Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-147/2013 ~ М-117/2013 от 12.03.2013

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(мотивированное)

30мая 2013 года с.Красноармейское

Красноармейский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.П.,

с участием представителя истца ИП Минко А.И. – Главы КФХ -Багаповой О.Х., принимающей участие по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года;

ФИО5 ответчика Землянкиной Г.А. и соответчика Канецкой Г.А. и Чугунова Ю.Г.- Роганова А.В., принимающего участие по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ и Волиховой Т.В., принимающей участие на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ,

третьего лица Администрации сельского поселения Чапаевский м.р. Красноармейский Самарской области-главы поселения Аристова С.М.,

при секретаре Перцевой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-147 /2013 по иску ИП Минко ФИО24 к Землянкиной ФИО25, Канецкой ФИО9, Чугунову ФИО26 о признании договора купли-продажи двух земельных долей от <данные изъяты> 2011года, заключенного между ИП Минко ФИО27 и Землянкиной ФИО28, Канецкой ФИО9 Чугуновым ФИО29 состоявшимся, о признании договора купли -продажи земельной доли от 06.03. 2013 года, заключенного между Землянкиной ФИО30 и Канецкой ФИО9 и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Землянкиной ФИО31 и Чугуновым ФИО32 недействительным, о применении, последствия недействительности договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Землянкиной ФИО33 1/713 земельной доли, отчужденной ей по договору купли –продажи от 06. 03.2013 года путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:0000000:273 и о признании договора купли-продажи земельной доли от 12. 03.2013 года, заключенного между Землянкиной ФИО37 и Чугуновым ФИО38 недействительным, о применении последствия недействительности договора купли –продажи от 12. 03.2013 года в виде возврата в собственность Землянкиной ФИО34 1/713 земельной доли отчужденной ей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:273, о регистрации перехода права общей долевой собственности на 2/713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:273 от Землянкиной ФИО35 к ИП Минко ФИО36 –Главе КФХ,

У С Т А Н О В И Л :

ИП Минко А.И. обратился в суд с иском к Землянкиной Г. А. о регистрации договора купли-продажи земельных долей, заключенного между ИП Минко А.И. и Землянкиной Г.А. от 17. 03.2011 года, о регистрации перехода права собственности за ИП Минко А.И.- Главой КФХ на две земельные доли в размере 1/713 га каждая в общедолевом праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:0000000:273 из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование -для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>, совхоз Чапаевский, принадлежащие Землянкиной ФИО39 на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о праве на наследство по закону от 28. 02. 2011 года.

В последующем в ходе судебного разбирательства ФИО5 истца ИП Минко -Главы КФХ –Багапова О.Х обратилась с исковым заявлением об изменении предмета иска - о признании договора купли-продажи двух земельных долей от 17. 03.2011 года, заключенного между ИП Минко ФИО44 и Землянкиной ФИО40 состоявшимся, о признании договора купли -продажи земельной доли от 06.03. 2013 года, заключенного между Землянкиной ФИО43 и Канецкой ФИО9 недействительным, о применении, последствий недействительности договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Землянкиной ФИО45 1/713 земельной доли, отчужденной ей по договору купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:<данные изъяты>:273 и о признании договора купли-продажи земельной доли от 12.03. 2013 года, заключенного между Землянкиной Галиной Александровной и Чугуновым ФИО42 недействительным, о применении последствий недействительности договора купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Землянкиной ФИО41 1/713 земельной доли отчужденной по договору купли-продажи от 12. 03.2013 года путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>:273, о регистрации перехода права общей долевой собственности на 2/713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:<данные изъяты>:273 от Землянкиной Галины Александровны к ИП Минко ФИО46 –Главе КФХ, указав в обоснование иска следующее: ДД.ММ.ГГГГ между Землянкиной Г.А. в лице ФИО5 по доверенности Минко И.А. и ИП Минко А.И.- Главой КФХ заключен договор купли-продажи двух земельных долей(по 1/713 каждая) в общедолевом праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер <данные изъяты>:273, расположенного по адресу :<адрес>, совхоз Чапаевский. Стоимость одной земельной доли составила <данные изъяты>) тысяч рублей. Оплата земельных долей в размере <данные изъяты>) тысяч рублей была произведена до подписания договора купли-продажи, что подтверждается платежно-расчетной ведомостью б/н от 17.03.2011года. Минко И.А. при заключении сделки действовал в рамках предоставленных ему в доверенности полномочий, выданной ответчиком № от 17. 03.2011 года.

В соответствии со ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (ФИО5) от имени другого лица (представляемого ) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может явствовать из обстановки, в которой действует ФИО5.

Согласно ч.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Указанные земельные доли были приобретены истцом по договору купли-продажи без их выделения в натуре.

Как установлено ст.12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли, участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок? находящийся в долевой собственности.

В сентябре 2012 года доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № 2-1251, выданная нотариусом ФИО13 на ФИО5 Минко И.А. ответчиком Землянкиной Г.А. была отозвана, в связи с чем у истца ИП Минко А.И.- Главы КФХ была утрачена возможность обратиться в ФИО5 регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законом порядке.

При этом необходимо отметить, что отзыв доверенности ФИО5 не может повлиять на легитимность договора купли-продажи, заключенного до ее отзыва.

В силу ст.223, ч.1 ст.551 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Статьей 4 ФЗ «О государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ установлен порядок совместного обращения сторон для подачи заявлений о переходе прав на объекты недвижимого имущества.

26. 02.2013 года в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости явиться в регистрирующий орган для совместной подачи заявления о переходе права собственности на две земельные доли в размере 2/713га. Однако указанное уведомление ответчиком было проигнорировано.

В соответствии со ст.165 и ч.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Между тем, при подготовке дела к судебному разбирательству истцу стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ и 12.03. 2013 года ответчиком Землянкиной Г.А.. заключены договоры купли-продажи двух спорных (1/713 га каждая) земельных долей с Канецкой Г.А. и ФИО9 Ю.Г. ДД.ММ.ГГГГ и 21. 03.2013 года в ФИО5 службы государственной регистрации кадастра и картографии зарегистрирован переход права собственности, что подтверждается свидетельствами о праве собственности Канецкой Г.А. и ФИО9 Ю.Г. серии 63-АК № и серии 63-АК № 037794.

В соответствии с п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04. 2010 № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцам этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст305 ГК РФ.

Таким образом, заключив с ИП МинкоА.И. -Главой КФХ, Землянкина Г.А. не имела права больше распоряжаться данной долей путем её продажи, так как к тому моменту ИП Минко А.И.- Глава КФХ являлся ее законным владельцем, а следовательно договоры купли-продажи двух спорных земельных долей, заключенных Землянкиной Г.А. с Канецкой Г.А. от 06.03. 2013 года и ФИО9 Ю.Г. от 12. 03.2013 года и зарегистрированных от 15.03. 2013 года и 21. 03. 2013 года не соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения..

Таким образом, поскольку иного действующим законодательством не предусмотрено, договор купли –продажи спорной земельной доли, заключенный между Землянкиной Г.А. и Канецкой Г.А. от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО9 Ю.Г. от 12. 03.2013года являются ничтожной сделкой и в силу п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах_ если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При этом учитывая, что на основании данной сделки проведена регистрация права собственности на отчуждаемую долю, данное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом вышеизложенного ФИО5 ИП Минко А.И.-Главы КФХ- Багапова О.Х. просит удовлетворить исковые требования истца.

В судебном заседании ФИО5 ИП Минко –Главы КФХ –Багапова О.Х. поддержала исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнив лишь те обстоятельства, что истец не мог обратиться в ФИО5 регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законом порядке в связи с тем, что ему необходимо было изготовить документы для государственной регистрации права на земельные доли, а именно ему необходимо было произвести выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, а когда необходимые документы были почти готовы, то он узнал, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО5 Минко И.А. ответчиком Землянкиной Г.А. отозвана и у него соответственно была утрачена возможность обратиться с заявлением в ФИО5 Росреестра о государственной регистрации права собственности на земельную долю.

Кроме того, между Землянкиной Г.А. и ИП Минко А.И., начиная с 1998 года и до продажи земельных долей заключались договора аренды земельных долей, что подтверждается соответствующей записью в свидетельстве о праве собственности на землю на имя Землянкиной Г.А.

ФИО5 третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований на стороне истца Минко И.А.- Самигуллин Д.Д в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом через Багапову О.Х., которая подтвердила, что извещение суда ею Самигуллину Д.Д было вручено, но сведений о причинах его неявки не поступило, в связи с чем в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ суд признает причину его неявки без уважительных причин и считает необходимым рассмотреть дело без его участия.

ФИО5 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, согласно ранее присланного отзыва просит рассмотреть дело без участия ФИО5 Росреестра по <адрес>, вопрос о возможности удовлетворения заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда.

Третье лицо- Администрация сельского поселения Чапаевский м.<адрес>- Глава поселения Аристов С.М. вопрос о возможности удовлетворения заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда.

ФИО5 ответчика Землянкиной Г.А. и соответчиков Канецкой Г.А. ФИО9 Ю.Г. – ФИО16 и Волихова Т.В. исковые требования ИП Минко А.И.- Главы КФХ не признали и Волихова Т.В. пояснила, что пунктом 1 ст.12 ФЗ « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право собственника продать без выделения земельного участка свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину- члену крестьянского (фермерского ) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственностью. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Истец считает, что право пользования земельным участком, ему было еще передано до заключения договора купли продажи по договору аренды, однако договор аренды не представлен. Вышеуказанные отношения не могут повлечь за собой никаких юридических последствий, в том числе преимущественное право покупателя на приобретение оспариваемой земельной доли, следовательно, указанная земельная доля должна была реализовываться в составе земельного участка с соблюдением порядка, предусмотренного ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а именно с соблюдением процедуры уведомления органов государственной и муниципальной власти о продаже земельного участка и предложения реализовать данное им преимущественное право приобретения земельного участка.

Поскольку договор купли-продажи заключен в нарушении ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то в соответствии с п.4 указанной статьи это обстоятельство влечет его ничтожность.

Договор купли-продажи составлен на две земельные доли ответчика, на одну из которых он вступил в права наследования, но не зарегистрировал право собственности в регоргане, тем самым не имел права распоряжаться ею.

Кроме того в соответствии со ст. 164 ГК РФ заключенный договор купли-продажи земельной доли подлежал государственной регистрации. Однако до сих пор государственная регистрация не была проведена.

Согласно п.1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В обосновании своих исковых требований Истец утверждает, что обязательства по оплате земельной доли им выполнены в полном объеме, что подтверждается Платежной ведомостью б/ от 17.03.2011г.

Платежная ведомость является первичным учетным документом уницифированной формы №Т-53 по учету труда и оплаты и не может быть корректной формой подтверждения расчетов в рамках гражданских правоотношений (Постановление Госкомстата РФ от 05.01.2004 г № «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты»).

Данный документ в нарушение ст.9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» не содержит информации о факте хозяйственной жизни, то есть не отражает основания оплаты- реквизитов договора купли –продажи земельной доли от 17. 03. 2011 года, в связи с чем платежная ведомость не может являться достоверным и надлежащим доказательством оплаты покупки земельной доли покупателем.

Кроме того ответчикам при получении денежной суммы в размере <данные изъяты>) тысяч рублей, в частности ФИО18 было разъяснено, что указанная сумма оплачивается в счет погашения арендной платы.

Истцом не доказана оплата по договору купли продажи, а следовательно, не доказано исполнение существенного условия договора(п.1 ст.454 ГК РФ).

Таким образом, все вышеуказанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что:

-договор купли-продажи заключен с нарушением норм действующего законодательства, что влечет его ничтожность относительно юридических последствий;

-договор купли-продажи не был исполнен сторонами фактически( отсутствие доказательств возмездности договора купли-продажи),что является надлежащим основанием для отказа в удовлетворении иска.

В рамках совершенной сделки купли-продажи от лица ответчика Землянкиной Г.А.. действовал ФИО5 по нотариально удостоверенной доверенности - Минко И.А., состоящий в близких родственных отношениях с истцом- ИП Минко А.И.-Главой КФХ.

Ответчик хотел бы обратить внимание суда на то, что договор купли-продажи был заключен ФИО5 в ущерб правам и законным интересам ответчика, что подтверждается следующими обстоятельствами:

Во-первых, о факте заключения договора купли-продажи от 17.03.2011 г. и о его условиях ответчик узнал только в момент получения искового заявления истца. Косвенно этот факт подтверждают «кабальные» условия заключенного договора. Например, п. 10 Договора купли-продажи содержит ничтожное со стороны закона условие об отказе от права отозвать доверенность (ст.188 ГК РФ).

Во-вторых, цена договора купли-продажи в размере 40 000 (Сорок) тысяч рублей, по <данные изъяты> (Двадцать) рублей за каждую долю на момент совершения сделки явно занижена. Средняя стоимость земельной доли площадью 17,3 га в <адрес> составляет примерно 8 <данные изъяты> (восемь <данные изъяты> пятьсот) рублей за один гектар. То есть приблизительная стоимость указанной доли составляет <данные изъяты> (<данные изъяты> тысяч пятьдесят) рублей. Это обстоятельство свидетельствует о действии ФИО5 в интересах истца.

В своих исках истец требует зарегистрировать договоры купли-продажи, руководствуясь ст. 551 ГК РФ. Однако в нарушение ст. 551 ГК РФ истцом не доказано уклонение ответчика от регистрации сделки. Представленное в дело уведомление о необходимости явиться на регистрацию сделки истцом были направлены ответчику только ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, исковые требования истца невозможно удовлетворить, так как оспариваемая земельная доля была продана ответчиком Землянкиной Г.А. соответчикам Каннецкой Г.А. и ФИО9 Ю.Г., государственная регистрация перехода права собственности проведена, доказательство чего представлены в суд.

Считает исковые требования ИП Минко А.И.-Главы КФХ к Землянкиной Г.А., Канецкой Г.А. и ФИО9 Ю.Г. о признании недействительным договора купли- продажи и применении последствий недействительности, необоснованными и просит в удовлетворении исковых требований ему отказать.

Выслушав доводы представителя истца, представителей ответчика и соответчиков, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ИП Минко А.И.- Главы КФХ, по следующим основаниям..

При этом, рассматривая дело и принимая решение по нему, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Поэтому суд рассматривает дело по представленным сторонами доказательствам.

Выводы суда основаны на следующих доказательствах и нормах материального права.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям.

С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель -оплатить её (п.1 ст.454, ст.549 ГК РФ).

Однако интерес покупателя не может считаться удовлетворенным только взятым на себя продавцом обязательством передать вещь, необходимо покупателю обладать фактически имуществом на праве собственности, поэтому необходимы передача имущества и государственная регистрация перехода права собственности, поскольку в соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Указанная норма корреспондирует с п.1 ст.551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Для того чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась, необходимо соблюдение процедуры, указанной в Законе о регистрации прав на недвижимое имущество.

Но если одна из сторон договора купли продажи недвижимого имущества уклоняется от совершении действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности( п.3 ст.551 ГК РФ).

Как следует из материалов дела предметом спора между сторонами является специальный объект гражданских правоотношений, а именно земельная доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Владение, использование и распоряжение земельными участками указанного назначения регулируется Федеральным Законом « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 года №101-ФЗ, с последующими изменениями и дополнениями.

В соответствии со ст.12 указанного ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передавать свою земельную долю в доверительное ФИО5 либо продать или подарить её другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации, или гражданину-члену крестьянского(фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядится земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Факт принадлежности Землянкиной Г.А. земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>:<данные изъяты>:273, расположенный на территории бывшего совхоза имени <адрес>, подтверждается свидетельством на право собственности на землю серии РФ <данные изъяты>:25 № 548375, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельством о праве собственности на наследство по закону № <адрес>0.

Согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, удостоверенной ФИО13, нотариусом <адрес>, реестр № 2-1251, Землянкина ФИО58. доверила распоряжаться, принадлежащей ей земельной долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе с правом выделения земельного участка, продажи и получения денег за проданное имущество Минко ФИО59.

Приобретение ИП Минко А.И.-Главой КФХ 2/713 земельной доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <данные изъяты>:273, расположенного на территории бывшего совхоза имени <адрес>, принадлежащей Землянкиной Г.А.. подтверждается договором купли продажи от 17. 03.2011 года, заключенным между ним - ИП Минко А.И- Главой КФХ и Минко И.А.(доверителем Землянкиной Г.А.).

Вместе с тем, суд считает, что истец ИП Минко А.И.- Глава КФХ не подтвердил у него возникновение права собственности на 2/713 земельной доли, принадлежащей Землянкиной Г.А., а также и не представил доказательств преимущественного права покупки указанной земельной доли.

В соответствии со ст.164 ГК РФ заключенный договор купли-продажи земельной доли подлежал государственной регистрации, однако на момент его обращения в суд с исковыми требованиями о признании за ним права собственности на земельную долю государственная регистрация не была произведена, не произведена она и до настоящего времени.

В силу п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В обосновании своих исковых требований истец утверждает, что договор купли –продажи земельной доли от 17. 03.2011 года фактически исполнен: имущество передано и оплачено.

Однако расчетные первичные документы, представленные истцом в суд, не могут судом признаны достоверными и надлежащими доказательствами оплаты по договору купли –продажи земельной доли, поскольку в нарушение ст.9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» не содержат информации о факте хозяйственной жизни, то есть основания оплаты реквизитов и предмета договора купли-продажи земельной доли. Содержащаяся информация в данных документах о серии и номере бланка доверенности не может являться доказательством фактического совершения сделки в целом и её оплаты истцом, то есть не указано во исполнение какого именно обязательства переданы денежные средства в размере <данные изъяты> 000 рублей Землянкиной Г.А.

Доводы истца ИП Минко А.И.- главы КФХ о том, что Землянкина Г.А.. получила денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей за отчужденную ею 2/713 земельной доли Землянкиной Г.А. ИП Минко А.И.- Главе КФХ согласно договора купли продажи от 17.03. 2011 года и тем самым договор купли-продажи земельной доли от 17. 03.2011 года фактически исполнен, являются недостоверными, поскольку факт передачи ИП Минко А.И. –Главой КФХ денежных средств Землянкиной Г.А.. в размере <данные изъяты> рублей за проданную2/713 доли никакими доказательствами не подтверждается.

Сама же, Землянкина Г.А.. через своего ФИО5 по доверенности утвердительно заявила, что при получении денежной суммы в размере <данные изъяты> 000 рублей ей было разъяснено, что указанная сумма оплачивается в счет погашения арендной платы, то есть никаких денежных средств за продажу земельной доли она не получала и ей стало известно о договоре купле -продажи земельной доли только после того, как было подано исковое заявление в суд ИП Минко А.И.- Главой КФХ о признании права собственности на земельную долю, принадлежащую ей –Землянкиной Г.А.

Данные утверждения Землянкиной Г.А.подтверждаются вышеуказанными обстоятельствами и взаимосвязаны между собой, то есть дополняют друг друга, в связи с чем, подвергать их какому-либо сомнению у суда нет оснований.

Несостоятельны доводы истца о том, что у него было преимущественное право на покупку земельной доли, поскольку начиная с 1998 года и на день заключения договора купли –продажи земельной доли (ДД.ММ.ГГГГ года) спорная земельная доля, принадлежащая Землянкиной Г.А. находилась у него в аренде на основании договора аренды, что подтверждается договором аренды и соответствующими записями в свидетельстве на право собственности на землю.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ и п.1 ст.9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом договора аренды могут являться земельные участки:

-образованные в соответствии с действующим законодательством РФ,

-имеющие индивидуализирующие признаки, позволяющие определенно установить передаваемое имущество,

-прошедшие государственный кадастровый учет.

В нарушение указанных норм объектом договора аренды являлась земельная доля, которая не была выделена и образована в земельный участок, и соответственно не могла быть объектом гражданского оборота посредством передачи в аренду.

В силу п.3 ст.607 ГК РФ, если в договоре аренды отсутствует объект и данные, позволяющих определенно установить предаваемое имущество, такой договор считается незаключенным.

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Истцом не представлен договор аренды земельной доли между Землянкиной Г.А. и ИП Минко АИ. -Главой КФХ, а соответствующая запись в свидетельстве на право собственности на землю на имя Землянкиной Г.А. о датах заключения договоров аренды, не может свидетельствовать о заключенности этого договора, так как отсутствует какие-либо сведения о регистрации договора аренды. Кроме того, из многократных записей о заключении договоров аренды и их расторжении невозможно определить на момент заключения договора купли продажи земельной доли, существовали арендные отношения между сторонами или нет.

В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет её недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что арендные отношения в такой форме не могли повлечь за собой никаких юридических последствий, в том числе и преимущественное право покупателя на приобретение оспариваемой земельной доли, поскольку земельная доля должна была реализовываться в составе земельного участка с соблюдением порядка, предусмотренного ст.8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и это обстоятельство в силу п.4 указанной статьи влечет ничтожность договора купли продажи земельной доли от 17. 03. 2011 года.

Доводы ФИО5 истца о том, что договора аренды были зарегистрированы в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству в установленном порядке, что подтверждается соответствующей записью в свидетельстве на право собственности на землю, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку такие данные истцом не представлены, а сделанные соответствующие записи о передаче земельной доли в аренду в свидетельстве на право собственности на землю на имя ответчика противоречивы, что указывает на недостоверность этого доказательства.

Каких-либо других доказательств в этой части не представилось возможным исследовать, так как согласно сведениям Архивного отдела Администрации муниципального района <адрес> Комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> реорганизован с ДД.ММ.ГГГГ и никой архивной документации по земельным долям в архивном отделе не имеется.

Таким образом, с учетом всех вышеприведенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что договор купли продажи земельной доли от 17.03..2011 года заключен с нарушением норм действующего законодательства, что влечет его ничтожность относительно юридических последствий, что является основанием для отказа в удовлетворении иска истца в части признания договора купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП Минко А.И. и Землянкиной Г.А.. состоявшимся и о регистрации перехода права общей долевой собственности на 2/ 713 земельной доли на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>:273 от Землянкиной Г.А. к ИП Минко А.И. –Главе КФХ.

Что же касается исковых требований истца о признании договора купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Землянкиной Г.А.. и Канецкой Г.А. и от 12.03.2013года, заключенного между Землянкиной Г.А. и ФИО9 Ю.Г.недействительными и о применении последствий недействительности договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Землянкиной Г.А. 2/713 земельной доли, отчужденной ею по договорам купли-продажи путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>0000000 :273, то они также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 ст.165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Как уже было указано выше, сделка не только была совершена в нарушение требований действующего законодательства, то есть в ненадлежащей форме, но и истцом не представлено доказательств уклонения ответчика Землянкиной Г.А.от регистрации сделки.

Представленное истцом в материалы дела уведомление о необходимости явиться на регистрацию сделки истцом направлены ДД.ММ.ГГГГ года, то есть почти через два года и тогда, когда уже истцу было известно о том, что ответчиком была отозвана доверенность от ДД.ММ.ГГГГ года.

Тот факт, что уведомление направлено почти через два года после совершения сделки купли-продажи, свидетельствует о том, что или покупатель сам не стремился зарегистрировать переход права собственности, либо договор купли –продажи составлен в недавнем прошлом, а датирование его 2011 годом объясняется периодом действия доверенности, выданной ответчиком Землянкиной Г.А. – Минко И.А., что является косвенным доказательством того, что о заключении договора купли-продажи ответчик не знал и не мог знать.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела было установлено, что оспариваемая земельная доля была продана ответчиком Землянкиной Г.А. соответчикам Канецкой Г.А. и ФИО9 Ю.Г. и проведена государственная регистрация перехода права собственности, что подтверждается договорами купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ года, и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права Серии 63-АК № от 15. 03. 2013 года и Серии <данные изъяты>-АК № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Из п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли- продажи.

С учетом этих обстоятельств исковые требования истца не могут быть удовлетворены и он вправе лишь требовать возмещение убытков.

Доводы истца о том, что заключив с ним договор купли –продажи земельной доли, ответчик Землянкина Г.А. не имела права больше распоряжаться данной долей путем её продажи, так как к тому моменту он являлся её законным владельцем, а следовательно, договора купли-продажи спорных земельных долей, заключенных Землянкиной Г.А. с Канецкой Г.А. ДД.ММ.ГГГГ и с ФИО9 Ю.Г. ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям действующего законодательства, не могут судом приняты во внимание, поскольку договор купли продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям, то есть передача вещи, её оплата и соответственно государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, как стадия заключения договора и поскольку на одной из стадий заключения договора ответчик Землянкина Г.А.. выразила свою волю прекратить полномочия, выданной ею доверенности на имя Минко И.А. по выделению, продаже и т.д. принадлежащей ей земельной доли, отозвав в сентябре 2012 года и тем самым нежелание вступать в какие-либо договорные отношения, то такой договор следует считать незаключенным, ибо он не успев стать сделкой и правоотношением, прекращен на основании волеизъявления собственника земельной доли, не пожелавшего наделить договор признаками заключенности.

Таким образом, наличия договора только как документа недостаточно для принятия решения о его регистрации, если установлено, что стороны или одна из сторон добровольно отказались придавать договору как правоотношению признаки заключенности.

Кроме того, согласно ст.165 ГК РФ регистрации подлежит договор от регистрации которого уклоняется одна из сторон. В данном случае судом бесспорно установлено, что не было со стороны ответчика Землянкиной Г.А. уклонения от регистрации договора купли-продажи, то есть истцом не представлено доказательств того, что ответчик Землянкина Г.А. уклонялась от государственной регистрации права собственности на земельную долю и ничто истцу не мешало обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению договорных обязательств.

По утверждению ответчицы Землянкиной Г.А., которые она передала через своих ФИО5, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ была выдана ею на имя Минко И.А. на предмет выдела земельного участка в счет земельной доли, которую впоследствии ИП –Минко А.И. -Глава КФХ намеревался приобрести, однако на протяжении почти полутора лет никаких мер по выделу земельного участка, приобретения земельного участка не принималось, в связи с чем, действуя в своих интересах, когда у неё появилась возможность продать две земельные доли другому лицу, она этой возможностью воспользовалась.

Данные утверждения ответчика Землянкиной Г.А. суд считает нет никаких оснований подвергать какому-либо сомнению, ибо они подтверждаются другими собранными по делу доказательствами и не оспариваются они в части и самим истцом.

А по смыслу ст.209 ГК РФ собственник в любой момент вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом, что и сделала ответчик Землянкина Г.А., не считая себя связанным какими-либо обязательствами с истцом.

Если при этом учесть и то обстоятельство, что в рамках совершенной сделки купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ от лица ответчика Землянкиной Г.А. действовал ФИО5 по нотариально удостоверенной доверенности –Минко И.А., состоящий в близких родственных отношениях с истцом (родной сын) и договор купли –продажи был заключен ФИО5 в ущерб правам и законным интересам ответчика Землянкиной Г.А., а именно о факте заключения договора купли-продажи спорной земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ и о его условиях ответчик Землянкина Г.А.. узнала только в момент получения искового заявления истца, то есть ФИО5 Минко И.А. не уведомил Землянкину Г.А. об условиях сделки и о самой продаже земельного участка.

В п.10 договора купли-продажи содержится ничтожное со стороны закона условие об отказе от права отозвать доверенность(ст.188 ГК РФ). Данное условие об отказе от права отзыва доверенности в обычаях делового оборота при заключении сделок подобного рода не применяется и продиктовано необходимостью доказать истцом уклонение покупателя от регистрации договора купли-продажи, кроме того, если исходить из содержания доверенности, то ответчик Землянкина Г.А. таких полномочий(отказ от права отозвать доверенность) Минко И.А. не давала, занижена цена земельной доли в размере <данные изъяты> рублей на момент совершения сделки. Средняя стоимость земельной доли площадью 17,3 га в <адрес> составляет <данные изъяты> рублей за один гектар, то есть приблизительная стоимость указанной доли составляет <данные изъяты> рублей. Все вышеуказанное свидетельствует о действии ФИО5 по доверенности в интересах истца и тем самым нарушают интересы и права ответчика.

Несостоятельны также доводы истца и в той части, что он не мог обратиться в ФИО5 регистрационной службы, кадастра и картографии с заявлением о переходе права собственности в установленном законном порядке в связи с тем, что ему необходимо было изготовить документы для государственной регистрации прав на земельные доли, а именно ему необходимо было произвести выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, а когда необходимые документы почти были готовы, то он узнал, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО5 Минко И.А. ответчиком Землянкиной Г.А. была отозвана и у него соответственно была утрачена возможность обратиться с заявлением в ФИО5 Росреестра о государственной регистрации за собой права собственности на земельную долю, так как они не основаны на законе, а именно норма ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит такого требования, кроме того, истцом не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что им принимались меры по выделению спорного земельного участка и соответственно по представлению необходимых документов для государственной регистрации права собственности на спорную земельную долю.

Суд считает также отметить и то обстоятельство, что договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Минко И.А., представляющего интересы ответчика Землянкиной Г.А. по доверенности и ИП-Минко А.И. -Главой КФХ на две земельные доли ответчика, является ничтожным и по тем основаниям, что ответчица Землянкина Г.А. на одну из двух проданных земельных долей, вступила в права наследования, но не зарегистрировала право собственности в регоргане и тем самым данная земельная доля не могла продаваться.

Что же касается акта приема передачи земельных долей от ДД.ММ.ГГГГ от продавца к покупателю, на основании договора купли-продажи, то суд считает, что он также не может быть бесспорным доказательством того, что ИП Минко А.И.- Глава КФХ после передачи земельной доли стал законным владельцем этой земельной доли, так как приема передачи земельной доли был представлен истцом только в последнем судебном заседании, ранее представитель истца –Багапова О.Х. утверждала, что акт приема-передачи земельной доли не составлялся и что передача земельной доли была предусмотрена условиями договора купли –продажи. Вместе с тем, из содержания договора купли –продажи земельной доли следует, что передача земельной доли продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Представитель ответчика Землянкиной Г.А.-Волихова Т.В. по данному факту утвердительно заявила, что Землянкиной Г.А. не было известно об акте приема- передачи земельной доли. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что акт приема-передачи земельной доли был составлен не в момент заключения договора купли-продажи, в момент рассмотрения дела судом, если при этом учесть и то обстоятельство, как уже было указано выше судом, стороны как по договору купли-продажи, так и по акту приема-передачи земельной доли являются близкими родственниками и для не было никаких препятствий оформить данные документы в недавнем прошлом.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, суд в рамках заявленных требований и оснований требований истца, выбранного способа защиты и установленных выше обстоятельств, не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ИП Минко ФИО47 –Главе КФХ к Землянкиной ФИО48, Канецкой ФИО9, Чугунову ФИО49 о признании договора купли продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ИП Минко ФИО52 и Землянкиной ФИО50 состоявшимся, о признании договора купли-продажи земельной доли от 06.03.2013года, заключенного между Землянкиной ФИО51 и ФИО8 от 12.03.2013года, заключенного между Землянкиной ФИО54 и Чугуновым ФИО55 недействительным, о применении последствий недействительности договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в виде возврата в собственность Землянкиной ФИО53. 2/713 земельной доли отчужденной ей по договору купли-продажи от 06.03. 2013 года и от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей регистрации в отношении земельного участка с кадастровым номером 63<данные изъяты>:273 и о регистрации перехода права общей долевой собственности на 2/713 доли на земельный участок с кадастровым номером 63:<данные изъяты>:273 от Землянкиной ФИО56 к ИП Минко ФИО57. –Главе КФХ, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Красноармейский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения оглашена ДД.ММ.ГГГГ.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Красноармейского районного суда

Самарской области Н.П.Яхонтова.