Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-393/2021 (2-5031/2020;) ~ М-4752/2020 от 25.11.2020

         Дело № 2-393/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22.04.2021г.                                                                               г.Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе

судьи Кузьменко И.А.,

при секретаре Слободчиковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты к Варченко В. П., третье лицо: Администрация г. Шахты о признании прекратившим действие договора аренды земельного участка и о возврате земельного участка, встречному иску Варченко В. П. к Администрации г. Шахты, Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты (далее КУИ Администрации г. Шахты) обратился в суд с иском к Варченко В.П., ссылаясь на то, что с ответчиком был заключён Договор аренды № от 25.09.2014г. земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, литер Г1, общей площадью 24 кв.м, для строительства индивидуального гаража, с разрешённым использованием: автостоянки и гаражи на отдельных земельных участках. Договор заключен сроком на 5лет: с 28.07.2014г. по 28.07.2019г. Согласно п. 4.4.9. Договора аренды Арендатор обязан приступить к освоению участка в течение 1,5 лет с момента заключения договора. Однако ответчик до настоящего времени не осуществил строительство индивидуального гаража. Согласно акту проверки использования земельного участка от 18.05.2020г. на земельном участке, предоставленном ответчику в аренду, отсутствуют объекты капитального строительства, там расположен металлический гараж. В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды возобновил свое действие на неопределённый срок на тех же условиях. Истец, используя свое право на отказ от договора, предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ, направил 15.07.2020г. в адрес Варченко В.П. письмо-уведомление об отказе от договора аренды с предложением освободить участок и подписать акт приема-передачи земельного участка. Данное требование ответчиком не исполнено. Просит признать прекратившим действие Договора аренды земельного участка № от 25.09.2014г., находящегося по адресу: <адрес>, заключенного с Варченко В.П. для строительства индивидуального гаража; обязать Варченко В.П. освободить земельный участок и возвратить участок по акту приема-передачи КУИ Администрации <адрес>.

Варченко В.П. предъявил встречный иск к КУИ Администрации г. Шахты, Администрации г. Шахты о признании права собственности на объект не завершенного строительства - фундамент под гараж, расположенный по адресу: <адрес>, литер Г1. В обоснование требований ссылается на то, что для строительства индивидуального гаража в период действия договора аренды земельного участка построил фундамент, но не смог зарегистрировать право на данный объект и завершить строительство по причине тяжелого материального положения, болезни, а также возникшей в стране пандемии из-за угрозы распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19. Обращался в КУИ Администрации <адрес> с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, но 11.01.2021г. получил отказ. С учетом уточнения исковых требований истец просит суд признать объект незавершенного строительства - фундамент под гараж, расположенный по адресу: <адрес> объектом капитального строительства и признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства - фундамент под гараж, площадью застройки 27,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Представитель КУИ Администрации г. Шахты Сафронов А.В. в суд не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав, что исковые требования КУИ Администрации г. Шахты поддерживает, в удовлетворении встречного иска Варченко В.П. просит отказать.

Варченко В.П. и его представитель по доверенности Рябова Ж.А. в суд не явились, предоставили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель Администрации г. Шахты в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, мотивированного отзыва не представлено.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вызванных в суд лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 г., в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г., имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 1 марта 2015 г. п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

На основании п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

К недвижимым вещам согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

В силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.

Между тем, п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Судом установлено, что между КУИ Администрации <адрес> и Варченко В.П. был заключён Договор аренды № от 25.09.2014г. земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, литер Г1, общей площадью 24 кв.м, для строительства индивидуального гаража, с разрешённым использованием: автостоянки и гаражи на отдельных земельных участках.

Договор заключен сроком на 5 лет: с 28.07.2014г. по 28.07.2019г.

Согласно п. 4.4.9. Договора аренды арендатор обязан приступить к освоению участка в течение 1,5 лет с момента заключения договора.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

В п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ определено, что каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

КУИ Администрации г. Шахты в одностороннем порядке заявил об отказе от исполнения Договора аренды земельного участка, направив 07.07.2020г. арендатору Варченко В.П. соответствующее уведомление. Отказ от исполнения договора обоснован использованием земельного участка не по назначению, так как в ходе проверки использования земельного участка выявлено расположение на нем некапитального объекта.

Между тем, проведенной по делу строительно-технической экспертизой подтверждается, что до окончания срока действия Договора аренды Варченко В.П. на предоставленном земельном участке построил объект капитального строительства (в стадии объекта незавершенного строительства) - фундамент.

Согласно заключению эксперта Литвяк Э.В. № 197/2021 от 12.04.2021г. на земельном участке по адресу: г. Шахты, <адрес>, площадью 27,9 кв.м., построен объект капитального строительства (в стадии объекта незавершенного строительства) - мощный заглубленный фундамент из железобетона, имеющий неразрывную связь с землей, перемещение которого невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Фактический износ фундамента составляет 6-10%, срок эксплуатации объекта по методу нормативного срока службы составляет 3-5 лет, год строительства объекта 2016-2018г. На момент обследования на фундаменте смонтирован некапитальный металлический гараж для хранения индивидуального автотранспорта. Данный гараж является временным строением и может быть демонтирован без изменения основных характеристик исследуемого фундамента. Выполнение строительно-монтажных работ по достройке индивидуального гаража на фундаменте в существующей градостроительной ситуации возможно, в том числе с применением машин и механизмов, с соблюдением правил безопасности строительных работ. Объект капитального строительства - фундамент соответствует строительным, градостроительным нормам и правилам, а также параметрам и обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным правилами землепользования и застройки. Учитывая, что фундамент является объектом незаконченного строительства применение к нему требований противопожарных и санитарных норм и правил, а также соблюдению санитарно-эпидемиологических и микроклиматических условий безопасности пребывания людей в зданиях, на момент обследования не представляется возможным. Объект капитального строительства - фундамент соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам согласно требований сводов правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 22.13330.2016 «Основания здания и сооружений», а также параметрам и обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Шахты».

С учетом доказанности исполнения Варченко В.П. условий договора аренды о строительстве капитального объекта на предоставленном для этой цели земельном участке, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания за Варченко В.П. права собственности на объект незавершенного строительства - фундамент под гараж, площадью застройки 27,9 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Шахты, ул. Ионова, 193-в, литер Г1.

По указанным основаниям не подлежат удовлетворению требование КУИ Администрации г. Шахты о признании договора аренды земельного участка № 7372 от 25.09.2014г. прекратившим действие в связи с истечением срока действия срока аренды и не выполнении его условий. Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании договора аренды прекратившим свое действие, то не подлежит удовлетворению и требование о возврате спорного земельного участка его собственнику. После возникновения права собственности у застройщика - бывшего арендатора возникнет право либо выкупить земельный участок, либо взять его в аренду для целей эксплуатации постройки.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Администрации <адрес> - отказать.

Встречный иск Варченко В. П. - удовлетворить.

Признать за Варченко В. П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, право собственности на объект незавершенного строительства - фундамент под гараж, площадью застройки 27,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Шахтинский городской суд Ростовской области.

Резолютивная часть решения отпечатана в совещательной комнате.

Судья                      И.А. Кузьменко

Решение в окончательной форме изготовлено 27.04.2021г.