Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2294/2015 ~ М-2063/2015 от 14.09.2015

РЕШЕНИЕ (заочное)

Именем Российской Федерации

город Лесосибирск      10 декабря 2015 года

Лесосибирский городской суд Красноярского края в составе председательствующего Коростелевой Е.В., при секретаре Мухановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2294 по иску Валиуллиной Л.Х. к

муниципальному образованию город Лесосибирск в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска, ООО «П.», ОАО «Б.

о признании права собственности, а также признании договора ипотеки недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о признании права собственности, а также признании договора ипотеки недействительным, мотивируя свое требование следующим.

Согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. муниципальное образование город Лесосибирск, являющийся арендодателем, передал в аренду арендатору – ООО «С. земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> сроком на <данные изъяты> лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. о передачи прав и обязанностей по договору №, прежний арендатор ООО «С.» передал, а новые арендаторы – ООО «П.», Коваль Л.Х. (в настоящее время Валиуллина Л.Х. в связи с вступлением в брак) приняли все условия, права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №. Договор согласован с Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска, зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора о последующей ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «П.», являющийся по договору залогодатель, передал залогодержателю – ЗАО К.» в обеспечение обязательств ООО «ФИО1» право аренды земельного участка общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом, истица, являясь соарендатором, согласие на передачу права аренды в залог банку не давала; о заключении данного договора уведомлена не была.

При этом, истица является собственником нежилого здания, расположенного на соответствующем земельном участке по адресу: <адрес>

Из указанного земельного участка выделен земельный участок общей площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым № дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ

На основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № муниципальное образование <адрес> продало, а Валиуллина Л.Х. приобрела земельный участок общей площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым №, образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым №. Стоимость данного земельного участка оплачена истцом в полном объеме.

Однако, в государственной регистрации права собственности на данный земельный участок, отказано по тем основаниям, что в едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним имеется актуальная запись о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым № со множественностью лиц на стороне арендатора (Коваль Л.Х. и ООО «П.»). Кроме того, имеется запись о государственной регистрации ограничения – ипотеки на земельный участок с кадастровым № где залогодателем выступает ООО «П.». В соответствие с ответом, полученным регистрирующим органом от залогодержателя, договор ипотеки является действующим, согласие залогодержателя на изменение предмета ипотеки не выдавалось.

Учитывая, что истица в известность о заключении договора ипотеки поставлена не была, согласие на передачу права аренды земельного участка в ипотеку банку не давала, считает, что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО К.» и ООО «П.», заключенный в качестве обеспечения обязательств ООО «ФИО1», является недействительным.

После неоднократных уточнений исковых требований, просит (л.д.223)

-признать за истцом право собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым №, расположенный по адресу <адрес>

-признать недействительным договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. № (з), заключенный между ЗАО К.» и ООО «П. в качестве обеспечения обязательств ООО «ФИО1 в части передачи права аренды на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенный по адресу <адрес>

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении иска, суду дал пояснения, аналогичные изложенному в иске. Кроме того, выразил согласие на вынесение заочного решения.

Представитель ответчика муниципального образования город Лесосибирск, в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Лесосибирска, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. В представленном отзыве на иск (л.д.119, 121) поясняет, что не имеет возражений против удовлетворения иска.

Представитель ответчика ОАО «Б.», а также ООО «П.» надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились.

Суд считает возможным рассмотреть дело без участия ответчиков с вынесением заочного решения.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю, ОАО К.» (ранее ЗАО К.»), ООО «ФИО1», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. Суд считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Заслушав сторону, исследовав и оценив представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 218 ГК РФ устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствие со статьей 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе (ст. 173 ГК РФ).

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствие со статьей 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

На основании статьи 1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В судебном заседании установлено следующее.

Согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. муниципальное образование город Лесосибирск, являющийся арендодателем, передал в аренду арендатору – ООО «С.» земельный участок, общей площадью <данные изъяты>м., с кадастровым № расположенный по адресу: <адрес> сроком на <данные изъяты> лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. о передачи прав и обязанностей по договору №, прежний арендатор ООО «С.» передал, а новые арендаторы – ООО «П.», Коваль Л.Х. (в настоящее время Валиуллина Л.Х. в связи с вступлением в брак л.д.9) приняли все условия, права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №. Договор согласован с Комитетом по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска, зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора о последующей ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.44-54) ООО «П.», являющийся по договору залогодатель, передал залогодержателю – ЗАО К.» в обеспечение обязательств ООО «ФИО1» право аренды земельного участка общей площадью 9234 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> Совместно с правом аренды на данный земельный участок, в залог по договору от ДД.ММ.ГГГГ. передано и нежилое помещение, расположенное на данном земельном участке (п. 1.15 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом, истица является собственником нежилого здания, расположенного на соответствующем земельном участке по адресу: <адрес> (л.д.11).

Из указанного земельного участка выделен земельный участок общей площадью 1261 кв.м. с кадастровым №; дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 17).

На основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № муниципальное образование <адрес> продало, а Валиуллина Л.Х. приобрела земельный участок общей площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым № образованный путем выдела из земельного участка с кадастровым №. Стоимость данного земельного участка оплачена истцом в полном объеме (л.д.13-16).

Однако, в государственной регистрации права собственности на данный земельный участок, отказано по тем основаниям, что в едином государственном реестре прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним имеется актуальная запись о регистрации договора аренды на земельный участок с кадастровым № со множественностью лиц на стороне арендатора (Коваль Л.Х. и ООО «П.»).

Кроме того, имеется запись о государственной регистрации ограничения – ипотеки на земельный участок с кадастровым № где залогодателем выступает ООО «П.». В соответствие с ответом, полученным регистрирующим органом от залогодержателя, договор ипотеки является действующим, согласие залогодержателя на изменение предмета ипотеки не выдавалось.

При этом, в настоящее время залогодержателем спорного имущества является ОАО «Б.» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ. об уступке прав требования, по которому ОАО К.» уступает, а ОАО «Б.» принимает все права требования, вытекающих из кредитных договоров, а также права требования по договорам, обеспечивающим исполнение обязательств заемщиками, в том числе по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ № (з), заключенному с ООО «П.» в качестве обеспечения обязательств ООО «ФИО1 (л.д. 206).

Вопреки доводам истца, суд не находит оснований для признания договора о последующей ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным, поскольку ни законом, ни договором не предусмотрена необходимость получения согласия либо уведомление соарендатора на распоряжение спорным имуществом. При этом, договор заключен в соответствие с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством, с отражением всех существенных условий, в требуемой законом форме.

Также, судом учитывается, что при заключении указанного договора не требовалось и согласие арендодателя, а достаточно было уведомить последнего о передаче имущества в залог по следующим основаниям.

Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В настоящем деле ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой нежилого здания, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежали нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.

Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка не содержит условия о необходимости согласования с арендодателем вопроса о передаче арендатором права аренды земельного участка в залог.

Факт уведомления собственника земельного участка (администрации г.Лесосибирска) о передаче арендатором (ООО «П.») арендных прав в залог подтверждается письмом от 29.01.2014 г. (л.д. 140).

Принимая во внимание, что на момент выделения земельного участка, а также на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, общей площадью <данные изъяты>. с кадастровым № от ДД.ММ.ГГГГ образованного путем выдела из состава земельного участка №, право аренды на указанный земельный участок находилось в залоге и отсутствовало согласие залогодержателя на отчуждение соответствующего имущества вопреки п.3.3. договора (л.д.51) и правилам, установленным ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), соответствующий договор купли-продажи не соответствовал требованиям действующего законодательства.

Кроме того, право собственности на недвижимое имущество у приобретателя в силу ст. 223 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации.

Учитывая изложенное, у суда также отсутствуют какие-либо основания для признания за истицей права собственности на спорный земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 –199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Валиуллиной Л.Х. к муниципальному образованию город Лесосибирск в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Лесосибирска, ООО «П.», ОАО «Б. о признании права собственности на земельный участок, общей площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым №, расположенный по адресу <адрес> а также о признании недействительным договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. № (з), заключенного между ЗАО К.» и ООО «П.», в качестве обеспечения обязательств ООО «ФИО1» в части передачи права аренды на земельный участок общей площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым № расположенный по адресу <адрес> отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 11 декабря 2015 года.

Судья:                          Е.В. Коростелева