Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1124/2017 ~ М-1104/2017 от 16.08.2017

Дело № 2-1-1124/2017

Решение

Именем Российской Федерации

28 сентября 2017 года                                                                  г. Вольск

Вольский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Черняевой Л.В.

при секретаре Макеевой Т.В.

с участием истца Абутагирова И.С.,

ответчика Боковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Вольске Саратовской области дело по исковому заявлению Абутагирова И. С. к Великановой И. А., Боковой Е. С. о признании добросовестным приобретателем жилого дома,

установил:

истец обратился в Вольский районный суд с иском к ответчикам о признании добросовестным приобретателем жилого дома, указав следующее.

Решив улучшить свои жилищные условия, приобрести жилое помещение, он обратился за помощью к риэлтору - ответчику Боковой Е.С.. Последняя от имени собственника жилого <адрес> в <адрес> Великановой И.А. оформила с ним 14.10.2015 года сначала предварительный, а потом 16.10.2015 года и основной договор купли-продажи данного жилого дома. Стоимость жилья в размере 240000 руб. была полностью выплачена им продавцу Великановой И.А. до подписания основного договора купли-продажи, что отражено в его содержании. Из текста договора также следует, что недвижимость не обременена правами третьих лиц, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. В качестве подтверждения тому ему было представлено свидетельство о праве собственности на данный жилой дом на имя ответчицы Великановой И.А.. После сдачи документов на регистрацию было установлено, что в отношении указанного жилого дома был наложен запрет на совершение регистрационных действий, о котором продавец и риэлтор Бокова Е.С. умышленно умолчали. В связи с изложенным, истец просил признать его добросовестным приобретателем жилого <адрес> в <адрес>, чтобы в дальнейшем он смог зарегистрировать своё право на жилое помещение.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, указав, что о наличии запретов, обременений в отношении спорного жилого дома он не интересовался, так как не знал, что это нужно делать, кроме того, доверял в этом вопросе ответчику Боковой Е.С.. После сдачи документов на регистрацию выяснилось, что Великанова И.А. является должником по исполнительным производствам, в отношении принадлежащего ей недвижимого имущества имеются ограничения в виде запрета на совершение регистрационных действий, наложения ареста на имущество. Данные обстоятельства препятствуют ему зарегистрировать переход права собственности на приобретенный жилой дом. В связи с чем он просит признать его добросовестным приобретателем жилого <адрес>.

Ответчик Бокова Е.С. в судебном заседании против удовлетворения иска не возражала, указывая, что препятствий к проверке в Росреестре возможности совершения данной сделки и её дальнейшей регистрации у неё не имелось.

Ответчик Великанова И.А. в судебное заседание не явилась, несмотря на надлежащее извещение, возражений на иск не представила.

Третьи лица - Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Саратовской области, Вольский МОСП УФССП РФ по Саратовской области в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, несмотря на надлежащее извещение, возражений на иск не представили.

Представитель истца - адвокат Кордюков В.А. в судебное заседание не явился, несмотря на надлежащее извещение, в предварительном судебном заседании исковые требования поддержал полностью.

Выслушав лиц по делу, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.                 

Как следует из материалов дела, спорное жилое помещение представляет собой жилой дом по адресу: <адрес>.

Согласно свидетельству государственной регистрации права № от 10.09.2012 года (л.д. 9) и Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.06.2017 года (л.д. 11), собственником спорного жилого дома с 10.09.2012 года является ответчица Великанова И.А..

16.10.2015 года между истцом (покупателем) и ответчиком Великановой И.А. (продавцом) подписан договор купли-продажи данного жилого дома (л.д. 7). Отчуждаемое жилое помещение продано покупателю за 240000 руб., из которых 240000 руб. уплачены покупателем продавцу полностью до подписания договора (п. 4 договора).

На момент составления договора в жилом доме были зарегистрированы продавец, а также В.К.Д., В.В.Д., В.Д.Н. (п. 6).

В соответствии с п. 9 договора купли-продажи продавец гарантировал, что ограничений (обременений) в отношении отчуждаемого жилого дома не имеется, жилое помещение никому не продано, в споре и под арестом не состоит.

Из материалов дела также следует, что истцом 23.11.2015 года в ГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» по Саратовской области в г. Вольске было подано заявление о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество (л.д. 223).

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.06.2017 года в отношении спорного жилого дома имеются ограничения и обременения в виде: ареста, наложенного на основании определения Вольского районного суда Саратовской области от 05.11.2009 года по делу № 2-1382/1/2009, дата регистрации ареста - 14.09.2012 года; запрета на совершение регистрационных действий, наложенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя Вольского МОСП по исполнительному производству № от 11.02.2013 года, дата регистрации запрета - 18.02.2013 года (л.д. 11).      

Материалами исполнительного производства № от 11.02.2013 года подтверждается факт наложения судебным приставом-исполнителем Вольского МОСП запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении всего недвижимого имущества ответчицы Великановой И.А., дата наложения запрета - 11.02.2013 года.      

В то же время определением судьи Ленинского районного суда г. Саратова от 07.04.2015 были приняты меры по обеспечению иска АКБ «Московский индустриальный банк» к Великановой И.А., Е.Ю.Е. о взыскании задолженности по кредиту в виде наложения ареста на имущество Великановой И.А.. Цена иска - 1207811,14 руб.. Во исполнение данного определения суда судебным приставом-исполнителем 09.07.2015 года был наложен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении всего недвижимого имущества ответчицы Великановой И.А..

Таким образом, указанные запреты, имевшие место на дату совершения сделки, являются препятствием для государственной регистрации права истца по договору купли-продажи от 16.10.2015 года.

Из материалов исполнительного производства № от 08.09.2015 года следует, что решением Ленинского районного суда г. Саратова иск АКБ «Московский индустриальный банк» к Великановой И.А., Е.Ю.Е. о взыскании задолженности по кредиту в размере 1207811,14 руб. удовлетворен, решение суда не исполнено.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за покупателем права собственности на спорный объект недвижимости.

Доводы истца о его добросовестности как покупателя, не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на дату заключения договора купли-продажи) сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам (далее также в настоящей статье - запросы о предоставлении сведений) любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, а также с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

С момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих факт обращения истца в регистрирующий орган, либо иные доказательства, с достоверностью подтверждающие его добросовестность и должную осмотрительность как приобретателя имущества.

Учитывая изложенное, до государственной регистрации сделки собственником жилого помещения остается продавец, кредиторы которого могут просить обращения взыскания по его обязательствам на данное имущество, а поэтому фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи не свидетельствует о приобретении истцом прав законного владельца квартиры.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований истцу о признании добросовестным приобретателем надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░         ░░░░░░░░ ░.░.