Решение по делу № 2-116/2012 (2-1634/2011;) ~ М-1495/2011 от 30.11.2011

                                                                                                                         Дело № 2-116/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 февраля 2012 года

Ленинский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи       Семеновой Т.В.,

при секретаре                                    Кокаревой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаевой А.В. к Громову А.С. о признании сделки недействительной,

У С Т А Н О В И Л:

Николаева А.В. обратилась с суд с иском к Громову А.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительной сделки. Свои требования мотивировала тем, что в dd/mm/yy у нее возникла необходимость в операции, однако необходимых денежных средств у нее не было. В dd/mm/yy она решила произвести обмен принадлежащей ей на праве собственности квартиры по адресу: ... на квартиру меньшей площади с доплатой. Агентством недвижимости ей была предложена двухкомнатная квартира (хрущевка) расположенная по адресу: .... Поскольку после данного обмена у истца должны были остаться деньги на операцию, она согласилась на такой вариант обмена. dd/mm/yy между истцом и ответчиком Громовым А.С. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, в соответствии с п. 2 договора, квартира была продана за <данные изъяты> руб. Однако по предварительной договоренности ей было перечислено всего <данные изъяты> руб. На момент подписания договора, истец полагала, что будет происходить одновременный обмен, путем составления соответствующего договора. Однако ей было разъяснено, что обмен будут оформлен двумя договорами купли-продажи. dd/mm/yy был составлен договор купли - продажи квартиры по адресу: ..., однако в виду отсутствия у Громова А.С. документов о праве собственности на данную квартиру, документы на регистрацию приняты не были. dd/mm/yy между истцом и ответчиком было заключено соглашение, согласно которому она продала квартиру за <данные изъяты> руб., а Громов А.С. приобрел указанную квартиру на следующих условиях: <данные изъяты> руб. он оплачивает в день подписания договора, <данные изъяты> руб. в день получения свидетельства о регистрации данной квартиры, на оставшуюся сумму он обязался оформить в собственность истца 1/2 доли квартиры по адресу: ... в срок до dd/mm/yy Данное соглашение поставило истца в крайне неблагоприятное положение, так как она фактически была вынуждена приобрести половину комнаты в общежитии, не зная о намерениях собственника данной доли о ее продаже.

Кроме того, расписка о получении денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., не соответствует действительности, что подтверждается соглашением от dd/mm/yy Считает, что указанная стоимость квартиры <данные изъяты> руб. является заниженной, поскольку реальная стоимость квартиры составляла <данные изъяты> - <данные изъяты> руб.

Таким образом, продажа спорной квартиры, а не обмен на меньшую с доплатой, поставили истца в крайне неблагоприятное положение, она фактически осталась без жилья, считает, что ответчик воспользовался ее безвыходным положением, и приобретя квартиру истца за крайне заниженную стоимость, получил для себя выгоду. dd/mm/yy ответчик продал квартиру по адресу: ... Громовой О.А., данная сделка была направлена на то, чтобы затруднить признание договора купли-продажи от dd/mm/yy недействительным, заработать на разнице в стоимости квартиры.

На основании изложенного просит признать договор купли-продажи квартиры по адресу: ... от dd/mm/yy недействительным, применить последствия недействительности сделки.

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности Мокин А.А. заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части применения последствий недействительности сделки. Определением суда отказ в данной части принят судом.

Истец Николаева А.В. и представитель ее интересов по доверенности Мокин А.А. исковые требования в части признания договора купли-продажи квартиры dd/mm/yyпо адресу: ... недействительным поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Громов А.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен, направил письменный отзыв на иск, в котором указал, что об обмене спорной квартиры стороны не договаривались, между ним и истцом была совершена сделка купли-продажи спорного жилого помещения. Истица сама нашла его, предложила сделку, собрала все необходимые документы и после согласования цены была совершена купчая. Поскольку истцом был заявлен срочный выкуп, сделка происходила в сжатые сроки, цена квартиры была немного занижена, о чем стороны знали, с чем истица была согласна. У истицы была возможность не продавать квартиру по такой цене, она была свободна в своем выборе. На начало dd/mm/yy стоимость квартиры была приемлемой. После заключения договора купли-продажи между сторонами сложились иные гражданско-правовые отношения - по подбору жилого помещения. Истица принесла деньги в сумме <данные изъяты> рублей и попросила подобрать ей квартиру по средствам. Ей был подобран вариант и она на него согласилась, однако впоследствии пропала. Вместо нее появился адвокат, который попросил вернуть истице прежнюю квартиру, на что он согласился, однако при обратной сделке у истицы не оказалось части денег и сделка сорвалась. У истицы была возможность получить свою квартиру обратно, но она ею не воспользовалась, т.к. полученные ею деньги были использованы, но операция при этом не сделана, что подтверждает то, что деньги истице нужны были на другие цели. Полагал, что сделка по продаже квартиры по адресу: ... совершена была сторонами по своей воле, оснований для расторжения договора купли-продажи от dd/mm/yy не имеется, просил в удовлетворении исковых требований истцу Николаевой А.В. отказать.

Представитель ответчика Громова А.С. по доверенности Разин А.К. заявленные требования не признал, полагал, что оснований для признания недействительной сделки купли-продажи спорной квартиры, не имеется.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области по доверенности Королева В.А. оставила разрешение данного спора на усмотрение суда.

Третье лицо Громова О.А., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Г1. и Г. в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена должным образом, причина неявки неизвестна, ее интересы по доверенности представляет Разин А.К.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвовавших в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из материалов дела, на основании договора приватизации от dd/mm/yy Николаева А.В. являлась собственником квартиры по адресу: ....

В судебном заседании установлено, что dd/mm/yy между Николаевой А.В. (продавцом) и Громовым А.С. (покупателем) был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.

В соответствии с п. 2 указанного договора Николаева А.В. продала покупателю квартиру за <данные изъяты> рублей. Получение продавцом денежных средств в указанной сумме подтверждается передаточным актом от dd/mm/yy.

Как усматривается из дела правоустанавливающих документов, dd/mm/yy стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области по вопросу государственной регистрации указанного выше договора купли-продажи.

Из этого же дела усматривается, что dd/mm/yy Николаева А.В. обращалась в регистрирующий орган с заявлением о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи от dd/mm/yy. При этом в качестве основания приостановления государственной регистрации договора указала не отказ от совершения сделки, не обстоятельства ее кабальности, а необходимость сбора недостающих документов.

Судом также установлено, что dd/mm/yy между Громовым А.С. (продавцом) и Николаевой А.В. (покупателем) был подписан договор купли-продажи спорной квартиры и сдан в регистрирующий орган, однако государственная регистрация данного договора не состоялась в виду отказа Громова А.С. от сделки.

В ходе рассмотрения настоящего дела представитель ответчика пояснил, что данная сделка не состоялась, поскольку Николаева А.В. денежные средства по указанному договору продавцу не передала.

Доводы Николаевой А.В. о том, что сделка не состоялась по причине того, что она не передала Громову А.С. <данные изъяты> рублей сверх установленной договором цены за спорное жилое помещение, своего подтверждения не нашли.

Сторонами не оспаривалось, что после заключения сделки по купле-продаже спорной квартиры, между ними имела место договоренность по вопросу подбора для истца другого жилого помещения.

В соответствии со ст. 61 ч.2 ГПК РФобстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанные выше обстоятельства, а также доводы сторон по ним были предметом исследования при рассмотрении судом гражданского дела по иску Николаевой А.В. к Громову А.С., Громовой О.А., Г1., Г. о расторжении договора купли-продажи квартиры, о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Данные обстоятельства установлены судом, им дана правовая оценка. Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 18 сентября 2011 года вступило в законную силу, с связи с чем данные обстоятельства доказыванию вновь не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.

Из смысла приведенной статьи следует, что для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства.

Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности. Самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

При этом в ч. 1 ст. 179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку. И не о простой невыгодности совершенной сделки, а о «крайне невыгодных условиях».

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равенства сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Бремя доказывания названных в п. 1 ст. 179 ГК РФ обстоятельств возлагается в силу закона на истца.

Истец, ссылаясь на кабальность договора, не доказала наличие совокупности обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной по указанному основанию.

Тот факт, что указанная в договоре стоимость квартиры (<данные изъяты> руб.) не соответствует средней рыночной цене аналогичной жилой площади в г. Костроме не может свидетельствовать о кабальности сделки.

В соответствии с п. 3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В силу ст.ст. 421, 422, 424 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

При заключении договора dd/mm/yy истица Николаева А.В. согласна была продать принадлежащую ей квартиру за <данные изъяты> рублей. Расчет произведен между сторонами при подписании договора.

Как следует из объяснений представителя ответчика при заключении договора и определении стоимости квартиры стороны исходили из того, что Николаевой А.В. был заявлен срочный выкуп, а также из места нахождения квартиры, ее технического состояния (квартира требует капитального ремонта). Стоимость квартиры была согласована сторонами и только после этого была оформлена сделка.

Истец не доказала явную невыгодность условий заключенной сделки, ибо не представила доказательств, свидетельствующих об очевидной неравноценности получаемых по договору благ и встречного предоставления за них.

Не свидетельствует об этом и представленная Федеральной службой государственной статистики по Костромской области информация о средней цене 1 кв.м. общей площади квартир, сложившаяся на вторичном рынке жилья Костромской области, в соответствии с которой стоимость спорной квартиры в 1 квартале 2011 года по средним ценам составляла <данные изъяты> руб.

Суд считает, что стоимость предоставления по сделке не существенно отклоняется в меньшую сторону от средней рыночной стоимости и не свидетельствует о крайне невыгодных для истца условиях сделки.

В ходе рассмотрения дела истица указывала на то, что стоимость квартиры была определена покупателем, а она вынуждена была с ней согласиться.

Однако, суд считает, что у истицы имелась возможность не совершать такую сделку или совершить ее на более выгодных для себя условиях и с другим субъектом.

Доводы истицы о том, что денежные средства по договору купли-продажи квартиры от Громова А.С. она получила не в полном объеме, судом проверялись и не нашли своего подтверждения.

Довод истца о том, что она хотела произвести обмен своей квартиры на меньшую с доплатой, а не её продажу никакими доказательствами не подтвержден и опровергается материалами дела.

Обстоятельства, связанные с приобретением Громовым А.С. для истца другого жилого помещения, не могут являться основанием для признания указанного договора недействительным, т.к. на покупателя указанные обязательства данным договором не возлагались.

Имеющаяся в материалах дела копия соглашения о погашении взаимных обязательств от dd/mm/yy, заключенного между Громовым А.С. и Николаевой А.В. не может являться доказательством неисполнения ответчиком условий договора, поскольку подлинник указанного документа суду не представлен, его копия в установленном порядке не заверена, ответчик указанный документ оспаривает.

Принимая во внимание обстоятельства совершения истцом действий, направленных на отчуждение принадлежащей ей квартиры, а именно: последовательность и осознанность решения истца продать квартиру ответчику, суд считает, что истица Николаева А.В. по доброй воле и по своему усмотрению распорядилась принадлежащим ей имуществом, продала принадлежащую ей квартиру ответчику Громову А.С.

Не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что в этот период истица была вынуждена совершить указанную сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Довод истца о том, что ей срочно требовалась операция по удалению правой почки, что послужило основанием для заключения вышеуказанного договора, несостоятелен.

Представленными истцом медицинскими документами (выписками, справками) указанное обстоятельство не подтверждается, из них лишь усматривается, что Николаева А.В. состоит на учете у врача <данные изъяты> с dd/mm/yy, в настоящее время ей необходимо дообследование в стационарных условиях специализированного лечебного учреждения с дальнейшим решением об оперативном лечении. Из представленных документов не усматривается, что необходимость проведения операции возникла у истицы до момента заключения сделки.

При этом суд принимает во внимание то, что операция истице не сделана и на момент рассмотрения настоящего дела, в связи с чем довод истца об острой потребности в средствах для оплаты срочной операции судом во внимание принят быть не может.

Необходимым условием признания сделки недействительной как кабальной является знание другой стороны о том, что истец был вынужден совершить сделку под влиянием стечения тяжелых обстоятельств, т.е. другая сторона в сделке должна быть осведомлена о действии конкретных обстоятельств на волю конкретного лица.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что Громов А.С. не знал о необходимости проведения операции истице, соответственно не мог сознательно использовать эти обстоятельства.

Данные доводы ответчика Николаевой А.В. не опровергнуты.

Оценив в совокупности собранные по делу доказательства суд не находит оснований для признания договора купли-продажи квартиры № в доме № по ул. ... от dd/mm/yy недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194- ст. 198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований о признании договора купли - продажи квартиры, расположенной по адресу: ... недействительным, Николаевой А.В. отказать.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца после его изготовления в окончательной форме.

Судья:        Семенова Т.В.