Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-667/2021 ~ М-213/2021 от 18.01.2021

Дело № 2-667/2021

УИД 23RS0058-01-2021-000272-79

РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

    16 марта 2021 года                                                                                    город Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Крижановской О.А.,

при секретаре Гончаровой Д.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казанцевой ФИО8 ФИО11 к Варданян ФИО17 ФИО12 о взыскании суммы задатка,

                         УСТАНОВИЛ:

Казанцева Т.В. обратилась в суд с иском к Варданян Л.В. о взыскании денежных средств по соглашению о задатке, в котором просит взыскать с ответчика сумму задатка в размере 50000 рублей, сумму понесенных убытков в размере 5750 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 624 рубля 53 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1891 рубль 25 копеек.

В обоснование заявленных требований истец указала, что15 декабря 2019 года между Варданян Л.B. (Продавец, ответчик) и Казанцевой Т.В. (Покупатель, истец) было заключено Соглашение о задатке согласно которого Стороны договорились о том, что они обязуются в срок до 1 марта 2020 г. выполнить взятые на себя обязательства по Соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на Покупателя на следующее недвижимое имущество: квартира, расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. <адрес> (далее Объект недвижимости).

В обеспечение взятых на себя обязательств Истец передал, а Ответчик принял в качестве задатка денежную сумму в размере 50 000 рублей, что подтверждается распиской. Покупка Объекта недвижимости планировалась с привлечением кредитных денежных средств и средств Материнского (семейного) капитала, о чем Продавец был уведомлен, так как порядок расчетов был указан в Соглашении о задатке. В целях одобрения Объекта недвижимости банком покупателем был заказан и оплачен Отчет об оценке Объекта недвижимости стоимостью 5 750 рублей.

По достигнутой между сторонами устной договоренности Ответчик 30.12.2019 г. допустил проживание Истца с семьей (супруг и двое несовершеннолетних детей) в Объекте недвижимости. В связи с отсутствием централизованного отопления Объект недвижимости отапливался за счет теплого пола. Так как недвижимости эксплуатировался в холодное время года, для поддержания комфортного климата для несовершеннолетних детей отопление осуществлялось непрерывно. По истечении нескольких дней по стенам и ригелям в комнатах, а также на оконных рамах проступил сильный конденсат, что в свою очередь вызвало образование плесени (грибка). В целях обследования и документального подтверждения указанного обстоятельства, супругом истца Казанцевым Н.В., с участием третьих лиц, в том числе инженера по специальности Промышленное и гражданское строительство, был составлен Акт №18/01 от 18.01.2020 г..

В результате осмотра было выявлено, что верхний этаж (мансардный) над Объектом недвижимости имеет сквозные проемы, отсутствуют оконные рамы, то есть является полностью вентилируемым, доступ на мансардный этаж получить не удалось. Инженером было установлено, что при строительстве жилого дома, в котором находится Объект недвижимости, были нарушены строительные нормы, а именно не выполнено утепление верхнего перекрытия квартиры с мансардным этажом, отсутствует пароизоляция, что послужило опусканию "точки росы" наружной плиты перекрытия, а также вентиляция в Объекте недвижимости работает в обратную сторону. Истец, заботясь о здоровье своей семьи и несовершеннолетних детей, принял решение об отказе от приобретения Объекта недвижимости, при этом для надлежащего исполнения обязательств по Соглашению Истцом были приняты все соответствующие меры. Данное обстоятельство является не зависящим от Истца и послужившим невозможностью исполнения условий Соглашения о задатке.

В указанный в Соглашении о задатке срок, до 01.03.2020 г., ни одна из Сторон не изъявила желания выйти на сделку, ни от одной из стороны не последовало приглашения/уведомления с указанием времени и места для заключения основного Договора купли-продажи Объекта недвижимости. 10.07.2020 г. Истцом в адрес Ответчика была направлена Претензия о возврате задатка и суммы понесенных расходов на проведение Оценки. Требование истца ответчик добровольно не удовлетворил, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд с заявленными требованиями.

В судебном заседании истец Казанцева Т.В. исковые требования поддержала в полном объеме по доводам изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.

Ответчик Варданян Л.В. в судебное заседание не явилась, в соответствии со ст. 113 ГПК РФ о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещалась надлежащим образом по известному адресу. Согласно сведения ОВМ УВД по г.Сочи ответчик зарегистрированной в г.Сочи не значится.

В порядке ст. 50 ГПК РФ в судебном заседании принимал участие представитель ответчика, назначенный определением суда адвокат Ирхужин Ф.Д., который просил суд отказать в удовлетворении иска, поскольку позиция ответчика неизвестна.

Выслушав лиц участвующих в деле, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с точки зрения их допустимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно правил статей 12, 35, 39 и 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основании равноправия и состязательности сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения.

На основании норм ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела; а также обстоятельства, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.12.2019 года между Варданян Л.B. (Продавец, ответчик) и Казанцевой Т.В. (Покупатель, истец) было заключено Соглашение о задатке согласно которого, стороны договорились о том, что они обязуются в срок до 1 марта 2020 г. выполнить взятые на себя обязательства по Соглашению, и заключить договор по оформлению права собственности на Покупателя на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Лысая гора, дом 37, помещения 92-94.

Соглашением установлено, что цена объекта недвижимости составила 2783000 рублей. Сторонами определено, что расчет между сторонами будет осуществляться следующими образом: 50000 рублей покупатель передал продавцу в качестве задатка в день подписания соглашения; 453026 рублей покупатель оплачивает продавцу за счет материнского капитала в течение 2-х месяцев после перехода права собственности на объект; 350000 рублей первоначальный взнос по ипотеке покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в течение 5 дней после перехода права собственности; 1929974 рубля покупатель оплачивает за счет кредитных средств предоставляемых Сбербанк России в течение 5 дней после перехода права собственности. Согласно п.1.2 Соглашения в доказательство заключения Договора по оформлению права собственности и обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавец принимает в качестве задатка сумму в размере 50000 рублей в счет причитающихся с покупателя платежей в рамках данного соглашения.

Согласно расписке от 15.12.2019 года Истцом была передана Ответчику сумма 50000 рублей 00 копеек, по вышеуказанному соглашению.

В установленный соглашением срок до 01 марта 2020 года и до настоящего времени договор купли-продажи, указанного в соглашении объекта недвижимости -квартиры, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <адрес> между сторонами не заключен.

Из пояснений истца, которые в соответствии со ст.55 ГПК РФ являются самостоятельными доказательствами по делу, установлено, что по согласованию с ответчиком истец со своей семьей заселились в квартиру, в отношении которой было заключено соглашение, однако проживание в ней было невозможно в связи с существенными недостатками объекта, отсутствием централизованного отопления и образования плесени (грибка) на стенах и оконных рамах.

Согласно Акт №18/01 от 18.01.2020 г. обследования квартиры в присутствии представителя продавца,    а так же специалиста - инженера по специальности промышленно и гражданское строительство было выявлено наличие плесени ( грибка) по поверхности потолка, по стенам и ригелям в комнатах. В результате осмотра было выявлено, что верхний этаж (мансардный) над Объектом недвижимости имеет сквозные проемы, отсутствуют оконные рамы, т.е. полностью вентилируемый, доступ на мансардный этаж получить не удалось, т.к. площади закрыты. Инженером было установлено, что при строительстве жилого дома, в котором находится Объект недвижимости, были нарушены строительные нормы, а именно не выполнено утепление верхнего перекрытия квартиры с мансардным этажом, отсутствует пароизоляция, что послужило опусканию "точки росы" наружной плиты перекрытия, а также вентиляция в Объекте недвижимости работает в обратную сторону.

Указанное обстоятельство послужило основание для Истца ( покупателя) отказать от дальнейшего исполнения обязательств по соглашению от 15.12.2019 года.

10.07.2020 г. Истцом в адрес Ответчика была направлена Претензия о возврате задатка и сумму понесенных расходов на проведение Оценки

     Требование истца ответчик добровольно не удовлетворил, в связи с чем, истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В пункте 1 статьи 329 ГК РФ закреплено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере, стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно части 1 статьи 381 данного Кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор задатка заключается вместе с основным договором или предварительным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности. Соглашение о задатке может быть оформлено еще до заключения основного договора и при этом выступать условием (одним из условий) предварительного договора либо в качестве отдельного условия обеспечения преддоговорной ответственности (ввиду отсутствия юридически оформленного предварительного договора). То есть на момент заключения соглашения о задатке должно существовать обязательство, которое обеспечивается задатком. Причем соглашение о задатке может содержать и основное обязательство, в данном случае договор купли-продажи или предварительный договор.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Согласно п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

На основании части 1 статьи 416 настоящего Кодекса обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Из представленных в материалы дела документов следует, что Варданян Л.В. получила по соглашению за вышеуказанную недвижимость квартиру, расположенную по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Лысая гора, дом 37, помещения 92-94 денежную сумму в размере 50000 рублей 00 копеек.

В ходе рассмотрения дела установлено и сторонами не оспаривается, что договор купли-продажи указанного недвижимого имущества между сторонами заключен не был, денежные средства в размере 50000 рублей 00 копеек, переданные истцом ответчику, последним истцу не возвращены.

Оценивая представленное соглашение, суд приходит к выводу, что заключенный 15.12.2019 года между Казанцевой Т.В. и Варданян Л.В. договор, поименованный как соглашение о задатке, содержит в себе также все условия предварительного договора купли-продажи (предмет сделки – квартира по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул<адрес>, цена квартиры 2783000 рублей, срок, в течение которого должен быть заключен основной договор – до 01.03.2020 г., условия оплаты). Тем самым между сторонами фактически был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости.

      Поскольку между сторонами не был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, который бы содержал условия об уплате части суммы от цены предмета договора в качестве задатка, суд приходит к выводу, что денежная сумма в размере 50 000 рублей 00 копеек, указанная в расписке от 15.12.2019 года и выплаченная истцом ответчику, не может рассматриваться в качестве задатка, поскольку задаток согласно положениям ст. 380 ГК РФ может обеспечивать исполнение только денежных обязательств, возникших из договора.

Переданные Казанцевой Т.В. денежные средства в размере 50000 рублей 00 копеек необходимо рассматривать в качестве аванса в счет будущих платежей по оплате истцом стоимости вышеуказанного недвижимого имущества, которую она намеревался приобрести в будущем. Указанное так же подтверждается п. 5.2 Соглашения, согласно которого сумму задатка указанная в п.1.1 переходит в аванс после перехода права собственности на объект недвижимости ( после подписания Договора по оформлению права собственности на покупателя на приобретаемый объект недвижимости ).

Пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами не заключен, аванс в размере 50000 рублей 00 копеек подлежит возврату истцу, в том числе, не зависимо от того, какая из сторон отказалась от заключения договора купли-продажи, его удержание ответчиком является неправомерным.

На основании вышеизложенного, проанализировав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что ссылка истца на переданную сумму в соглашении и расписке как на задаток, правовой природы его не меняет и не влияет на правоотношения сторон, поскольку денежные средства, полученные ответчиком, согласно пункту 3 ст. 380 ГК РФ являются авансом, который подлежит возврату как неосновательное обогащение.

Суд так же учитывает, что установленные в судебном заседании фактические обстоятельства свидетельствуют о невозможности заключения в установленный срок основного договора в связи с наличием существенных недостатков объекта недвижимости, о которых истец не был поставлен ответчиком в известность.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что с Варданян Л.В. в пользу Казацевой Т.В. подлежит взысканию сумма, уплаченная по соглашению от 15.12.2019 года в размере 50000 рублей 00 копеек.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в размере 5750 рублей за проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости для целей залога Объекта оценки в ПАО Сбербанк.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

     Истцом не представлены доказательства причинения действиями ответчика убытков по смыслу ст. 15 ГК РФ, а равно доказательства вины и причинной связи между действиями ответчика и понесенными истцом расходами, связанными с получением документов по предполагаемой сделке. При этом суд учитывает, что выбор способа оплаты приобретаемого объекта недвижимости с использованием кредитным средств представляемых Банком явился добровольным выбором истца.

Тем самым суд не находит оснований к удовлетворению требований истца в указанной части.

В соответствии с ч. 1 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

10.07.2020 г. истцом Казанцевой Т.В. в адрес ответчика была направлена Претензия о возврате задатка и суммы понесенных расходов на проведение Оценки в течение 3 (трех) со дня получения претензии. 15 июля 2020 г. претензия была возвращена отправителю. Денежные средства должны были быть перечислены по реквизитам, указанным в претензии, до 18 июля 2020 г. включительно.

С учетом положений ст.191,193 ГК РФ, с 21. 07.2020 г. на дату подготовки искового заявления 22 октября 2020 г. ответчик обязан выплатить проценты за неправомерное удержание чужих денежных средств, а именно на сумму 50000 рублей, что составляет 541 рубль 67 копеек.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиями, в размере 1716 рублей 23 копейки.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Казанцевой ФИО9 ФИО13 к Варданян ФИО18 ФИО14 о взыскании суммы задатка удовлетворить частично.

Взыскать с Варданян ФИО19 ФИО15 в пользу Казанцевой ФИО10 ФИО16 сумму, уплаченную по соглашению от 15 декабря 2019 г., в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 541 рубль 67 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1716 рублей 23 копейки.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, то есть с 23.03.2021.

Судья                                                                       О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья                                                 Крижановская О.А.