Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-535/2019 ~ М-422/2019 от 13.06.2019

Дело № 2-535/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Гагарин

Смоленской области                             10 октября 2019 года

Гагаринский районный суд Смоленской области в составе

председательствующего судьи Нахаева И.Н.,

при секретаре     Павловой В.С.,

с участием:

истца Алисовой Н.И.,

представителя ответчика ООО «Агропромтранссервис» Фатьяновой Т.С.,

представителя ответчика ООО «Сеплай» Лобанова М.Ю.,

представителя третьего лица АО «Россельхозбанк» Ерченко А.М.,

третьего лица судебного пристава-исполнителя Морозовой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Алисовой Н. И. к ООО «Агропромтранссервис», ООО «Сеплай» и Межрайонной ИФНС России №2 по Смоленской области о снятии запрета на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом,

установил:

Алисова Н.И. обратилась в суд с уточненными требованиями к ООО «Агропромтранссервис», ООО Сеплай» и Межрайонной ИФНС России №2 по Смоленской области об отмене запрета на совершение регистрационных действий в отношении гаража с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № наложенные судебным приставом-исполнителем Гагаринского РОСП УФССП России по Смоленской области в рамках исполнительных производств №, №, №, ссылаясь на то, что 28 ноября 2018 года между ней и ООО «Агропромтранссервис» заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества, находившихся в залоге у АО «Россельхозбанк». По условиям договора она оплатила стоимость объектов в счет полного погашения задолженности продавца перед АО «Россельхозбанк» по договору об открытии кредитной линии с лимитом задолженности от 05 сентября 2017 года № в общей сумме 845250 рублей 69 копеек, бесспорным подтверждением чему явилось снятие обременения в виде ипотеки на это недвижимое имущество. Однако продавец отказался подписывать акт приема-передачи недвижимого имущества и совершить действия по государственной регистрации перехода к ней права собственности, в связи с чем она вынуждена была обратиться в Арбитражный суд Смоленской области с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на гараж и земельный участок, которые не могут быть разрешены ввиду наличия в ЕГРН записей о наличии ограничений прав наложенных судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительных производств, возбужденных после совершения сделки. Иным путем реализовать свое право на приобретенное имущество не представляется возможным.

В судебное заседание истец Алисова Н.И. уточненные требования поддержала и просила удовлетворить. Полагает, что требования кредиторов ООО «Агропромтранссервис» могут быть удовлетворены путем реализации иного недвижимого имущества, принадлежащего данному юридическому лицу (л.д. 170-173).

Представитель ответчика ООО «Агропромтранссервис» - директор Фатьянова Т.С. иск не признала, указав, что данный спор носит экономический характер, возник между субъектами хозяйственной деятельности, а потому подведомствен арбитражному суду. В возражениях ссылается на недобросовестное поведение покупателя Алисовой Н.И., направленное на приобретение недвижимого имущества по заведомо заниженной стоимости, на невыгодных для Общества условиях. Целью заключения Обществом договора было полное погашение задолженности перед АО «Россельхозбанк», являвшегося залогодержателем этого имущества. Задолженность Алисовой Н.И. погашена, обременение по ипотеке снято 18 марта 2019 года.

Представитель ответчика ООО «Сеплай» - генеральный директор Лобанов М.Ю. иск не признал, в письменных возражениях указал, что 28 ноября 2018 года ООО «Агропромтранссервис» заключая сделку по продаже спорного недвижимого имущества действовало недобросовестно, так как зная о вступившем 17 октября 2018 года решении Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2018 года о взыскании в пользу ООО «Сеплай» долга в сумме 3680136 рублей должно было предполагать о возможном обременении этого имущества в рамках исполнительного производства в пользу ООО «Сеплай». Кроме того, заключая следку ООО «Агропромтранссервис» не уведомило покупателя о наличии обременения в виде ипотеки. Полагает, что ООО «Сеплай» имеет приоритетное право на получение долга за счет имущества ООО «Агропромтранссервис», которое до настоящего времени своих обязательств по гашению долга не исполнило (л.д.119, 122-146, 175-176).

Ответчик Межрайонная ИФНС России №2 по Смоленской области участие своего представителя в судебном заседании не обеспечило, о времени, дате и месте судебного заседания извещено заблаговременно и надлежащим образом, возражений не представило (л.д. 174).

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» по доверенности Ерченко А.М. возражений не заявил, указав, что банк не возражал относительно заключения ООО «Агропромтранссервис» сделки по отчуждению имущества, находившегося в залоге у банка, так как оплата производилась в счет исполнения кредитных обязательств продавца. После погашения Алисовой Н.И. задолженности ООО «Агропромтранссервис» перед банком по договору об открытии кредитной линии с лимитом задолженности от 05 сентября 2017 года № в сумме 845250 рублей 69 копеек, обременения в виде ипотеки на спорный гараж и земельный участок банком были сняты (л.д. 69).

Третье лицо - судебный пристав-исполнитель Гагаринского РОСП УФССП России по Смоленской области Морозова М.В. возражений не заявила, согласно представленных письменных пояснений у неё в производстве находится шесть исполнительных производств в отношении должника ООО «Агропромтранссервис», в рамках трех исполнительных производств №, №, № вынесены постановления о запрете на совершение действий по регистрации недвижимого имущества должника (л.д. 84).

Исследовав доказательства по делу, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о государственной регистрации недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.

Как установлено ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

С момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В судебном заседании установлено, что 28 ноября 2018 года между ООО «Агропромтранссервис» и Алисовой Н.И. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилого здания - гаража площадью 432,80 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 1160 кв.м. с кадастровым номером № принадлежащих продавцу на праве собственности (л.д. 9-11).

Из пункта 4 указанного договора следует, что сумма договора составляет 820000 рублей, которые покупатель оплачивает в течение 3-х банковских дней с момента подписания договора в счет погашения задолженности продавца перед АО «Россельхозбанк» по договору об открытии кредитной линии с лимитом задолженности от 05 сентября 2017 года №, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца открытый в АО «Россельхозбанк». Бесспорным подтверждением оплаты, не требующим дополнительных доказательств, является снятие обременения в виде ипотеки на недвижимое имущество, зарегистрированное на основании договора № об ипотеке (залоге недвижимости) от 05 сентября 2017 года в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии с лимитом задолженности от 05 сентября 2017 года №.

Таким образом, целью заключения договора купли-продажи недвижимого имущества являлось полное погашение задолженности ООО «Агропромтранссервис» перед кредитором АО «Россельхозбанк», что также подтвердила в судебном заседании представитель ООО «Агропромтранссервис» Фатьянова Т.С.

Учитывая уплату Алисовой Н.И. денежных средств в погашение задолженности (л.д.12) и снятие АО «Россельхозбанк» обременения прав в виде ипотеки (л.д. 38-40, 41-44), цель указанной сделки была достигнута.

В силу ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Вступившим в законную силу 17 августа 2019 года решением Арбитражного суда Смоленской области от 16 июля 2019 года отказано в первоначальных требованиях ООО «Агропромтранссервис» к Алисовой Н.И. о расторжении, равно как и в признании недействительным, договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 ноября 2018 года по ничтожным основаниям. Также судом отказано во встречных требованиях Алисовой А.И. о передаче недвижимого имущества, поскольку внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до наложения на него ареста (л.д. 85-89).

Встречные требования Алисовой Н.И. к ООО «Агропромтранссервис» о вынесении решения о государственной регистрации права собственности на гараж с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, и взыскании 50000 рублей штрафа, предусмотренного п.5.4 договора, выделены определением Арбитражного суда Смоленской области от 03 июля 2019 года в отдельное производство.

Из материалов дела следует, что на спорные объекты недвижимого имущества - гараж с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, постановлениями судебного пристава-исполнителя Гагаринского РОСП УФССП России по Смоленской области от 14 января 2019 года в рамках исполнительного производства № (дата государственной регистрации ограничения 17 января 2019 года), от 21 марта 2019 года в рамках исполнительного производства № (дата государственной регистрации ограничения 26 марта 2019 года), от 19 апреля 2019 года в рамках исполнительного производства № (дата государственной регистрации ограничения 22 апреля 2019 года), от 28 мая 2019 года в рамках исполнительного производства № (дата государственной регистрации ограничения 30 мая 2019 года), наложены запреты на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений (л.д.27-28, 29-30, 31-32, 33-34, 38-40, 41-44).

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложенного ареста или исключении его из описи.

В силу ч. 4 ст. 80 указанного Закона, арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Как следует из ч. 2 ст. 442 ГПК РФ, иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве", при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В п. 60 приведенного Постановления указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

По смыслу указанных норм, иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.

В судебном заседании установлено, что фактически спорные объекты недвижимого имущества перешли в пользование Алисовой Н.И., последняя несет расходы по оплате услуг по производству ремонтных работ и охране этого имущества (л.д. 92-104, 105-109).

Если арестованное имущество отчуждается лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения указанного имущества от ареста, причем, как указано в разъяснениях, данных п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора (иного управомоченного лица), обеспеченные арестом имущества должника.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 28 ноября 2018 года был заключен собственником с ведома и в интересах залогодержателя АО «Россельхозбанк», иных ограничений в правах собственника, в том числе и по отчуждению права собственности, на момент заключения этой сделки продавец не имел; действия сторон при совершении сделки являлись добросовестными, Алисова Н.И. исполнила свои обязательства по договору в полном объеме; постановления судебного пристава-исполнителя о наложении запрета на проведение регистрационных действий в отношении спорных гаража и земельного участка вынесены 14 января 2019 года, 21 марта 2019 года, 19 апреля 2019 года и 28 мая 2019 года, то есть после заключения договора; сделка недействительной не признана; требования истца об освобождения объектов недвижимого имущества от обременений подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика ООО «Агропромтранссервис» о недобросовестном поведении покупателя и заключении договора на невыгодных для общества условиях, суд находит несостоятельными, поскольку вопрос о действительности данной сделки был предметом рассмотрения Арбитражного суда Смоленской области, решение которого вступило в законную силу, а потому данное обстоятельство не нуждаются в доказывании. Вопрос о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в рамках данного спора не рассматривается.

Ссылку ООО «Агропромтранссервис» о том, что рассмотрение данного спора подведомственно арбитражному суду, суд во внимание не принимает как основанную на неверном толковании норм права, так как договор купли-продажи недвижимого имущества, оплата по договору стоимости имущества, меры по сохранности этого имущества производятся Алисовой Н.И. не как индивидуальным предпринимателем, а как физическим лицом, и предпринимательская деятельность на приобретенных объектах ею в настоящее время не ведется.

Таким образом, не смотря на то, что по субъектному составу (индивидуальный предприниматель и юридическое лицо) спор между истцом и ответчиком может относиться к подведомственности арбитражного суда, однако, на данной стадии по своему характеру он не является экономическим или хозяйственным в связи с отсутствием доказательств связи предметов договора с осуществляемой истцом предпринимательской деятельностью.

Доводы ответчика ООО «Сеплай» суд находит несостоятельными, поскольку из представленных им копий судебных актов усматривается, что в обеспечении поданного им иска к ООО «Агропромтранссервис» путем наложения ареста на недвижимое имущество должника Арбитражным судом Московской области было отказано, исполнительные производства в отношении ООО «Агропромтранссервис» возбуждены после заключения должником сделки с Алисовой Н.И., то есть на момент её заключения каких-либо обременений права собственника в рамках исполнительных производств не имелось, ООО «Агропромтранссервис» добросовестно действовало при заключении договора купли-продажи с целью погашения задолженности перед кредитором – АО «Россельхозбанк», имеющим преимущественное право перед другими кредиторами должника с учетом ипотечного обременения.

Таким образом, следка была направлена на погашение долга ООО «Агропромтранссервис» перед одним из кредиторов, а не на выведение имущества из-под возможного риска обращения на него взыскания.

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░. ░..

░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░ (░░░░░░) ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 14 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ №, ░░ 21 ░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ №, ░░ 19 ░░░░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ №, ░░ 28 ░░░ 2019 ░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ №.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 16 ░░░░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░                            ░.░. ░░░░░░