Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-680/2019 (2-3894/2018;) от 28.09.2018

Дело № 2- 680/2019

24RS0013-01-2018-001996-32

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июня 2019 года п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Адиканко Л.Г.,

при секретаре Кузьминой С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ЖСК «Солонцы-4» о признании права собственности на нежилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд с иском к ЖСК «Солонцы-4», в которм, с учетом уточнения, просил о признании права собственности на нежилое помещение № с кадастровым номером №, площадью 126,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Требования иска мотивированы тем, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «КриД-М» признано банкротом. Данное лицо имело права на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>. Для строительства данного жилого дома был создан ЖСК «Солонцы-4». Определнием Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: передать в ЖСК «Солонцы-4» в счет удовлетворения требований участников строительства - ЗАО «КриД-М» права застройщика на вышеуказанный незавершенный объект, принадлежащий ЗАО «КриД-М». Согласно инвестиционному договору № ФИО2 оплатил <данные изъяты> рублей за гараж №, расположенный в составе дома по <адрес>, в полном объеме выплатив пай за гараж, являющийся встроенным в вышеуказанный гараж многоквартирный жилой дом. В настоящее время ответчиком получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, однако гараж, являющийся предметом инвестиционного договора, оказался построенным (реконструированным) не в соответствии с условиями договора. Ответчик за счет общедомового имущества увеличил площадь гаража, а также изменил его конфигурацию без согласия истца. Гараж имеет порядковый № вместо №.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, доверив представление своих интересов представителю ФИО5, который, действуя на основании доверенности, исковые требования с учетом их уточнения поддержал, в обоснование их привел доводы, изложенные в иске, пояснив, что переустройство нежилого помещения, повлекшее увеличение площади спорного объекта с проектной площади <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м., не было согласовано с истцом; данное помещение по проекту являлось помещением №, в настоящее время - №; оплата по договору за гараж произведена истцом в полном объеме. Увеличение площади гаража не является основанием к отказу в иске, так как ответчик изменил проект дома без согласования с истцом.

Представитель ответчика ЖСК «Солонцы-4» ФИО6 в судебном заседании требования истца не признала, пояснила, что ЖСК «Солонцы-4» не является стороной договора, заключенного между ФИО2 и ООО «КриД-М». Проект достройки жилого дома по <адрес> дорабатывался кооперативом, и был утвержден в ДД.ММ.ГГГГ году. В связи с необходимостью укрепления несущих конструкций дома, потребовалась перепланировка всех помещений в доме и изменение их площадей. В настоящее время в жилом <адрес> имеется гараж, свободный от чьих-либо притязаний, площадью <данные изъяты> кв.м., который был предложен ФИО2, однако последний ответил отказом от оформления прав на данный объект. Спорный гараж площадью <данные изъяты> кв.м. передан ФИО9, с ним заключен соответствующий договор, государственная регистрация которого не произведена в связи с имеющимся определением суда по настоящему делу об обеспечении иска. Стоимость гаража площадью <данные изъяты> кв.м. оплачена ФИО9 в полном объеме. Гараж, превышающий площадь строения по договору с ФИО2 более чем в три раза, не являлся предметом договора; оплата за такой объект истцом не производилась.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица ФИО9 в судебное заседание не явился, доверил представление своих интересов ФИО7, который, предъявив доверенность, с требованиями истца не согласился, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Солонцы-4» и ФИО9 был заключен Инвестиционный договор на строительство гаража № площадью <данные изъяты> кв. м, входящего в состав многоквартирного дома по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Солонцы-4» и ФИО9 было заключено соглашение о новации, согласно которого ФИО9 обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости - нежилое помещение в размере и сроки, предусмотренные соглашением, а застройщик - ЖСК «Солонцы-4», обязуется в разумный срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, передать Инвестору нежилое помещение №, планируемой площади <данные изъяты> кв. м. и право собственности на него. В соответствии с соглашением, нежилое помещение имеет № (строительный номер) и находится на цокольном этаже, в первом подъезде, в <адрес>. ФИО9 произвел отделку нежилого помещения №, в связи с чем понес расходы в сумме <данные изъяты> рублей. После введения жилого дома в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи №/Н ЖСК «Солонцы-4» передал, а ФИО9 принял нежилое помещение №, после чего обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прав на гараж, которая была приостановлена в связи с запретом, установленным определением Емельяновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав объяснения представителей ситца, ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу положений статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, является признание права.

В силу ст. 4 (части 1, 3, 4) Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

В соответствии со ст. 6 названного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ст. 8 вышеуказанного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 201.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 настоящего Федерального закона, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, в силу вышеуказанного Федерального закона в редакции, действовавшей на момент принятия ФИО2 в члены ЖСК «Солонцы-4», должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «КриД-М» (Застройщик) и ФИО2 (Участник долевого строительства) был заключен договор №ПЮ-Г-12 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> (строительный номер) и гаража по строительному адресу: <адрес> Южный, расположенный на земельном участке <данные изъяты> с кадастровым номером №.

Согласно договора, гараж имеет № (строительный номер), будет находиться в доме на цокольном этаже, оси В-Б, ряд 1-2, площадь определяется согласно проекта и предварительно составляет 40,4 кв.м. (т. 1 л.д. 10-13)

В силу п. 2.1.5 договора, гараж будет передан Участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Положениями п. 4.1 договора стороны определили стоимость гаража – <данные изъяты> рублей.

Обязательства Участника по оплате объекта строительства – гаража в сумме <данные изъяты> рублей исполнены ФИО2 полностью, что подтверждено справкой ЗАО «КриД-М» от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 15).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «КриД-М» признано банкротом и в отношении него было открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству конкурсного управляющего, в счет удовлетворения требований участников строительства ЗАО «Крид-М», права застройщика на объекты, незавершенные строительством, и земельный участок, принадлежащие ЗАО «Крид-М»:

жилой дом площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., площадью гаражей <данные изъяты> кв.м., площадью застройки <данные изъяты> кв.м., инв. №, лит. А. адрес объекта: <адрес>, кадастровый №,

жилой дом площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., площадью гаражей <данные изъяты> кв.м., площадью застройки <данные изъяты> кв.м., инв. №, лит. А. адрес объекта: <адрес>, кадастровый №,

3/4 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 24000 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>, микрорайон Южный, участок №,

переданы в ЖСК «Солонцы-4» (т. 1 л.д. 21-34).

Согласно устава, ЖСК «Солоноцы-4» создан как добровольное объединение граждан на основе членства в целях принятия в порядке, предусмотренном ст. 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ, у должника ЗАО «КриД-М» объектов незавершенного строительства, в том числе, жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, в целях завершения строительства данного дома, ввода в эксплуатацию, дальнейшего управления им и предоставления в них членам указанного кооператива жилых и нежилых помещений (т. 1 л.д. 35-47).

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Солонцы-4» и ФИО2 был заключен инвестиционный договор на строительство гаража, в соответствии с которым Инвестор ФИО2 принял обязательство осуществлять инвестирование денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей в строительство гаража планируемой площадью <данные изъяты> кв.м., под номером 12 (строительный номер) в <адрес>, на цокольном этаже (л.д. 16-19 т. 1).

Исполнение ФИО2 обязательств по оплате подтверждено представленными в дело платежными квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 20).

Из представленной истцом в материалы дела выписки из ЕГРН следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Реестр внесены сведения об объекте недвижимого имущества - нежилом здании площадью 126,1 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, пом. 1, цокольный этаж; объекту присвоен кадастровый № (л.д. 199-200 т. 1).

По данным реестрового учета, кадастровая стоимость указанного объекта площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно заключения кадастрового инженера Исаевой Н.В. от 22.06.2018 (т. 1 л.д. 186-187), в договоре № ПЮ-Г-12 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и инвестиционном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство гаража, описан объект строительства – нежилое помещение с наименованием гараж, строительный №, площадью, согласно проекта <данные изъяты> кв.м., расположенный на цокольном этаже в многоквартирном жилом <адрес>, строительство которого осуществлялось по адресу: <адрес>, мкр. Южный, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №. В выписке из ЕГРН содержатся сведения о помещении с кадастровым номером №, назначения нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, адрес: <адрес>

Проанализировав характеристики, границы и местоположение объектов, описанных в договоре № ПЮ-Г-12 от ДД.ММ.ГГГГ и инвестиционном договоре № от ДД.ММ.ГГГГ со сведениями об объекте, содержащимся в выписке из ЕГРН, кадастровым инженером выявлено частичное отличие границ, частичное совпадение местоположения и не совпадение площадей объектов, причиной которых является перепланировка объекта в процессе строительства.

Из анализа приложенных к заключению плана и проектной документации следует, что изменение конфигурации и увеличение площади объекта, запланированного изначально под строительным номером 12 – гаража площадью <данные изъяты> кв.м., до площади <данные изъяты> кв.м. – гаража с номером <данные изъяты>, явилось следствием объединения данного помещения по проекту с иными нежимыми помещениями.

В процессе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Солонцы-4» и ФИО9 был заключен Инвестиционный договор на строительство гаража № площадью <данные изъяты> кв. м, входящего в состав многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Солонцы-4» и ФИО9 было заключено соглашение о новации, согласно которого ФИО9 обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости - нежилое помещение в размере и сроки, предусмотренные соглашением, а застройщик - ЖСК «Солонцы-4», обязуется в разумный срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, передать Инвестору нежилое помещение №, планируемой площади <данные изъяты> кв. м. и право собственности на него. В соответствии с соглашением, нежилое помещение имеет № (строительный номер) и находится на цокольном этаже, в первом подъезде, в <адрес>.

Из представленных в дело справок ЖСК «Солонцы-4» следует, что ФИО9 исполнены обязательства по оплате по инвестиционному договору в сумме <данные изъяты> рублей, а также по договору о новации в сумме <данные изъяты>, а всего – на сумму <данные изъяты> рублей.

С целью обустройства указанного нежилого здания инженерными коммуникациями – электроснабжением, водо- и теплоснабжением, канализацией, а также проведения ремонтных и отделочных работ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 заключен договор подряда, которым определена стоимость работ по договору в сумме <данные изъяты> рублей. Обязательства по оплате договора исполнены заказчиком ФИО9, в подтверждение чего суду представлены квитанции от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ на суммы <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи №/Н ЖСК «Солонцы-4» передал, а ФИО9 принял нежилое помещение № и обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о государственной регистрации прав на данный объект; в связи с запретом, установленным определением Емельяновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права собственности ФИО9 на объект была приостановлена.

Разрешая спорную ситуацию сторон, суд учитывает, что пунктом 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1). Однако сами отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Федеральным законом не регулируются. Данная правовая позиция позволяет суду прийти к выводу о том, что истец не вправе требовать у ЖСК «Солонцы-4» передачи ему спорного нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., ссылаясь на то, что местоположение указанного объекта, поставленного на кадастровый учет с номером № соответствует сведениям о нахождении гаража, согласно договора участия в долевом строительстве, заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «КриД-М» и ФИО2

Помимо этого, из представленных материалов следует, что выполнение строительных работ дома, в том числе и нежилых зданий в <адрес> осуществлялось ЖСК «Солонцы-4» в соответствии с проектной документацией, разработанной, изменяемой и утверждаемой, начиная с 2015 года, то есть, документацией, отсутствующей на момент заключения договора между ФИО2 и ЗАО «КриД-М». При этом вопросы, связанные с внесениями изменений в проекты являлись предметом обсуждения на общих собраниях членов кооператива (л.д. 224-235 т. 1); несогласие истца с проектом при выраженном согласии иных участников кооператива не являлось препятствием для осуществления работ.

Инвестиционным договором № установлено, объект строительства – гараж, имеет строительный №, будет находиться в <адрес> на цокольном этаже; площадь объекта составляет <данные изъяты> кв.м. Иные характеристики предмета договора сторонами не определены. Каких-либо документов, указывающих на то, что между сторонами было достигнуто соглашение об изменении площади гаража – с <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м., суду не представлено, на их наличие истец не ссылался. Доказательств, свидетельствующих о том, что истцом произведена доплата за объект площадью <данные изъяты> кв.м., не имеется.

Из представленных в дело материалов следует, что спорный недвижимый объект № являлся предметом договоров, заключенных между ЖСК «Солонцы-4» и ФИО9; договорные обязательства указанных сторон исполнены в полном объеме; актом от ДД.ММ.ГГГГ подтверждена передача гаража ЖСК «Солонцы-4» ФИО9, и отсутствие государственной регистрации права собственности ФИО9 на данный объект обусловлено исключительно невозможностью совершения таких действий органами Росреестра в силу имеющегося обременения в виде обеспечительных мер, принятых судом. Данные обстоятельства указывают на принадлежность спорного гаража № ФИО9, однако с иском об истребовании гаража из незаконного владения данного лица ФИО2 не обращался.

Исходя из установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств в их совокупности; с учетом норм правового регулирования отношений, связанных с деятельностью жилищно-строительного кооператива, осуществлявшего строительные работы в отношении объекта, строительство которого изначально принимало на себя лицо, признанное впоследствии банкротом и ликвидированное; исходя из анализа договора, заключенного между истцом и ответчиком, суд приходит к выводу о том, что заявленные ФИО2 к ЖСК «Солонцы-4» требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества - гараж с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ЖСК «Солонцы-4» о признании права собственности на нежилое помещение № площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Россия, <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения (19.06.2019).

Председательствующий: подпись.

КОПИЯ ВЕРНА.

Судья Емельяновского районного суда Л.Г. Адиканко