Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1175/2020 ~ М-154/2020 от 14.02.2020

    3а-1175/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    18 июня 2020 года                                                                    г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Куулар А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-1175/2020 по административному исковому заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт физико-технических и радиотехнических измерений» об установлении в отношении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт физико-технических и радиотехнических измерений» обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении в отношении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащему ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка, равного его рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебное заседание представитель административного истца Мажуто М.А. явилась; просила удовлетворить исковые требования по первоначально заявленному исковому заявлению, установить кадастровую стоимость земельного участка с <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей по состоянию на <данные изъяты><данные изъяты> против заключения судебной оценочной экспертизы, полагая выводы эксперта необоснованными.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки в судебное заседание не явились, представили письменные позиции в соответствии с которыми с заключение эксперта не оспаривают, вопрос об удовлетворении исковых требований оставляют на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

    При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

    Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившегося лица, допросив эксперта Семизарова А.Е., приходит к следующему.

    В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

    В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

    В силу положений п. 3-7, 16-23 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО <данные изъяты>)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> (в редакции Приказа Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

    Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

    Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

    Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

    Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от <данные изъяты> № 361-ФЗ).

    В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО <данные изъяты>).

    В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

    Судом установлено, что ФГУП «Всероссийский научно-исследовательский институт физико-технических и радиотехнических измерений» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

    Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>-РМ(б) «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, принадлежащего истцу, по состоянию на <данные изъяты>г.

    Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на <данные изъяты> составляет 971 901 391 рубль 29 копеек.

    Административным истцом, в подтверждение определения рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке ООО «ГБА» от <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила <данные изъяты> рублей.

    В силу положений ст. 3 Закона об «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

    В соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Согласно заключению эксперта от <данные изъяты> эксперта ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» Семизарова А.Е. которому судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

    В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> составила <данные изъяты>

    С выводами, содержащимися в экспертном заключении представитель административного истца Мажуто М.А. не согласилась; настаивала на первоначально заявленных исковых требованиях, подвергая заключение судебной экспертизы критической оценке.

    Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, допросив эксперта Семизарова А.Е., приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

    Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

    Заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного земельного участка (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объектов недвижимости).

    Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

    Рыночная стоимость объекта исследования мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного и доходного подходов. Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> N 297.

    В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал только те объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам.

    При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

    Подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектами оценки населенном пункте, сопоставимы по основным факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от <данные изъяты> N 611 (далее - ФСО N 7).

    Как следует из материалов настоящего дела, производя выборку аналогов, эксперт подробно проанализировал объекты со схожими признаками, представленные к продаже на свободном рынке в исследуемый период.

    Проанализировав имеющуюся информацию, эксперт верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым, что было отражено экспертом в таблице <данные изъяты>.

    Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Так, при определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, динамику сделок, разницу площадей и разницу стоимости исследуемых объектов.     Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

    Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В судебном заседании эксперт Семизаров А.Е. применение корректировки на площадь объекта –аналога <данные изъяты> в рамках сравнительного подхода обосновал тем, что во избежание получения неточных результатов, связанных с экстраполяцией модели на меньшую площадь объекта, он использовал данные корректировки в матричном виде, который предусматривает диапазон меньше 10 000 кв.м. Замечания административного истца относительно допущения методологической ошибки при применении доходного подхода счел некорректными, указав при этом, что в рамках доходного подхода предполагается застройка исследуемого земельного участка объектами нового строительства, при этом строительный аналог, используемый экспертом полностью отвечает требованием современного рынка недвижимости. Проведенный анализ используемого строительного аналога не выявил существенных различий по основным ценообразующим факторам с аналогами, используемыми при расчете ставки аренды (за исключением фактора наличии отопления, по которому внесена соответствующая корректировка). В частности, представитель истца указывает на необходимое наличие бетонного пола с антипылевым покрытием, тогда как данный строительный элемент является стандартом для современной складской недвижимости и присутствует у строительного аналога. Утверждение административного истца о необходимом наличии специального оборудования высококлассной складской недвижимости также считает необоснованным, поскольку условия аренды используемых экспертом объектов-аналогов не предполагают сдачу какого-либо специального оборудования. Подобранные объекты-аналоги являются современными складскими зданиями с вертикальными стенами из металла/сэндвич панелей, что полностью соответствует подобранному строительному аналогу.

    При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ от <данные изъяты> "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

    В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

    Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

    Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы судом не установлено.

    При таких обстоятельствах, административное исковое заявление подлежит частичному удовлетворению.

    Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать дату обращения за пересмотром результата определения кадастровой стоимости объекта в Комиссию по рассмотрению споров- <данные изъяты>г. (л.д. 19).

    Орган регистрации прав в течение двадцати рабочих дней со дня получения сведений о кадастровой стоимости, но не позднее 1 января года, следующего за годом определения кадастровой стоимости, определенной в результате проведения государственной кадастровой оценки или в порядке, предусмотренном статьей 16, 19, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона, осуществляет внесение в Единый государственный реестр недвижимости таких сведений, в том числе о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (ст. 17 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

    Таким образом, настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

    Административное исковое заявление Федерального государственного унитарного предприятия «Всероссийский научно-исследовательский институт физико-технических и радиотехнических измерений» об установлении в отношении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере <данные изъяты> (пятьсот тридцати восьми миллионов восемьсот шести тысячи пятьсот шести) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, включая дату обращения административного истца за пересмотром результата определения кадастровой стоимости объекта в Комиссию по рассмотрению споров- <данные изъяты>г.

    На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья                                                                                С.В. Першина