Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5455/2012 ~ М-4962/2012 от 22.10.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 декабря 2012 года Ленинский районный суд года Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Колесник О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ТСЖ «Фор Пост» к Макарову В. А. и Воронкову С. М. о признании недействительной в силу ничтожности сделки, признании общей долевой собственности и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Фор Пост» обратилось в суд с иском к ответчикам о признании недействительной в силу ничтожности сделки, признании общей долевой собственности и применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований товарищество указало, что на основании Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №а ОАО «Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест» предоставлен в аренду земельный участок и разрешено производство строительных работ по реконструкции жилой застройки квартала №-А в границах улиц Ульяновской, Молодогвардейской, Вилоновской, Чапаевской.

ОАО «Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест» заключило договор от ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «Производственно-коммерческая фирма «Волгострой», в соответствии с которым ООО « ПКФ «Волгострой» приняло на себя обязательства по строительству жилого дома по <адрес>, очередь 10, секция 15.

Для осуществления финансирования строительства застройщик заключил договора с гражданами об инвестировании строительства жилого дома.

Застройщик ООО «ПКФ «Волгострой» закончил строительство жилого дома, предъявил его рабочей комиссии, которой ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о готовности законченного строительством здания для предъявления государственной приёмочной комиссии.

Распоряжением Главы <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ назначена государственная приемочная комиссия.

Государственная приёмочная комиссия не приняла дом в эксплуатацию в связи с несоответствием построенного объекта строительным нормам и правилам и утверждённому проекту.

В целях совместного У. комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома решением Учредительного собрания собственников (протокол от ДД.ММ.ГГГГ) создано ТСЖ «Фор Пост», включённое ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц.

В связи с непринятием Государственной комиссия дома в эксплуатацию, застройщик (ООО ПКФ « Волгострой») фактически устранился от исправления выявленных недостатков и ДД.ММ.ГГГГ передал ТСЖ « Фор Пост» по акту приёма-передачи жилой дом по <адрес>.

Истцом собственными силами, за счёт средств членов ТСЖ и дольщиков выполнены необходимые работы для ввода дома в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: <адрес> введён в эксплуатацию.

В соответствии с разработанным и утверждённым проектом, а также актом приёмки фасада в жилом доме по <адрес> предусмотрены две сквозные пешеходные арки.

В мае 2011 года неизвестные лица установили металлические конструкции и перегородили арки, исключив тем самым возможность прохода через них жителей <адрес>.

Товариществу стало известно, что первоначальное право собственности на указанные выше объекты недвижимости было зарегистрировано за Макаровым В.А., который в последующем продал данные помещения Воронкову С.М. Право собственности на нежилые помещения парковочное место № площадью 21,1 кв. м и парковочное место № площадью 21,1 кв. м принадлежит Воронкову С.М. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. У Макарова В.А. данное право возникло на основании договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома (долевое участие в строительстве), заключённого между ни и ООО ПКФ «Волгострой».

По мнению товарищества вышеуказанные договоры не соответствуют требованиям закона, являются ничтожными, поскольку, спорные пешеходные арки предназначена для использования всеми жителями жилого дома, является общей собственностью домовладельцев и не может быть предметом сделки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ТСЖ просило признать договор б/н от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома (долевое участие в строительстве), заключенного между Макаровым В.А. и ООО ПКФ «Волгострой» по приобретению парковочного места № площадью 21,1 кв. м и парковочного места № площадью 21,1 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> цокольный этаж, и последующий договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанных помещений между Макаровым В.А. и Воронковым С.М. недействительным, применить последствия недействительности ничтожных сделок, признать за ТСЖ «Фор Пост» право общей долевой собственности на указанные нежилые помещения.

В судебном заседании представители истца поддержали требования по изложенным в иске основаниям.

Представитель Макарова В.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании иск не признала, просила отказать в его удовлетворении.

Воронков С.М. в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация» Джаджа С.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании оставил разрешение данного вопроса на усмотрение суда.

Представитель Департамента строительства и архитектуры г.о.Самара Дивеева Г.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель У. Р. по <адрес> в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Третье лицо Воронков С.М. в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.166. Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Согласно 1 ст.290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Из материалов дела следует, что на основании Постановления Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №а ОАО «Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест» предоставлен в аренду земельный участок и разрешено производство строительных работ по реконструкции жилой застройки квартала №-А в границах улиц Ульяновской, Молодогвардейской, Вилоновской, Чапаевской.

Установлено, что проектная документация для строительства жилого дома разработана проектной организацией «Общественный фонд поддержки студентов <адрес>» и она прошла государственную вневедомственную экспертизу.

Материалами дела подтверждается, что ОАО «Самарская жилищно-инвестиционная компания «Самаражилинвест» ДД.ММ.ГГГГ заключило договор № с ООО «Производственно-коммерческая фирма «Волгострой», в соответствии с которым ООО «ПКФ «Волгострой» приняло на себя обязательства по строительству жилого дома по <адрес>, очередь 10, секция 15.

Установлено, что для осуществления финансирования строительства застройщик заключил договора с гражданами об инвестировании строительства жилого дома.

Судом установлено, что ООО «ПКФ «Волгострой» закончил строительство жилого дома, предъявил его рабочей комиссии, которой ДД.ММ.ГГГГ составлен акт о готовности законченного строительством здания для предъявления государственной приёмочной комиссии.

Распоряжением Главы администрации <адрес> №-р от ДД.ММ.ГГГГ назначена государственная приёмочная комиссия.

Судом установлено, что Государственная приёмочная комиссия не приняла дом в эксплуатацию, в связи с несоответствием построенного объекта строительным нормам и правилам и утверждённому проекту, что подтверждается актом государственной приёмочной комиссии о приёмке законченного строительством объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

Установлено, что в целях совместного У. комплексом недвижимого имущества в доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом дома решением Учредительного собрания собственников создано ТСЖ «Фор Пост», включённое ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц.

Судом установлено, что после отказа в приёме дома в эксплуатацию, застройщик - ООО ПКФ «Волгострой» ДД.ММ.ГГГГ передало ТСЖ « Фор Пост» по акту приёма-передачи жилой дом по <адрес>.

Судом установлено также, что истцом собственными силами, за счёт средств членов ТСЖ и дольщиков выполнены необходимые работы для ввода дома в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу <адрес> введен в эксплуатацию, что подтверждается Решением на ввод объекта в эксплуатацию №RU 63301000- 007э.

Установлено, что в соответствии с разработанным и утверждённым проектом, а также актом приёмки фасада в жилом доме по <адрес> предусмотрены две сквозные пешеходные арки.

Материалами дела также подтверждается, что в мае 2011 года неизвестные установили металлические конструкции и перегородили арки, исключив возможность прохода через них жителей дома.

Согласно материалам истребованного судом регистрационного дела, первоначальное право собственности на указанные выше объекты – арки (парковочные места) недвижимости зарегистрировано за Макаровым В.А., который в последующем продал данные помещения Воронкову С.М.

В настоящее время право собственности на нежилые помещения парковочное место № площадью 21,1 кв. м и парковочное место № площадью 21,1 кв. м принадлежит Воронкову С.М. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. У Макарова В.А. данное право возникло на основании договора б/н от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома (долевое участие в строительстве), заключённого между ни и ООО ПКФ «Волгострой».

Согласно положениям ст.23 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, право на общее имущество возникает независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество в момент первой регистрации права собственности на жилое или нежилое помещение в доме по <адрес>.

Судом установлено, что на момент первой регистрации права собственности жилого помещения в многоквартирном доме по <адрес>, спорные нежилые помещения парковочное место № и парковочное место № относились к общему имуществу многоквартирного дома и на тот момент не были сформированы как объект недвижимости, поскольку, не прошли технического и кадастрового учёта, соответственно ООО ПКФ «Волгострой» фактически распорядилось несуществующим на момент сделки объектом недвижимости. Кроме того, ООО ПКФ «Волгострой» не получило согласия истца на отчуждение спорных помещений, как входящих в состав общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, договор б/н от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома (долевое участие в строительстве), заключённый между Макаровым В.А. и ООО ПКФ «Волгострой» и последующий договор купли-продажи между Макаровым В.А. и Воронковым С.М. по приобретению спорных парковочных мест, не соответствуют требованиям закона, являются ничтожными сделками.

Спорные нежилые помещения являются общим имуществом многоквартирного дома. Данное обстоятельство подтверждается тем, что при подготовке дома к сдаче Государственной комиссии в 2005 году Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» выполнены работы по технической инвентаризации вновь созданного объекта недвижимости. На основании проведённой инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация» выдана справка б/н от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой на дату сдачи дома было выделено только два нежилых помещения: офис № (площадью 88,3 кв. м) и офис № (площадью 329,2 кв. м) иные нежилые помещения в доме отсутствовали.

Также при сдаче дома Государственной комиссии застройщиком - ООО «Волгострой» составлен план распределения жилой и нежилой площади объекта нового строительства по <адрес>. Из представленного документа следует, что на момент сдачи дома в нём имелось только два выделенных нежилых помещения. О таких выделенных нежилых помещениях, как парковочное место № площадью 21, 1 кв.м. и парковочное место № застройщик не заявлял.

Из проектной документации жилого дома по <адрес> также следует, что проектом не предусматривалось устройство парковочных мест на цокольном этаже жилого дома.

Указанные обстоятельства, по мнению суда, указывают на то, что оспариваемые договоры заключались позднее передачи жилого дома от застройщика к ТСЖ.

Судом установлено, что собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по <адрес> не давали своего согласия на отчуждение общего имущества дома в виде парковочных мест № и №, расположенных на цокольном этаже здания.

Таким образом, поскольку спорные помещения являются частью общего имущества дома, они созданы за счёт средств дольщиков, которые финансировали не только строительство жилых помещений, но и мест общего пользования, они в силу статьи 290 Гражданского кодекса РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, не могут находиться в собственности отдельных лиц. Спорные нежилые помещения являются частью общего имущества дома, принадлежат сособственникам на праве общей долевой собственности, соответственно не могут являться предметом сделок по отчуждению.

Кроме того, судом установлено, что пешеходная арка является местом, где проходят высоковольтные кабели, запитывающие электроподстанцию квартала 110A. В местах прохождения коммуникаций образуется в соответствии с действующим законодательством охранная зона. Устройство парковочных мест и перекрытие прохода пешеходной арки является нарушением пп. 4б, 11 а, д, 13 а, в, 16, 17, 22, 31 «Правил охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт», утверждённых Постановлением Совета Министров № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 п. 6.39 расстояние от наземных и наземно-подземных гаражей, открытых стоянок, предназначенных для постоянного и временного хранения легковых автомобилей до жилых домов не должно быть менее 10 м. Фактически данные требования не выполняются, что приводит в свою очередь к нарушению противопожарных правил безопасности (ППБ РФ 01-03 п. 22), в соответствии с которыми, противопожарные расстояния между зданиями не разрешается использовать для стоянки транспорта.

Жители дома фактически лишены возможности прохода и проезда к собственным жилым помещениям, отсутствуют пути эвакуации. Согласно приложенным фотоматериалам, в настоящее время выход из дома фактически происходит по проезжей части, что не обеспечивает безопасной эксплуатации здания жильцами, нарушается требование п. 8.1 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

При наличии указанных обстоятельств, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что требования ТСЖ «Фор Пост» являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ТСЖ «Фор Пост»- удовлетворить.

Признать договор б/н от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилого дома (долевое участие в строительстве), заключённый между Макаровым В. А. и ООО ПКФ «Волгострой» по приобретению парковочного места № площадью 21,1кв. м и парковочного места № площадью 21,1 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> цокольный этаж, и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ парковочного места № площадью 21,1 кв. м и парковочного места № площадью 21,1 кв. м, расположенных по адресу: <адрес> цокольный этаж, заключённый между Макаровым В. А. и Воронковым С. М. недействительными.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок по приобретению Макаровым В. А., а в последующем и Воронковым С. М. нежилых помещений парковочного места №, площадью 21,1 кв. м и парковочного места № площадью 21,1 кв. м, расположенных на цокольном этаже жилого дома по <адрес>.

Признать за ТСЖ «Фор Пост» право общей долевой собственности на нежилые помещения - парковочное место № площадью 21,1 кв. м и парковочное место № площадью 21,1 кв. м.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в апелляционном порядке в течение 30 дней.

Председательствующий      /подпись/      Сурков В.П.

Копия верна: судья