Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4566/2021 ~ М-3267/2021 от 02.04.2021

Дело № 2-4566/2021

50RS0031-01-2021-005460-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«3» июня 2021 года                                                  г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи                     Захаровой Л.Н.

при секретаре     Колтаковой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Завьялова Михаила Александровича к ООО "ЛИГ" о признании права собственности,

                                                  УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «ФИО2» о признании права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» по адресу: АДРЕС, с.п. АДРЕС. Заречная, д. 2, кв. 59 с установлением обременения (залога) в пользу ООО «ЛИГ».

          В обоснование заявленных требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ    г. между ООО «ЛИГ» ИНН № и ФИО3 заключен договор № № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС («Договор цессии») в соответствии с которым Продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «СДИ» и ООО «ЛИГ» в части Квартиры в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» по адресу: АДРЕС условным номером Квартиры 59, этаж 3, количество комнат 1, общая площадь Объекта 38,7 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» ИНН № и ФИО3 заключен договор № № уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области («Договор цессии»). Данный договор был согласован ООО «Специализированный застройщик «СДИ» в момент его заключения. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и ФИО3 заключен предварительный договор купли продажи № № предметом которого являлась Квартира, указанная во всех ранее указанных договорах («ПДКП»), Также п. 1.2. настоящего договора содержал оговорку о том, что в связи с одновременным заключением Договора цессии все расчёты проводятся в рамках договора цессии. В соответствии с п. 5.1. ПДКП срок действия договора устанавливался до ДД.ММ.ГГГГ В дальнейшем между ООО «ЛИГ» ИНН № и Истцом было подписано соглашение о расторжении Договора цессии. Однако у Истца отсутствуют сведения о регистрации данного соглашения в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Данное соглашение было согласовано ООО «Специализированный застройщик «СДИ» в момент его заключения. Стоимость квартиры, указанным договором определена в 5 402 083,01 руб. На момент подачи искового заявления истцом в счёт исполнения обязательств по Предварительному договору купли-продажи было оплачено 898 379,49 руб., что является существенной частью стоимости квартиры. Истцом в адрес ООО «ЛИГ» направлена досудебная претензия. Указанная претензия оставлена без ответа. В настоящее время от ООО «ЛИГ» не представляется возможным получить информацию о ходе и сроках исполнения ООО «ЛИГ» своих обязательств по договорам, истец лишен возможности во внесудебном порядке реализовать свои права, в связи с чем обратился в суд.

         Истец в судебное заседание не явился, направил своего представителя, который поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить,

        Представитель ООО «ЛИГ» в судебное заседание не явился, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования признал.

        Представитель третьего лица ООО «СЗ «СДИ» в судебное заседание не явился, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, по существу дела позиций не имеет, оставляет разрешение вопроса на усмотрение суда.

        Выслушав доводы и возражения представителей сторон, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

        Способы защиты права предусмотрены ст. 12 ГК РФ.

        Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

        В соответствии со ст. 218 ч.1 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретаются этим лицом.

        В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ    г. между ООО «ЛИГ» ИНН 5024155620 и ФИО3 заключен договор № №/59 уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области («Договор цессии») в соответствии с которым Продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «СДИ» и ООО «ЛИГ» в части Квартиры в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» по адресу: АДРЕС, Одинцовский р-он., с.АДРЕС, д. Митькино, АДРЕС с условным номером Квартиры 59, этаж 3, количество комнат 1, общая площадь Объекта 38,7 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» ИНН № и ФИО3 заключен договор № ДУП-2а/4/3/59 уступки прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС («Договор цессии»).

Данный договор был согласован ООО «Специализированный застройщик «СДИ» в момент его заключения.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЛИГ» ИНН № и ФИО3 заключен предварительный договор купли продажи № ПДКП- № предметом которого являлась Квартира, указанная во всех ранее указанных договорах («ПДКП»), Также п. 1.2. настоящего договора содержал оговорку о том, что в связи с одновременным заключением Договора цессии все расчёты проводятся в рамках договора цессии. В соответствии с п. 5.1. ПДКП срок действия договора устанавливался до ДД.ММ.ГГГГ.

         В дальнейшем между ООО «ЛИГ» ИНН № и Истцом было подписано соглашение о расторжении Договора цессии. Однако у Истца отсутствуют сведения о регистрации данного соглашения в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Данное соглашение было согласовано ООО «Специализированный застройщик «СДИ» в момент его заключения.

         Стоимость квартиры, указанным договором определена в 5 402 083,01 руб.

На момент подачи искового заявления Истцом в счёт исполнения обязательств по Предварительному договору купли-продажи было оплачено 898 379,49 руб., что является существенной частью стоимости квартиры.

Истцом в адрес ООО «ЛИГ» направлена досудебная претензия.

Указанная претензия оставлена без ответа.

         Министерством жилищной политики Московской области выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № КШ№ от ДД.ММ.ГГГГ, которым разрешен ввод в эксплуатацию в том числе многоквартирного жилого АДРЕС в составе «Комплексной жилой застройки по адресу: АДРЕС на земельном участке площадью 18815 кв.м., кадастровый №.

         В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ: договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

         Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

         В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ: право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

         В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

         В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

         В соответствии с абзацем 3 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

         В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварит ел ьный. в соответствии с которым они обязуются заключить в будугцем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

         Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

         В соответствии с п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) если лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием о ее предварительной оплате и исполнившее такое обязательство, требует признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, данное требование подлежит удовлетворению.

        В соответствии с п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражении, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

        Дополнительно стоит отметить, что внесение приобретателем недвижимого имущества не полной оплаты, а существенной её части является основанием для передачи спорного имущества приобретателю и государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения. Указанная позиция изложена в Определении Верховного суда Российской Федерации от 31.08.2017 г. № 305-ЭС17-13069: Суды исходили из следующего: заключенный сторонами договор следует квалифицировать как договор купли-продажи нежилых помещений, который содержит все существенные условия договора купли- продажи, в том числе предмет сделки, цену нежилых помещений, порядок ее уплаты; по условиям договора ответчик обязался передать истцу спорные объекты после государственной регистрации его права на них; в настоящее время такое право зарегистрировано; нежилые помещения, указанные в договоре, позволяют их индивидуализировать; истец во исполнение договора уплатил продавцу денежную сумму, которая является существенной частью выкупной цены; договор не прекратил свое действие; подписание ответчиком договора купли-продажи спорных объектов с третьим лицом является злоупотреблением правом; право собственности на спорные помещения за третьим лицом не зарегистрировано; истец, исполнивший обязательства, предусмотренные договором купли-продажи будущей вещи, вправе требовать от ответчика передачи ему спорных объектов и государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения.

         Из системного анализа и взаимосвязи указанных выше договоров и соглашений видно, что результатом заключения настоящих договоров фактически являлось привлечение Застройщиком через аффилированную компанию ООО «ЛИГ» денежных средств Истца для создания многоквартирного дома с последующим возникновением у Истца права собственности на жилые помещения Вместе с тем расторжение Договора цессии и последующее заключение ПДКП фактически лишило Истца прав, предоставленных Законом участнику долевого строительства и огораживало Застройщика от предъявления претензий, связанных с несвоевременным исполнением обязательств по Договору ДДУ.

         Таким образом, фактически сложившиеся взаимоотношения между Истцом. ООО «ЛИГ» и ООО «Специализированный застройщик «СДИ» фактически являются привлечением денежных средств граждан (в частности Истца) для создания многоквартирного дома с последующим возникновением у граждан права собственности на жилые помещения.

         Из существа совокупности заключенных сделок вытекает, что указанные сделки заключались не только с целью привлечения денежных средств Истца для строительства многоквартирного дома, но так же были направлены на ограничение законных прав и интересов Истца, предусмотренных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"

         Одновременное заключение Договоров цессии и ПДКП, содержащего оговорку о заключении основного Договора купли-Продажи при условии расторжения Договора цессии (п. 21 и п. 3.2 ПДКП), что было направлено на ограничение прав Истца, перешедших к нему по условиям Договора цессии.

Так расторжение Договора Цессии и заключение Предварительного договора купли-продажи квартиры по сути было направлено на лишение Истца прав, предусмотренных ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", т.к. при расторжении договора Цессии Истец автоматически лишался указанных прав.

        На основании изложенного суд считает, что вся совокупность сделок между Истцом, ООО «ЛИГ» и ООО «Специализированный застройщик «СДИ» по своей правовой природе являются Договором долевого участия между Истцом и ООО «Специализированный застройщик «СДИ» и Договором займа между Истцом и ООО «ЛИГ».

         Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что строительство дома завершено, объект в установленном порядке введен в эксплуатацию, однако свои обязательства по предварительному договору до настоящего времени ответчик не исполнил, приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на квартиру обоснованы и подлежат удовлетворению.

         Основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, в порядке ст. 17 Закона N 122-ФЗ, является судебный акт о признании такого права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

    Исковые требования – удовлетворить.

    Признать за ФИО3 право собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме в составе «Комплексной жилой застройки» по адресу: АДРЕС установлением обременения (залога) в пользу ООО «ЛИГ».

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья                                           Л.Н. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 3 июня 2021 года