Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2108/2019 ~ М-1989/2019 от 14.11.2019

Дело № 2-2108/2019

УИД: 26RS0012-01-2019-003489-19

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ессентуки                                                                          «23» декабря 2019 года

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Казанчева В.Т.,

при секретаре Малашихиной В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску                 Тедеева Т. А. к администрации г. Ессентуки о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Тедеев Т.А. обратился в суд с иском к администрации г. Ессентуки о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности.

В обоснование заявленных требований указано следующее.

На основании договора купли-продажи от 10 июля 2018 года он стал собственником объекта незавершенного строительства - блокированного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный блокированный жилой дом расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 26:30:020101:480, 26:30:020101:482.

Земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:470, площадью 1947,0 кв.м., был предоставлен в аренду по договору аренды земельного участка № 527 от 30 ноября 2016 года Л.С.К. Срок аренды установлен по 10.11.2018 г. под блокированную жилую застройку.

Земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:482 образован из земельного участка с кадастровым номером 26:30:020101:470, площадью 1947,0 кв.м.

Постановлением Администрации города Ессентуки от 16 марта 2017 года № 290 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 179,0 кв.м, по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования земельного участка - блокированная жилая застройка.

Земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:482 площадью 179,0 кв.м, предоставлен Л.С.К. в аренду на основании договора аренды земельного участка № 230-з от 21 июля 2017 года. Срок аренды установлен по 10 ноября 2018 года.

Указанным постановлением также утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 179,0 кв.м, по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования земельного участка - блокированная жилая застройка.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:480, площадью 182,0 кв.м. образован из земельного участка с кадастровым номером 26:30:020101:470, площадью 1947,0, предоставлен Л.С.К. в аренду на основании договора аренды земельного участка № 231-з от 21 июля 2017 года. Срок аренды установлен по 10 ноября 2018 года.

28 мая 2015 года получено разрешение на строительство №26-RU263040002006001-143- 2015. Срок действия разрешения на строительство 10 лет.

28 мая 2015 года получено разрешение на строительство №26-RU26304000154-2015. Срок действия разрешения на строительство 10 лет.

В 2014 году ООО «Городское бюро градостроительного заказа» подготовлена проектная документация.

В октябре 2018 г. им завершено строительство блокированного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, площадью 113,4 кв.м.

16 сентября 2019 года кадастровым инженером С. подготовлен технический план здания, согласно которому площадь блокированного жилого дома -113,4 кв.м.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении вопроса сохранении самовольной постройки необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

С учетом принятых конструктивных решений, состояния материалов и конструкций, блокированный жилой дом площадью 113,4 кв.м, по адресу: <адрес>, пригоден к эксплуатации по своему функциональному назначению и не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из судебных решений, установивших гражданские права и обязанности. Право собственности граждан при наличии достаточных оснований может быть установлено судебным актом.

На основании изложенного, просит суд: признать действительным договор купли-продажи от 10 июля 2018 года объекта незавершенного строительства - блокированного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>; признать за собой право собственности на блокированный жилой дом площадью 113,4 кв.м, расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 26:30:020101:480, 26:30:020101:482 по адресу: <адрес>.

Представитель ответчика администрации г. Ессентуки представил в суд письменные возражения на иск, согласно которым требование в части признания права собственности не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Указанный жилой дом расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 2626:30:020101:480, 26:30:020101:482, образованных из земельного участка с кадастровым номером 26:30:020101:470, площадью 1947,0 кв.м., ранее предоставленного в аренду Л.С.К. на основании договора аренды земельного участка № 227-з от 21 июля 2017 года под блокированную жилую застройку. Срок договора аренды истек 10 ноября 2018 года.

Статья 51 ГрК РФ регламентирует, что для осуществления строительства и реконструкции объектов капитального строительства требуется получение разрешения на строительство.

Разрешение на строительство подтверждает соответствие разработанной проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проектам планировки и межевания территории и дает право осуществлять строительство либо реконструкцию объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство объектов недвижимости.

С учетом того факта, что необходимая разрешительная документация не представлена, спорный объект является самовольной постройкой.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 ГПК РФ).

В исковом заявлении указано, что состояние материалов и конструкций, блокированного жилого дома площадью 114,3 кв.м, но <адрес> соответствует требованиям строительства и пригоден к эксплуатации по назначению, угрозу жизни и здоровью не представляет, однако этот довод ничем не подтвержден.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле.

В материалах дела не содержится сведений о проводимых обследованиях и осмотрах уполномоченными на это специалистами.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 26 постановления Пленума Верховного суда Российской    Федерации    и Высшего Арбитражного суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении вопроса сохранении самовольной постройки необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

На основании вышеизложенного, просит суд отказать в удовлетворении требований в части признания права собственности на блокированный жилой дом площадью 113,4 кв.м. расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 2626:30:020101:480, 26:30:020101:482 по адресу:          <адрес>.

Представитель истца на основании доверенности Чортанасов О.Г. в предыдущем судебном заседании на вопросы участников судебного разбирательства пояснил, что Л.С.К. умер в начале 2019 года, в связи с чем, требования к нему не заявляются, сведениями о наследниках сторона истца не располагает.

Истец Тедеев Т.А., представитель ответчика - администрации г.Ессентуки, надлежаще уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Представитель истца ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы дела № 2-2113/2019 (в части проектной документации), оценив представленные доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также значимости для правильного рассмотрения дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ объектами аренды могут быть, в том числе, земельные участки.

Положениями ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст. 9 - 11 ЗК РФ.

Согласно ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичными правами в соответствии со ст. 41 ЗК РФ наделен арендатор земельного участка.

В силу ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Установлено, подтверждено материалам дела и не оспорено сторонами, что 30 ноября 2016 года между Комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки и Л.С.К. заключен договор аренды земельного участка                 № 527-з, по условиям которого Л.С.К. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:470, площадью 1947,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> для использования в целях: блокированная жилая застройка.

Впоследствии указанный земельный участок был разделен, постановлением Администрации г. Ессентуки от 16 марта 2017 года № 290 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории.

Из земельного участка с кадастровым номером 26:30:020101:470 образованы, в т.ч. земельные участки с кадастровыми номерами 26:30:020101:480, площадью 179,0 кв.м., 26:30:020101:482, площадью 179,0. Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 04 декабря 2019 года.

На основании договора аренды земельного участка № 230-з от 21 июля 2017 года Л.С.К. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:480, площадью 182,0, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях: блокированная жилая застройка. Срок аренды установлен по 10 ноября 2018 года.

На основании договора аренды земельного участка № 230-з от 21 июля 2017 года Л.С.К. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:30:020101:482, площадью 179,0, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях: блокированная жилая застройка. Срок аренды установлен по 10 ноября 2018 года.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный    ремонт,    если    при    его    проведении    затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка

Согласно п. 2 ст. 48 ГрК РФ, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 6 ст. 52 ГрК РФ, лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

В рассматриваемом случае, материалами дела подтверждено, что в соответствии с разрешениями на строительство № 26-RU263040002006001-143- 2015 и № 26-RU26304000-154-2015, выданными 28 мая 2015 года администрацией г. Ессентуки сроком на 10 лет, а также проектной документацией, подготовленной в 2014 году ООО «Городское бюро градостроительного заказа» (находится в деле №), в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:020101:480, 26:30:020101:482 Л.С.К. осуществил строительство жилого дома.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли – продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

10 июля 2018 года между Л.С.К. (продавцом) и Тедеевым Т.А. (покупателем) заключен договор купли-продажи, по условиям которого Л.С.К. продал принадлежащий ему блокированный жилой дом, процент готовности – 65%, расположенный по адресу: <адрес>, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:020101:480, 26:30:020101:482, а Тедеев Т.А. купил указанное недвижимое имущество за 2 000 000 руб.

В установленном законом порядке государственная регистрация указанного договора купли-продажи не произведена.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, государственная регистрация осуществляется по заявлению сторон договора.

Поскольку, как установлено, 11 июня 2019 года Л.С.К. умер, Тедеев Т.А. лишен возможности в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на указанный объект недвижимости, в связи с чем, обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи действительным.

    Рассматривая указанные требования истца, суд исходит из следующего.

    Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

    В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

    Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

    Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (цену)

    В силу п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (ст.130)

    В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (п.2 ст.434) Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По мнению суда, договор купли-продажи от 10 июля 2018 года, заключенный между Л.С.К. и Тедеевым Т.А., соответствует требования закона, поскольку отражает выражение согласованной воли обеих сторон, содержит все существенные для таких договоров условия, составлен в надлежащей форме, подписан сторонами. В установленном законом порядке указанный договор никем не оспорен и не признан недействительным.

Договор купли-продажи сторонами исполнен, продавец Л.С.К. передал истцу приобретенное по договору имущество, в свою очередь, Тедеев Т.А. его принял, полностью оплатил его стоимость, владеет им по настоящее времени.

В судебном заседании исследованы материалы наследственного дела              № 61/2019 к имуществу Л.С.К., представленные по запросу суда нотариусом Предгорного районного нотариального округа П.Д.С.

Установлено, что супруга умершего - Л.Е.Д. от наследства, оставшегося после смерти Л.С.К., отказалась. Иные лица, в установленный ст. 1153 ГК РФ шестимесячный срок, с заявлением о принятии наследства к нотариусу не обращались.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает возможным признать договор купли-продажи от 10 июля 2018 года, заключенный между             Л.С.К. и Тедеевым Т.А., действительным и полагает, что удовлетворение требований истца не нарушает права и законные интересы других лиц.

    Рассматривая требования истца о признании права собственности на спорный объект недвижимости, суд исходит из следующего.

Из материалов дела следует, что в 2018 году Тедеев Т.А. завершил строительство приобретенного им блокированного жилого дома, расположенного в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:020101:480, 26:30:020101:482.

Согласно техническому плану здания, площадь указанного блокированного жилого дома составляет 113,4 кв.м.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Причем, для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем, п.3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности, вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В тоже время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом случае, возведенный Тедеевым Т.А. объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки, поскольку не введен в эксплуатацию. Отсутствие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию в настоящее время препятствует истцу во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности на жилой дом.

При этом, Тедеев Т.А. предпринимал меры, направленные на легализацию указанного объекта недвижимости, а именно, после завершения строительства и получения информации о смерти Л.С.К. (продавца), обращался в УАиГ г. Ессентуки с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако безрезультатно.

Для объективного и правильного разрешения дела судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «МДК Консалтинг», из выводов которой № 19-006 от 20 декабря 2019 года следует, что блокированный жилой дом общей площадью 113,4 кв.м., количество этажей 2, расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:020101:480, 26:30:020101:482, является объектом капитального строительства. Конструктивные и объемно-планировочные характеристики строения, соответствуют строительным нормам и правилам, предъявляемым к жилым и блокированным зданиям, в соответствии с требованиями СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», а также санитарно-гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, экологическим нормам и правилам. Указанный блокированный жилой дом не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, возведен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:020101:480, 26:30:020101:482, в период действия договора аренды № 230-з от 21 июля 2017 года.

Суд учитывает, что экспертное исследование проведено экспертом, имеющим необходимую квалификацию и специальные познания в соответствующей области, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной экспертной деятельности в Российской Федерации», а также требований ст. 86 ГПК РФ. В заключении подробно описаны произведенные исследования, указаны сделанные на их основании выводы, приведены обоснованные заключения.

Суд считает, что заключение эксперта 19-006 от 20 декабря 2019 года соответствует требованиям ст. 67 ГПК РФ и является относимым, допустимым, достоверным доказательством по делу. Выводы экспертизы сторонами не оспорены и не опровергнуты.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что спорный объект недвижимости - блокированный жилой дом возведен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:020101:480, 26:30:020101:482, разрешенное использование которых допускает строительство данных объектов.

Суд отмечает, что указанные земельные участки принадлежали первоначальному застройщику на праве аренды сроком по 11 ноября 2018 года, при этом, строительство объекта недвижимости было осуществлено в период срока действия договора аренды, в соответствии с проектной документацией, при наличии разрешения на строительство.

Объект недвижимости соответствует всем необходимым строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 1 ст. 39.20 ЗК РФ установлено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, только в случае признании за Тедеевым Т.А. права собственности на блокированный жилой дом, расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:020101:480, 26:30:020101:482, истец будет иметь преимущественное право на приобретение указанных земельных участков в аренду. В ином порядке реализовать данное право истец лишен возможности.

В условиях состязательности процесса ответчик не привел доказательств, опровергающих доводы истца, в связи с чем, в силу положений ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, исковые требования Тедеева Т.А. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и его прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, ступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, решение суда о признании за Тедеевым Т.А. права собственности на объекты недвижимости является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и внесения записи о регистрации права собственности в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Тедеева Т. А. к администрации г. Ессентуки о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности - удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи, заключенный 10 июля 2018 года между Л.С.К. и Тедеевым Т. А., в отношении объекта незавершенного строительства - блокированного жилого дома, расположенного в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:30:020101:480, 26:30:020101:482.

Признать за Тедеевым Т. А. право собственности на блокированный жилой дом площадью 113,4 кв.м., расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами: 26:30:020101:480, 26:30:020101:482.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и внесения записи о регистрации права собственности в Единый государственный реестр недвижимости.

Ответчик вправе подать в Ессентукский городской суд заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии мотивированного решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:                                                      В.Т. Казанчев

Мотивированное решение изготовлено «27» декабря 2019 года.