Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-120/2024 (2-6109/2023;) ~ М-6009/2023 от 20.11.2023

Дело № 2-120/2024

73RS0001-01-2023-006912-04

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2024 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

судьи Н.Н. Бахаревой,

при секретаре Шаряевой Л.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Халиуллова А.Р. к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Товариществу индивидуальных застройщиков «Искра-Полис» о признании права аренды на земельный участок, о возложении обязанности заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Халиуллов А.Р. обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, ТИЗ «Искра-Полис» о признании права аренды на земельный участок, о возложении обязанности заключить договор аренды.

В обоснование иска указал, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 300 кв.м, находящийся в составе земельного участка с кадастровым номером №, был выделен как дополнительный участок по решению общего собрания от 19.05.2012. В последующем на основании постановления администрации г.Ульяновска от 26.08.2022 № 1201 был изменен проект планировки территории, в соответствии с которым площадь земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> осталась в таких же размерах 300 кв.м.

20.02.2018 между истцом и ТИЗ «Искра-Полис» был перезаключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 611 от 24.02.1995 с дополнительным соглашением № 755 от 08.12.2011, вместе с договором передачи прав и обязанностей от 20.02.2018 подписан акт приема-передачи земельного участка. В настоящее время он является членом ТИЗ «Искра-Полис», оплатил все предусмотренные взносы и иные платежи, предусмотренные Уставом ТИЗ «Искра-Полис», за данное право аренды в размере 206000 руб., в последующем данный договор был переоформлен с новым арендатором земельного участка ПК «Северный», после возвращения земельного участка с кадастровым номером № прежнему арендатору ТИЗ «Искра-Полис», стороны сохранили ранее принятые на себя обязательства. Кроме того, он является собственником по генплану земельного участка № (в настоящий момент присвоен адрес: <адрес>).

В настоящее время правообладателем земельного участка является ТИЗ «Искра-Полис» по договору аренды земельного участка № 611 от 24.04.1995 с дополнительным соглашением № 755 от 08.12.2011.

Однако возможности реализовать свое право аренды на земельный участок, а именно выделить его в границах, поставить на кадастровый учет не имеется ввиду следующего.

Постановлением Мэра г.Ульяновска ТИЗ «Искра-Полис» был предоставлен в аренду на период строительства земельный участок площадью 27762,0 кв.м в Ленинском районе г.Ульяновска, заключен договор аренды земельного участка, который был зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Ульяновска. Срок договора истек, однако ни одна из сторон не заявила о его прекращении. Таким образом, в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ вышеуказанный договор аренды в настоящее время является действующим.

На основании постановления мэрии г.Ульяновска в договор аренды внесены изменения соглашением, согласно которому ТИЗ «Искра-Полис» принимает в аренду земельные участки общей площадью 226003 кв.м под индивидуальное жилищное строительство, согласно приложению к Постановлению Мэрии г.Ульяновска.

Истец полагает, что поскольку право аренды было передано ему арендатором ТИЗ «Искра-Полис» и правопритязания иных лиц на спорный земельный участок отсутствуют, иск подлежит удовлетворению.

Просит суд, уточнив требования, признать за Халиулловым А.Р. право аренды на земельный участок общей площадью 303 кв.м по адресу: <адрес> по фасадной части прилегающего к земельному участку по адресу: <адрес>; обязать Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области заключить договор аренды на земельный участок, общей площадью 303 кв.м по адресу: <адрес>, по фасадной части прилегающего к земельному участку по адресу: <адрес>.

Истец Халиуллов А.Р. и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Представители ответчиков - Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, арбитражный управляющий ТИЗ «Искра-Полис» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, администрации города Ульяновска, Управления Росреестра по Ульяновской области, филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, ПК «Северный» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

    Сторонам была разъяснена ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

    Суд принимает решение, в силу ст.196 ГПК РФ, в пределах заявленных истцом требований.

    Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч.1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещёнными законом способами (ч.2).

    Согласно ст.3 ГПК РФ лицо вправе в порядке установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.     

Гражданским законодательством, в частности ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Согласно положениям Закона Ульяновской области от 03.07.2015 №85-ЗО «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области», Положением утвержденным Постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 №25/557-П, с 01.01.2019 Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Ульяновской области и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах Муниципального образования «город Ульяновск».

В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных указанным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом установлено, что постановлением мэра города Ульяновска от 23.11.1994 за №1289 ТИЗ «Искра-Полис» был предоставлен в аренду на период строительства земельный участок площадью 27782,0 кв.м, в Ленинском районе города Ульяновска. Заключён договор аренды данного земельного участка от 24.02.1995 №611.

В силу п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе, отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п.5 ст.22 ЗК РФ).

24.02.1995 Администрацией (мэрией) г. Ульяновска (арендодатель) и ТИЗ «Искра-Полис» (арендатор) оформлен договор аренды земли для несельскохозяйственных нужд №611, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в краткосрочную аренду (на период строительства) земельный участок площадью 277782 кв.м, для строительства индивидуальных домов в районе завода «Искра».

На основании постановления мэрии города Ульяновска 01.12.2011 за №755 в договор аренды №611 от 24.02.1995 внесены изменения соглашением №755 от 08.12.2011, согласно которому ТИЗ «Искра-Полис» принимает в аренду до 31.12.2013 земельные участки общей площадью 226003 кв.м, под индивидуальное жилищное строительство, согласно приложению к постановлению мэрии г. Ульяновска от 01.12.2011 за №755.

20.02.2018 между ТИЗ «Искра-Полис» и Халиулловым А.Р. заключен договор субаренды части земельного участка, в соответствии с которым арендатор (ТИЗ «Искра-Полис») передает, а субарендатор (Халиуллов А.Р.) принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка (восточнее земельного участка по адресу: <адрес>, ранее участок № по генплану) общей площадью 300 кв.м из земель, принадлежащих ТИЗ «Искра-Полис» на праве аренды в соответствии с договором № 611 от 24.02.1995.

Актом приема-передачи части земельного участка указанный участок передан Халиуллову А.Р.

Доказательств того, что указанный договор оспорен в установленном порядке, суду не представлено.

Таким образом, установлено, что Халиуллов А.Р. является членом ТИЗ «Искра-Полис», им оплачивались все предусмотренные решениями органов управления товарищества взносы (вступительные и целевые взносы, а также взносы за содержание общего имущества товарищества).

Спорный земельный участок на момент рассмотрения дела объединен с земельным участком с кадастровым номером № (участок №) по <адрес>.

В настоящее время Халиуллов А.Р. претендует на передачу ему на праве аренды земельного участка общей площадью 303 кв.м по адресу: <адрес>

Судом с целью объективного и всестороннего рассмотрения дела назначена строительно-техническая экспертиза, порученная АНО «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы», согласно заключению которой: сведения о местоположении юридических границ земельного участка, расположенного по фасадной части прилегающего к земельному участку по адресу: <адрес>, площадью 300 кв.м, отсутствуют.

Земельный участок, расположенный по фасадной части прилегающего к земельному участку по адресу: <адрес>, площадью 300 кв.м, не сформирован в качестве объекта недвижимости.

Фактические границы земельного участка, расположенного по фасадной части прилегающего к земельному участку по адресу: <адрес>, площадью 303 кв.м, определены следующими координатами: <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Увеличение площади земельного участка, по фасадной части прилегающего к земельному участку по адресу: <адрес>, на 3,00 кв.м не превышает 10% от площади, указанной в договоре субаренды 07.02.2018.

Фактические границы земельного участка, по фасадной части прилегающего к земельному участку по адресу: <адрес>, обозначение заборами, в пределах допустимой погрешности (0,10м) соответствует схеме расположения земельного участка по адресу: <адрес> прилегающий к земельному участку с кадастровым номером № на кадастровом плане территории.

Согласно правил землепользования и застройки МО г. Ульяновск (постановление от 10.08.2021 N1166 «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск") следует, что исследуемый земельный участок расположен в зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами).

Исследуемый земельный участок расположен в пределах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, не пересекает красные линии и границы смежных участков.

Оснований не доверять заключению экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности, а также имеющим соответствующую квалификацию и опыт работы, у суда не имеется.

Следовательно, суд находит возможным взять за основу при вынесении решения суда заключение эксперта.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно п.п. 6 п. 2 ст.39.3 ЗК РФ в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без проведения торгов.

Из содержания указанного положения и ст.39.20 ЗК РФ следует, что заявленное в ней право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости.

Как установлено в ходе рассмотрения дела на спорном земельном участке отсутствуют строения, в том числе принадлежащие истцу.

Так же в судебном заседании установлено, что истец к ответчику с заявлением о предварительном согласовании не обращался.

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Однако с 31.12.2013 срок договора аренды между ТИЗ «Искра-Полис» и администрацией города Ульяновска №611 от 24.02.1995 в соответствии с постановлением мэра города Ульяновска №1289, истек.

При этом, поскольку ни одна из сторон не заявила о прекращении договора аренды, согласно положениям п.2 ст. 610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ТИЗ «Искра-Полис» признан банкротом, и не вносит арендные платежи в бюджет города.

Указанное обстоятельство, по мнению истца, является препятствием в реализации права аренды испрашиваемого земельного участка.

При таких обстоятельствах, исковые требования к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области о признании права аренды на земельный участок подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, порядок передачи земельных участков предусмотрен ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Допускается перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков (пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ).

Согласно ст. 20 ЗК РФ, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены статьей 39.6 ЗК РФ.

При этом суд отмечает, что он не подменяет собой органы государственной власти и местного самоуправления по вопросам, отнесенным к их компетенции, в связи с чем с целью заключения договора аренды и вопросов условий аренды, истец должен самостоятельно обратиться в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В силу указанной нормы следует взыскать в пользу АНО «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы» с Халиуллова А.Р. расходы по проведению судебной экспертизы в размере 32200 руб. 00 коп.

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 123 Конституции РФ) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-197, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Халиуллова А.Р. удовлетворить частично.

Признать за Халиулловым А.Р. право на заключение договора аренды на земельный участок площадью 303 кв.м из состава земель ТИЗ «Искра-Полис» с кадастровым номером №, по фасадной части прилегающего к земельному участку с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в следующих координатах:

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

В остальной части иска отказать.

Взыскать в пользу автономней некоммерческой организации «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы» с Халиуллова А.Р. расходы по проведению судебной экспертизы в размере 32200 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Н. Бахарева

Срок изготовления мотивированного решения: 30.01.2024