших от отсутствие денежных средств. Ответчик повторно направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи. Между тем истец свои обязательства по предварительному договору не выполнил, от заключения основного договора уклонился.

Суд находит доводы ответчика заслуживающими внимание по следующим основаниям.

Истец ... А. является профессиональным брокером по сделкам с ценными бумагами и товарами (код ОКВЭД 66.12), что подтверждается выпиской из ЕГРИП истца от 26.10.2022 г. №...).

В марте 2021 года истец предложил заключить сделку по покупке товара (нежилого помещения) в определенный срок (в течение 11 месяцев) оп заранее оговоренной цене (181,8 млн. руб. плюс 12% годовых), о чем сторонами заключен предварительный договор.

24.03.2021 г. между ООО «...» (арендодатель) и ...ом А. (арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет ...у А. в аренду за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, площадью 363,6 кв.м., расположенное по адресу: адрес, кадастровый номер ....

По акту приема-передачи помещения от 24.03.2021 г. арендодатель передал, а ... А. принял в аренду указанное помещение.

Согласно п.2.3 договора аренды помещение принадлежит арендодателю (ООО «...») на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации №... от 10.01.2019 г.

24.03.2021 г. между ООО «... фио» (продавец) и ...ом А. (покупатель) заключен Предварительный договор купли-продажи.

Согласно п.2.2. Предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение 11 месяцев, но не ранее государственной регистрации права собственности продавца на помещение. Цена помещения и порядок оплаты определен в п.3.1-3.9 предварительного договора.

Действующее законодательство разрешает заключение предварительного договора купли-продажи в отношении товара, который будет приобретен продавцом в будущем (п.2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ, п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49).

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49).

Согласно п.3.8 предварительного договора покупатель обязуется в срок не позднее рабочих дней со дня заключения договора выплатить продавцу задаток в размере 7 500 000,00 руб. В случае нарушения покупателем своих обязательств по предварительному договору или основному договору, либо в случае прекращения предварительного договора или основного договора не по вине продавца – Задаток покупателю не возвращается.

Сумма задатка составила около 4 % от общей цены помещения, то есть несущественно по отношению к общей цене помещения.

Согласно п.7.1 предварительного договора ... А. подтвердил, что получил от продавца всю необходимую, достоверную и удовлетворяющую покупателя информацию, включая, но не ограничиваясь, о полном объеме своих прав и обязанностей по договору, а также о характеристиках помещения, полностью осмотрел и проверил состояние и техническое оснащение Помещения, все положения договора покупателю разъяснены и понятны, возражений у покупателя не имеется.

Письмом от 31.01.2022 г. истец попросил ответчика исполнить п .2.2. предварительного договора (зарегистрировать право собственности ООО «... фио на помещение), сообщил об отсутствии с его стороны каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению основного договора, и сообщил о готовности заключить договор.

Письмом от 17.02.2022 г. ответчик предоставил истцу (почтой и электронной почтой) договор купли-продажи нежилого помещения от 11.01.2022 г. между ООО «...» (продавец) и ООО «... фио» (покупатель), технический паспорт помещения, справку об эксплуатационных расходах по помещению за 12 месяцев, справку управляющей компании об отсутствии задолженности.

Письмом от 22.02.202 г. ответчик предоставил истцу (почтой и электронной почтой) выписку из ЕГРН, подтверждающую государственную регистрацию права собственности ООО «... фио» на указанное помещение, справку ООО УК «...» от 18.02.2022 г. об отсутствии задолженности за эксплуатационные и коммунальные услуги за помещение. Одновременно, ответчик просил согласовать и подтвердить точную дату и время заключения основного договора.

24.02.2022 г. на встрече сторон ответчик вручил лично ...у А. договор купли-продажи нежилого помещения на подписание, что подтверждается собственноручной отметкой ...а А. на экземпляре договора. Однако, ... А. отказался от его подписания, сославшись на отсутствие денежных средств и необходимость получения банковского кредита.

Письмом от 24.02.2022 г. ответчик направил истцу (почтой и электронной почтой) договор купли-продажи нежилого помещения на подписание. При этом, ответчик согласился продлить срок оплаты до 14.03.2022 г. Между тем, истец свои обязательства по предварительному договору не выполни, от заключения основного договора уклонился.

Ссылки истца о выдаче ему кредита несостоятельны, представленная истцом в материалы дела справка без номера, без даты лишь указывает на возможность рассмотрения заявки на предоставление кредита и не является офертой банка, то есть не может быть принята в качестве допустимого и достоверного доказательства.

Таким образом, истец поставил заключение основного договора в зависимость от выдачи/невыдачи ему банковского кредита, что не предусмотрено предварительным договором и не соответствует ст. 429 ГК РФ.

Учитывая изложенное, правовых оснований для возврата истцу суммы задатка не имеется, что соответствует п.3.8 Предварительного договора и положениями ст.ст.380,381 ГК РФ.

В обоснование иска истец также ссылается на положения ст.ст.166-168 ГК РФ о недействительности сделки.

Между тем, оспариваемый предварительный договор не нарушает требования закона или иного правового акта.

В Определении Судебной коллегии Верховного суда РФ от 27.08.2020 г. №305-ЭС20-4693) (1,2,3)указано, что любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него и правомочия продавца на отчуждение имущества.

Учитывая цену помещения (более 180 млн. руб.), иные условия предварительного договора (11-месясный срок, начисление процентов, задаток 7,5 млн. руб.), наличие арендных правоотношений, а также профессиональный статус истца, подлежит критической оценке довод истца о том, что он якобы не знал, что собственником помещения являлось ООО «...».

В силу ч.5 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.

Согласно общедоступным сведениям ЕГРН собственником помещения в период с 10.01.2019 г. по 22.02.22022 г. являлось ООО «...».

фио достоверно знал об этом, так как лично арендовал данное помещение у его собственника - ООО 2...» (Договор аренды нежилого помещения от 24.03.2021 г. и акт приема-передачи к нему) и вносил за него арендные платежи.

Кроме того, в п.2.2 предварительного договора прямо указано, что основной договор будет заключен после государственной регистрации права собственности продавца (ООО «... марина фио») на помещение.

При таких обстоятельствах, указание в абз. 2 п.1.2 предварительного договора на запись регистрации №... от 10.01.2019 регистрация права собственности ООО «...») является технической ошибкой, которая не вводила истца в заблуждение относительно условий сделки.

При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что он якобы не знал и не проверял сведения о собственнике указанного помещения, несостоятельны.

Указанные обстоятельства также подтверждаются письменными пояснениями. представителя ООО «...».

В соответствии с п.5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как указано судом выше, истец арендовал помещение у собственника (ООО «...») и оплачивал собственнику арендные платежи. Кроме того, в представленном самим истцом в материалы дела письме от 31.01.2022 г. истец просил ответчика исполнить п 2.2 предварительного договора – зарегистрировать право собственности ответчика на помещение.

Таким образом, истец давал основания ответчику полагаться на действительность сделки (п.5 ст. 166 ГК РФ).

Представитель ответчика также указала на пропуск истцом срока исковой давности. Суд полагает, что в данном конкретном случае срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку последний при обращении с данными иском не ссылается на нормы Гражданского кодекса РФ о недействительности сделки, а обращается в суд в рамках Закона о защите прав потребителей, ссылаясь на положения ст. 12 вышеназванного Закона.

Оценив относимость, допустимость и достоверность представленных доказательств в отдельности, а равно достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из правового анализа вышеприведенных норм в их взаимосвязи, а также с учетом установленных обстоятельств дела, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению, поскольку принятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи от 24.03.2021 ответчиком были исполнены в полном объеме, что следует из представленных ответчиком документов. Ответчик почтой направил истцу для подписания основной договор купли-продажи. От подписания основного договора истец отказался. По мнению суда, ответчик в полном объеме исполнял принятые на себя обязательства по договору. Истец получил от продавца всю необходимую, достоверную и полную информацию, о полном объеме своих прав и обязанностей по договору, а также о характеристиках помещения, полностью осмотрел и проверил состояние и техническое оснащение Помещения, все положения договора покупателю разъяснены и понятны, возражений у покупателя не имелось (п.7.1 Договора). Все условия сделки между сторонами были детального согласованы. Доводы истца о том, что, не обладая специальными познаниями, он не смог сразу оценить последствия заключения сделки, так как полная информация не была доведена до него ответчиком в доступной и понятной ему форме, не нашли своего объективного подтверждения при рассмотрении дела. Таким образом, права истца как потребителя при заключении предварительного договора купли-продажи от 24.03.2021 г., ответчиком нарушены не были.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Таким образом, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд находит исковые требования ...а А. к ООО «... фио» о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда подлежащими отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ...░ ...░ ░ ░░░ «... ░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ – ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░