Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-11/2021 (2-280/2020;) ~ М-227/2020 от 13.08.2020

                                                                                Дело № 2 – 11/ 2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п.Токаревка                                                                       2 апреля 2021 года

Токаревский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи Копченкиной Н.В.

при секретаре Караваевой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кочетова Алексея Алексеевича к администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка и по встречному исковому заявлению администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области к Кочетову Алексею Алексеевичу о расторжении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

       Кочетов А.А. обратился в суд с иском к администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов, указывая, что он является собственником нежилого помещения – торгового павильона площадью 26,4 кв.м., с кадастровым №, расположенным по <адрес>А. Постановлением администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области № 36 от 01.03.2019 была утверждена схема расположения земельного участка, общей площадью 205 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, Токаревский район, р.п.Токаревка, пр.Революции, земельный участок № 84а, в районе кадастрового квартала №, в территориальной зоне ОД-3 «Зона торгового назначения», категория земель – земли населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена; вид разрешенного использования – магазины, согласно Приложения, и который был поставлен на учет с кадастровым № 28.06.2019 он заключил с администрацией Токаревского поселкового округа договор аренды № 3 земельного участка, на котором расположен торговый павильон. Срок аренды земельного участка, площадью 205 кв.м., согласно подписанному договору, установлен с 28.06.2019 по 27.06.2029 и с момента регистрации в филиале Федеральной кадастровой палате Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, 22.07.2019, находится у него в аренде. 11.02.2020 он направил ответчику заявление о продаже ему земельного участка с кадастровым № до окончания срока аренды площадью 205 кв.м. по цене, установленной законодательством РФ. При этом он со своей стороны выполнил все необходимые условия для составления договора купли-продажи земельного участка, подтвердив готовность уплатить установленную цену. Однако, его письменное обращение осталось без ответа. 08.06.2020 он вновь обратился к ответчику с повторным заявлением. Договор купли-продажи был составлен поселковой администрацией, но ему не представлен. На его повторное заявление ответа он также не получил. В связи с чем, истец просит обязать администрацию Токаревского поселкового округа заключить договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов на основании ЗК РФ для целей: эксплуатации и обслуживания нежилого здания торгового павильона площадью 26,4 кв.м., кадастровый №, расположенным по <адрес>

Впоследствии истец- ответчик Кочетов А.А. уточнил заявленные исковые требования и просил суд обязать администрацию Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № площадью 205 кв.м., в преимущественном порядке (без проведения торгов), а именно: подготовить и направить в адрес истца подписанный проект договора купли-продажи указанного земельного участка в 3 (трех) экземплярах.

     Администрация Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Кочетову А.А. о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 3 от 28.06.2019, указывая, что в результате рейдового осмотра (акт от 01.10.2020), проведенного сотрудниками администрации Токаревского поселкового округа в присутствии арендатора Кочетова А.А. было установлено, что ни строение – торговый павильон, ни указанный земельный участок по целевому назначению «магазины»- торговая деятельность, до настоящего времени не используется. Факт неиспользования в период с заключения договора аренды до настоящего времени подтвердил в судебном заседании и Кочетов А.А. Пунктом 4.4.1 договора аренды № 3 от 28.06.2019 установлена обязанность арендатора выполнять в полном объеме все условия договора. Пунктом 4.4.2 договора установлена обязанность арендатора «использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием» - «магазины», то есть торговая деятельность. Пунктом 6.2 договора установлено право арендодателя – Администрации Токаревского поселкового округа расторгнуть договор в судебном порядке, в том числе на основании невыполнения пункта 4.1.1 договора. Неиспользование земельного участка по назначению считают нарушением законодательства РФ, а также пункта 4.1.1 договора.

     Определением Токаревского районного суда Тамбовской области от 2 сентября 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена администрация Токаревского района Тамбовской области.

    В судебном заседании истец – ответчик Кочетов А.А. заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить, встречные исковые требования просил оставить без удовлетворения, указывая, что он является собственником нежилого здания, площадью 26,4 кв.м., с кадастровым №. Земельный участок площадью 205 кв.м., был сформирован, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового № и ДД.ММ.ГГГГ передан ему в долгосрочную аренду для целей эксплуатации расположенного на нем торгового павильона. ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность гражданами, являющимися собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках. Что касается расторжения договора аренды, то он все условия заключенного договора аренды исполняет надлежащим образом и в установленном договором порядке. На указанном земельном участке расположен торговый павильон, следовательно, объект недвижимости, расположенный на участке, полностью соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Таким образом, отсутствуют как договорные, так и законные основания расторжения договора аренды № 3 земельного участка от 28.06.2019, в связи с чем встречный иск не подлежит удовлетворению.

     Представитель истца- ответчика Кочетова А.А. по доверенности Москалева М.И. в судебное заседание не явилась, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

        Представитель ответчика – истца администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области по доверенности Рузаева Ю.А. заявленные исковые требования Кочетова А.А. не признала, просила в иске ему отказать, а встречные исковые требования о расторжении договора аренды просила удовлетворить в полном объеме, поясняя, что    истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 205 кв.м. с видом разрешенного использования – магазины. Договор аренды не предусматривает выкуп земельного участка в период действия договора аренды. Кочетову А.А. был дан письменный отказ. Кочетов А.А. имеет в собственности торговый павильон площадью 26,4 кв.м. Согласно Правил землепользования и застройки минимально необходимый размер земельного участка с видом разрешенного использования – магазины, составляет 61,5 кв.м., с учетом экспертного заключения 62 кв.м. В связи с чем готовы предоставить именно такую площадь земельного участка в собственность с последующим заключением договора купли-продажи. С момента заключения договора аренды от 28.06.2019 по настоящее время Кочетов А.А. не использует земельный участок по целевому назначению, то есть не ведет торговую деятельность, что не отрицает и сам Кочетов А.А. В связи с чем, имеются основания для расторжения договора аренды.

     Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Токаревского района Тамбовской области по доверенности Завершинская Л.Л. в судебном заседании пояснила, что согласно условиям, заключенного между Кочетовым А.А. и администрацией Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области договора аренды земельного участка, не предусмотрена возможность приобретения арендованного земельного участка в собственность. Изначально при предоставлении в аренду земельного участка без публичных торгов орган местного самоуправления обязан был учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, соответствие назначения здания и предельных размеров земельных участков по градостроительным регламентам (правилам землепользования и застройки). В границы передаваемого земельного участка должна входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (обслуживания, эксплуатации). Согласно закону «О защите конкуренции» федеральным органом исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органом местного самоуправления иными органами, запрещается принимать акты и осуществлять действия (бездействия), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению устранению конкуренции, за исключением случаев, предусмотренных ФЗ. Поэтому возражает против удовлетворения исковых требований Кочетова А.А. Что касается расторжения договора аренды, то поддерживает исковые требования, поскольку земельный участок по целевому назначению не используется и не использовался. Заявление Кочетова А.А. о том что он планировал строительство других точек на указанном земельном участке – не обоснованы. Для этого необходимо предоставление соответствующих документов.

          Выслушав истца- ответчика Кочетова А.А., представителя ответчика - истца администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Рузаеву Ю.А., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации Токаревского района Тамбовской области по доверенности Завершинскую Л.Л., изучив материалы гражданского дела, суд считает, что иск Кочетова А.А. подлежит удовлетворению в части, а встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

     В соответствии с ч.1 ст.39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1. Решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2. Договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

     Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст.9-11 настоящего Кодекса (ст.39.2 ЗК РФ).

     В п.п.5 п.1 ст.1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

     Согласно ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

     Без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст.39.20 настоящего Кодекса.

     Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из толкования данной нормы, участки в таких случаях предоставляются для целей эксплуатации существующих объектов недвижимости.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов в соответствии с п.п.6 п.2 ст.39.3, ст.39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

     Из системного токования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого исходя из его функционального использования исключительно необходимая для эксплуатации расположенного на нем объекта.

       Решением Токаревского районного суда Тамбовской области от 7 ноября 2018 года за Кочетовым Алексеем Алексеевичем признано право собственности на строение – торговый павильон, общей площадь 26,4 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый №, расположенный по <адрес>А. Данное решение суда вступило в законную силу 13.12.2018.

     16.05.2019 Кочетов А.А. обратился с письменным заявлением в администрацию Токаревского поселкового округа о предоставлении земельного участка в аренду общей площадью 205 кв.м. с кадастровым №, расположенного по <адрес>, земельный участок 84а.

     28 июня 2019 года между администрацией Токаревского поселкового округа Токаревского района и Кочетовым А.А. был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым №, расположенного по <адрес>, разрешенное использование – магазины, общей площадью 205 кв.м. На участке имеется торговый павильон, сроком по 27.06.2029.

    Данный договор аренды зарегистрирован 9 августа 2019 года, номер регистрации: 68:21:0101050:185-68/108/2019-2.

     11 февраля 2020 года Кочетов А.А. обратился в администрацию Токаревского поселкового округа Токаревского района с заявлением о продаже указанного земельного участка.

     8 июня 2020 года Кочетов А.А. повторно обратился в администрацию Токаревского поселкового округа Токаревского района с заявлением о предоставлении в семидневный срок договора купли-продажи земельного участка.

     21 августа 2020 года Кочетов А.А. обращается в администрацию Токаревского поселкового округа Токаревского района с заявлением предоставлении письменного отказа от заключения публичного договора купли-продажи земельного участка общей площадью 205 кв.м., с кадастровым №

     31 августа 2020 года администрация Токаревского поселкового округа в своем письменном сообщении отказывает Кочетову А.А. в заключении договора купли-продажи на указанный земельный участок общей площадью 205 кв.м. в связи с тем, что запрашивается к продаже гораздо больший земельный участок, чем необходим для обслуживания принадлежащего Кочетову А.А. здания и выражает готовность передать в собственность в установленном законодательством порядке земельный участок с площадью минимально необходимой для обслуживания строения – 61,5 кв.м.

     Согласно заключения кадастрового инженера выявлено, что на земельном участке с кадастровым №, расположенного по <адрес> <адрес>, находится нежилое здание с кадастровым №. Нежилое здание с кадастровым №, расположено по <адрес> и имеет наименование «Торговый павильон», согласно выписки из Реестра от ДД.ММ.ГГГГ.

     Согласно Правил землепользования и застройки Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области от 31.10.2019: в данном случае торговый павильон находится в зоне с индексом ОД-3-зона торгового назначения.

     Зона торговых и торгово-развлекательных функций ОД-3 выделена для обеспечения правовых условий формирования, строительства и использования объектов преимущественно торгового назначения и коммунального обслуживания общегородского значения, ориентированных на удовлетворение потребностей населения в приобретении товаров и продуктов питания повседневного периодического и эпизодического обслуживания.

     Как видно из заключения эксперта № 002730/4-2-20 от 25 января 2021 года: 1.площадь земельного участка, необходимая для технического обслуживания торгового павильона и подхода к нему, расположенного по <адрес>А, площадью 26,4 кв.м., с кадастровым № будет составлять 62 кв.м., при этом конфигурация данного участка повторяет конфигурацию торгового павильона, и ширина участка для обслуживания составляет 1 метр. Параметры, размеры, расположение данного участка показано на схеме № 1 приложения к заключению. 2. Площадь земельного участка необходимая для эксплуатации торгового павильона в связи с его функциональным назначением, расположенного по <адрес>, площадью 26,4 кв.м., с кадастровым № будет рассчитываться исходя из соотношения, что на 1 кв.м. площади торгового павильона необходимо 5 кв.м. земельного участка, то есть на площадь торгового павильона 26,4 кв.м. необходимо 132 кв.м. площади земельного участка.

          Таким образом, площадь сформированного земельного участка превышает площадь, необходимую для эксплуатации указанного торгового павильона.

     При этом суд считает, что истцом – ответчиком Кочетовым А.А. необоснованно заявлена площадь земельного участка 205 кв.м. с кадастровым номером 68:21:0101050:185 как необходимая для использования и эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке. Доказательств того, что именно такая площадь 205 кв.м. земельного участка необходима для эксплуатации принадлежащего Кочетову А.А. торгового павильона, материалы дела не содержат.

          Согласно п.1 ст.39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

     Следовательно, истец Кочетов А.А. имеет право выкупить земельный участок без проведения торгов, на котором расположен торговый павильон площадью необходимой для эксплуатации данного торгового павильона в размере 132 кв.м.

    Что касается встречных исковых требования администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области о расторжении договора аренды земельного участка, то суд, полагает, что данные встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

     Согласно ст.7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:1. Земли сельскохозяйственного назначения; 2. Земли населенных пунктов; 3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4. земли особо охраняемых территорий и объектов; 5. Земли лесного фонда; 6. Земли водного фонда; 7. Земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

     В соответствии со ст.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1. при существенном нарушении договора другой стороной; 2. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

       Как следует из ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

     Как видно из договора аренды № 3 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 28.06.2019 предметом указанного договора является земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым №, расположенный по <адрес>, земельный участок № 84а, разрешенное использование – магазины, общей площадью 205 кв.м.

     Согласно п.4.1.1 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев; в случае подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору в соответствии с п.3.4 и нарушения других условий Договора.

     Как следует из акта № 2 осмотра, обследования объекта от 01.10.2020 земельный участок с кадастровым № с видом разрешенного использования – магазины, общей площадью 205 кв.м., на котором расположен торговый павильон, общей площадью 26,4 кв.м. Указанный торговый павильон закрыт для торговой деятельности и не используется.

ДД.ММ.ГГГГ администрация Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области обратилась к Кочетову А.А. с требованием о досрочном расторжении договора аренды и предложила 22 марта 2021 года явиться администрацию Токаревского поселкового округа. Кочетов А.А.    в присутствии двух свидетелей отказался от получения требования о досрочном расторжении договора аренды.

     Как видно из правил землепользования и застройки Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области разрешенное использование -магазины – означает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

    Согласно выписки из ЕГРН нежилое здание с кадастровым №, расположенное по <адрес> является торговым павильоном, то есть предназначено для осуществление торговой деятельности.

    Доказательств того, что указанный земельный участок используется не по назначению, в судебное заседание ответчиком – истцом не представлено.

     Доводы представителя администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области о том, что указанный торговый павильон закрыт и не действует, на существо принятого решения не влияет.

     Следовательно, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

     Наличие действующего договора аренды не препятствует предоставить Кочетову А.А. земельный участок в собственность за плату без проведения торгов, площадью необходимой для эксплуатации указанного торгового павильона.

    Таким образом, исковые требования Кочетова А.А. подлежат удовлетворению в части, а встречные исковые требования администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области удовлетворению не подлежат.

          Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

     Исковые требования Кочетова Алексея Алексеевича удовлетворить в части.

      Обязать администрацию Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области заключить с Кочетовым Алексеем Алексеевичем договор купли – продажи земельного участка из земель населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, для размещения объектов розничной торговли, площадью 132 кв.м., расположенного по <адрес>.

     Встречные исковые требования администрации Токаревского поселкового округа Токаревского района Тамбовской области оставить без удовлетворения.

      Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение месяца через районный суд со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                         Н.В.Копченкина

Мотивированное решение

изготовлено 8 апреля 2021 года.

Судья                                          Н.В.Копченкина