Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2582/2019 ~ М-1939/2019 от 01.04.2019

Дело № 2-2582/2019

УИД № 66RS0003-01-2019-001943-75

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2019 года Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 24 мая 2019 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Исаковой К. В., при секретаре Мальковой К. Д.,

при участии представителя ответчика,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к Абдулкаримову Г.Г. о взыскании суммы долга по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Абдулкаримову Г. Г. о взыскании суммы долга по договору аренды.

В обоснование исковых требований указано, что между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «ТД «Дагестан» заключен договор аренды от *** *** земельного участка площадью 1509 кв.м. с кадастровым номером *** по ***.

Участок предоставлялся для строительства административного здания с подземной автостоянкой Представительства республики Дагестан в Свердловской области.

Договор заключен на срок с *** до *** (п. 9.1., 9.2).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке *** ***.

Строительство завершено в полном объеме, адрес объекта – *** (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от *** ***), помещения в здании проданы третьи лицам, в том числе, ответчику.

Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от *** *** с ответчиком не заключалось, однако, в силу действующего законодательства ответчик приобрел право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен и в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку правообладателем земельного участка является застройщик, объект недвижимости возведен (вновь построен) застройщиком, то приобретение Абдулкаримовым Г. Г. объекта недвижимости подтверждает наличие цепочки правопреемства, и, следовательно, в силу закона к ответчику перешло право аренды вместе с договорной неустойкой.

За период с марта 2013 года по ноябрь 2018 года у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 239742 руб. 28 коп., задолженность по оплате неустойки за период с *** по *** в размере 170106 руб. 22 коп.

В досудебном порядке истцом была направлена претензия с требованием о погашении имеющейся задолженности, однако, требование ответчиком исполнено не было.

На основании изложенного, Администрация г. Екатеринбурга просит суд взыскать с Абдулкаримова Г. Г. задолженность по арендной плате в размере 239 742 руб. 28 коп., неустойку в размере 170 106 руб. 22 коп.

Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Торговый Дом Дагестан».

Представитель истца в судебное заседание после перерыва не явился, извещен надлежащим образом и в срок, в материалы дела представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца, а также заявлении об уточнении исковых требований в связи с частичным исполнением ответчиком своих обязательств, согласно которому просит суд взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату за период с марта 2013 по март 2016 года в размере 142530 руб. 92 коп., пени за период с *** по *** в размере 186408 руб. 71 коп.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения извещен надлежащим образом, доверил защиту своих интересов представителю.

Представитель ответчика Бабаханов Р. М., действующий на основании ордера от *** ***, доверенности от ***, возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать, поддержал доводы представленных письменных возражений. В обоснование своей позиции указал, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с иском в суд с требованием о взыскании арендной платы за период с марта 2013 года по апрель 2016 года. За период с апреля 2016 года по ноябрь 2018 года задолженность у ответчика отсутствует, в связи с чем, требования также не подлежат удовлетворению. В случае удовлетворения исковых требований в части неустойки, просил снизить ее на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица ООО «Торговый Дом Дагестан» в судебное заседание не явился, третье лицо извещено надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не известны, ходатайства об отложении судебного заседания не поступали.

При таких обстоятельствах, суд определил рассмотреть дело при данной явке в соответствии с ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Между Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «ТД «Дагестан» заключен договор аренды от *** *** земельного участка площадью 1509 кв.м. с кадастровым номером *** по ***.

Участок предоставлялся для строительства административного здания с подземной автостоянкой Представительства республики Дагестан в Свердловской области.

Договор заключен на срок с *** до *** (п. 9.1., 9.2).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке *** ***.

Строительство завершено в полном объеме, адрес объекта – *** (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от *** ***), помещения в здании проданы третьи лицам, в том числе ответчику.

Согласно выписке из ЕГРН от *** Абдулкаримов Г. Г. является собственником нежилого помещения общей площадью 194, 1 кв.м., кадастровый ***.

Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение закреплено в п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с положениями ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в пункте 14 разъяснил, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.

Таким образом, с даты регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (нежилое помещение) – ***, Абдулкаримов Г. Г. приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимым для его использования на праве аренды. К Абдулкаримову Г. Г. перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по договору аренды с учетом редакции дополнительного соглашения. В том числе, к ответчику перешла обязанность осуществлять плату за пользование земельным участком.

В соответствии с п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Поскольку дополнительное соглашение с ответчиком не заключалась, к правоотношениям подлежат применению положения договора аренды земельного участка от *** ***.

В соответствии с п. 2.1 арендная плата по договору, ее ежегодный размер, условия и сроки внесения определены в приложении № 1, которое является неотъемлемой частью договора. Расчет задолженности выполняется на основании постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП.

Согласно п. 2.2 договора арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки не установлены настоящим договором.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец заявляет к взысканию арендную плату за период с марта 2013 по март 2016 года в размере 142 530 руб. 92 коп.

Оценивая заявленное ответчиком требование о применении срока исковой давности за заявленный к взысканию период, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется общий срок исковой давности - три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности устанавливается ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации в три года.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Истцом заявлена к взысканию задолженность по арендной плате за период с марта 2013 года по март 2016 года, при этом исковое заявление подано в суд ***, то есть за пределами срока исковой давности. Таким образом, суд соглашается с мнением представителя ответчика и приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендных платежей за период с марта 2013 года по март 2016 года.

Оценивая требование истца о взыскании с ответчика неустойки, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с *** по *** в размере 186408 руб. 71 коп.

Одновременно представителем ответчика представлены суду доказательства исполнения Абдулкаримовым Г. Г. обязанности по внесению арендной платы за период с *** по ***. При этом ответчиком допущена просрочка исполнения обязательства, а значит, у истца возникло право на взыскание пени за указанный период.

Вместе с тем, в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание ходатайство ответчика и то обстоятельство, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательств, исходя из положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и размера заявленной истцом к взысканию суммы неустойки, а также учитывая принципы разумности и справедливости, тот факт, что решение суда по вопросу взыскания задолженности по арендным платежам исполнено ответчиком в полном объеме, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки и определяет к взысканию неустойку в размере 5 000 руб.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, исходя из суммы удовлетворенных имущественных требований истца, в размере 400 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 152, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ *** ░░ *** ░░░░░░░ 5 000 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 400 ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ <***> ░. ░. ░░░░░░░

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>