Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-10762/2010 ~ М-8502/2010 от 26.10.2010

Дело № 2-10762/2010

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Вологда « 28 » декабря 2010 г.

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Парфенюк О.В.

при секретаре Куликовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шпиляевой М.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

установил:

Хренов В.А. обратился в суд с иском к ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» о признании права собственности на незавершенный строительством объект, мотивируя требования следующими обстоятельствами. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Агентство недвижимости «Индау», действующем на основании договора поручения № от ДД.ММ.ГГГГ от имени ООО «Северо-Западная Строительная Компания», заключен предварительный договор № купли-продажи <адрес> общей проектной площадью 41,59 кв.м, расположенной на втором этаже в строящемся многоквартирном доме, по адресу: <адрес>, стоимостью 1 331 100 рублей. Стоимость квартиры была оплачена полностью путем перечисления денежных средств с банковского счета истца на счет ООО «Северо-западная строительная компания» (платежное поручение банка ОАО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ) по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за приобретенный вексель ООО ««Северо-Западная Строительная Компания»

Строительство указанного дома было приостановлено по неизвестным истцу причинам, квартира ему не была передана в установленные договором сроки, а именно в 1 квартале ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по предложению ООО «АН Индау» предварительный договор купли продажи квартиры был расторгнут и одновременно заключен договор № между истцом и ООО «Северо-Западная Строительная Компания» на основании агентского договора № Р-30 от ДД.ММ.ГГГГ, действующем имени и по поручению ООО «Вологодское специальное Строительно-монтажное управление». Договор долевого участия в строительстве объекта - в части строительства однокомнатной квартиры с проектным №, общей проектной площадью 41, 59 кв.м, расположенной на втором этаже кирпичного жилого дома, в строящемся жилом доме по адресу <адрес>, зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по <данные изъяты> области ДД.ММ.ГГГГ за номером №.

Стоимость выданного ранее простого векселя № от ДД.ММ.ГГГГ была погашена и в качестве документа об оплате квартиры оформлен кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 331 100 рублей, выданный ООО «Северо-Западная Строительная Компания».

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства в соответствии с п.2.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ - 2 квартал ДД.ММ.ГГГГ. Условия указанного договора застройщиком не выполнены, дом не введен в эксплуатацию, квартира истцу не передана.

В Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области зарегистрировано 60 договоров долевого участия в строительстве, всего в доме 60 квартир, нежилых помещений нет. Таким образом, указанный жилой дом возведен полностью на средства дольщиков. Строительство дома не завершено, работы по достройке не ведутся, квартира истцу не передана, несмотря на то, что оплачена полностью еще в ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время в отношении ООО «ВолСпец введена процедура банкротства, что приведет к включению квартиры истца в конкурсную массу и продаже ее с торгов.

Просил суд признать за истцом право собственности на незавершенную строительством квартиру общей проектной площадью (без учета площади лоджий) 41, 59 кв.м., расположенную втором этаже в доме по адресу <адрес>.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал о том, что ООО «ВолСпецСМУ», действительно, является застройщиком пятиэтажного кирпичного дома по <адрес> (по генплану), расположенном на земельном участке площадью 3776 кв.м. с кадастровым № (разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ). Земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит обществу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Для реализации строящихся квартир и привлечения денежных средств обществом ДД.ММ.ГГГГ был заключен агентский договор № с ООО «Северо-Западная строительная компания». По указанному агентскому договору ООО «СЗСК» заключало от имени и по поручению ООО «ВолСпецСМУ» договоры долевого участия с третьими лицами, привлекая денежные средства на строительство. Срок сдачи объекта был определен конец второго квартала ДД.ММ.ГГГГ.

Объем работ на объекте составляет 65%, то есть выстроены все 5 этажей здания, дом возведен под крышу, в нем имеются окна, двери, частичная отделка. Отсутствуют коммуникации. На сегодняшний день строительство дома приостановлено в связи с признанием ответчика несостоятельным (банкротом) и введением в отношении него конкурсного производства. Конкурсным управляющим назначен ФИО1

С Хреновым В.А., действительно, был заключен договор долевого участия в строительстве, денежные средства были переданы ООО «СЗСК» истцом в счет оплаты стоимости квартиры по договору. Рассмотрение вопроса о признании права собственности на незавершенную строительством <адрес>, площадью 44,37 кв.м., расположенную на 2 этаже дома по <адрес>, за истцом ответчик оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве не исковое заявление указал о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению. Действующим законодательством не предусмотрено существование такого объекта недвижимого имущества как незавершенное строительством помещение (квартира).

Представитель третьего лица ООО «Северо-Западная Строительная компания» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица ООО «Агентство недвижимости «Индау» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

Суд, заслушав объяснения истца, исследовав материалы гражданского дела и проанализировав собранные по делу доказательства, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство недвижимости «Индау», действующим от имени ООО «Северо-Западная Строительная Компания», (продавец), на основании договора поручения № от ДД.ММ.ГГГГ, с одной стороны, и Хренов В.А. (покупатель), с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>.

П. 1.1, 1.2 предварительного договора предусматривает, что предметом договора являются отношения сторон по приобретению в будущем в собственность покупателя однокомнатной квартиры с № общей проектной площадью 41,59 кв.м., жилой площадью 18,48 кв.м., площадь лоджии, рассчитанная с коэффициентом 0,5 – 2,78 кв.м., в строящемся многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, путем заключения договора купли-продажи в порядке и на условиях, определенных настоящим договором.

В соответствии с заключаемым сторонами договором купли-продажи продавец обязуется продать, а покупатель обязуется приобрести квартиру в частную собственность и оплатить ее стоимость в порядке и на условиях, определенных настоящим договором. Применяемые в настоящем пункте договора номер квартиры и адрес являются строительными, поэтому стороны предвидят и согласны с возможностью их изменения после ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, что будет отражено в договоре купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1.3 предварительного договора, указанная квартира принадлежит продавцу па основании инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом и ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» в г. Вологде.

В соответствии с п. 1.4 предварительного договора, после оформления в собственность продавца квартиры, при условии надлежащего выполнения покупателем взятых па себя обязательств по настоящему договору, продавец заключает с покупателем договор купли-продажи квартиры и передает ее покупателю по акту приема-передачи.

П. 2.1 предварительного договора предусматривает, что стоимость продажи квартиры по договору купли-продажи стороны определили в размере 1331 100 рублей 00 копеек, из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, равной 30 000 рублей 00 копеек за 1 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Северо-Западная Строительная Компания» (векселедатель) и Хреновым В.М. (векселеприобретатель) был заключен договор № выдачи простого векселя, в соответствии с условиями которого векселедатель обязуется выдать, а векселеприобретатель - оплатить и принять простой вексель ООО «Северо-Западная Строительная Компания» в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о векселе, являющемся предметом договора: вид ценной бумаги - простой вексель, номинальная стоимость - вексель № номиналом 1331 100 рублей 00 копеек, дисконт по векселю - 300 рублей. Сумма сделки – 1331 400 рублей 00 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут соответствующим соглашением.

В соответствии с условиями договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Северо-Западная Строительная Компания», действующего на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ от имени и по поручению ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» (застройщик) и Хреновым В.А. (дольщик) застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство многоквартирного жилого дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать истцу однокомнатную квартиру с проектным № общей проектной площадью (без учета лоджии) 41,59 кв.м., в том числе жилой площадью 18,48 кв.м., площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 2,78 кв.м.

П. 2.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусматривает срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – 2 ДД.ММ.ГГГГ.

Ст. 1 Федерального закона № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Согласно ч.1 ст. 4 указанного закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В судебном заседании установлено, что фактически между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, в связи с чем к отношениям между сторонами подлежат применению нормы Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании установлено, что истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства. Денежная сумма в размере 1331 100 рублей 00 копеек была внесена истцом в кассу ООО «Северо-Западная Строительная компания», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение принятых на себя обязательств до настоящего времени ответчик не передал указанное помещение истцу.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Как установлено в судебном заседании, жилой дом, в котором располагается спорная квартира на момент рассмотрения дела в суде (ДД.ММ.ГГГГ), не введен в эксплуатацию, и как следует из пояснений истца и отзыва ответчика, дом построен, застеклен, находится под крышей, но не подведены коммуникации (вода, газ, отопление).

Согласно ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку жилой дом возведен за счет средств дольщиков, в том числе и истца, ООО «Вологодское специальное строительно-монтажное управление» является застройщиком незавершенного строительством дома, дом не введен в эксплуатацию, спорная квартира не передана истцу по акту приема – передачи, расчеты между сторонами произведены в полном объеме, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на незавершенный строительством объект – однокомнатную квартиру с проектным № общей проектной площадью (без учета лоджии) 41,59 кв.м., в том числе жилой площадью 18,48 кв.м., площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 2,78 кв.м., расположенную на втором этаже в доме по адресу: <адрес>.

Руководствуясь ст.ст.130, 218 ГК РФ, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за Хреновым В.А. право собственности на незавершенный строительством объект - однокомнатную квартиру с проектным № общей проектной площадью (без учета лоджии) 41,59 кв.м., в том числе жилой площадью 18,48 кв.м., площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 2,78 кв.м., расположенную на втором этаже в доме по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В. Парфенюк

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.