Решение по делу № 2-3811/2013 ~ М-2681/2013 от 21.05.2013

Дело № 2-3811\2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 августа 2013 года г. Стерлитамак

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Абдуллиной С.С.,

при секретаре Каримовой А.Ф.,

с участием истца Шехтман Р.Р., ее представителя Крыловой Н.Н. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Авакян А.А. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, третьего лица Шехтман А.Л., представителя третьего лица ООО «<данные изъяты>» - Гребенко А.О. по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шехтман Р.Р. к ОАО «<данные изъяты>» о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченной суммы и убытков в связи с расторжением договора,

УСТАНОВИЛ:

Шехтман Р.Р. обратилась в суд с иском к ОАО «<данные изъяты>», в котором просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ОАО «<данные изъяты>» в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по <адрес> взыскать с ОАО «<данные изъяты>» уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> рублей и в возмещении убытков в связи с расторжением договора купли-продажи денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ОАО «<данные изъяты>» заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей, на ДД.ММ.ГГГГ оплачено <данные изъяты> рублей, который зарегистрирован в установленном порядке. В ДД.ММ.ГГГГ выявлены существенные недостатки приобретенной квартиры, а именно, зафиксирован разрыв маяков, установленных для мониторинга трещин; температурно-осадочные швы в местах примыкания кирпичных стен ставки и существующими стенами второго и четвертого подъездов выполнены с нарушением проектного решения и нормативных документов в ее квартире и <адрес> в подъезде пятиэтажной ставки; облицовка цоколей выполнена бетонными блоками перегородок толщиной <данные изъяты> мм (согласно проекту должен быть <данные изъяты> мм), цоколь по всему периметру имеет просадки местами 30-40 мм, что подтверждается актом обследования с участием представителей ООО <данные изъяты>», ГУП ПИ «<данные изъяты>», архитектурно-строительной группы. Согласно заключению ООО «<данные изъяты>» в <адрес> выявлены следующие дефекты: отсутствует герметика в осадочных швах, имеются трещины между перегородками и стенами, имеются трещины между стеной и плитами перекрытий, имеются трещины между стеной и полом, установленные на осадочных швах гипсовые маяки разорваны. Дефекты образовались в основном из-за дефектов проектирования и строительства, в связи с этими нарушениями в квартире в минусовую температуру очень холодно, в ветреную погоду сквозняк, периодически сыплется штукатурка, слышен треск стен. Данные выводы свидетельствуют, что квартира имеет существенные недостатки, которые при заключении договора она не могла предвидеть. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ОАО «Сода направлялось требование о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств с учетом рыночной стоимости аналогичной качественной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которое было оставлено без удовлетворения. Согласно отчету рыночная стоимость спорной квартиры составляет <данные изъяты> рублей, соответственно, ответчик должен возвратить <данные изъяты> рублей, указанная сумма позволит восстановить нарушенное право и компенсировать убытки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчика с ОАО «<данные изъяты>» на ОАО «<данные изъяты>».

Истец Шехтман Р.Р. в судебном заседании иск поддержала, просит удовлетворить.

Представитель истца Крылова Н.Н. в судебном заседании иск поддержала по доводам, изложенным в нем, суду пояснила, что выявленные недостатки являются существенными, истица при приобретении квартиры не могла предвидеть, что дом был построен в нарушение проектирования, в результате этого имеются трещины в квартире, которые увеличиваются, жить в данной квартире не представляется возможным, в связи с чем договор подлежит расторжению. В связи с расторжением договора купли-продажи квартиры, ответчик должен возместить убытки, которые позволят восстановить нарушенное право истца, компенсировать убытки.

Представитель ОАО «<данные изъяты>» по доверенности Авакян А.А. в судебном заседании иск не признала, поддержала доводы, изложенные в отзыве, суду пояснила, что заключение эксперта выполнено через год после передачи квартиры покупателю, истцом не представлены доказательства, что выявленные недостатки являются существенными и неустранимыми, истцом не представлены доказательства, что ранее эти недостатки устранялись и они вновь возникли. Эксперт указывает в качестве причин возникновения недостатков дома помимо природных факторов, воздействующих на основание дома, и ошибки проектирования или строительства, таким образом, недостатки возникли по вине лиц, осуществляющих застройку жилого дома, но не по вине ответчика. Отчет об определении рыночной стоимости квартиры не может являться доказательством размера убытков, недостатки, которые указывает истец, должны существенно снизить стоимость квартиры, следовательно, в связи с отсутствием в отчете сведений о недостатках, цена квартиры оценщиком завышена. Просит в иске полностью отказать.

Представитель третьего лица ООО «<данные изъяты>» Гребенко А.О. в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска.

Третье лицо - МУП «УК «<данные изъяты>» о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен, в судебное заседание не явился.

Насыров Э.И. о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Суд, выслушав участников процесса, опросив эксперта, изучив материалы гражданского дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «<данные изъяты>» продало, Шехтман Р.Р. купила в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>. Пунктом 4 указанного договора предусмотрено, что квартира продается за <данные изъяты> рублей с рассрочкой платежа, покупатель выплатил продавцу до подписания настоящего договора <данные изъяты> рублей. Оставшиеся денежные средства в размере <данные изъяты> рублей покупатель обязуется выплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ по <данные изъяты> рублей ежемесячно. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ в установленном порядке.

Согласно свидетельству о внесении записи в ЕГР юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «<данные изъяты>» прекратила деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ОАО «<данные изъяты>», ОАО «<данные изъяты>» переименовано в ОАО «<данные изъяты> содовая компания».

В связи с обращением Шехтман Р.Р. Госжилинспекцией с выездом на место была проведена проверка многоквартирного жилого <адрес> и установлено следующее: ДД.ММ.ГГГГ комиссия в составе: главного инженера ООО «<данные изъяты>», главного инженера Стерлитамакского ГУП ПИ «<данные изъяты>», заведующего архитектурно-строительной группы выявила, что в <адрес> был зафиксирован разрыв маяков, установленных для мониторинга трещин ДД.ММ.ГГГГ, ширина раскрытия маяка 5 мм; в квартирах №, 32, в подъезде пятиэтажной ставки температурно-осадочные швы в местах примыкания кирпичных стен вставки и существующими стенами второго и четвертого подъездов выполнены с нарушением проектного решения и нормативных документов; облицовка цоколей выполнена бетонными блоками перегородок толщиной <данные изъяты> мм (согласно проекту должно быть <данные изъяты> мм), цоколь по всему периметру имеет просадки местами <данные изъяты> мм. ДД.ММ.ГГГГ комиссия в составе инженера МУП «<данные изъяты>», начальника ОТН МУП «УК «<данные изъяты>», главного инженера ООО «<данные изъяты> начальника ПТО ООО «<данные изъяты>» в результате комиссионного обследования жилого <адрес> установила: многочисленные трещины на фасаде жилого дома, просадка отслаивание отмостки и обрушение облицовки цоколя, в <адрес>(спальня) наблюдается раскрытие трещины внутренней стены, по высоте квартиры до <данные изъяты> мм, на кухне незначительные трещины, наружная стена <адрес> визуальным осмотром трещины не обнаружены, угол примыкания пятиэтажной ставки с реконструированной стеной 2-го подъезда, где установлен водосток – имеется просадка отмостки, отсутствует контруклон отмостки, в результате чего осадки попадают в подвал.

Согласно заключению ООО «<данные изъяты>» по результатам обследования строительных конструкций многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> строительные конструкции 4-х этажной вставки с мансардным этажом между жилыми домами № <адрес> находится в ограниченно работоспособном состоянии, для дальнейшей безаварийной эксплуатации и поддержания строительных конструкций в работоспособном состоянии следует выполнить требования раздела 9: на трещинах стен установить гипсовые маяки и вести наблюдение до наступления периода нормальной эксплуатации, согласно проекта выполнить ремонт осадочных швов, для приведения в работоспособное состояние 4-х этажной вставки с мансардным этажом в соответствии с требованиями нормативных документов требуется выполнить следующие мероприятия: не допускать ухудшения эксплуатационных свойств здания в целом вследствие деформаций и образования трещин, выполнить инженерно-геологические изыскания для обеспечения равномерной осадки фундамента здания, внести изменения в проект СТ-05-70-АС или разработать проект узлов осадочных швов стен подвала или предусмотреть другие варианты деформационных, температурных и осадочных швов, восстановить теплозащитные функции утеплителя в местах их разрушенных участков, устранить дефекты, связанные с деформациями здания.

Эксперт ФИО9 в судебном заседании подтвердил выводы, изложенные в письменном заключении. Пояснил, что при проведении экспертизы произведен осмотр дома, проводил визуальное обследование дома, данный фундамент нельзя отремонтировать. Техническое решение о нецелесообразности восстановления и существенности недостатка принято, исходя из состояния фундамента. Дефект неустранимый, поскольку при возведении нового фундамента необходимо новое техническое решение, это реконструкция, следовательно, существенность работ и большой объем. Фундамент технически ремонтировать невозможно, так как недостатки образовались из-за дефектов проектирования и строительства. Трещины образовались и увеличиваются из-за того, что при проектировании не были учтены характеристики грунта. Фундамент заменить можно, но это нельзя отнести к ремонту. Необходимо проектирование фундамента, провести инженерно-геологичесике изыскания. Не трогая каркас дома, невозможно заложить новый фундамент. Указанные недостатки проявляются с годами, в период купли-продажи квартиры, истица не могла о них знать, поскольку не является специалистом в этой области.

Проанализировав представленные сторонами доказательства с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что имеющиеся в жилом помещении недостатки не отвечают требованиям качества и являются существенными, поскольку нарушают нормативные предписания, а также требования строительных норм и правил, требуют несоразмерных расходов и временных затрат на их устранения, а также учитывая невозможность функционального использования квартиры как жилое помещение для проживания, а также невозможность установления данных обстоятельств при совершении сделки купли-продажи ввиду необходимости специальных познаний, в связи с чем считает требования Шехтман Р.Р. о расторжении договора купли-продажи со взысканием в ее пользу уплаченной по договору денежной суммы подлежащими удовлетворению.

При этом суд оценивает заключение эксперта с учетом допустимости и относимости в совокупности с другими доказательствами.

Данное экспертное заключение ответчиком не оспаривалось, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлялось.

Доводы ответчика о том, что истица обратилась о наличии недостатков квартиры спустя 2 года после оформления договора купли-продажи, видела, что имеются трещины на стенах в момент покупки квартиры, суд не может признать обоснованными, поскольку все имеющиеся у жилого помещения недостатки невозможно было обнаружить во время покупки квартиры, трещины, которые имелись в момент покупки квартиры были на штукатурке, и не являются трещинами, появившимися на стенах дома, что подтверждается также показаниями эксперта Янбулатова.

Также несостоятельным суд считает утверждение ответчика о том, что ОАО «<данные изъяты> содовая компания» является ненадлежащим ответчиком по делу, иск должен быть подан к застройщику, допустившему нарушения при строительстве дома.

Шехтман Р.Р. заключила договор купли-продажи квартиры с ОАО «<данные изъяты>», правопреемником которого в настоящее время является ОАО «<данные изъяты> содовая компания», договорных отношений с застройщиком – ООО «<данные изъяты>» Шехтман Р.Р. не имеет, оснований для предъявления иска к застройщику у Шехтман Р.Р. не имеется.

Ссылка ответчика на то, что в момент заключения договора купли-продажи продавец также не знал о наличии недостатков в квартире, не является основанием для освобождения ответчика от гражданско-правовой ответственности по возмещению истцу причиненного ущерба.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ стороны должны представлять доказательства в подтверждение обстоятельств, на которые ссылаются.

Между тем ответчиком доказательств в опровержение заявленных требований суду не представлено.

Истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ОАО «<данные изъяты>» направлено предложение о расторжении договора купли-продажи по мотивам обнаружения после заключения договора купли-продажи недостатков квартиры, которое оставлено без удовлетворения.

Передача ответчику денежных средств в рамках договора купли-продажи на общую сумму <данные изъяты> рублей истцом подтверждено документально (квитанциями), в связи с чем, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

С учетом пункта 2 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которой при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, подлежит аннулированию запись о государственной регистрации права собственности Шехтман Р.Р. на приобретенное по договору жилое помещение.

Что касается требований о взыскании убытков в размере <данные изъяты> рублей, суд считает их неподлежащими удовлетворению.

Согласно статье 15 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу данной правовой нормы возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Таким образом, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.

Кроме того, убытки могут состоять из расходов, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, из утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб), что в том числе является результатом нарушения его прав, а также из неполученных доходов, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Между тем, истцом не представлены доказательства несения реальных расходов в размере <данные изъяты> рублей.

В связи с отказом в удовлетворении требований истца о взыскании убытков в размере <данные изъяты> руб., также не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании расходов по оценке квартиры в размере <данные изъяты> рублей.

Статья 98 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оказанию юридических услуг в размере <данные изъяты> рублей, возврат госпошлины в размере <данные изъяты> рублей пропорционально удовлетворенной части исковых требований, подтвержденные документально.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░ «<░░░░░░ ░░░░░░>» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ «<░░░░░░ ░░░░░░>» ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░ <░░░░░░ ░░░░░░>» ░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░. ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░>.

░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░.

░░░░░           ░.░.░░░░░░░░░