Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4216/2015 ~ М-3285/2015 от 03.07.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 августа 2015 года                                                                       г. Самара      

Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Кривошеевой О.Н.,

при секретаре                                 Рубцовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4216/15 по иску Новиков А.Б, к ООО «Скала» о признании решений по вопросам строительства многоквартирного дома недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд к ответчику с иском о признании решений по вопросам строительства многоквартирного дома недействительным, указав, что является собственником объекта незавершенного строительства <адрес> в <адрес>, в <адрес> г.о. Самара. ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о том, что застройщиком указанного жилого дома является ООО «Скала». Кроме того, в ДД.ММ.ГГГГ года истцу стало известно о проведении голосования в заочной форме по вопросам достройки указанного дома. При этом, каких-либо уведомлений о проведении собрания с повесткой дня он не получал, на собрании он проголосовал против по всем вопросам, протоколы и решения по результатам собрания не получал. По результатам проведения собрания были приняты следующие решения: -избрать председателем собрания ФИО3, секретарями собрания: Чернов М.А. и председателя ТСЖ «Виктория» ФИО4; -достроить «Многоэтажный жилой дом со встроенно - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>» при условии заключения не менее 90% соответствующих договоров с дольщиками в срок до ДД.ММ.ГГГГ; -утвердить следующие сроки строительства ООО «Скала» многоэтажного жилого дома со встроенно - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ; <адрес>; -утвердить формулу, определяющую размер доплат подлежащих уплате в ООО «Скала»:

жилые помещения: <данные изъяты> умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в КО СРО ОООИ «Единство», минус размер денежных средств уплаченных в ТСЖ «Виктория»;

офисные помещения: <данные изъяты> умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в КО СРО ОООИ «Единство», минус размер денежных средств уплаченных в ТСЖ «Виктория»;

магазин пристрой: <данные изъяты> умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в КО СРО ОООИ «Единство», минус размер денежных средств уплаченных в ТСЖ «Виктория»; -утвердить следующий порядок финансирования строительства: 10% от цены договора вносятся в течение 10 рабочих дней с момента его подписания; оставшаяся часть уплачивается ежемесячно равными частями до окончания строительства объекта; - утвердить следующие сроки для заключения договоров: в срок до ДД.ММ.ГГГГ; - утвердить форму и содержание договоров долевого участия в строительстве, а также соглашения о завершении строительства согласно приложениям № и № к материалам собрания; - избрать лицом, ответственным за контроль качества строительства «Многоэтажного жилого дома со встроенно - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>» - ТСЖ «Виктория». Каких-либо расчетов, подтверждающих обоснованность доплат по вопросу № истец не получал. Список лиц проголосовавших на собрании ему не предоставлялся. Считает, что по вопросам 3, 4 и 5 решения должны приниматься не менее чем двумя третями голосов собственников, поскольку согласно части 1, статьи 46 ЖК РФ данные вопросы относятся к компетенции общего собрания собственников. Считает, что собрание проведено с нарушением закона, просит признать решения:

Об избрании председателем собрания ФИО3, секретарями собрания: Чернов М.А. и председателя ТСЖ «Виктория» ФИО4;

О достройке «Многоэтажного жилого дома со встроенно - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>» при условии заключения не менее 90% соответствующих договоров с дольщиками в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

Об утверждении сроков строительства ООО «Скала» многоэтажного жилого дома со встроенно - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>»: <адрес>

Об утверждении формулы, определяющей размер доплат подлежащих уплате в ООО «Скала»: жилые помещения: <данные изъяты> умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в КО СРО ОООИ «Единство» минус размер денежных средств уплаченных в ТСЖ «Виктория»;

офисные помещения: <данные изъяты> умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в КО СРО ОООИ «Единство» минус размер денежных средств уплаченных в ТСЖ «Виктория»;

магазин пристрой: <данные изъяты> умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в КО СРО ОООИ «Единство» минус размер денежных средств уплаченных в ТСЖ «Виктория»;

Об утверждении порядка финансирования строительства: 10% от цены договора вносятся в течении 10 рабочих дней с момента его подписания, оставшаяся часть уплачивается ежемесячно равными частями до окончания строительства объекта;

Об утверждении сроков для заключения договоров: в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

Об утверждении формы и содержания договоров долевого участия в строительстве, а также соглашения о завершении строительства согласно приложениям № и 6 к материалам собрания;

Об избрании лицом ответственным за контроль качества строительства «Многоэтажного жилого дома со встроенно - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>» - ТСЖ «Виктория», отраженные в протоколе заочного голосования дольщиков «Многоэтажного жилого дома со встроенно - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ - недействительными.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Смирнова Н.Л. исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, просила удовлетворить.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности Чернов М.А., в судебном заседании исковые требования не признал, суду представил отзыв, который поддержал по основаниям, изложенным в нем, просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо, привлеченное судом к участию в деле - ТСЖ «Виктория» в суд не явились, представили письменный отзыв на иск.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истец Новиков А.Б, является собственником квартиры по адресу: <адрес> <адрес> (л.д. 8).

ООО «Скала» является застройщиком Многоэтажного жилого дома со встроенно - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: г, Самара, <адрес>.

Ранее указанный объект недвижимости застраивался КО СРО СГООИ «Единство». Строительство КО СРО СГООИ «Единство» осуществляло в отсутствии разрешительной документации. ДД.ММ.ГГГГ руководитель КО СРО СГООИ «Единство» ФИО7 признан Советским районным судом <адрес> виновным в совершении преступления, предусмотренного частью 2 статьи 201 УК РФ. С указанного периода времени строительство объекта не осуществлялось.

ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Виктория», созданное для представления интересов проблемных дольщиков по достройке объекта, приняло решение о достройке объекта силами ООО «Скала», что не опровергалось в судебном заседании представителем истца.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок под объектом передан председателем ТСЖ «Виктория» ФИО8 ООО «Скала» в рамках договора перенайма с множественностью лиц на стороне арендодателя.

На основании указанного договора ТСЖ «Виктория» передало ООО «Скала» по акту объект для завершения строительства.

Факт владения ТСЖ «Виктория» объектом незавершенного строительства подтвержден в рамках арбитражных дел № № решением от ДД.ММ.ГГГГ и № № определением от ДД.ММ.ГГГГ, что также не опровергалось в судебном заседании представителем истца.

Впоследствии ООО «Скала» изготовило проектную документацию <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Скала» инициировало общее собрание проблемных дольщиков по объекту - многоквартирному дому с повесткой дня, аналогичной повестке оспариваемого собрания.

В связи с отсутствием кворума собрание было признано несостоявшимся.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что в связи с отсутствием в действующем законодательстве норм о проведении собраний таких категорий граждан, как проблемные дольщики, ООО «Скала» приняло за основу нормы ЖК РФ, то есть применив аналогию права.

Согласно ч. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Применительно к ст. 45 ЖК РФ проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований данного Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

В силу ч. 1 ст. 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в ч. 3 ст. 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Согласно положениям ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что решение собственников помещений в многоквартирном доме может быть признано судом недействительным в случае нарушения порядка проведения собрания при наличии следующих условий: заявление о признании решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть подано собственником помещения, не принимавшим участия в собрании или голосовавшим против такого решения; голосование такого собственника могло повлиять на результаты голосования; нарушения, допущенные при проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются существенными; решением собрания нарушены права и законные интересы собственника помещения, обжалующего решение собрания; решение собственников повлекло за собой причинение убытков собственнику, обжалующему подобное решение.

Материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Скала» как инициатор собрания уведомило проблемных дольщиков Объекта о проведении собрания в заочной форме. Данный факт не был опровергнут представителем истца в судебном заседании.

В уведомлении о проведении собрания было указано время и место для ознакомления с информацией о проводимом собрании и материалами к нему, о порядке заполнения бюллетеня.

В письме также находился бюллетень с указанием обратного адреса для возврата его в ООО «Скала».

ДД.ММ.ГГГГ Новиков А.Б, был уведомлен о проведении собрания в заочной форме и ему был направлен бюллетень для голосования заказным письмом, данный бюллетень истцом предоставлен в материалы дела (л.д.10-12).

Согласно информации размещенной на сайте почта России указанное письмо не вручено адресату в связи с истечением срока хранения.

В списке материалов предоставляемых участникам заочного голосования находились следующие документы: списки рассылки бюллетеней и уведомлений о проведении собрания; сводные сметные ресурсные расчеты по строительству Объекта; форма договора долевого участия в строительстве предлагаемого к заключению и государственной регистрации с проблемными дольщиками не имеющими зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства; форма соглашения о достройке Объекта предлагаемого к заключению с проблемными дольщиками имеющими право собственности на объект незавершенного строительства; информация о порядке заполнения бюллетеня.

Протокол по результатам голосования опубликован на сайте <данные изъяты>

Согласно материалам дела, протокол по результатам голосования был размещен на сайте ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает наличие данного протокола и бюллетеня для голосования у истца, поскольку их копии истец представил в материалы дела (л.д.9-12).

Стороной ответчика в судебное заседания для обозрения были представлены документы, подтверждающие расчет строительно-монтажных работ по достройке <данные изъяты> магазин по адресу: <адрес>.

Представитель истца по доверенности Смирнова Н.Л. в судебном заседании, поясняя позицию истца, указала лишь на несогласие Новиков А.Б, с расчетом и утвержденными после голосования суммами, считает их завышенными, однако свой расчет суду не представила. По вопросу незаконности проведения голосования Смирнова Н.Л. суду пояснила, что письменных доказательств незаконности проведения голосования по спорным вопросам у Новиков А.Б, нет, последний встречался с «дольщиками, которые возмущались в отношении цены» (протокол с.з. от ДД.ММ.ГГГГ г.)

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме».

Согласно подпункта 1, части 2, ст. 44 ЖК РФ, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Иных положений по вопросам достройки Объекта с проблемными дольщиками нормы действующего законодательства не содержат.

Согласно материалам гражданского дела, по вопросам поставленным на голосование 3, 4 и 5 приняты следующие решения:

- Утвердить следующие сроки строительства ООО «Скала» многоэтажного жилого дома со встроено - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>»:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

По указанному вопросу проголосовало «ЗА» 75% голосов от общего числа голосов, что составляет более 2/3 от общего числа голосов.

- Утверждена формула, определяющая размер доплат подлежащих уплате в ООО «Скала»:

-жилые помещения: <данные изъяты> умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в КО СРО ОООИ «Единство» минус размер денежных средств уплаченных в ТСЖ «Виктория»;

-офисные помещения: <данные изъяты> умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в КО СРО ОООИ «Единство» минус размер денежных средств уплаченных в ТСЖ «Виктория»;

-магазин пристрой: <данные изъяты> умножить на проектную площадь или фактическую площадь помещения минус размер денежных средств уплаченных в КО СРО ОООИ «Единство» минус размер денежных средств уплаченных в ТСЖ «Виктория».

По указанному вопросу проголосовало «ЗА» 67% голосов от общего числа голосов, что составляет более 2/3 от общего числа голосов.

- Утвержден порядок финансирования строительства:

10% от цены договора вносятся в течении 10 рабочих дней с момента его подписания;

оставшаяся часть уплачивается ежемесячно равными частями до окончания строительства объекта.

По указанному вопросу проголосовало «ЗА» 61% голосов от общего числа голосов, что составляет более 1/2 от общего числа голосов.

На собрании было также принято решение «Достроить «Многоэтажный жилой дом со встроенно - пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства: <адрес>» при условии заключения не менее 90% соответствующих договоров с дольщиками в срок до ДД.ММ.ГГГГ».

По указанному вопросу проголосовало «ЗА» 71% голосов от общего числа голосов, что составляет более 2/3 от общего числа голосов.

Таким образом, исходя из буквального толкования закона решение о достройке Объекта принято не менее 2/3 от общего количества голосов проблемных дольщиков.

Ссылку истца о том, что в голосовании могли принимать участие лишь собственники, а не собственники и участники долевого строительства суд считает не состоятельной, поскольку статья 10 ЖК РФ определяет круг оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, в их число входит:

отношения, вытекающие из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

отношения, вытекающие из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

отношения, возникающие в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

Таким образом в круг жилищных отношений попадают не только собственники имеющие титульное право на объект завершенного строительства, но также и собственники имеющие титульное право на объект незавершенного строительства, а также участники долевого строительства

С учетом установленных в судебном заседании фактических обстоятельств, суд считает, что в удовлетвори иска надлежит отказать, поскольку предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации требования к порядку проведения общего собрания нарушены не были, наличие кворума, предусмотренного для проведения собрания подтверждается протоколом общего собрания, протоколом заседания счетной комиссии, журналом регистрации, поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ заключено 91% предварительных договоров от общего числа дольщиков, то в настоящее время ООО «Скала» осуществляет строительство объекта, обратного стороной истца суду не представлено, следовательно, оспариваемые решения общего собрания собственников (будущих собственников) помещений спорного многоквартирного дома приняты решением большинства не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Новиков А.Б, к ООО «Скала» о признании решений, принятых ДД.ММ.ГГГГ по вопросам строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства в <адрес>, недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд в апелляционном порядке через Кировский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 07.08.2015г.

Председательствующий                  подпись                                          О.Н. Кривошеева

Решение     вступило в законную силу                          

Копия верна:              

Судья                                                                                                         О.Н. Кривошеева

Секретарь -                                                                                                 Е.А. Рубцова

(Резолютивная часть)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 августа 2015 года                                                                       г. Самара      

Кировский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Кривошеевой О.Н.,

при секретаре                                 Рубцовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4216/15 по иску Новиков А.Б, к ООО «Скала» о признании решений по вопросам строительства многоквартирного дома недействительным,

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Новиков А.Б, к ООО «Скала» о признании решений, принятых ДД.ММ.ГГГГ по вопросам строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземным паркингом на базе незавершенного строительства в <адрес>, недействительным - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд в апелляционном порядке через Кировский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий                                                            О.Н. Кривошеева