Решение по делу № 2-38/2018 (2-485/2017;) ~ М-493/2017 от 21.12.2017

Дело № 2-38/2018            

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 29 января 2018 года        

Устьянский районный суд Архангельской области в составе: председательствующего Шерягиной С.Н.,

при секретаре Борисовой И.А.,

с участием истца Олюковой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Олюковой О.М. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

истец Олюкова О.М. обратилась в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» (далее КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район») о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства объекта незавершенного строительства. В обоснование иска указала, что на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 12 июля 2013 года ей предоставлен в аренду земельный участок сроком на 4 года, договором аренды предусмотрено его преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок. В 2013 году на земельном участке было начато строительство бани, в 2015 году построен погреб. В связи с финансовыми затруднениями строительство жилого дома своевременно начато не было, начато оформление технической документации на баню для дальнейшего оформления ее в собственность. В октябре 2017 года КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» уведомил её о прекращении договора аренды. Впоследствии на обращение о заключении нового договора аренды администрация МО «Устьянский муниципальный район» ответила отказом по мотиву подачи заявления по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Истец, руководствуясь положениями новой редакции п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что ему не может быть отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду однократно, для завершения строительства.

Истец Олюкова О.М. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что приобретая земельный участок в аренду, планировала построить на нем дом, разработать огород. Первоначально был построен сруб бани, потом умер муж и строительство было приостановлено, на участке посажены ягодные кусты. В 2017 году продолжила строить баню, построили погреб. В настоящее время намерена начать строительство индивидуального жилого дома.

Ответчик КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» представителя в суд не направил, извещены надлежащим образом. Председатель комитета Ивах Л.А. представила отзыв на иск, указав, что оснований для заключения нового договора нет, просила рассмотреть дело без участия представителя.

Суд, заслушав истца, свидетеля, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу п. 1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Устьянский район» № 122 от 28 июня 2010 года, КУМИ является самостоятельным структурным подразделением администрации МО «Устьянский муниципальный район» и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в т.ч. земельными ресурсами в административных границах МО «Устьянский муниципальный район» до разграничения государственной собственности на землю на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное.

Судом установлено, что 12 июля 2013 года между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и Олюковой О.М. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., местоположение примерно в 30 метрах по направлению на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ..., с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства с правом строительства индивидуального жилого дома.

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка с кадастровым номером ..., участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства с правом строительства индивидуального жилого дома.

Согласно частям 1-2 статьи 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, срок действия договора установлен 4 года (с 12 июля 2013 года по 11 июля 2017 года). Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 09 января 2018 года следует, что право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за Олюковой О.М., срок аренды по 11 июля 2017 года.

Как следует из уведомления от 18 октября 2017 года, КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» уведомило Олюкову О.М. о прекращении с июля 2017 года договора аренды ... земельного участка с кадастровым номером ... в связи с истечением срока действия договора.

09 ноября 2017 года Олюкова О.М. обратилась в администрацию МО «Устьянский муниципальный район» с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ....

28 ноября 2017 года на указанное обращение о заключении нового договора аренды администрация МО «Устьянский муниципальный район» ответила отказом по мотиву подачи заявления по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды и отсутствии оснований, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 4.3.2 договора аренды от 12 июля 2013 года предусмотрено преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЗК РФ (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка Олюкова О.М. с заявлением о заключении с ней нового договора аренды на новый срок не обращалась.

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 года в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 года, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

Более того, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права Олюковой О.М. для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Установлено, что на спорном земельном участке имеются вспомогательные постройки погреб и 2-этажная баня, строительство которой не завершено, что подтверждается пояснения истца, свидетеля, фотоматериалами. Согласно Градостроительному кодексу РФ выдача разрешения на строительство строений и сооружений вспомогательного использования не требуется. Поскольку договор аренды заключен на срок менее 5 лет, декларация об объекте недвижимости бане составлена и заверена комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» 6 июля 2017 года.

12 января 2018 года кадастровым инженером составлен технический план сооружения (бани).

Кадастровый учет и регистрация права собственности гражданина на объекты недвижимого имущества (в том числе объекты незавершенного строительства), для строительства которых в соответствии с законом не требуется разрешение на строительство (например, гараж, баня, беседка, сарай, другие хозяйственные постройки), осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

Свидетель ФИО1 суду показал, что в 2014 году вернулся с семьей домой, на арендованном земельном участке мать успела построить сруб бани, ранее планировали на участке построить жилой дом. В 2017 году он на участке построил погреб, установил столбы, провел электричество к бане, осталось доделать внутреннюю отделку в бане.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеизложенных правовых норм, по мнению суда, само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства (баню) не может являться основанием для отказа в заключении с Олюковой О.М. договора аренды.

В ходе судебного разбирательства установлено, что по окончании срока договора истец Олюкова О.М. продолжала пользоваться земельным участком, против чего арендодатель не возражал и требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов не заявлял, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

Поскольку Олюкова О.М. являлась арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется, отказ в связи с отсутствием у неё зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства на этом участке следует признать незаконным.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что истец Олюкова О.М. имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства, установленные в судебном заседании в совокупности с приведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу, что имеются основания для заключения с истцом Олюковой О.М. договора аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Олюковой О.М. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» обязанность заключить с Олюковой О.М. договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий      С.Н. Шерягина