Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-9474/2020 от 11.02.2020

Судья Попов П.А. Дело № 33-9474/2020

2-2706/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 июня 2020 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Роговой С.В.

судей Кузьминой А.В., Башинского Д.А.

по докладу судьи Кузьминой А.В.

при секретаре-помощнике судьи Прокопенко Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Свириденко О.А. к Пелипенко И.Г. о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности на недвижимое имущество, иску Гусева М.П. к Свириденко О.А., Пелипенко И.Г. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании права собственности на недвижимое имущество по апелляционным жалобам Пелипенко И.Г. и представителя Свириденко О.А. по доверенности Шишкиной Ю.А. на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 25 декабря 2019 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Свириденко О.А. обратилась в суд с иском к Пелипенко И.Г. о признании предварительного договора, заключенного <Дата>, основным договором купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <№..> и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 373 кв.м, с кадастровым номером <№..>, расположенных по адресу: <Адрес...>, с условием предварительной оплаты, по цене установленной договором. Просит также признать за ней право собственности на указанное недвижимое имущество.

В обоснование иска указано, что <Дата> между ней и Пелипенко И.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности жилого дома с кадастровым номером <№..> и 1/4 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, расположенных по адресу: <Адрес...>. Истец является собственником 1/2 доли указанного жилого дома. Стоимость имущества по условиям договора определена сторонами в размере 2 500 000 руб. Денежные средства в размере 2 000 000 руб. были оплачены продавцу в момент подписания договора, что подтверждается распиской от <Дата>. На момент заключения предварительного договора купли-продажи земельный участок, доля которого отчуждалась, не был оформлен в установленном законом порядке. В связи с этим, условиями предварительного договора было определено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи в течении 30 дней после получения документов, подтверждающих право собственности продавца на отчуждаемую долю в праве общей долевой собственности. В процессе оформления земельного участка было установлено, что 1/4 доля земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес...>, стала соответствовать 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 373 кв.м, с кадастровым номером <№..>. Вместе с тем, Пелипенко И.Г. отказалась от заключения основного договора купли-продажи спорного имущества, в связи с чем, истец была вынуждена обратиться в суд с исковым заявлением.

Обжалуемым решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 25 декабря 2019 года иск Свириденко О.А. удовлетворен частично. Суд постановил:

Признать предварительный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, заключенного между Свириденко О.А. и Пелипенко И.Г. <Дата>, основным договором купли-продажи.

В части иска Свириденко О.А. о признании права собственности на недвижимое имущество отказать.

Иск Гусева М.П. удовлетворить.

Перевести на Гусева М.П. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/4 доли жилого дома с кадастровым номером <№..> и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером <№..>, расположенных по адресу: <Адрес...>, заключенному <Дата> между Свириденко О.А. и Пелипенко И.Г..

После выполнения Гусевым М.П. условий договора купли-продажи от <Дата>г. по оплате недвижимого имущества в размере 2 500 000 руб., признать за Гусевым М.П. право собственности на 1/4 долю жилого дома общей площадью 126,6 кв.м, с кадастровым номером <№..> и 1/2 доли земельного участка, общей площадью 373 кв.м, с кадастровым номером <№..>, расположенных по адресу: <Адрес...>, исключив соответственно Пелипенко И.Г. из числа собственников на вышеуказанное недвижимое имущество.

Настоящее решение после выполнения Гусевым М.П. условий договора купли-продажи от <Дата>г. по оплате недвижимого имущества в размере 2 500 000 руб. является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для регистрации права собственности Гусева М.П. на 1/2 долю земельного участка общей площадью 373 кв.м, с кадастровым номером <№..> и 1/4 долю жилого дома общей площадью 126,6 кв.м, с кадастровым номером <№..> расположенных по адресу: <Адрес...>, увеличения доли Гусева М.П. в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <№..> до 5/12 долей в праве общей долевой собственности.

Обеспечительные меры, принятые определением судьи Геленджикского городского суда от 13 августа 2019 года, в виде ареста на жилой дом общей площадью 126,6 кв.м, с кадастровым номером <№..> и земельный участок площадью 373 кв.м, с кадастровым номером <№..>, расположенные по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, по вступлении решения суда в законную силу отменить.

Не согласившись с данным решением представитель Свириденко О.А. по доверенности Шишкина Ю.А. подала апелляционную жалобу, в которых просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные Свириденко О.А. требования в полном объеме и отказать в удовлетворении заявленных требований Гусева М.П., ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы материального и процессуального права.

Пелипенко И.Г. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части «Признать предварительный договор купли-продажи 1/4 доли жилого дома и 1/4 доли земельного участка, заключенного между Свириденко О.А. и Пелипенко И.Г. от <Дата> основным договором купли-продажи», также ссылаясь на нарушения судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Свириденко О.А. по доверенности Шишкина Ю.А. на доводах своей жалобы настаивала, просила решение суда отменить.

Пелипенко И.Г. в судебном заседании просил решение суда отменить в части, согласно доводам изложенным в жалобе.

Гусев М.П. в судебном заседании просил решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах своей неявки в судебное заседание не известили, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

По смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли- продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ ответчиком Пелипенко И.Г. не представлено суду никаких доказательств, опровергающих заявленные требования.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Согласно п. 8 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии со ст.39.20. ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу требований 39.20 ЗК РФ, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно сведениям из ЕГРН участниками права общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <Адрес...>, являются Свириденко О.А. – 1/2 доля, Пелипенко И.Г. – 1/4 доля, Гусев М.П. — 1/6 доля и Григорьян Н.Г. - 1/12 доля.

<Дата> умерла Григорьян Н.Г., что подтверждается свидетельством о смерти V-АГ <№..> от <Дата>. В установленный срок Гусева П.М. обратилась к нотариусу Геленджикского нотариального округа Краснопеевой С.В. с заявлением о принятии наследства, что подтверждается извещением от <Дата> <№..>, номер наследственного дела <№..>. Таким образом, малолетняя Гусева П.М. является наследником, принявшим наследство и считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента, (п.34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата>г. <№..> «О судебной практике по делам о наследовании»).

<Дата> между Свириденко О.А. и Пелипенко И.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности жилого дома с кадастровым номером <№..> и 1/4 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, расположенных по адресу: <Адрес...>.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи стоимость имущества была определена сторонами в размере 2 500 000 руб. До подписания договора Свириденко О.А. была оплачена денежная сумма в размере 2 000 000 руб., что подтверждается распиской от <Дата> и не оспаривается ответчиком Пелипенко И.Г.

Поскольку доля земельного участка Пелипенко И.Г. не была оформлена в установленном законом порядке, условиями предварительного договора было определено, что стороны обязуются заключит основной договор купли-продажи в течении 30 дней после получения документов, подтверждающих право собственности продавца на отчуждаемую долю в праве общей долевой собственности.

В процессе оформления земельного участка было установлено, что 1/4 доля земельного участка, расположенного по адресу: <Адрес...>, стала соответствовать 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 373 кв.м, с кадастровым номером <№..>. Право собственности Пелипенко И.Г. на указанную долю земельного участка было зарегистрировано в ЕГРН <Дата>. Вместе с тем, Пелипенко И.Г. отказалась от заключения основного договора купли-продажи спорного имущества.

Стороны предварительно достигли соглашения о цене 1/4 доли жилого дома и 1/2 доли земельного участка, которая составляет 2 500 000 руб.

Факт заключения предварительного договора купли-продажи и получения денежных средств стороной ответчика Пелипенко И.Г. не оспаривался.

Судом установлено, что Свириденко О.А. исполнены все условия предварительного договора купли-продажи спорного имущества и оплачен аванс в размере 2 000 000 руб.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Судом установлено, что спорный жилой дом фактически представляет собой две изолированные части жилого дома с самостоятельными коммуникациями. При этом части жилого дома расположены на самостоятельных земельных участках.

Часть жилого дома находящаяся в фактическом пользовании Свириденко О.А. расположена на самостоятельном земельном участке с кадастровым номером <№..> площадью 380 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от <Дата>. Оставшаяся 1/2 доля спорного жилого дома находится в фактическом пользовании Гусева М.П. и его несовершеннолетней дочери Гусевой П.М. и расположена на самостоятельном земельном участке с кадастровым номером <№..> принадлежащем на праве общей долевой собственности Пелипенко И.Г. 1/2 доля в праве общей долевой собственности. Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

В силу закона исключительным правом на приобретение оставшейся доли земельного участка <№..> имеют Гусев М.П. и Гусева П.М. как совладельцы земельного участка с Пелипенко И.Г., что подтверждается решениями Геленджикского городского суда по делу <№..> и <№..>.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от <Дата>, Свириденко О.А не являлась собственником доли земельного участка с кадастровым номером <№..> и у неё отсутствовало исключительное право на его приобретение в собственность, поскольку под её частью жилого дома земельный участок был ранее сформирован и предоставлен.

Фактически Пелипенко И.Г. была продана часть жилого дома расположенная на самостоятельном земельном участке, который является в силу закона неделимым, без извещения лиц имеющих исключительное право на его приобретение, и в пользовании которых он находился в момент заключения предварительного договора купли-продажи, то есть постороннему лицу.

Ответчиком Пелипенко И.Г. не представлено доказательств того, что она извещала третье лицо Гусева М.П. и других участников общей долевой собственности о намерении продать доли жилого дома и земельного участка посторонним лицам, а в соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, продажа долей жилого дома и земельного участка постороннему лицу произведена с нарушением преимущественного права покупки третьего лица Гусева М.П.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Срок предъявления требований о переводе прав и обязанностей покупателя Гусевы М.П. соблюден.

По смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда собственник не только желает, но и имеет реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно имеет денежную сумму, в данном случае равную стоимости приобретенных ответчиком Свириденко О.А. долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, в общем размере 2 500 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1.2. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 (ред. от 06 февраля 2007 года) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В силу указанных положений третьим лицом Гусевым М.П. представлено в суд платежное поручение, согласно которому на банковский счет Управления Судебного департамента в Краснодарском крае перечислены денежные средства в размере 2 500 000 руб.

Проанализировав приведенные правовые нормы применительно к установленным обстоятельствам дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные Гусевым М.П. требования направлены на восстановление нарушенного преимущественного права на приобретение в собственность долей жилого дома и земельного участка и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 ГПК РФ.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 25 декабря 2019 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Пелипенко И.Г. и представителя Свириденко О.А. по доверенности Шишкиной Ю.А. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: Рогова С.В.

Судьи: Кузьмина А.В.

Башинский Д.А.

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>