Решение по делу № 2-3126/2017 ~ М-2488/2017 от 03.04.2017

дело № 2-128/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2017 года г.Уфа

Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шакирова А.С.

при секретаре ФИО25

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 и ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО16 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» о прекращении права общей собственности на часть общего имущества, выплате денежной компенсации, восстановлении сведений, исключении сведений и по иску ФИО11 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о восстановлении самовольно снесенной жилого строения, проведении рекультивации земель

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с указанным иском, прося, с учетом уточнений иска и исправлений технических ошибок:

1. Прекратить право общей долевой собственности на снесенную часть жилого дома по <адрес> г.Уфы (литера Б) площадью 48,7 кв.м с взысканием солидарно с ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в пользу не получивших денежную компенсацию других участников общей долевой собственности на дом следующих сумм:

ФИО11 - 31 331,67 руб.;

ФИО4 - 31 331,67 руб.;

ФИО10 - 31 331,67 руб.;

ФИО9 - 42 725 руб.;

ФИО12 - 25 635 руб.;

ФИО13 - 34 180 руб.;

ФИО8 - 5 696,67 руб.;

ФатхуллинойАмалиеАйратовне - 5 696,67 руб.;

ФИО7 - 5 696,67 руб.;

ФИО5 - 8 545 руб.

2. Обязать:

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ:

- восстановить в разделе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), открытом на объект недвижимости «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, условный №, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>», сведений о его прежнем кадастровом номере 02:55:010140:847;

- исключить из раздела ЕГРП, открытого на вышеуказанный индивидуальный жилой дом, сведений о строении литера Б и указать общую площадь данного дома (строений литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) равной 122,4 кв.м.

2) ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по РБ:

- восстановить на кадастровом учете объект недвижимости «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, кадастровый №, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>» и указать общую площадь данного дома (строений литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) равной 122,4 кв.м.

- снять с кадастрового учета объекты недвижимости – жилой дом с кадастровым номером 02:55:010140:320 и жилой дом с кадастровым номером 02:55:010140:321, расположенные по адресу: РБ, г.Уфа, <адрес>.

3. Определить, что сведения о жилом доме с кадастровым номером 02:55:010140:847, подлежащие восстановлению в ЕРП и ГКН в установленном решением суда объеме, считаются внесенными в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а соответствующие сведения о жилых домах с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и 02:55:010140:321 - исключенными из ЕГРН».

В обоснование своих требований истцы указали следующее.

Истцам совместно с ответчиками принадлежит на праве общей долевой собственности домовладение, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) как на объект недвижимости в следующем виде: «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, общей площадью 171,1 кв.м., инв. №, литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1, условный №, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>» (далее – <адрес>). На кадастровом учете <адрес> состоял с 09.10.2013г., под кадастровым номером 02:55:010140:847. Он всегда имел правовой режим имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц, и потому участвовал в гражданском обороте в качестве единого объекта гражданских прав. Каждому из истцов принадлежит по 1/9 доле в праве собственности на дом, что в сумме составляет 1/3 долю. Этой идеальной доле примерно соответствовала в натуре обособленная южная часть дома - жилое строение литера Б площадью 48,7 кв.м. Пользование истцами этим жилым строением осуществлялось раздельно от остальных его сособственников, исходя из ранее сложившего между сособственниками порядка владения и пользования частями дома и соразмерно их долям в праве собственности на него. К моменту подачи иска указанная часть дома снесена по воле истцов, но в отсутствие письменного согласия со стороны всех остальных сособственников. Снос части дома влечет необходимость прекращения права общей собственности на эту часть, при этом одновременно на истцов законом возлагается обязанность по возмещению другим сособственникам причиненного ущерба. Истцы указывают, что их действия по сносу южной части дома явились вынужденной мерой в связи со сложившимися ранее обстоятельствами, а именно, вследствие нарушений прав собственников дома действиями органов кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также злоупотребления правом со стороны ответчиков в виде нарушения права истцов на выдел их долей в натуре в общем имуществе.

Между истцами и третьим лицом ООО «Трест № 7» (далее – Общество) было достигнуто соглашение от 26.03.2016г. об условиях продажи долей истцов на дом Обществу, во исполнение которого был заключен договор купли-продажи от 06.04.2016г. Договор был нотариально удостоверен, т.е. проверен нотариусом на его законность. Однако после представления договора в Управление Росреестра по РБ стороны получили уведомление от 11.04.2016г. о приостановлении регистрации ввиду снятия дома с кадастрового учета и присвоения ему статуса «архивный» в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН), что означает невозможность распоряжения долями в праве собственности на дом. Как указало Управление Росреестра по РБ (далее – Управление), вместо дома на кадастровый учет были поставлены два других объекта с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 литер А и 02:55:010140:321 литер Б. Регистратором было предложено истцам обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ (далее – кадастровая палата) для решения вопроса об уточнении кадастрового номера дома или его частей. Факт снятия дома с 05.04.2016г. с кадастрового учета подтверждался выданным одному из ответчиков ФИО14 кадастровым паспортом от 05.04.2016г. В нем также указано, что на учет поставлены два других вышеуказанных объекта. Истцы полагают, что кадастровая палата необоснованно сняла с учета реально существующий жилой дом с зарегистрированными на него в законном порядке правами.

Последовавшие обращения истцов и ответчика ФИО14 в различные компетентные органы с требованием восстановить на кадастровом учете <адрес> под прежним кадастровым номером 02:55:010140:847 были безрезультатны. Из ответа кадастровой палаты следует, что снятие с кадастрового учета дома связано с тем, что он фактически состоит из двух отдельно стоящих жилых строений, на кадастровом учете которые могут состоять только каждый в отдельности как самостоятельный объект недвижимости. ФИО16 предложено всем собственникам дома заключить соглашение о разделе дома (выделе доли в натуре) и обратиться с заявлениями о регистрации их права собственности на части дома. При этом собственникам предложено также представить решение суда о признании их права на самовольные постройки, поставленные на учет в качестве двух объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321.

Попытки истцов договориться с ответчиками о разделе дома в натуре с учетом размеров их долей оказалась безрезультатными. Никто из них, за исключением ФИО14, своего письменного согласия на выдел долей истцов в натуре не дал. Это означало невозможность исполнения истцами договора купли-продажи с Обществом. Прекращение договорных отношений с Обществом не соответствовало интересам истцов, т.к. это повлекло их обязанность по возврату покупателю уплаченной им цены выкупа в 8 600 000 руб., а также уплате процентов по ним и возмещением убытков. Имелся также риск занятия ответчиками южной части дома без согласия истцов, освободивших ее перед заключением сделки купли-продажи. Ввиду того, что эта часть дома была конструктивно и пространственно обособлена от остальных строений северной части дома, находящихся в пользовании остальных сособственников, истцы решили ее снести. В связи и с этим, истцами было предложено Обществу изменить способ исполнения соглашения от 26.03.2016г., а именно, вместо продажи их долей за ту же выкупную цену они поручали Обществу осуществить снос южной части дома, а затем предложить от имени истцов остальным собственникам заключить соглашение о прекращении прав общей собственности на эту часть дома. В случае недостижения такого соглашения Обществу поручалось выплатить каждому из собственников от имени истцов денежную компенсацию, исходя из рыночной цены данной части дома и размера доли соответствующего собственника. Ответчики, за исключением ФИО14, снова уклонились от дачи письменного согласия на заключение указанного соглашения по одному из предложенных истцами вариантов. Позднее отдельные собственники выразили свое несогласие с данным предложением, выдвинув встречное предложение Обществу о выкупе их доле на весь дом. Такую позицию ответчиков истцы сочли противоречащим их предложению и обратились в суд с вышеизложенными требованиями.

Также истцы утверждают о противоречивости существующих в ЕГРП и ГКН в отношении их дома сведений и необходимости их приведения в соответствие с требованиями закона. Ввиду того, что на учете в ГКН <адрес> уже не состоит, то формально по закону это означает отсутствие в натуре такого объекта недвижимости. В то же время в ЕГРП сведения о регистрации прав на этот дом сохранены, т.к. они не оспорены и не прекращены по иным основаниям, что должно подтверждать существование данного объекта зарегистрированных прав и возможность беспрепятственного распоряжения им собственниками в соответствии с законом. Истцы считают недопустимым наличие явных противоречий между сведениями об объекте, внесенными в два вышеуказанных государственных реестра. Истцами или другими сособственниками дома никогда не производилось раздела <адрес> на две части и не подавалось в кадастровую палату заявлений о постановке на учет этих объектов. Поэтому у кадастровой палаты не имелось оснований для исключения сведений о доме из ГКН и внесении в него сведений об объектах с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321. Самовольные действия кадастровой палаты, поддержанные Управлением, привели к нарушению правомочий собственников на распоряжение домом №. В итоге, в настоящее время в объединенном реестре - Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержатся сведения о снятии с кадастрового учета <адрес>, хотя в то же время в него перенесены из ЕГРП сведения о зарегистрированных правах его собственников. Такая ситуация противоречит закону, а также препятствует собственникам дома распоряжаться своими законными правами в отношении дома, в том числе отчуждать свои доли в установленном законом порядке. Истцы считают необходимым устранить данное нарушение по решению суда путем восстановления ошибочно аннулированных сведений о кадастровом номере <адрес> ЕГРП и ГКН (с учетом факта сноса части дома) и снятия с кадастрового учета вышеуказанных двух объектов, с последующим внесением данных сведений в ЕГРН.

Ответчиками ФИО11, ФИО10, ФИО4, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах своей несовершеннолетней дочери ФИО6 А. 2012г.р., ФИО12 представлены письменные возражения на иск. Сущность данных возражений состоит в несогласии ответчиков с представленной истцами оценкой рыночной стоимости дома и его снесенной части ввиду ее занижения по сравнению с кадастровой стоимостью и ценой выкупа, ранее уплаченной застройщиком прежним сособственникам дома. Ответчики считают, что в результате сноса нанесен ущерб северной части дома и находящимся на приусадебном участке строениям и элементам благоустройства. ФИО5 просит восстановить кадастровый номер <адрес>, в остальной части иска просит суд отказать. ФИО12 согласна с истцами в том, что снятие дома с кадастрового учета является ошибочным действием кадастровой палатой и этим нарушены права собственников. Однако решение вопроса о восстановлении дома на кадастровом учете полагает возможным только после восстановления истцами снесенной части дома. ФИО9, напротив, считает невозможным восстановление снесенной части дома, поэтому просит суд сделать перерасчет полагающейся ей компенсации исходя из определенной на основании усредненной цены 1 кв.м площади по ранее совершенным сделкам купли-продажи долей на дом. Также по ходатайству ФИО5 судом был приобщен к материалам дела отчет ООО «Уфа-Оценка» №-Н-006 от 22.02.2017г. в качестве доказательства рыночной стоимости <адрес>, в т.ч. ее снесенной южной части. Как пояснено ФИО5, данный отчет ей предоставлен УЗИО администрации ГО г.Уфа РБ как доказательство рыночной стоимости дома, о будущем изъятии которого для муниципальных нужд она была уведомлена.

ФИО12 подан встречный иск к истцам о согласовании границ в межевом плане по разделу земельного участка кадастровый № под размещение дома, обязании кадастровой палаты изменить разрешенный вид использования этого участка и постановке его на кадастровый учет, признании права общей собственности на земельный участок и расположенные на нем самовольные постройки.

Согласно ст.137 ГПК РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Согласно ст.138 ГПК РФ судья принимает встречный иск в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования, удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

В настоящем деле рассматривается спор между собственниками находящегося в общей собственности объекта недвижимости о прекращении данного права собственности в отношении физически уничтоженной части данного объекта. Между тем, изложенные во встречном исковом заявлении требования свидетельствуют о наличии иного спора, в качестве сторон которого должны являться не только сами собственники дома, но и публичный собственник земельного участка кадастровый №, находящегося в государственной собственности, т.е. МО ГО г.Уфа РБ в лице Администрации ГО г.Уфа РБ, а также арендатор этого участка - ООО «Трест №». Указанные орган местного самоуправления и юридическое лицо не являются сторонами в настоящем деле. Ввиду несоответствия встречного иска требованиям ст.138 ГПК РФ, а именно, отсутствия признаков встречности с первоначальным иском и их взаимосвязанности, определением суда в принятии к производству встречного иска отказано. При этом ФИО12 разъяснено ее право подать вышеуказанный иск в качестве самостоятельного для рассмотрения его в отдельном судебном производстве.

Ответчиками ФИО11, ФИО10 и ФИО38 (Минигуловой) Г.А. также подан в качестве встречного иск к истцам к третьему лицу ООО «Трест №» о восстановлении самовольно снесенного строения литера Б.

По смыслу ст.ст.137, 138 ГПК РФ ответчик вправе предъявить встречный иск к другой стороне – истцу в целях воспрепятствования в удовлетворении его первоначального иска или зачета встречных требований по обоим искам. Такой иск не может быть подан к третьему лицу, не предъявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора, т.к. оно не является стороной по делу (ст.ст.38, 43 ГПК РФ). По этому признаку поданный указанными ответчиками иск не является встречным. Кроме того, в указанном иске содержатся доводы о причинении Обществом ущерба другой, северной части дома в ходе осуществления им строительной деятельности с приложением соответствующих доказательств. Данные обстоятельства свидетельствуют о возникновении между указанными ответчиками и Обществом иного спора, не имеющего отношения к предмету настоящему дела, что также препятствует принятию их иска для рассмотрения совместно с первоначальным иском. По данным основаниям указанным ответчикам отказано в принятии их иска и разъяснено об их право подать данный иск в качестве самостоятельного иска для его рассмотрения в отдельном судебном производстве.

Ответчик ФИО14 в своем письменном отзыве выражает согласие с требованиями истцов и с их доводами об ошибочности действий кадастровой палаты по снятию дома с кадастрового учета. Полагает, что остальные ответчики намеренно уклонялись от принятия предложений истцов по разделу дома, а затем и по прекращению права на снесенную часть дома или выплате им компенсации. С оценкой рыночной стоимости дома и его снесенной части, расчетом предложенной истцами денежной компенсации он согласен. Также подтверждает факт выплаты в его пользу по соглашению от 28.06.2016г. с Обществом от имени истцов суммы в 344 648,32 руб. за утрату его 21/300 доли на снесенную южную часть дома. На этом основании ФИО14 подано в порядке ст.39, 173 ГПК РФ заявление о признании им иска в части, затрагивающей его долю в праве общей долевой собственности на часть <адрес> (литера Б).

Третье лицо ООО «Трест №» в своем письменном отзыве сообщает, что является арендатором-застройщиком земельного участка кадастровый №, на территории которого расположен <адрес>. Плановая застройка это земельного участка невозможна без сноса расположенных на нем объектов недвижимости. В связи с этим Общество занималось выкупом в договорном порядке указанных объектов у их собственников, в т.ч. и <адрес>. Между Обществом и истцами была достигнута договоренность о совместной продаже их суммарной 1/3 доли в праве собственности на дом по общей цене 8 600 000 руб. Но сделка купли-продажи не была завершена по причине снятия дома с кадастрового учета, что препятствовало регистрации перехода права на доли истцов к Обществу. По мнению Общества, эти действия кадастровой палаты привели к лишению владельцев дома их права общей собственности на дом в отсутствие на то их воли или решения суда, что является нарушением закона. Этим также была поставлена под угрозу срыва заключенная с истцами сделка купли-продажи долей на дом, за которую Обществом уже была уплачена серьезная денежная сумма. Это также нарушает права Общества как покупателя законно зарегистрированного объекта недвижимости. Общество подтверждает изложенные в исковом заявлении обстоятельства заключения соглашения о новации (замене первоначального обязательства) от 23.06.2016г. в целях изменения способа исполнения соглашения от 26.03.2016г. Письменное предложение о сносе южной части дома вместо продажи долей поступило Обществу от самих истцов с целью избежания негативных для истцов последствий расторжения сделки в виде возврата уплаченных средств, выплаты неустойки и убытков. Истцы при этом гарантировали, что этот снос не повлечет за собой нанесение реального ущерба имуществу остальных сособственников, владеющих другой, северной частью дома. Работы по сносу южной части дома, ввиду отсутствия у истцов физической и финансовой возможностей, ими предлагалось возложить соглашением на Общество, как на технического исполнителя, действующего от имени и по поручению истцов. Ответственность в случае причинения ущерба другим сособственникам дома истцы принимали на себя. Соглашением о новации на Общество также было возложено обязательство предложить от имени истцов остальным сособственникам заключить соглашение о прекращении долей истцов в праве собственности на дом с исключением истцов из состава участников общей собственности на оставшуюся северную часть дома. Был предусмотрен и альтернативный вариант на случай невозможности заключения вышеуказанного соглашения со всеми собственниками: Общество было обязано предложить от имени истцов остальным сособственникам денежную компенсацию за снесенную часть дома, исходя из рыночной стоимости этой части дома и размера доли в праве собственности на дом соответствующего сособственника. Но в ответ на данные предложения Обществу поступили от некоторых собственников предложения совсем иного характера - о выкупе Обществом их долей на весь дом. В письмах Общество заблаговременно предупреждало собственников о недопустимости таких встречных предложений, как не имеющих отношения к вопросу о выплате компенсации от имени истцов. Общество ни с кем из ответчиков не намеревалось совершить сделку купли-продажи долей от имени истцов или от своего имени, а лишь выступало в качестве представителя истцов по добровольной (внесудебной) выплате ими компенсации остальным собственникам за снос части общего имущества. В связи с чем, Общество сочло эти заявления собственников как отказ от получения ими компенсации. Общество полагает, что требования о выкупе долей ответчиков либо их требования о возмещении убытков, которые не могли быть причинены действиями истцов по сносу южной части дома, не относятся к предмету настоящего спора и не подлежат рассмотрению судом. Иски собственников о возмещении ущерба их имуществу, связанные с действиями самого Общества по подготовке земельного участка и строительству на нем нового объекта, не относятся к спору о правах на <адрес> могут быть рассмотрены только в отдельном судебном производстве. Общество гарантирует выплату от имени истцов как своих контрагентов по соглашению от 23.06.2016г. всех сумм компенсации (возмещения), которые будут присуждены по решению суда или по мировому соглашению в пользу собственников дома, не получивших эту компенсации во внесудебном порядке. Полагает законным требование истцов о восстановлении <адрес> на кадастровом учете, что позволит собственникам распоряжаться его северной частью.

От филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ представлен письменный отзыв на иск с возражениями относительно оценки истцами действий кадастровой палаты как незаконных в части снятия с кадастрового учета жилого <адрес>. В качестве доводов о законности этих действий кадастровая палата ссылается на положения ФЗ от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) о допустимости постановки на кадастровый учет каждого объекта недвижимости только в отдельности, в то время как указанный дом состоит из двух основных жилых строений, которые и должны быть поставлены на учет раздельно как два самостоятельных объекта недвижимости. При этом кадастровая палата указывает, что еще в 2011 году ею уже были поставлены на кадастровый учет два объекта недвижимости под кадастровыми номерами 02:55:010140:320 (литеры А, А1, А2, А3, а, а2, а3, а4) и 02:55:010140:321 (литеры Б, Б1, б, б1) на основании архивных материалов технического учета, полученных в 2007г. от ГУП «Бюро технической инвентаризации» РБ (ГУП «БТИ» РБ). Эти объекты являются согласно Закону о кадастре ранее учтенными объектами. Постановку жилого <адрес> под прежним кадастровым номером 02:55:010140:847 в 2013 году в качестве ранее учетного объекта, осуществленной на основании сведений из ЕГРП, кадастровая палата считает технической ошибкой. Она исправлена в 2016г. на основании решения № Ф/16-35127 от 05.04.2016г. В настоящее время указанный объект имеет в ГКН статус «архивный». По Закону о кадастре двойной учет в отношении одного и того же объекта недвижимости недопустим. На этом основании кадастровая палата считает требования истцов в части восстановления на учете объекта с кадастровым номером 02:55:010140:847 необоснованными и просит отказать в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности согласно ст.219 КАС РФ.

От Управления Росреестра по РБ письменного отзыва на иск и иных документов в суд не поступило.

С учетом существа исковых требований, направленных также на оспаривание истцами действий филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ по снятию дома №100 с кадастрового учета, отказа Управления Росреестра по РБ в регистрации перехода права по сделке купли-продажи и устранению связанных с этим правовых последствий, оба данных органа привлечены к участию в деле в качестве соответчиков. Судом принято уточнение истцами искового заявления с учетом нового процессуального статуса указанных органов.

Ввиду того, что настоящий спор затрагивает права и законные интересы несовершеннолетних лиц ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ г.р., являющихся сособственниками <адрес>, судом на основании ст.47 ГПК РФ к участию в деле привлечен орган опеки и попечительства.

ФИО11 подан отдельный иск (с учетом уточнения) к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, путем возложения на них обязанности по восстановлению за свой счет и в соответствии с имеющейся технической документацией южную часть жилого дома (литера Б) общей площадью 48,7 кв.м по адресу г.Уфа, <адрес>, произвести рекультивацию земель путем засыпки котлована и восстановления плодородного слоя почвы.

В обоснование своих требований ФИО11 ссылается на незаконность действий истцов по самовольному сносу части <адрес>, находящемуся в общей долевой собственности, без получения письменного согласия от него и других сособственников дома. Также указывает на нарушение ООО «Трест №» правил строительства при ведении подготовительных работ по обустройству строительного котлована на месте снесенной части <адрес> невыполнение им предписаний Госкомитета РБ по жилищному и строительному надзору. К иску приложены указанные документы и переписка с этим надзорным органом. Считает, что в результате указанных действий нарушены имущественные права остальных участников долевой собственности и создана угроза для проживания в жильцов в оставшейся части дома. Полагает, что ввиду наличия у него никем не оспоренных прав сособственника на дом, он вправе требовать восстановления в прежнем виде снесенной истцами части дома.

Согласно п.4 ст.151 ГК РФ судья, установив, что в производстве данного суда имеется несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же стороны, либо несколько дел по искам одного истца к различным ответчикам или различных истцов к одному ответчику, с учетом мнения сторон вправе объединить эти дела в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения, если признает, что такое объединение будет способствовать правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела.

Ввиду нахождения вышеуказанных двух гражданских дел в производстве Кировского районного суда г.Уфы и наличия между ними взаимной связи, их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров. В связи с этим указанные дела объединены судом в одно производство для совместного их рассмотрения и разрешения.

В судебном заседании ФИО26, являющийся представителем истцов (доверенности от 09.08.2016г., от 27.09.2016г.) и третьего лица ООО «Трест № 7» (доверенность от 01.12.2016г.), просит удовлетворить исковые требования. При определении размера сумм компенсации, подлежащих взысканию с истцов в пользу ответчиков, просит суд руководствоваться предложенным истцами расчетом этих сумм, основанной на представленном ими отчете о рыночной оценке строений дома. Еще до сноса южной части дома истцами письменно предлагалось всем ответчикам самостоятельно заказать оценку дома или представить кандидатуру оценщика, но никто из ответчиков не данное предложение не ответил. Так как альтернативной оценки ответчиками в суде не представлено, их доводы о необъективности отчете о рыночной оценке и судебной экспертизы о рыночной оценке дома № 100 представитель считает не заслуживающими внимания суда. По его мнению, оценка рыночной стоимости правомерно произведена оценщиком и экспертом только в отношении законно возведенных строений, пристроев к ним и вспомогательных построек дома, право собственности на которые зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждено выпиской из него. Строения, указанные в техпаспорте домовладения в качестве самовольных построек, не могут считаться объектами гражданских прав и потому не являются объектами оценки. В то же время, рыночная стоимость дома в приложенном к иску отчете об оценке выше рыночной оценки дома в отчете судебной экспертизы. Поэтому истцы просят суд взыскать с них в пользу ответчиком сумм компенсации, определенные именно на основании представлено ими отчета об оценке, т.к. истцы еще под подачи иска предлагали выплатить их ответчикам и эта выплата является справедливым и разумным возмещением ущерба. Полагает, что суд не обязан ориентироваться исключительно на результаты экспертизы, а обязан учесть все заслуживающие внимание доводы сторон и обстоятельства дела. В отношении отчета ООО «Уфа-Оценка» № 17-Н-006 от 22.02.2017г. этим представителем подано заявление о его недостоверности и недопустимости его использования судом в качестве доказательства рыночной стоимости дома № 100, в т.ч. его снесенной южной части. Обращает внимание суда на противоречивость позиции ответчиков, возражающих против удовлетворения иска, но одновременно с этим требующих выплаты им компенсации в большем размере, нежели это предлагается истцами. Также полагает, что претензии ответчиков к Обществу по вопросу возмещения возможного ущерба при осуществлении им строительной деятельности на освобожденной после сноса южной части дома территории, в т.ч. ущерба строительным конструкциям оставшейся части дома, не относятся к предмету настоящего спора, а потому могут быть рассмотрены только в отдельном судебном производстве в случае подачи собственниками дома самостоятельного иска к Обществу как потенциальному причинителю вреда. Восстановление дома № 100 на кадастровом учете, с корректировкой сведений о технических его характеристиках, изменившихся вследствие сноса истцами части дома, считает единственной возможностью обеспечить законные права истца и остальных сособственников дома на распоряжение общим имуществом. Полагает, что доводы кадастровой палаты о законности снятия дома с кадастрового учета, также поддержанные позицией Управления Росреестра по РБ, выраженной в его переписке с истцами, свидетельствуют о непризнании этими органами за собственниками <адрес> законно зарегистрированных прав, что противоречит закону.

В удовлетворении иска ФИО11 просит отказать ввиду отсутствия у истцов прав на земельный участок, на котором ранее располагалось снесенное строение литера Б, а также по причине нарушения в случае восстановления этого строения прав Общества как арендатора земельного участка и прав участников долевого строительства многоквартирного дома литера 22, строящегося на этом участке.

Ответчики ФИО4, ФИО12 в судебном заседании исковые требования ФИО2, ФИО1, ФИО27 не признали. Не согласились с представленной истцами оценкой рыночной стоимости строений дома, так же не согласились с результатами экспертизы проведенной по определению суда, в т.ч. и в части определения рыночной стоимости снесенной части. Полагают, что Общество обязано выкупить у них доли в праве собственности на дом по цене 1 кв.м площади, определенной на основании договора купли-продажи между Обществом и истцами, т.к. дом является единым объектом прав и выкупаются у собственников идеальные доли в нем, а не отдельные помещения. В эту выкупную цену необходимо включить и сумму компенсации за снос строения литера Б, без чего нельзя прекратить прав собственности на это строение. Поэтому их позиция по вопросу о сумме компенсации за снесенный объект взаимоувязана с выкупом их долей на оставшиеся строения дом по соглашению с Обществом по вышеуказанному способу расчета цены выкупа. Постановлением Администрации ГО г.Уфа РБ Общество обязано одновременно изъять путем выкупа у всех собственников дома их доли, а не только у отдельных собственников. В связи с этим считают исковые требования неправомерными и просят отказать в их удовлетворении, а иск ФИО11 просят удовлетворить.

В судебном заседании ФИО16 ответчика ФИО11 адвокат ФИО28 просила суд отказать в удовлетворении иска ФИО2, ФИО1, ФИО27, пояснив, что ФИО11 в ходе рассмотрения дела изменена позиция в отношении определения рыночной стоимости дома и расчета размера компенсации за снесенное строение и теперь он не согласен на выплату компенсации. В связи с чем ФИО11 просит суд обязать истцов восстановить снесенную ими часть дома в соответствии с его иском.

Ответчик ФИО14 в судебном заседании требования ФИО2, ФИО1, ФИО27 признал, согласен на прекращение своего права на эту часть дома и просил полностью удовлетворить исковые требования. В удовлетворении иска ФИО11 просил отказать.

Истцы ФИО2, ФИО1 и ФИО3, ответчики ФИО7 А., ФИО39 ФИО36, ФИО10, ФИО29, ФИО13 и ФИО9, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрения судом дела в их отсутствие.

В судебном заседании представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ ФИО30 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО31 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) указали на невозможность восстановление <адрес> под прежним кадастровым номером 02:55:010140:847 ввиду отсутствия в Законе о кадастре положений, позволяющих восстанавливать на кадастровом учете частично уничтоженные объекты недвижимости. Ими признается, что со снятием с кадастрового учета жилой <адрес> по кадастровым номером 02:55:010140:847 считается юридически отсутствующим объектом недвижимости, хотя зарегистрированные права на него сохраняются как юридически действительные. Разрешение вопроса о приведении сведений в государственных реестрах о зарегистрированных правах на объекты недвижимости в соответствие со сведениями о кадастром учета этих объектов не относится к компетенции кадастровой палаты. Также кадастровая палата в настоящее время не осуществляет и функции органа кадастрового учета, в т.ч. по ведению ЕГРН, перешедшие с 01.01.2017г. к Росреестру, прежние реестры ГКН и ЕГРП уже не существуют, т.к. заменены на новый объединенный реестр ЕГРН. Вследствие этого кадастровая палата не может быть обязана по решению суда осуществлять какие-либо действия по внесению или восстановлению сведений в ЕГРН. Просят отказать в удовлетворении иска в части возложения на кадастровую палату обязанности по восстановлению на кадастровом учете <адрес>. Указывают на необходимость рассмотрения указанных исковых требований в порядке, установленном КАС РФ. Ссылаются на преюдициальное значение решения Октябрьского районного суде г.Уфы по рассмотрению аналогичного иска одного из сособственников <адрес>, в удовлетворении которого было отказано.

Представитель органа опеки и попечительства ФИО32 ( доверенность от ДД.ММ.ГГГГ) считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 вследствие нарушения действиями истцов по сносу строения литера Б прав вышеуказанных несовершеннолетних лиц, повлекших фактическое уменьшение в натуре принадлежащей им доли в общем имуществе и приходящейся на нее общей и жилой площади дома.

ФИО16 по РБ, извещенного о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, на основании п.3 ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы объединенного гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что истцы ФИО2, ФИО1 и ФИО3, ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО6, ФИО6, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13 и ФИО14 являются собственниками объекта: индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, общая площадь 171,1 кв.м, условный №, инв. №, литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 17.11.2016г. Согласно изготовленному ГУП «БТИ» РБ техническому паспорту домовладения инв.№ от 30.03.2016г. в указанный перечень строений (литер) в составе дома входят следующие постройки: жилой дом литера А (1890 года постройки) с пристроем литера А1 (1967 года постройки) и верандами литеры а, а3, а4, жилой дом литера Б (1950 года постройки), а также сарай литера Г1. На возведение пристроев литеры А2, А3, веранды литера а2, пристроя литера Б1, веранды литера б и навеса литера б1 разрешения не предъявлено. Исходя из расположения перечисленных строений дома в ситуационном плане к техпаспорту от 30.03.2016г. следует, что строение литеры А, А1 (северная часть дома) и строение литера Б (южная часть дома) представляют собой два отдельных жилых строения, остальные постройки являются вспомогательными и предназначенными для обслуживания этих строений. Все данные постройки находятся на общей приусадебной территории, огражденной по периметру забором. Сторонами по делу не отрицается указанное в ситуационном плане размещение на местности строений и построек дома и их фактическое назначение, а также принадлежность им перечисленных в ЕГРП строений (литер) на праве общей долевой собственности.

Согласно выписке из ЕГРП от 04.07.2016г. земельный участок кадастровый № площадью 5 791 кв.м находится в аренде у ООО «Трест №» со сроком аренды с 28.06.2007г. по 29.12.2019г. По утверждению истцов и ООО «Трест №» жилой дом <адрес> со всеми постройками находится на территории указанного земельного участка, что также не отрицается ответчиками. Право собственности или иной вид права на пользование приусадебным участком, огражденным собственниками по его периметру, ими не было оформлено, но данный участок в границах, обозначенных на ситуационном плане, находится в их фактическом пользовании для ведения личного хозяйства и огородничества.

26 марта 2016г. между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ООО «Трест №» было заключено соглашение о продаже в срок не позднее 31.03.2016г. принадлежащих истцам долей в праве собственности на дом по общей цене 8 600 000 рублей (п.п.7, 8 соглашения). Во исполнение этого соглашения был заключен договор купли-продажи доли жилого дома от 06.04.2016г. с продажей долей истцов Обществу за вышеуказанную сумму (п.п.1, 4 договора). Договор нотариально удостоверен. Нотариусом проверен факт надлежащего исполнения продавцами положения п.2 ст.250 ГК РФ о соблюдении при совершении возмездной сделки отчуждения долей в праве общей собственности преимущественного права на покупку этих долей остальными собственниками путем их уведомления о цене предстоящей продажи за установленную продавцами цену. В п.3 акта приема-передачи от 06.04.2016г. к указанному договору указано на полное завершение расчетов между сторонами по уплате цены договора.

11 апреля 2016г. ФИО16 по РБ направлено сторонам договора уведомление № о приостановлении государственной регистрации по причине снятия жилого дома кадастровый № с кадастрового учета в ГКН, а также ввиду постановки на кадастровый учет двух других объектов с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и 02:55:010140:321. Заявителям рекомендовано уточнить заявленный к государственной регистрации объект недвижимости и в случае необходимости обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет данного объекта.

В ответ на совместное обращение истцов и ответчика ФИО14 вх.№ ОГ-0994 от 06.06.2016г. об устранении нарушений прав собственников недвижимости Управлением направлено письмо № ОГ-12181/209 от 27.06.2016г. в котором сообщено, что объекты с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321 являются отдельно стоящими жилыми домами и поэтому в ГКН они учтены как самостоятельные объекты недвижимости, которые без соответствующих документов учесть как один объект недвижимости не представляется возможным. Для снятия с учета указанных объектов Управление не видит оснований ввиду отсутствия в органе кадастрового учета заявлений о снятии их с учета. Регистрация права на объект, не считающийся учтенным в соответствии с Законом о кадастре, недопустима согласно п.1.2 ст.20 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации, действовал до 01.01.2017г.). Кроме того Управление установило, что часть построек, входящих в состав вышеуказанных двух объектов, фактически являются, согласно ст.222 ГК РФ, самовольными постройками. В связи с чем им указано, что проведение государственной регистрации прав на оба эти объекта возможно лишь на основании судебного акта об узаконении самовольных построек и перераспределении долей в праве долевой собственности на эти объекты с одновременным прекращением права на жилой дом с условным номером.

Позднее сообщением № 04/301/004/2016-4079 от 08.07.2016г. Управлением отказано в регистрации перехода права по договору ввиду совершения сделки с объектом, не считающимся учтенным в соответствии с Законом о кадастре. Указано, что в ЕГРП имеются зарегистрированные права долевой собственности на объект недвижимости с условным номером 02-04-01/088/2005-309, литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1, в то время как согласно сведениям в ГКН объект кадастровый № имеет статус «архивный». Актуальными в ГКН значатся сведения об объектах с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 (литеры А, А1, А2, А3, а, а2, а3, а4) общей площадью 134,8 кв.м и 02:55:010140:321 (литеры Б, Б1, б, б1) общей площадью 77,2 кв.м. Основанием отказа названо непредставление заявлений всех собственников на прекращение права долевой собственности на жилой дом с условным номером и заключенного между ними соглашения об определении долей с указанием их долей на объекты с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321, а также заявлений этих собственников на регистрацию их права долевой собственности на оба этих объекта. В качестве дополнительных причин, препятствующих регистрации права на эти два объекта, указано на отсутствие документов об узаконении самовольных построек и правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен жилой дом с условным номером.

Вышеуказанным письмам ФИО16 предшествовала переписка собственников дома с органом кадастрового учета и органом технической инвентаризации.

ФИО14 было подано в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ заявление от 29.03.2016г. о восстановлении на кадастровом учете жилого дома. В ответном письме № от 28.04.2016г. кадастровой палатой сообщено, что в рамках исполнения распоряжения Росреестра от 22.01.2013г. № Р/4 по сопоставлению сведений в ЕГРП и ГКН об объектах недвижимости в ГКН 09.10.2013г. были внесены сведения об индивидуальном жилом доме по <адрес>, площадью 171,1 кв.м, литеры А, А1, а, а3, а4, Б, Г1 с присвоением кадастрового номера 02:55:010140:847. Но ввиду того, что строения с указанными литерами являются отдельно стоящими зданиями и отдельно учтены в ГКН под кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321, на основании решения об исправлении технических ошибок в кадастровых сведениях № Ф/16-35127 от 05.04.2016г. статус кадастровых сведений об объекте кадастровый № был изменен статуса с «ранее учтенный» на «архивный». Копия данного решения и кадастровый паспорт на указанный объект были направлены правообладателям почтовым отправлением в соответствии со ст.28 Закона о кадастре. Также отмечено, что сведения об объектах с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321 были переданы в адрес кадастровой палаты в рамках по переводу архивных материалов ГУП «БТИ» РБ в электронный вид в соответствии с государственным контрактом от 14.02.2007г. № К-11/10, которые внесены в ГКН со статусом «ранее учтенный». В решении № Ф/16-35127 от 05.04.2016г. указано, что имеются основания для исправления технической ошибки в кадастровых сведениях об объекте кадастровый № ввиду ошибочного присвоения ему данного кадастрового номера. В связи с тем, что у этого объекта, выгруженного из ПК ИС ЕГРП, сведения не соответствуют данным в техпаспорте (объекты литеры А, А1, а, а3, а4, Б, Г1 являются отдельно стоящими и поставлены на кадастровый учет как объекты 02:55:010140:320 и :321), на основании протокола рабочей комиссии № от 05.12.2014г. принято решение об изменении его статуса с «ранее учтенный» на «архивный».

В письме исх.№ от 30.05.2016г. территориального участка г.Уфы ГУП «БТИ» РБ, данного в ответ на обращение истцов и ответчика ФИО14 вх.№ от 19.05.2016г., подтвержден факт проведения в 2007 году работ по переводу сведений в архивах ГУП «БТИ» РБ в электронный вид для переноса их в АИС ГКН. По вопросу об обоснованности снятия с учета в ГКН <адрес> постановки на учет частей этого дома как самостоятельных объектов на основании ранее выданного БТИ техпаспорта, сообщено об отсутствии у территориального участка полномочий по разъяснению кадастровой палате ошибочности ее действий по снятию с учета объектов капитального строительства.

Вследствие отказа в регистрации перехода долей в праве собственности на <адрес> по договору купли-продажи и рекомендации ФИО16 осуществить раздельную регистрацию прав на объекты с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321, истцами был предпринята попытка договориться с остальными собственниками о разделе дома путем выдела в натуре долей истцов. С этой целью истцами в их адрес было направлено заказное письмо от 08.06.2016г. с предложением о разделе общего имущества и изложением сложившейся в отношении дома ситуации о правах на него и порядке их перерегистрации. В качестве приложения к письму указана вышеупомянутая переписка. Истцы предлагали при разделе дома учитывать только те строения, записи о правах на которые внесены в ЕГРП, т.е. литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1 общей площадью 171,1 кв.м, без учета самовольно возведенных построек и их площади. В общей площади <адрес>,1 кв.м на идеальную долю истцов приходится 171,1 кв.м * 1/3 = 57,03 кв.м. При выделе жилого строения литера Б площади в 48,7 кв.м оно подлежало бы оформлению в собственность истцов. При этом несоразмерность площади, приходящейся на идеальную долю истцов, и площади строения, выделяемого в натуре, составляла бы 57,03 кв.м – 48,7 кв.м = 8,33 кв.м. Данная разница в площади приходится на площадь жилого строения А, А1, а потому она оставалась бы в общей собственности ответчиков. В письме отмечено, что в этом случае истцы имели бы право на получение от остальных собственников денежной компенсации, пропорциональной доле соответствующего собственника в праве общей собственности на дом и рыночной стоимости 1 кв.м площади. Доли самих истцов на северную часть дома перераспределились бы в пользу остальных собственников пропорционально их долям в праве собственности. Рыночную оценку дома предлагалось заказать независимому оценщику, кандидатура которого могла быть предложена любым сособственником или выбрана по согласованию с большинством сособственников. Истцы гарантировали принятие на себя всех расходов по оценке. При этом ими сообщалось об их согласии на отказ от получения от других собственников вышеуказанной компенсации в случае их конструктивного подхода к разрешению данной ситуации. Условия раздела дома предлагалось закрепить в соглашении, заключаемом всеми собственниками. Истцы также предлагали в соглашении подтвердить ранее сложившийся порядок пользования северной и южной частями приусадебного участка вдоль существующего ограждения, с целью исключения нарушений данного порядка пользования этим участком. По мнению истцов, заключение такого соглашения о разделе дома позволило бы привести в соответствие имеющиеся в отношении него сведения в ЕГРП и ГКН, что дало бы собственникам образованных из него отдельных домов возможность самостоятельно распоряжаться ими. В письме отмечалось, что раздельное оформление в собственность истцов южной части дома позволило в конечном итоге исполнить им свои обязательства по договору купли-продажи перед ООО «Трест №». В письме содержалось предупреждение, что отказ или уклонение собственников от заключения соглашения о разделе будет истцами расцениваться как намеренное воспрепятствование в осуществлении их прав.

По утверждению истцов, на данное предложение никем из собственников дома, за исключением ФИО14 (заявление от 16.06.2016г.), не было дано письменного согласия на предложенный вариант раздела дома либо предложения альтернативного способа раздела дома.

Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.

Ранее истцами в адрес остальных собственников было направлено заказными почтовыми отправлениями письмо от 31.05.2016г., содержащее предупреждение о недопустимости вселения кого-либо из собственников в южную часть дома без получения письменного согласия истцов, а также ООО «Трест №» ввиду обременения долей истцов заключенным договором купли-продажи. В этом письме также предлагалось рассмотреть вопрос о разделе дома в натуре.

Доказательств направления истцам ответного предложения о способе раздела дома или возражениях на это ответчиками суду также не представлено.

Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Данной нормой закона установлено право любого из участников общей долевой собственности требовать от других участников раздела общего имущества или выдела своей доли в натуре. Возможность обращения в суд с иском с указанными требованиями только в случае недостижения соглашения между участниками долевой собственности означает установление законом досудебного порядка урегулирования такого спора.

Как установлено судом, согласно техническому паспорту домовладения от 30.03.2016г. дом по <адрес> состоял из двух обособленных (пространственно разделенных) жилых строений – строения литера А,А1 и строения литера Б. Каких-либо объективных причин, препятствовавших разделу дома на два самостоятельных индивидуальных жилых дома, в виде законодательного запрета на такой раздел либо неизбежности нанесения несоразмерного ущерба конструкциям дома при его разделе, судом не усматривается.

Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.

Исходя из содержания писем от 31.05.2016г., от 08.06.2016г. предложение истцов о разделе дома сформулировано в них ясно и недвусмысленно, с обоснованием данного предложения. В деле имеются доказательства направления писем ответчикам по почте. В связи с этим, суд признает указанные письма в качестве доказательств соблюдения истцами установленного ст.252 ГК РФ досудебного порядка раздела общего имущества. При этом возражения ответчиков о неполучении или несвоевременном получении ими указанных писем не имеют для суда юридического значения.

Согласно п.1 ст.165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его ФИО16.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В п.п.63, 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сформулирована правовая позиция в отношении условий и порядке применения п.1 ст.165.1 ГК РФ:

1) юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его ФИО16;

2) в юридически значимом сообщении может содержаться информация о сделке или иная информация, имеющая правовое значение;

3) бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение;

4) юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

5) риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия.

По смыслу указанных разъяснений, адресат обязан принимать должные меры по регулярному осмотру и выемке из своего почтового ящика по месту своего постоянного проживания (регистрации по месту жительства) направленной в его адрес корреспонденции или извещений почтовой службы о необходимости явки в установленный срок за получением данной корреспонденции. В связи с этим, ответчики самостоятельно несли риски неполучения ими почтовых отправлений, в том числе и в случае непроживания по адресу их регистрации. Истцы обязаны представить суду лишь доказательства направления ответчикам своих письменных предложений, что ими и было сделано.

При этом суд отмечает, что из приложенной отдельными ответчиками к возражениям на иск корреспонденции явно следует, что в рассматриваемый период ими совершались активные действия по переписке с государственными органами власти, органами муниципального самоуправления и правоохранительным органами в отношении жалоб на действия ООО «Трест № 7», осуществлявшееся в том числе по почте, что предполагало получение ответчиками почтовых отправлений с ответными письмами этих органов. В связи с этим суд приходит к выводу, что ответчики, большинство из которых проживало на тот момент в доме, объективно имели возможность по своевременному получению почтовых отправлений, неоднократно направляемых им истцами и Обществом, а значит, и возможность своевременного ознакомления с их предложениями и направления им ответных писем.

В то же время, вместо обращения в суд с иском о разделе дома или выделе своей доли истцы решили осуществить снос южной части дома, предложив в заявлении от 22.06.2016г. в адрес ООО «Трест № 7» произвести эти действия с расторжением договора купли-продажи от 06.04.2016г. Для этого ими предложено изменить способ исполнения по соглашению от 26.03.2016г. путем замены обязательства истцов по продаже долей на обязательство по сносу ими в добровольном порядке занимаемой ими южной части дома. Свое предложение истцы мотивировали невозможностью завершения сделки продажи без раздела дома и несогласием остальных собственников на внесудебный раздел дома, а также наличием риска самовольного захвата этими собственниками или посторонними лицами южной части дома ввиду непроживания в ней истцов. В качестве приложения к письму указан отчет оценочной организации ООО «Центр-Консалтинг» № от 22.06.2016г. о рыночной оценке строений дома.

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1, ФИО2, ФИО3 и Обществом заключено согласно ст.414 ГК РФ соглашение о новации (замене первоначального обязательства) по соглашению от 26.03.2016г. На основании этого соглашения производилась замена обязательства Сторон по купле-продаже долей на дом на обязательство по выплате Стороной-1 (Обществом) Стороне-2 (истцам) компенсации за утрачиваемое в результате сноса (физического уничтожения) недвижимое имущество, с одновременным расторжением договора купли-продажи от 06.04.2016г. При этом подлежащая уплате Стороной-1 денежная компенсация за снос недвижимого имущества по соглашению о новации признавалась равной сумме, уплаченной Стороной-1 в качестве общей выкупной цены по договору купли-продажи от 06.04.2016г. и засчитывалась в полном объеме в счет исполнения обязательства Стороны-1 по соглашению о новации (п.8). Договор купли-продажи подлежал расторжению в трехдневный срок (п.10). По поручению и от имени Стороны-2 в трехдневный срок Сторона-1 обеспечивала за свой счет и своими силами либо с привлечением сторонней организации осуществление сноса строений в составе южной части Объекта (литеры Б, Б1) и отдельных хозпостроек (литеры Г10, III), в том числе всех самовольных построек, и демонтаж южной части ограждения (литера VI) вокруг южной части приусадебного участка. Сторона-2 гарантировала отсутствие правопритязаний других собственников дома в отношении указанных построек и не нанесение сносом ущерба имуществу этих собственников. В отношении объекта кадастровый № кадастровым инженером по заявке Стороны-2 подлежал составлению акт обследования в целях последующего снятия с кадастрового учета данного объекта, состоящего из строений, входящих в южную часть Объекта (п.11). После завершения сноса южной части Объекта (литера Б) право общей собственности на эту часть Объекта в соответствии с п.1 ст.235 ГК РФ подлежало прекращению. Для чего Сторона-1 обязалась предложить от имени Стороны-2 остальным собственникам заключить соглашение о прекращении права собственности Стороны-2 полностью на весь Объект и изменении состава участников общей долевой собственности на оставшуюся северную часть Объекта без долей Стороны-1. В случае отказа или уклонения собственников от заключения такого соглашения, Сторона-1 обязалась предложить им от имени Стороны-2 в соответствии со ст.ст.15, 1064 ГК РФ выплату во внесудебном (добровольном) порядке компенсации (возмещения) стоимости утраченного ими имущества в размере рыночной стоимости южной части Объекта (литера Б), пропорционально их долям в праве собственности на Объект. При необходимости, выплата указанной компенсации осуществлялась в судебном порядке (п.17). Сторонами был определен порядок действий по подаче в ФИО16 по РБ заявлений об изменении сведений в ЕГРП в отношении дома в зависимости от заключения с остальными собственниками соглашения о прекращении права собственности Стороны-2 полностью на весь Объект с перераспределением долей на его оставшуюся часть либо соглашения (соглашений) о выплате компенсации за снос части общего имущества. В случае отказа сособственников от получения компенсации во внесудебном порядке Стороны обязались предпринять действия по выплате компенсации и прекращению этого права в судебном порядке (п.18). Для этого Сторона-2 поручала Стороне-1 осуществлять в интересах Стороны-2 все самостоятельные действия по урегулированию любых спорных вопросов с остальными сособственниками по согласованию условий соглашений о разделе общего имущества и (или) выплате компенсации за снесенную часть общего имущества. При необходимости Сторона-2 обязалась выдать Стороне-1 доверенность на представительство перед третьими лицами и в суде (п.19).

После сноса южной части дома кадастровым инженером был составлен акт обследования от 01.07.2016г., подтверждающий прекращение существования жилого строения с кадастровым номером 02:55:010140:321 площадью 77,2 кв.м, являющегося частью жилого дома по <адрес>.

Впоследствии между истцами и Обществом было заключено соглашение от 09.08.2016г. о расторжении договора купли-продажи от 06.04.2016г.

Во исполнение соглашения о новации Обществом в адрес ответчиков было направлено заказное письмо № от 29.06.2016г. с предложением о выплате денежной компенсации за снесенную часть общего имущества и прекращении права общей собственности на нее. В качестве приложения к письму указана копия отчета об оценке № от 22.06.2016г. При этом действия по прекращению данного права предлагалось осуществить по одному из двух изложенных в письме вариантов.

Вариант I предусматривал заключение между истцами и остальными собственниками соглашения о прекращении права общей собственности на снесенную южную часть дома с образованием нового объекта недвижимости – жилого дома в виде северной части <адрес> прекращении 1/3 доли истцов в праве общей собственности на весь дом. Для заключения такого соглашения было необходимо участие в нем всех собственников дома. В результате исполнения соглашения северная часть дома приобретала бы правовой статус индивидуального жилого дома, находящегося в общей долевой собственности остальных собственников, в котором уже не будет долей истцов, что влечет пропорциональное увеличение долей каждого из этих сособственников за счет перераспределения между ними долей истцов. Истцы также подтверждали, что не будут требовать от остальных собственников выплаты компенсации за несоразмерность между приходящейся на их долю на <адрес> площади и реальной площади снесенной южной части дома, составляющей разницу в 8,33 кв.м. Прекращение права собственности истцов на весь <адрес>, прекращение права общей собственности остальных сособственников на южную часть дома (литера Б) и изменение состава собственников северной части дома с изменением состава оставшегося в натуре общего имущества (литеры А,А1,а,а3,а4,Г1) и размера принадлежащих этим участникам долей подлежали государственной регистрации.

Вариант II предлагался на случай невозможности заключения вышеуказанного соглашения по причине отсутствия согласия между всеми собственниками. Он предусматривал заключение между истцами и остальными собственниками соглашения о прекращении права общей собственности на снесенную южную часть дома с выплатой Обществом от имени истцов денежной компенсации каждому из остальных собственников пропорционально его доле в общем имуществе. Такое соглашение подлежало заключению в отдельности с каждым из сособственников дома при отсутствии согласия остальных сособственников на предложенные условия раздела или выплаты компенсации. Выплата компенсации сособственникам производилась бы на основании ст.ст.15, 1064 ГК РФ о возмещении лицом нанесенного имуществу другого лица вреда и причиненных ему убытков. Третьим участником данного соглашения являлось бы Общество в качестве плательщика, исполняющего в соответствии со ст.313 ГК РФ обязательство по выплате от имени истцов денежной компенсации собственникам за утраченную ими доли в праве собственности на южную часть дома. При этом северная часть дома также приобретала бы правовой статус индивидуального жилого дома, находящегося в общей долевой собственности остальных сособственников, но уже с сохранением в праве собственности на него 1/3 доли истцов и соотношения долей всех собственников, ввиду выплаты истцами соразмерной компенсации за уничтожение части общего имущества. Прекращение права общей собственности всех собственников на южную часть дома (литера Б) с изменением состава общего имущества в виде оставшейся в долевой собственности северной части дома (литеры А,А1,а,а3,а4,Г1) также подлежали государственной регистрации.

В установленный пятидневный срок никем из ответчиков в адрес Общества письменного заявления о согласии на один из предложенных вариантов не было направлено.

Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.

В то же время, между истцами, Обществом и ответчиком ФИО14 было заключено соглашение от 28.06.2016г. о выплате компенсации за снос части общего имущества - южной части дома (литера Б) ФИО14 как сособственнику, утратившему свою долю на эту часть имущества.

Позднее, в соответствии с условиями соглашения о новации от Общества в адрес ответчиков было направлено второе заказное письмо № от 25.07.2016г., содержавшее конкретное предложение о заключении с каждым из них в отдельности трехстороннего соглашения о выплате компенсации за снесенную часть дома (в порядке реализации варианта II, предлагавшегося в письме № от 29.06.2016г.). К нему прилагался образец типового соглашения, содержащего общие для всех собственников условия, в том числе о порядке расчета сумм компенсации. Собственникам предлагалось в течение пяти рабочих дней с момента получения письма лично явиться по указанному адресу нахождения Общества с документами, удостоверяющими личность, и правоустанавливающими документами на дом для подготовки проекта соглашения и его подписания. Представители должны были предъявить надлежаще оформленные доверенности, законные представители несовершеннолетних лиц – свидетельства о рождении детей. В случае невозможности личной явки в указанный срок предлагалось направить в адрес Общества бланк типового образца соглашения с отметкой (личной подписью) о согласии на заключение этого соглашения, приложив копии необходимых документов и указав разумный срок (не более 1 месяца) на явку и подписание соглашения. Собственники предупреждались, что неявка собственника или его уполномоченного представителя или ненаправление бланка типового соглашения с отметкой о согласии на заключение соглашения, а также предложение о выплате компенсации в ином размере и (или) на иных условиях будет считаться фактическим отказом от заключения соглашения о выплате компенсации.

Общество утверждает, что в указанный срок никто из ответчиков не явился в Общество для подписания предложенного соглашения, а направленные в адрес Общества некоторыми ответчиками заявления не свидетельствуют об их согласии на его заключение.

Согласно представленным сторонами документам, частью ответчиков были поданы в Общество заявления различного содержания, некоторые из них поданы по истечении установленного для принятия предложения срока. Судом исследовано содержание данных заявлений и установлено, что в заявлениях ФИО11 от 02.08.2016г., ФИО10 вх.№ от 13.09.2016г. и ФИО4 вх.№ от 10.08.2016г. содержится категоричный отказ от получения компенсации и одновременно встречное предложение о выкупе Обществом принадлежащих им долей. При этом в заявлениях ФИО5 вх.№ от 10.08.2016г. и ФИО9 вх.№ от 10.08.2016г. не содержится явным образом выраженного отказа от предложенной компенсации, но ее получение обусловлено выкупом Обществом их долей на северную часть дома.

Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1 ст.433 ГК РФ). Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась (п.1 ст.434 ГК РФ).

Согласно ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Как указано в письмах Общества № 29/1 от 29.06.2016г. и № 25 от 25.07.2016г., данные письма следует считать согласно ст.435 ГК РФ предложением о заключении договора – офертой. Ко второму письму прикладывался типовой образец проекта предлагаемого к заключению соглашения о выплате каждому из адресатов-ответчиков соответствующей суммы компенсации, определяемой по расчетной формуле, приведенной в первом письме. В совокупности оба эти письма и проект соглашения содержали условие о предмете соглашения по выплате компенсации, иные его существенные условия, а также прочие (обычные) условия, характерные для гражданско-правовых договоров.

На этом основании суд признает вышеуказанные письма Общества офертой, адресованной ответчикам, с предложением выплаты им в договорном порядке денежной компенсации, определяемой на основании единой методики расчета. При этом суд отмечает, что указанное предложение было сделано Обществом не от своего имени, а от имени истцов, на основании данного истцами Обществу по соглашению о новации от 23.06.2016г. поручения предложить выплату ответчикам компенсации в соответствии с заключаемым с истцами соответствующим соглашением. Согласно п.23 соглашения о новации от 23.06.2016г. это соглашение признается сторонами смешанным договором, включающем в себя условия договора поручения, а также договора, не предусмотренного законом или иными правовыми актами, - договора о выплате в добровольном порядке собственнику компенсации за снос принадлежащего ему имущества (п.3 ст.421 ГК РФ).

Исходя из определения, данного в п.1 ст.971 ГК РФ, договор поручения является договором о представительстве одного лица - поверенного от лица другого лица - доверителя в целях совершения поверенным в интересах доверителя определенных в этом договоре юридических действий. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Исполняя обязательства по соглашению о новации от 23.06.2016г. по обращению к ответчикам с предложениями о заключении соглашений, Общество действовало как представитель истцов, т.е. в их интересах. Поэтому любые действия, совершенные Обществом во исполнение заключенного с истцами соглашения, в том числе основанные на их поручении предложения ответчикам, считаются совершенными самими истцами.

Согласно п.1 ст.313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

По смыслу данной нормы, возложение должником на третье лицо обязанности по исполнению за должника обязательства перед кредитором должно основываться на существующем между должником и третьим лицом отдельном обязательстве, возникшем на основании договора, иной сделки или в силу закона (п.2 ст.307 ГК РФ). В п.17 соглашения о новации от 23.06.2016г. такое обязательство между истцами и Обществом предусмотрено. Поэтому выплата по заключаемому с ответчиками соглашению Обществом непосредственно ответчикам означала бы надлежащее исполнение самими истцами обязательства перед ответчиками по выплате им компенсации. Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п.1 ст.408 ГК РФ).

В проекте предложенного к заключению ответчикам трехстороннего соглашения Общество значится как третья сторона, принимающая на себя исполнение обязательства одной стороны – истцов перед другой стороной – конкретным сособственником дома по выплате ему денежной суммы компенсации ущерба за снесенную истцами часть дома. Ни по заключенному с истцами соглашению о новации, ни в своих письмах ответчикам и предложенном им типовом проекте соглашения Обществом не принималось на себя каких-либо дополнительных обязательств, в том числе связанных с выкупом у ответчиков принадлежащих им долей в праве собственности на весь дом. В связи с этим, у ответчиков не имелось никаких оснований требовать от Общества или предлагать ему заключить сделку купли-продажи долей ответчиков на весь дом либо на его сохранившуюся северную часть в качестве встречного условия получения компенсации от истцов. В письме № от 25.07.2016г. Обществом указано, что отказом от заключения соглашения на предложенных условиях будет считаться также и предложение (требование) сособственника, выраженное в его заявлении или представленном им проекте соглашения, содержащем другие основания и условия выплаты компенсации либо иного размера этой компенсации, иные условия, не предусмотренные в направленном Обществом типовом соглашении. Ответчики предупреждались, что таком случае истцы и Общество будут вынуждены решать в судебном порядке вопрос о прекращении права общей собственности на южную часть дома с выплатой денежной компенсации отказавшимся от ее получения собственникам.

Согласно ст.443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. При этом молчание также не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон (п.2 ст.438 ГК РФ).

Вследствие указанного, поданные Обществу ответчиками ФИО5 и ФИО9 заявления не свидетельствуют о безусловном принятии ими предложения о выплате компенсации, сделанного Обществом от имени истцов, т.е. не являются принятием оферты истцов (акцептом), а представляют собой отказ от ее акцепта и одновременно офертой на иных условиях. На основании ст.443 ГК РФ заявления этих ответчиков, наряду с заявлениями ответчиков ФИО11, ФИО10 и ФИО4, суд квалифицирует как отказ указанных ответчиков от получения компенсации за снесенную истцами часть дома. В силу п.2 ст.438 ГК РФ молчание остальных ответчиков, выразившееся в виде неподачи ими в адрес Общества в установленный им срок заявления о согласии на заключение предложенного соглашения, также является их отказом от принятия оферты истцов по выплате им в добровольном порядке компенсации.

Вышеизложенного свидетельствует также о неоднократном необоснованном уклонении ответчиков как от заключения с истцами соглашения о разделе дома (выделе долей в натуре) в период до осуществления истцами сноса южной части дома, так и от получения компенсации уже после сноса этой части дома. Причем, как свидетельствуют обстоятельства, ответчикам должно было быть известно из направленных им обращений истцов об объективных проблемах с заключенной с Обществом сделки купли-продажи долей, возникших вследствие снятия кадастровой палатой дома с кадастрового учета. Это требовало совершения совместных действий всеми собственниками дома по заключению соглашения о разделе дома и подаче соответствующих заявлений в регистрирующий орган или принятия иных согласованных мер по уточнению правового статуса дома или его частей. Невыполнение требований указанного органа фактически означало принципиальную невозможность исполнения истцами заключенной сделки купли-продажи по отчуждению их долей Обществу, причем именно вследствие уклонения ответчиков от совершения совместных с истцами действий. Такая ситуация наносила существенный урон имущественным правам истцов вследствие возникновения у них обязанности возвратить Обществу, как контрагенту по сделке, уплаченных денежных средств, а также риска предъявления к ним Обществом требования об уплате процентов за пользование этими средствами и возмещения убытков, что прямо следует из письменного отзыва Общества.

Согласно п.п.3,4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п.2 ст.10 ГК РФ). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п.5 ст.10 ГК РФ).

На этом основании суд квалифицирует отказ (уклонение) ответчиков от принятия предложения истцов о разделе дома в качестве одной из форм злоупотребления правом со стороны ответчиков. Данное предложение было сделано истцами в условиях, являющихся вынужденными для них, вследствие возникших не по их вине внешних факторов, и при наличии явного риска наступления негативных последствий для истцов, имеющих вполне определенный материальный характер. Эти обстоятельства очевидно свидетельствовали не только о необходимости оперативного принятия истцами и ответчиками совместных мер по устранению неопределенности в сведениях в ЕГРП о правах на дом, но и прямо соответствовали интересам последних как участников долевой собственности на дом. При наличии объективной необходимости и возможности совершения указанных действий ответчики явным образом уклонились от их выполнения. Этим самым они спровоцировали истцов по принятию ответных действий по защите своих имущественных интересов и минимизации потерь в случае невозможности исполнения сделки купли-продажи с Обществом. Данное бездействие ответчиков не отвечает, применительно к вышеуказанным обстоятельствам, установленным законом критериям добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий. Одновременно с этим суд приходит к выводу, что в свою очередь такое поведение ответчиков не может быть признано обстоятельством, обосновывающим и (или) оправдывающим действия истцов по уничтожению части общего имущества.

В последовавшем позднее отказе ответчиков от принятия предложенной истцами компенсации за снесенный объект недвижимости, обусловленном встречными претензиями ответчиков, но фактически предъявленными не к истцам, а к третьему лицу – Обществу, суд также усматривает признаки злоупотребления правом.

Ответчики утверждают о нанесении им имущественного ущерба действиями истцов по сносу и необходимости восстановления их нарушенных прав. Однако из материалов дела следует, что у них имелась реальная возможность разрешения возникшего спора еще в досудебном порядке, а именно, путем заключения соглашения с истцами в целях возмещения причиненного имущественного ущерба. При согласовании условий данного соглашения ответчики могли представить истцам также предложения об изменении размера выплачиваемой им компенсации, обосновав их документальными доказательствами причинения им ущерба в большем размере. Между тем, весь смысл заявлений ответчиков, направленных в адрес Общества, и их возражениях на иск сводится к тому, что по мнению ответчиков, Общество обязан выкупить у них доли на дом, а также компенсировать ущерб, нанесенный Обществом в результате его строительной деятельности на освобожденной после сноса южной части дома.

Такая позиция ответчиков основывается на неправильном понимании ими существа возникшего между ними и истцами спора. Предметом рассмотрения в настоящем деле является спор между гражданами-участниками общей долевой собственности на жилой дом, возникший в связи со сносом (физическим уничтожением) несколькими лицами из этих участников части жилого дома как общего имущества. Вследствие чего ими предъявлены исковые требования к остальным участникам этой собственности о прекращении этого права в отношении снесенной части общего имущества, с выплатой им соответствующего возмещения ее стоимости, приходящейся на долю этих участников.

Согласно п.53 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Рассматриваемый в настоящем деле спор о прекращении права на часть общего имущества является одним из видов спора о праве на объект недвижимости, сторонами которого могут являться только лица, за которыми зарегистрировано право собственности, иное вещное право или обременение на этот объект, а также лица, оспаривающие данное право или обременение. Общество не является участником долевой собственности на дом № 100 или его часть (отдельное строение), т.к. по заключенной между ним и истцами сделке купли-продажи не была произведена регистрация перехода права на доли истцов к Обществу (п.1 ст.551 ГК РФ), а к настоящему моменту эта сделка расторгнута в установленной законом нотариальной форме (п.1 ст.24 Закона о государственной регистрации, п.1 ст.452 ГК РФ). Обществом не оспаривается право общей собственности на данный дом либо принадлежащая кому-то из ответчиков доля в этом праве и не предъявляются иные самостоятельные требования к участвующим в деле лицам. В связи с этим, Общество не имеет процессуальный статус стороны по делу. Сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик (п.1 ст.38 ГПК РФ).

Общество в настоящем деле имеет статус третьего лица, не предъявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Привлечение судом Общества к участию в деле в данном качестве обусловлено тем, что по заключенному с истцами соглашению о новации от 23.06.2016г. на Общество возложена договорная обязанность по исполнению за них решения суда о выплате компенсации (возмещения) ответчикам. Вследствие этого решение по делу может прямо повлиять на права или обязанности Общества по отношению к истцам как одной из сторон дела (п.1 ст.43 ГПК РФ).

Согласно п.3 ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

В качестве особенности применения указанной нормы закона Пленумом Верховного Суда РФ отмечено в п.2 постановления от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», что соответственно стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют.

В связи с этим, само по себе заключение между Обществом и истцами соглашения о новации от 23.06.2016г., по которому Общество обязалось выплатить компенсацию ответчикам, не создает для ответчиков, не являющихся участниками данного соглашения, каких-либо прав и обязанностей в отношении Общества как стороны этого соглашения. Такие права могли возникнуть у ответчиков лишь в случае их участия как стороны в трехстороннем соглашении (совместно в одном таком соглашении или в заключенном по отдельности с каждым из ответчиков), от заключения которого они сами же и отказались.

Возникший между сторонами дела спор связан с уничтожением истцами части общего для них и ответчиков имущества – строения в составе жилого дома.

Согласно ст.209 ГК РФ к правомочиям собственника по отношению к его имуществу отнесены права владения, пользования и распоряжения этим имуществом. При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, т.е. самостоятельно определять юридическую судьбу своего имущества. Согласно п.1 ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Следовательно, уничтожение имущества его собственником является одним из видов распоряжения этим собственником принадлежащим ему имуществом. Право собственности, в качестве субъективного права определенного лица, всегда следует судьбе объекта права - материального объекта, т.е. не может существовать самостоятельно от этого объекта, и по смыслу п.1 ст.235 ГК РФ подлежит прекращению в случае прекращения существования (ликвидации) этого объекта. В связи с этим ликвидация объекта недвижимости является основанием для прекращения зарегистрированных в отношении этого объекта права собственности, иных прав и обременений путем аннулирования (погашения) соответствующих записей в ЕГРП о праве на этот объект (п.2 ст.8.1 ГК РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации, п.3 ст.1 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В то же время согласно п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вследствие этого, уничтожение полностью или частично имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц, одним из участников этой собственности без получения на то согласия остальных участников нарушает права данных участников в отношении уничтоженного имущества в виде нанесения им материального ущерба (вреда).

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (п.1 ст.1064 ГК РФ).

Под вредом, причиненным имуществу (имущественным вредом), в данной норме закона подразумевается материальный ущерб, выражающийся в нарушении имущественной сферы потерпевшего лица в форме уменьшения его имущества (имущественных прав) либо умаления его ценности. Имущественный вред определяется как разница между материальным положением потерпевшего до причинения вреда и после.

Согласно пп.6 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать вследствие причинения вреда другому лицу.

Согласно п.2 ст.307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в частности, передать имущество, выплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п.1 ст.307 ГК РФ).

Таким образом, возникающее вследствие причинения вреда обязательство по возмещению этого вреда лицом, причинившим его (причинителем вреда), другому лицу (потерпевшему), является обязательством, возникающим не на основании договора, иной сделки или акта уполномоченного органа, а в силу прямого указания закона. Такое обязательство считается деликтным и возникает оно по факту совершения правонарушения в виде причинения вреда, иного неправомерного действия. Существом данного обязательства является обязанность причинителя вреда - должника возместить причиненный им вред кредитору - потерпевшему. Целью возложения законом на причинителя вреда указанной обязанности является восстановление имущественного положения потерпевшего, имевшегося у него до правонарушения.

Деликтное обязательство и, соответственно, деликтная ответственность возникают при наличии в совокупности следующих условий: факт причинения вреда, противоправность поведения лица, его причинившего; причинная связь между таким поведением и возникшим вредом; вина лица, причинившего вред.

Согласно ст.1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд исходя из обстоятельств дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15). Согласно ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

При совокупном толковании норм ст.1082 ГК РФ и ст.12 ГК РФ следует вывод, что оба из указанных способов возмещения вреда представляют собой два самостоятельных способа защиты нарушенных гражданских прав, осуществляемых путем, соответственно, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и возмещения убытков. Причем эти способы по отношению друг к другу являются альтернативными, т.е. взаимоисключающими. По смыслу указанных норм закона, в зависимости от конкретных обстоятельств дела суд вправе применить только один из двух вышеуказанных способов возмещения вреда, наиболее соответствующий цели восстановления нарушенных имущественных прав потерпевшего лица, руководствуясь при этом принципами разумности и справедливости.

По настоящему спору суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов с одновременным взысканием с них в пользу ответчиков убытков, в качестве способа возмещения вреда общему имуществу, в связи со следующими обстоятельствами.

Как указывают истцы в своем иске, снесенная часть южная часть <адрес> (литера Б) находилась в их самостоятельном владении и пользовании, т.к. была конструктивно и пространственно обособлена от остальных строений северной части дома (литеры А, А1, а, а3, а4, Г1), находящихся в пользовании остальных собственников-ответчиков. Раздельное владение и пользование обеими частями дома с обслуживающими их хозяйственными постройками осуществлялось на основании ранее сложившего между собственниками дома порядка владения и пользования, с учетом размера принадлежащих им долям в праве собственности на дом. В письменном виде соответствующее соглашение между собственниками дома не оформлялось. Истцы утверждают, что в отношении данного порядка владения и пользования домом споров между собственниками не имелось. При этом истцы самостоятельно несли все бремя содержания занимаемой ими южной части дома, никто из ответчиков личного участия в ремонте, реконструкции и несении бремени содержания этой части дома не принимал. У ответчиков не имелось интереса к пользованию южной частью дома и несению расходов на ее содержание, т.к. они самостоятельно владеют, пользуются и несут бремя содержания северной части дома. По согласованию с ответчиками приусадебный участок также был разделен ограждением на две части в целях их самостоятельного использования для обслуживания соответствующих жилых строений дома и ведения домашнего хозяйства.

Согласно ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно п.1 ст.161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;

2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (п.2 ст.158 ГК РФ). Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно (п.1 ст.159 ГК РФ). Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (п.1 ст.154 ГК РФ).

Соглашение о порядке владения и пользования общим имуществом, не предусматривающее выплату компенсации за несоразмерность находящегося в пользовании части этого имущества у одного из участников общей собственности другим ее участникам, иных выплат или встречного предоставления, является безвозмездным договором (п.2 ст.423 ГК РФ). В случае, когда сторонами указанного договора являются граждане, то такой договор может быть заключен в устной форме. Также если сторонами такой договор реально исполняется, что должно явно следовать из их поведения в течение периода действия данного договора, то факт заключения указанного договора признается подтвержденным в силу совершения его сторонами конклюдентных действий.

Фактически сложившийся порядок пользования общим имуществом между его сособственниками без его раздела в натуре, в том числе в случае определения такого порядка не в точном соответствии с размером их долей в праве общей собственности, признается в судебной практике в качестве юридически значимого обстоятельства в целях установления судом факта заключения сособственниками соглашения о порядке пользования общим имуществом или определения условий такого соглашения (п.37 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»).

Никем из ответчиков существование вышеуказанного фактически сложившего порядка раздельного владения и пользования обеими частями <адрес> (жилыми строениями с вспомогательными постройками) и занимаемой им территории не отрицается.

Кроме того, подтверждение факта существования раздельного порядка пользования строениями дома содержится в письменных доказательствах, представленных ответчиками и приобщенных к материалам дела (ст.ст.55, 71 ГПК РФ), а именно: в отзывах ФИО12 и ФИО14 на иск, заявлениях ФИО11 от 02.08.2016г. и ФИО9 вх.№ от 05.08.2016г. в адрес ООО «Трест №», трехстороннем соглашении между истцами, ООО «Трест №» и ФИО14 от 28.06.2016г. о выплате компенсации за снос части общего имущества. Пояснения ответчиков по существу дела также свидетельствуют о многолетнем существовании согласованного с истцами порядка пользования вплоть до момента сноса ими южной части дома. Утверждение ФИО12 о многолетнем проживании в южной части дома не самими истцами, а кого-либо из их ближайших родственников, не изменяет содержания сложившегося порядка пользования обеими частями дома, при котором ответчики пользовались только северной частью дома и никто из них не приобретал права владения и пользования южной частью дома. При этом суд отмечает, что как таковое самостоятельное владение и пользование северной частью дома только ответчиками никак не могло осуществляться без согласия истцов, которым также принадлежит доля в праве собственности и на эту часть дома. Между тем, истцы прямо указывают, что никогда не вселялись в северную часть дома и не пользовались ею для проживания. Из письменных возражений и устных пояснений самой ФИО12 следует, что сособственники дома проживали раздельно в жилых помещениях разных частей дома. Причем, как она указывает в своих возражениях, истцы проживали в жилом строении литера Б, именуемой ею «<адрес>», а остальные сособственники – в жилом строении литеры А,А1 («<адрес>, 1а, 2, 2а, 3, 3а»). При этом в судебном заседании ФИО12 признала, что она сама всегда проживала только в строении литеры А,А1, т.е. в северной части дома.

Доказательств проживания в южной части дома никем из ответчиков суду не представлено. В связи с этим, отрицание кем-либо из ответчиков факта раздельного пользования истцами и остальными сособственниками соответственно южной и северной частями дома расценивается как попытка ввести суд в заблуждение относительно юридически важного обстоятельства.

Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела (п.2 ст.68 ГПК РФ).

На основании вышеуказанных письменных доказательств и совершенных в судебном заседании ответчиками признаний, суд устанавливает факт заключения и исполнения между истцами и ответчиками устного соглашения о раздельном пользовании частями <адрес>, согласно которому южная часть дома (жилое строение литера Б) до ее сноса находилась в самостоятельном владении и пользовании, в том числе для проживания, истцов, а северная часть дома (жилое строение литеры А, А1, а, а3, а4 и сарай Г1), и по настоящее время находится в самостоятельном владении и пользовании ответчиков. Представителем истцов пояснено, что истцы и в настоящее время признают для себя обязательными условия данного соглашения в части отсутствия у них прав на пользование северной частью дома. Поэтому после сноса истцами южной части дома они не претендуют на совместное с ответчиками владение и пользование северной частью дома, в том числе не намерены вселяться в него для проживания или каким-либо иным образом обременять своими правами помещения этой части дома и этим самым ущемлять жилищные права проживающих в нем собственников и членов их семей. По условиям заключенного между ними и Обществом соглашения о новации от 23.06.2016г. они получили в полном объеме денежную компенсацию как за утраченную ими долю в южной части дома, так и за долю в северной части дома, подлежащую прекращению после ее сноса по решению всех собственников или отчуждению путем продажи ее Обществу.

В связи с этим суд приходит к выводу, что сам по себе снос южной части дома не ущемил прав ответчиков на владение и пользование строениями дома ввиду сохранения у них данного права на основании фактически сложившегося порядка пользования ими северной части дома, не подвергшейся полному или частичному сносу. Фактический размер общей и жилой площади северной части дома также не уменьшился.

Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.

Вследствие чего снос истцами южной части дома не привел к ущемлению жилищных прав ответчиков и членов их семей, проживавших на тот момент в северной части дома. Истцами еще до подачи иска была предложена ответчикам денежная компенсация за утраченную часть общего имущества в целях эквивалентного возмещения приходящейся на долю ответчиков площади снесенной части дома.

На этом основании суд считает безосновательными доводы ответчиков ФИО12, ФИО11, ФИО4, ФИО5 об ущемлении их прав на пользование жилым домом.

Необоснован также и вывод органа опеки об ущемлении жилищных прав трех несовершеннолетних детей ФИО5 Каждому из детей ФИО5 принадлежит по 2/300 доли в праве собственности на <адрес>, т.е. на каждого из них в строении литера Б приходилась часть общей площади в размере 48,7 * (2/300) = 0,32 кв.м. <адрес> нельзя считать имеющей существенное значение для проживания указанных несовершеннолетних лиц в <адрес> создающей для них самостоятельное право на вселение в жилое строение литера Б, ввиду пользования ими жилым помещением, находящемся в другом жилом строении литеры А, А1. При этом, исходя из значительного размера суммарной доли истцов в праве собственности на дом (1/3 доля) следует, что пользование указанными несовершеннолетними лицами и остальными ответчиками строением литеры А, А1 фактически обременяет их правами и ту часть общей площади этого строения, которая приходится на указанную долю истцов. Однако истцы не заявляют об ущемлении их прав сособственников на вселение и проживание в этом строении, а также не требуют на основании п.2 ст.247 ГК РФ выплаты им ответчиками компенсации за несоразмерность находящейся в их владении и пользовании общей площади северной части дома принадлежащей им долей в праве собственности на дом. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии влияния факта сноса южной части дома на существовавший до него объем жилищных прав несовершеннолетних детей ФИО5 Утрата ими долей в строении литера Б, т.е. причиненный имущественный ущерб, подлежит возмещению истцами в соответствующих долях от рыночной стоимости строения литера Б.

При рассмотрении исковых требований ФИО11 суд исходит из необходимости учета в совокупности следующих обстоятельств.

Как указано выше, в силу ст.1082 ГК РФ возмещение вреда путем взыскания с причинившего вреда лица убытков в денежном эквиваленте исключает применение другого способа возмещения вреда в виде возложения на такое лицо обязанности по восстановлению в натуре уничтоженного или поврежденного имущества. В связи с этим, иск ФИО11 об обязании истцов восстановить снесенное жилое строение в прежнем его виде и качестве исключает возможность взыскания с истцов компенсации.

Такая ситуация не соответствует мнению части ответчиков - ФИО14 и ФИО9, которым принадлежат значительные доли в праве собственности на дом (121/300 и 5/100 долей соответственно). Позиция этих ответчиков прямо противоположна требованиям ФИО11, т.к. они считают надлежащей мерой возмещения ущерба выплату истцами компенсации ответчикам (несмотря на разные мнения по поводу порядка определения ее размера). Они не выражают интереса к восстановлению в натуре строения литера Б, т.к. в случае восстановления этого строения им снова владели и пользовались только сами истцы. Кроме того, еще до возбуждения настоящего дела Обществом от имени истцов была произведена выплата компенсации ФИО14 по соглашению с ним в размере, указанном в исковом заявлении. Следовательно, истцами уже совершены реальные действия по устранению последствий причиненного ими вреда в виде возмещения ответчикам убытков согласно требованиям ст.ст.15, 1082 ГК РФ. Поэтому возложение судом по требованию ФИО11 на истцов обязанности по восстановлению снесенного строения повлечет за собой нанесение прямого ущерба правам и законным интересам ответчика ФИО14, который в таком случае будет обязан в силу ст.1102 ГК РФ возвратить выплаченную сумму компенсации. Потенциально такое решение также не будет соответствовать интересам тех ответчиков, которые рассчитывают на получение компенсации от истцов.

Суд считает невозможным и частичное восстановление строения литера Б. Это строение являлось неделимым объектом недвижимости, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения (ст.133 ГК РФ). Поэтому это строение нельзя каким-либо образом частично восстановить в той площади, которая соответствовала бы доле ФИО11, т.е. площади в размере 48,7 кв.м * (11/300) = 1,78 кв.м. Такое строение попросту утратило бы свое назначение как жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п.2 ст.15 ЖК РФ).

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, эти участники приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.п.1-3 ст.1 ГК РФ).

Требования ФИО11 противоречат мнению и интересам сособственников дома, обладающим суммарной долей в праве собственности на <адрес>, намного превышающей размер его доли в этом праве. Разрешение возникшего между участниками общей собственности на общее имущество спора не может быть осуществлено судом в пользу одного участника в ущерб законным интересам большинства других участников данной собственности.

При этом суд принимает во внимание и взаимные противоречия в позиции ФИО11 относительно порядка возмещения ущерба. До возбуждения настоящего дела им направлялось в адрес Общества заявление о выплате ему компенсации за снесенную часть дома, путем заключения между ним и Обществом соглашения о выкупе его всей доли в доме. В своих возражениях на иск он утверждает о занижении размера компенсации за снесенное строение, определенного истцами на основании представленного ими отчета об оценке, и необходимости его определения исходя из более высокой кадастровой стоимости этого строения. Из указанного усматривается наличие явного интереса ФИО11 к получению именно денежного возмещения за утрату доли в снесенном строении. И лишь непосредственно в ходе рассмотрения дела ФИО11 изменил свою позицию на противоположное, подав иск о восстановлении строения литера Б. Суд отмечает и недоказанность ФИО11 факта владения и пользования им указанным строением до момента его сноса.

Также из материалов дела следует вывод, что <адрес> мог быть без всякого ущерба для собственников разделен на два отдельных жилых дома с оформлением их в отдельную собственность истцов и ответчиков, если бы не уклонение ответчиков, в т.ч.и самого ФИО11, от принятия предложения истцов о разделе дома. Раздел дома дал бы истцам возможность самостоятельно определять юридическую судьбу переданного в их собственность жилого строения, в том числе путем его сноса, без получения на то согласия ответчиков. При этом, как верно указывают истцы, в общую собственность ответчиков поступила бы дополнительная площадь в размере 171,1 кв.м * 1/3 – 48,7 кв.м = 8,33 кв.м, что означало бы приращение имущества ответчиков за счет имущества истцов. От получения компенсации за указанную несоразмерность площади выделенного истцам строения литера Б принадлежащей им доли в праве собственности на дом истцы были намерены отказаться в случае заключения между ними и ответчиками во внесудебном порядке соглашения о разделе. Проведение раздела дома в соответствии с предложением истцов исключало бы в принципе любые нарушения имущественных и жилищных прав ответчиков, что в настоящее время ФИО11 и другими ответчиками приводится в качестве основания их возражений на требования истцов.

Суд приходит к выводу, что требования ФИО11 невозможно исполнить также ввиду наличия следующих объективно существующих препятствий для этого.

Согласно п.13 ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.04г. № 190-ФЗ (ГсК РФ) строительство - создание зданий, строений, сооружений (в т.ч. на месте сносимых объектов капитального строительства). В связи с этим, восстановление снесенного объекта недвижимости представляет собой новое строительство, осуществление которого возможно лишь при условии соблюдений требований ГсК РФ.

Согласно п.1 ст.51 ГсК РФ для строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик обязан получить разрешение на строительство. Согласно п.16 ст.1 ГсК РФ застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капстроительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации. Для получения разрешения на строительство объекта застройщик подает в уполномоченный орган заявление о выдаче этого разрешения с приложением в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок (п.7 ст.51 ГсК РФ). По смыслу п.11 ст.51 ГсК РФ отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Согласно п.п.2,3 ст.55 ГсК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик подает в вышеуказанный орган заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением в том числе и правоустанавливающих документов на земельный участок. Отсутствие этих документов также является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.6 ст.55 ГсК РФ).

Согласно п.1 ст.25, Земельного кодекса РФ от 25.10.01г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Эти права на земельные участки удостоверяются документами в порядке, установленном указанным Законом (п.1 ст.26 ЗК РФ).

Таким образом, отсутствие у лица, имеющего намерение возвести объект недвижимости на земельном участке, прав на этот участок, возникших в соответствии с законом, препятствуют в получении таким лицом разрешения на строительство этого объекта, а после завершения строительства – в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В случае возведения таким лицом объекта недвижимости данный объект будет являться самовольной постройкой, т.е. зданием, другим строением, возведенным, созданным на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (п.1 ст.222 ГК РФ). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п.2 ст.222 ГК РФ).

По мнению ФИО11, истцы обязаны заново отстроить строение литера Б, которое должно перейти обратно в долевую собственность всех нынешних собственников <адрес>. Это означает, что на земельный участок, восстановления на котором строения литера Б требует ФИО11, должны иметься права не только у истцов, но и у остальных собственников <адрес>, т.е. строительство объекта для будущих его собственников должно вестись на земельном участке, принадлежащем на определенном виде права всем этим будущим собственникам данного строения. Между тем, в настоящее время никто из сособственников <адрес> не имеет оформленных в соответствии с законом прав на земельный участок, под домом №, в т.ч. под строением литера Б, что установлено вступившими в законную силу решениями Кировского районного суда г.Уфы от 30.11.2015г. по делу № и от 19.01.2016г. по делу №.

Вышеуказанный, установленный ГсК РФ, порядок возведения объектов недвижимости является обязательным для соблюдения и не содержит исключения для случаев восстановления уничтоженного объекта по решению суда. Судебный орган не полномочен заменить своим решением предусмотренную законом процедуру оформления разрешительной документации по строительству, т.к. согласно данному закону указанная процедура производится в административном порядке и обеспечение ее исполнения относится к функции органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство.

Другим препятствием для восстановления строения литера Б является обременение земельного участка правом аренды третьего лица - Общества и осуществляющимся на нем строительством нового объекта.

В иске ФИО11 утверждает, что на месте снесенного строения литера Б уже вырыт Обществом строительный котлован. Истцы подтверждают данный факт.

Как следует из возражений Общества на указанный иск, <адрес> приусадебным участком расположен на территории земельного участка кадастровый № площадью 5 791 кв.м, строение литера Б до его сноса также располагалось на этом участке. Согласно выписке из ЕГРП от 04.07.2016г. указанный земельный участок находится в аренде у Общества со сроком аренды с 28.06.2007г. по 29.12.2019г. на основании договора аренды № от 28.02.2007г. и договора уступки № б/н от 19.08.2015г., с разрешенным использованием «проектирование и строительство жилых домов со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания (лит.22), объектов обслуживания населения (лит.23,24) и подземной автостоянки (лит.25)». Как указывает Общество, на месте снесенного строения литера Б строится многоквартирный дом литера 22 на основании выданного ему разрешения на строительство 02-RU03308000-751Ж-2016 от 23.12.2016г.

Ввиду признания обеими сторонами вышеуказанных обстоятельств, подтвержденных представленных третьим лицом письменных доказательств, суд в соответствии с п.2 ст.68 ГПК РФ считает установленным факт осуществления Обществом на месте снесенного истцами строения литера Б подготовки к строительству другого объекта недвижимости. Следовательно, земельный участок, на территории которого располагалось строение литера Б, обременен правом аренды в пользу третьего лица – Общества. Вследствие чего требование ФИО11 обязать истцов повторно возвести жилое строение означает фактическое нарушение права аренды Общества.

В силу ст.305 ГК РФ лицо, владеющее имуществом по какому-либо основанию, предусмотренному законом или договором, пользуется правами, предусмотренными ст.ст.301 - 304 ГК РФ. Согласно ст.304 ГК РФ такой владелец имущества может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Применительно к данному спору, Общество как законный арендатор земельного участка кадастровый № вправе требовать через суд устранения препятствий в пользовании арендуемым участком или его частью, в частности, в случае возведения на нем объектов недвижимости иными лицами. При этом само по себе фактическое пользование собственниками <адрес> занимаемым им приусадебным земельным участком, в отсутствие у них надлежаще оформленных прав на него, не может быть противопоставлено зарегистрированному праву аренды Общества. Как указывает Общество, в настоящее время его право аренды никем не оспорено. Решением Кировского районного суда г.Уфы от 30.11.2015г. по делу № собственникам <адрес> отказано в удовлетворении иска об оспаривании права аренды Общества в части обременения им земельного участка, занимаемого домом.

Согласно п.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ). Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п.2 ст.264 ГК РФ).

При таких обстоятельствах собственники <адрес>, в т.ч. и истцы, имели бы возможность восстановить строение литера Б лишь в случае оформления права субаренды части вышеуказанного земельного участка по договору с Обществом и с разрешения (согласия) его публичного собственника – администрации ГО г.Уфа или его уполномоченного органа - УЗИО администрации ГО г.Уфа. Однако данный земельный участок предоставлен в аренду Обществу для иных целей – для многоэтажного жилищного строительства. Строительство объектов индивидуального жилищного строительства не соответствует разрешенному использованию указанного земельного участка, что исключает возможность предоставления этого участка или его части для указанных целей.

Также Общество указывает, что строительство многоквартирных домов осуществляется им за счет средств участников долевого строительства, в т.ч. и объекта литера 22. Согласно п.1 ст.13 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на него и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В п.5 выписки из ЕГРП от 04.07.2016г. содержатся сведения о заключении договора участия в долевом строительстве в объекте литер 22, что означает обременение залогом (ипотекой) в силу закона в пользу участников долевого строительства арендуемого Обществом земельного участка. Требование ФИО11 нарушает не только право аренды Общества, но и права участников долевого строительства, которые после завершения строительства и ввода в эксплуатацию дома литер 22 станут собственниками квартир и нежилых помещений в нем. Возникновение залога в силу закона на строящийся объект и предоставленный под его строительство земельный участок призвано защитить права участников долевого строительства как от нарушений их прав со стороны застройщика, так и со стороны иных лиц.

Вышеуказанное свидетельствует, что восстановление строения литера Б физически невозможно без прекращения строительства объекта литера 22 или существенного изменения проектной документации по его строительству. Между тем суд отмечает, что выданное Обществу разрешение на строительство не отменено и никем не оспорено, вследствие чего оно вправе осуществлять строительство объекта именно в соответствии с проектной документацией, что исключает саму возможность передачи даже части земельного участка, необходимого для строительства данного объекта, под строительство каких-либо иных объектов. При этом представленные ФИО11 выданные Обществу Госкомитетом РБ по жилищному и строительному надзору предписания о приостановлении строительства объекта литера 22 и протокол об привлечении к административной ответственности не могут признаваться судом в качестве доказательства возможности восстановления строения литера Б. Из содержания этих актов следует, что они составлены указанным надзорным органом вовсе не в целях обязания Общества восстановить снесенное истцами строение, а в иных целях – для предотвращения разрушения существующего строения литеры А,А1 и осуществления его сноса перед возобновлением строительства нового объекта. Но как уже судом установлено, вопрос о выкупе и сносе данного строения не относится к предмету настоящего спора. Поэтому указанные документы в соответствии со ст.59 ГПК РФ признаются судом не соответствующими признаку относимости, а потому и не должны приниматься во внимание судом в качестве доказательств, имеющих значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела. По этим же основаниям не принимаются судом во внимание и представленные ФИО11 фотографии со следами разрушений конструкций строения литеры А,А1.

Вышеуказанное означает, что удовлетворение судом иска ФИО11 нарушило бы права и законные интересы не только Общества, но и иных лиц – участников долевого строительства объекта литер 22, не привлеченных судом к участию в настоящем деле. Подобное решение суда создало бы правовую коллизию между положениями процессуального законодательства об обязательности для исполнения судебных решений и положениями гражданского законодательства о защите прав и законных интересов собственников, иных правообладателей, в т.ч. и залогодателей, объектов гражданских прав. Разрешение такой коллизии может быть осуществлено лишь в судебном порядке. Между тем, судебный акт является актом правосудия, окончательно разрешающим рассмотренный судом спор и исключающим возникновение других споров в суде относительно законности и исполнимости данного судебного акта. Кроме того, по смыслу ст.1 ГК РФ обеспечение восстановления нарушенных прав одного лица, в т.ч. путем их судебной защиты, не может быть осуществлено за счет нарушения или ущемления прав другого лица.

В связи с вышеизложенным суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ФИО11

В то же время, рассмотрение судом вопроса об удовлетворении иска о прекращении права собственности на снесенную часть дома требует разрешения вопроса о возмещении ответчикам причиненных убытков путем взыскания с истцов в их пользу эквивалента стоимости этой части дома в денежной форме, т.к. по смыслу п.2 ст.15 ГК РФ убытком является денежная оценка имущественного вреда. Применительно к обстоятельствам настоящего дела мера по взысканию убытков с истцов подлежит применению судом и в отсутствие соответствующего встречного иска ответчиков. Эта мера направлена на соблюдение принципа гражданского законодательства о признании равенства участников регулируемых им отношений и принципа неприкосновенности собственности (ст.1 ГК РФ), что препятствует умалению или ограничению имущественных прав лица в результате неправомерных действий другого лица. Вследствие этого, взыскание убытков является универсальной мерой восстановления баланса имущественных прав в споре субъектов гражданских правоотношений, подлежащей применению судом не только в случае удовлетворения такого иска лица, потерпевшим убытки, но и в отдельных случаях самостоятельно судом в целях устранения возникающего в имущественных правах спорящих субъектов неравенства в случае удовлетворения исковых требований одного из них. В имущественных спорах достижение такого справедливого и разумного баланса прав и законных интересов спорящих сторон является конечной целью правосудия. В противном случае, принятие судом решения о прекращении права собственности на уничтоженную часть объекта без одновременного возложения на истцов обязанности по возмещению ответчикам причиненных убытков будет означать нарушение прав и законных интересов другой стороны по делу.

Законом предусмотрена в отдельных случаях возможность принятия судом решения об удовлетворении иска с одновременным взысканием с истца в пользу ответчика эквивалентного денежного возмещения за утрачиваемое ответчиком в результате исполнения такого решения имущество. Подобное решение представляет собой по сути частный случай взыскания ущерба в виде убытков, направленного на восстановление нарушенного баланса в имущественных правах сторон спора.

Согласно п.4 ст.252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Но при превышении размера выделяемого имущества относительно доли выделяющего сособственника, суд взыскивает с него в пользу других сособственников даже в случае отсутствия такого иска со стороны указанных лиц. С этой целью указанный сособственник вправе предъявить иск о выделе с возложением на себя обязанности выплатить другим сособственникам компенсацию (п.3 раздела I «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016г.).

Сторонами обязательства по возмещению вреда являются причинитель вреда и потерпевший. Исходя из установленных судом на основании имеющихся в деле материалов и пояснений сторон обстоятельств по делу, в настоящем споре этими лицами признаются соответственно истцы и ответчики. Также существуют все предусмотренные законом условия возложения на истцов обязанности по полному возмещению вреда имуществу ответчиков (как части общего имущества сторон по делу), а именно: очевиден и не отрицается истцами факт уничтожения ими общего имущества (части жилого дома) в размере его площади, пропорциональном долям ответчиков в праве собственности на это имущество; очевидна противоправность совершенных истцами действий по сносу без получения на то согласия всех ответчиков; существует прямая причинно-следственная связь между действиями истцов по сносу части общего имущества и нанесенным вредом; очевидна вина истцов в нанесении указанного вреда имуществу ответчиков.

В связи с этим, с момента сноса истцами южной части <адрес> них возникло обязательство по возмещению ответчикам дома причиненного ущерба. Этот ущерб подлежит возмещению каждому ответчику в размере, приходящемся на принадлежащую ему долю в праве собственности на дом. При этом обязанность по возмещению этого ущерба не зависит от факта владения и пользования данной частью дома только истцами, т.к. сложившимся между собственниками дома порядком владения и пользования его строениями не может быть изменен правовой режим общего имущества в отношении всего дома. То есть, такой порядок владения и пользования общим имуществом не может привести к лишению ответчиков правомочий сособственников в отношении части этого имущества. Поэтому ответчики имеют право на возмещение приходящейся на их долю стоимости снесенной части дома. Более того, по смыслу возражений ответчиков на иск они также исходят из возникновения у истцов обязанности по возмещению им причиненного ущерба в денежном эквиваленте, безотносительно разногласий сторон о его размере.

Пленумом Верховного Суда РФ в п.п.11, 12 постановления от 23.06.2015г. №
дано указание, что при применении ст.15 ГК РФ следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п.1 ст.15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Изложенные в иске обстоятельства, приведшие истцов к решению о сносе южной части дома, не могут быть признаны правовыми основаниями для совершения ими данных действий без предварительного получения согласия всех ответчиков, в том числе в случае уклонения тех от раздела дома. В связи с этим, суд не усматривает оснований для полного или частичного освобождения истцов от ответственности перед ответчиками за причинение вреда общему имуществу в соответствии с п.2 ст.1064 ГК РФ (причинение вреда при отсутствии вины причинившего его лица) или ст.1083 ГК РФ (причинение вреда вследствие умысла или грубой неосторожности потерпевшего). Ущерб, причиненный ответчикам, подлежит возмещению в полном объеме. Эти убытки представляют собой реальный ущерб, выражающийся в денежной сумме, эквивалентной рыночной стоимости снесенной южной части дома. Они подлежат возмещению ответчикам пропорционально соответствующей доле каждого из них в праве собственности на жилой дом.

Лица, совместно причинившие вред, отвечают перед потерпевшим солидарно (ст.1080 ГК РФ). Согласно п.1 ст.322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

На этом основании все трое истцов несут совместно солидарную ответственность перед ответчиками по возмещению им в полном размере причиненного ущерба.

Суд при этом отмечает, что Общество, на которое истцами по соглашению о новации от 23.06.2016г. была возложена обязанность обеспечить самостоятельно или с привлечением сторонней организации снос южной части дома, не может быть признано лицом, причинившим вред имуществу ответчиков. Общество действовало на основании данного по этому соглашению поручению и от имени истцов, а значит, в силу п.1 ст.971 ГК РФ сами истцы признаются лицами, совершившими данные действия. Поэтому Общество не может считаться одной из сторон обязательства по возмещению вреда. Вследствие этого ответчики не вправе требовать от Общества выплаты им компенсации за снесенную часть дома, в том числе и путем возложения на него субсидиарной ответственности наряду с истцами. Данная обязанность может быть возложена судом исключительно на истцов как лиц, причинивших ущерб общему имуществу, а значит, и имущественным правам ответчиков на это имущество. При этом условия заключенного между истцами и Обществом соглашения о новации в части возмещении истцам расходов в случае взыскания с них в пользу ответчиков компенсации за снос являются основанием возникновения обязательства, связывающего лишь две его стороны. Оно в принципе не порождает каких-либо правоотношений между Обществом и ответчиками. Вследствие чего ответчики не вправе ссылаться на это соглашение как на правовое основание для предъявления к Обществу требований о компенсации за снос.

Равным образом ответчики не вправе предъявлять к Обществу требования о выкупе у них долей на оставшуюся часть дома ввиду отсутствия для этого правовых оснований. Ответчики, в частности, ФИО12, в своих возражениях на иск ссылаются на правовые акты Администрации ГО г.Уфа РБ, обязывающие Общество произвести за свой счет выкуп и расселение жилых домов на переданном ему в аренду земельном участке. При этом ответчики исходят из наличия у Общества правомочий по изъятию в соответствии со ст.32 Жилищного кодекса РФ жилых помещений у их собственников для муниципальных нужд, вследствие чего, по мнению ответчиков, у Общества возникла обязанность по выкупу их долей на оставшуюся часть дома путем заключения с ними соглашений о выкупе. Общество же считает эти доводы ответчиков необоснованными и не относящимися к предмету спора.

Исходя из положений ст.32 ЖК РФ, ст.ст.279, 282 ГК РФ и норм главы V.II.1 Земельного кодекса РФ решение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, в том числе жилых помещений, для государственных или муниципальных нужд может приниматься федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Соответственно, только этими органами и могут быть предъявлены требования в суд об изъятии указанных объектов. Общество данными правомочиями не обладает ввиду отсутствия у него статуса уполномоченного на изъятие органа и потому не может являться стороной спора с собственником об изъятии для указанных нужд принадлежащего ему объекта недвижимости. Требования об обязании изъять для муниципальных нужд с выплатой возмещения (выкупной цены), основанные на правовых актах уполномоченного органа, могут быть предъявлены собственниками <адрес> исключительно к такому органу отдельным судебным иском, подлежащим рассмотрению в другом деле. В связи с этим суд соглашается с возражениями представителя Общества и признает вышеизложенные доводы ответчиков не относящимися к предмету спора. Данные доводы ответчиков, а также правовые акты, иные документы и обстоятельства, на которые ссылаются они как на основание для выкупа у них долей на дом, в настоящем деле исследованию и оценке судом не подлежат.

Суд соглашается и с теми возражениями Общества, что какие-либо претензии или требования ответчиков к нему, связанные с вопросом возмещения возможного ущерба, который мог быть причинен их имуществу при осуществлении Обществом строительной деятельности на прилегающей к северной части дома территории, также не относятся к предмету спора и не подлежат оценке судом по существу. В случае возникновения у собственников <адрес> претензий к Обществу в связи с выполняемыми им строительными работами по возведению объекта литера 22, они вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд с отдельным иском к Обществу или иному лицу, в результате строительной деятельности которого нанесен ущерб существующей северной части <адрес>.

Суд отмечает, что по аналогичным мотивам отказано в принятии для рассмотрения в настоящем деле встречного иска ФИО12 и иска ФИО33, ФИО10 и ФИО34

По смыслу п.1 ст.1064 ГК РФ обязанность по возмещению причиненного вреда, должна быть исполнена причинившим его лицом в добровольном порядке. Следовательно, этим лицом незамедлительно после причинения вреда должны быть совершены действия, свидетельствующие об обращении его к потерпевшему лицу с предложением возмещения тому причиненного ущерба без обращения в суд. В случае неисполнения данной обязанности в добровольном порядке, потерпевшее лицо вправе потребовать возмещения вреда имуществу через суд.

Указанная обязанность истцами частично исполнена до подачи ими иска в суд. Одному из ответчиков, ФИО14, на основании соглашения от 28.06.2016г. Обществом по поручению и от имени истцов была выплачена в досудебном порядке компенсация за снос части общего имущества. Размер указанной компенсации был установлен сторонами соглашения равным произведению рыночной стоимости этой части дома в 854 500 руб., определенной согласно отчету об оценке № от 22.06.2016г., на принадлежащую ФИО14 по сведениям в ЕГРП 121/300 долю (7/100 + 1/6 + 1/12 + 1/12) в праве собственности на дом, что составило сумму 344 648,32 руб. (п.7.1 соглашения). По договоренности сторон указанная сумма компенсации подлежала выплате Обществом в качестве лица, исполняющего за истцов и по их поручению согласно ст.313 ГК РФ обязанность по возмещению ущерба ФИО14 (п.7.2 соглашения). ФИО14 в своем письменном отзыве и устно в судебном заседании подтвердил факт полной выплаты ему указанной компенсации и отсутствие претензий к истцам. В связи с этим ФИО14 на основании ст.39, 173 ГПК РФ подано заявление суду о признании им иска.

Согласно п.2 ст.39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Адресованное суду заявление в письменной форме о признании иска ответчиком приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания (п.1 ст.173 ГПК РФ). При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований (п.3 ст.173 ГПК РФ).

Ввиду признания указанным ответчиком факта выплаты ему в вышеуказанном размере денежной компенсации от имени истцов, на основании п.2 ст.68 ГПК РФ истцы освобождаются от необходимости доказывания данных обстоятельств и суд признает этот факт установленным. Признание ответчиком ФИО14 иска не противоречит закону, не зависит от позиции остальных ответчиков в отношении предмета спора, не влечет нарушения их имущественных прав и законных интересов, а также их процессуальных прав, вследствие чего суд вправе принять это признание и удовлетворить исковые требования в части прекращения прав указанного ответчика на 21/300 долю в общей долевой собственности на часть <адрес> (литера Б).

Для определения размера убытков, подлежащих возмещению ответчикам, подлежит определению рыночная стоимость снесенной южной части жилого дома.

Рыночная стоимость объектов недвижимости определяется в соответствии с ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст.3 данного Закона). Согласно ст.5 данного Закона к объектам оценки относятся, в частности, отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое); право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Согласно ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте (п.1 ст.129 ГК РФ).

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 данной статьи.

По смыслу ст.ст.128, 129, 222 ГК РФ самовольные постройки не признаются объектам гражданских прав и не могут участвовать в гражданском обороте, поэтому они не могут являться предметом гражданско-правовых сделок, в том числе путем их отчуждения на рынке недвижимости. Следовательно, рыночная стоимость самовольных построек определению не подлежит.

Согласно сведениям из ЕГРП к объектам с зарегистрированным правом собственности в составе дома по <адрес> относятся строения с литерами А, А1, а, а3, а4, Б, Г1. Согласно изготовленному ГУП «БТИ» РБ техническому паспорту домовладения инв.№ от 30.03.2016г., на возведение построек литеры А2, А3, а2, Б1, б, б1 разрешения не предъявлено. Исходя из этих сведений, постройки литеры А2, А3, а2, Б1, б, б1 являются самовольными постройками, их рыночная стоимость оценке не подлежит. Вследствие этого материальный ущерб в отношении тех самовольных построек (в т.ч. основных строений и вспомогательных построек, пристроев к ним, сооружений и т.п.), которые были снесены истцами, не определяется и возмещению не подлежит.

В качестве доказательства определения рыночной стоимости жилого дома истцами представлен отчет об оценке № от 22.06.2016г., составленный ООО «Центр-Консалтинг». Общая рыночная стоимость жилого дома (литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1) составила сумму 2 626 600 рублей, в том числе рыночная стоимость жилого строения (литера Б) сумму 854 500 рублей.

Согласно п.9 вводной части отчета (стр.5) оценщиком при проведении оценки учтены только те части дома, записи о правах на которые внесены в ЕГРП, а самовольные постройки не учитывались. Согласно п.п.10,11 этой же части отчета оценщиком применены технические сведения о жилом доме, отраженные в техпаспорте инв.№ от 30.03.2016г. При этом в отношении сарая (литера Г1) площадь в техпаспорте не указана, поэтому оценщиком использована площадь застройки, приближенная к внутренней площади этого строения. В разделе 7 «Характеристики объекта оценки» (стр.13) указано, что оцениваемым объектом является жилой дом, состоящий фактически из двух отдельных жилых строений - литеры А, А1, а, а3, а4 и литера Б, используемых для проживания. Данные строения разделены забором. Согласно размещенной в данном разделе таблице «Описание объекта оценки» в составе объекта оценки учтены следующие строения, пристрои к ним и вспомогательные постройки:

1) жилой дом (литера А) - 110,2 кв.м;

2) пристрой (литера А1) - 12,2 кв.м;

3) веранда (литера а) - 10,8 кв.м;

4) веранда (литера а3) - 5,1 кв.м;

5) веранда (литера а4) - 8,8 кв.м;

6) жилой дом (литера Б) - 48,7 кв.м;

7) сарай (литера Г1) - 26,1 кв.м.

Рыночная стоимость жилого дома определена оценщиком с использованием затратного подхода путем определения восстановительной стоимости каждого из вышеуказанных строений, входящих в состав объекта оценки, без определения стоимости земельного участка (стр.32-41). Согласно разделу 13 «Вывод итоговой стоимости объекта оценки» (стр.42-43) рыночная стоимость объекта оценки складывается из стоимости каждого из данных строений, что на дату оценки составила:

1) жилой дом (литера А) – 1 330 100 руб.;

2) пристрой (литера А1) - 313 800 руб.;

3) веранда (литера а) - 42 400 руб.;

4) веранда (литера а3) - 19 500 руб.;

5) веранда (литера а4) - 41 000 руб.;

6) жилой дом (литера Б) - 854 500 руб.;

7) сарай (литера Г1) - 25 300 руб.

Общая рыночная стоимость объекта оценки составила 2 626 600 рублей.

Суд, исследовав вышеуказанный отчет об оценке и иные материалы дела, признает его надлежащим доказательством размера рыночной стоимости <адрес>, в т.ч. строения литера Б.

Отчет об оценке составлен квалифицированным лицом – оценщиком, являющимся сотрудником ООО «Центр-Консалтинг» (стр.43, 138-140 отчета). Оценка выполнена оценщиком отдельно в отношении каждого из всех законно возведенных строений жилого дома, право собственности на которые зарегистрированы в ЕГРП за истцами и ответчиками, без учета самовольных построек, на основании документа технического учета (техпаспорта домовладения) и с применением установленного законодательством об оценочной деятельности подхода к оценке. Ответчиками, другими лицами, участвующими в деле, не представлено обоснованных возражений относительно содержания и (или) выводов в отчете об оценке.

Несмотря на то, что судом был поставлен на обсуждение вопрос о назначении в соответствии со ст.79 ГПК РФ судебной оценочной экспертизы, никем из ответчиков ходатайства о ее назначении не было подано.

Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (ст.35 ГПК РФ). Из этого следует, что риск неиспользования или ненадлежащего использования своих процессуальных прав лицом, участвующим в деле, возлагается полностью на данное лицо.

Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истцами представлен отчет об оценке № 11643 от 22.06.2016г., составленный по их заявке еще до сноса ими южной части дома. При этом в письме от 08.06.2016г., направленного истцами в адрес ответчиков до сноса этой части дома, предлагалось совместно заказать оценку строений всего дома, определившись с выбором кандидатуры независимого оценщика по предложению большинства собственников дома. Истцы были согласны на принятие на себя всех расходов по оценке. Ответчики не воспользовались данной возможностью. Ими также не представлено суду доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение результаты оценки в указанном отчете.

Данная оценка была произведена до даты сноса жилого строения (литера Б) – до 28.06.2016г. Указанная дата определяется согласно Акту о приемке выполненных работ (форма КС-2) от 04.07.2016г., составленного между ООО «Трест № 7» и нанятой им для сноса указанного строения по договору подряда № 003 от 28.06.2016г. строительной организацией ООО «СпецТрансСтрой».

Несмотря на возражения ответчиков, утверждавших о гораздо более ранней дате сноса строения литера Б, произведенного, по их мнению, еще до направления истцами первого письма с предложением о разделе дома, ответчиками не представлено доказательств, которые могли бы свидетельствовать об иной дате сноса этого строения.

Ответчики, за исключением ФИО14, с вышеуказанной оценкой не согласились, считая ее значительно заниженной по сравнению с указанной в кадастровом паспорте на дом кадастровой стоимостью и ценой сделок, ранее заключенных с прежними сособственниками дома по выкупу принадлежащих им долей, копии которых ими приложены к возражениям на иск.

Ответчик ФИО14 и ФИО16 истцов и третьего лица ООО «Трест №» ФИО26 указанную оценку признали достоверной.

Ввиду возникновения разногласий между сторонами о рыночной стоимости дома и его снесенной части судом по ходатайству ФИО16 истцов назначена судебная оценочная экспертиза. В качестве экспертной организации определено ООО «Центр независимых экспертиз». Перед экспертом поставлен вопрос: «Какова рыночная стоимость жилого дома по <адрес> г.Уфы общей площадью 171,1 кв.м, строения литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1 (без учета повреждений, нанесенных пожаром), в том числе рыночная стоимость снесенной южной части дома – жилого строения литера Б, определенная на дату ее сноса – 28.06.2016г.».

В заключении судебного эксперта № (17) от 10.03.2017г. определена рыночная стоимость строений указанного жилого дома в сумме 1 372 087 рублей, в т.ч. рыночная стоимость снесенной южной части дома – жилого строения литера Б на дату ее сноса в сумме 433 328 рублей.

Ответчики, за исключением ФИО14, не согласились и с результатами судебной экспертизы, выражены сомнения в достоверности экспертизы в части снесенного строения литера Б, т.к. по их мнению нельзя оценивать уже несуществующий в натуре объект недвижимости. ФИО11 также подано письменное возражение на заключение судебного эксперта по причине его несогласия с примененным экспертом затратным подходом при оценке строений <адрес>, тогда он полагает правильным применение сравнительного подхода, предполагающего определение рыночной стоимости объекта оценки на основании сравнения с ценой продажи объектов-аналогов. На этом основании он считает экспертное заключение недопустимым доказательством.

Первое из указанных возражений суд отклоняет по тому основанию, что согласно законодательству об оценочной деятельности, в т.ч. федеральным стандартам оценки (ФСО), возможно проведение оценки рыночной стоимости как на определенную дату, истекшую на момент этой оценки, так и в отношении объектов, физически несуществующих к моменту оценки. При этом суд отмечает, что определенная в заключении судебного эксперта № 05/02 (17) от 10.03.2017г. рыночная стоимость указанного жилого дома и его снесенной части существенно ниже рыночной стоимости этих же объектов, указанных в отчете об оценке № 11643 от 22.06.2016г. Различие в оценке может быть обусловлено различными объективными факторами, в частности, разницей во времени, имеющейся между этими датами проведения оценки и экспертизы, разными методиками и справочными данными, примененными оценщиком и экспертом.

Второе из указанных возражений отклоняется судом по тому основанию, что согласно п.п.11, 24 ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 297, к основным подходам, используемым при проведении оценки, относятся сравнительный, доходный и затратный подходы, при этом оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Следовательно, суд не вправе обязывать эксперта применять тот или иной подход к оценке при проведении им судебной оценочной экспертизы. При этом суд отмечает, что экспертом, также как оценщиком в отчете об оценке № от 22.06.2016г., применен затратный подход к оценке.

    В то же время ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы в соответствии со ст.87 ГПК РФ ФИО11 и другими ответчиками суду не подавалось. Для назначения повторной экспертизы по своей инициативе суд не видит оснований. В отсутствие обоснованных возражений сторон по делу относительно содержания и (или) выводов в заключении судебного эксперта № (17) от 10.03.2017г. суд признает это заключение его надлежащим доказательством размера рыночной стоимости <адрес>, в т.ч. строения литера Б.

В материалах дела имеется также отчет ООО «Уфа-Оценка» №-Н-006 от 22.02.2017г. о рыночной стоимости жилого <адрес>, представленного ответчиком ФИО5 Изучив его, с учетом доводов представителя истцов, изложенных в его заявлении о недостоверности данного отчета, суд приходит к следующим выводам.

Как указано выше, согласно ст.ст.128, 129, 222 ГК РФ самовольные постройки не признаются объектам гражданских прав и не могут участвовать в гражданском обороте. Осуществление оценки в отношении самовольной постройки как объекта недвижимости, являющегося объектом гражданских прав, является прямым нарушением требований ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п.3 ФСО №, согласно которым к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В отчете ООО «Уфа-Оценка» (стр.2,45) определена рыночная стоимость домовладения, включающего следующие объекты: жилой дом с пристроями литеры А,А1,А2,А3 общей площадью 171,1 кв.м, жилой дом литеры Б,Б1 общей площадью 77,2 кв.м, нежилые строения литеры а, а1-а3, б, б1, Г, Г1-Г3, Г7-Г13. То есть, оценщиком были оценены все строения, вспомогательные постройки и сооружения, которые находятся на территории приусадебного участка <адрес>. Между тем, в содержащейся в отчете копии техпаспорта домовладения инв.№ от 20.07.2005г. указано, что объекты литеры А2, А3, а2, Б1, б, б1, Г, Г7-Г13, II, III, V-VII являются самовольной застройкой. При этом в составе основных жилых строений литеры А,А1 и литера Б учтены площадь соответственно пристроев и веранд литеры а, а1-а3 и литеры б, б1 в качестве их неотделимых частей. Согласно представленному истцами техпаспорту домовладения инв.№ от 30.03.2016г. объекты литеры А2,А3,а2,Б1,б,б1 также являются самовольной застройкой. В отчете нет выписки из ЕГРП (ЕГРН) с актуальными сведениями о зарегистрированных правах на строения и постройки (литеры) в составе <адрес>. Имеющиеся в отчете копии свидетельств о регистрации права, выданных собственникам дома задолго до проведения оценки, содержат противоречивые и на настоящее время уже неактуальные сведения о составе законно возведенных и зарегистрированных в составе дома объектов. Как установлено судом, к законно возведенным строениям и постройкам в составе <адрес>, на которые зарегистрированы право собственности, являются объекты литеры А, А1, а, а3, а4, Б, Г1. Данный перечень правомерно применен для оценки строений дома как в отчете об оценке № от 22.06.2016г., так и в заключении судебного эксперта № (17) от 10.03.2017г. Однако оценщиком ООО «Уфа-Оценка» не были запрошены актуальные сведения зарегистрированных правах в отношении каждого из оцениваемых объектов, вследствие чего им, в нарушение законодательства об оценочной деятельности, была произведена оценка самовольных построек в составе <адрес>. Вследствие чего недостоверными являются в отчете ООО «Уфа-Оценка» как оценка каждого из указанных строений в отдельности, так и всего <адрес> целом.

Кроме того, в состав объектов, которые оценены в отчете ООО «Уфа-Оценка», включены также те строения и вспомогательные постройки, которые на дату составления этого отчета уже отсутствовали в натуре, т.е. снесены собственниками <адрес>. это следующие объекты (литеры): а1 (сени, навес), Г13 (сарай, гараж), Г10 (сарай), Б,Б1 (жилой дом с пристроем), б (веранда), б1 (навес). Указанный в отчете перечень объектов основан на ранее выданном техпаспорте домовладения инв.№ от 20.07.2005г., тогда как в техпаспорте домовладения инв.№ от 30.03.16г. постройки литеры а1, Г13 отсутствуют. Остальные из перечисленных объектов снесены позднее, что зафиксировано в акте обследования кадастрового инженера от 01.07.2016г. Отсутствие всех указанных объектов также следует и из заключения судебного эксперта № (17) от 10.03.2017г., составленного позднее отчета ООО «Уфа-Оценка». В связи с этим, имеющиеся в отчете ООО «Уфа-Оценка» фотографии строений дома не отражают действительную ситуацию на момент обследования дома оценщиком. Проведение оценки несуществующих в натуре объектов также свидетельствовать о недостоверности оценки. При этом суд отмечает, что наличие в заключении судебного эксперта № (17) от 10.03.2017г. оценки снесенного строения литера Б обусловлено задачами назначенной в судебной экспертизы, а именно, что ввиду необходимости установления судом рыночной стоимости уничтоженного объекта. Вследствие чего экспертом и отражена в заключении рыночная стоимость всего домовладения (без учета самовольных построек), включающего и стоимость жилого строения литера Б, как если бы оно существовало на момент оценки. Причем экспертизой определена рыночная стоимость снесенного жилого строения литера Б на дату его сноса – 28.06.016г., т.е. как если бы оно не было снесено, но не на текущую дату обследования экспертом дома. Такая оценка оправдана целями ее проведения, определенными судебным актом. Из отчета ООО «Уфа-Оценка» такой цели явно не усматривается. Напротив, на стр.2 отчета в качестве цели и задачи оценки указано на предоставление обоснования заказчику наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки (т.е. <адрес> постройками), на дату 22.02.2007г. Однако на эту дату множество строений и построек дома, в т.ч. строение литера Б, уже физически отсутствовали, а потому не могли оцениваться как самостоятельные объекты оценки ил объекты в составе оцениваемого объекта. Следовательно, оценщик ООО «Уфа-Оценка» исходил из факта существования всех оцениваемых им объектов, не удостоверившись в этом факте лично и не истребовав необходимых документов и сведений от заказчика – ГУП «Уралдортранс» РБ. Такой отчет об оценке, не содержащий указание на факт сноса отдельных объектов и проведение оценки с учетом данного обстоятельства, вводит как самого заказчика, так и иных заинтересованных лиц, в т.ч. и собственников <адрес>, в заблуждение относительно предмета самой оценки и в итоге в результатах оценки о рыночной стоимости объекта оценки. Это также свидетельствует о недостоверности отчета ООО «Уфа-Оценка».

Также в этом отчете суд усматривает серьезные технические ошибки в учете площади объектов, повлиявшие на результат оценки. На стр.2 отчета указано, что строения литеры А,А1,А2,А3 имеют общую площадь 171,1 кв.м, тогда как такой размер составляет общая площадь всего <адрес> (литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1), которая включает и площадь строения литера Б. Согласно как техпаспортам домовладения от 20.07.2005г. и от 30.03.2016г. строения литеры А,А1,А2,А3 в действительности имеют общую площадь 134,8 кв.м. Это явная ошибка оценщика. Исходя из таблицы 4 (стр.33 отчета) для сравнительной оценки строения литеры А,А1,А2,А3 с объектами-аналогами оценщиком в качестве размера общей площади данного строения ошибочно использована площадь 171,1 кв.м. Таким образом, в определенной оценщиком сравнительным подходом рыночной стоимости строения литеры А,А1,А2,А3 была фактически учтена и площадь строения литера Б. Но в этой же таблице на стр.33 отчета была определена рыночная стоимость строения литеры Б,Б1 с площадью 77,2 кв.м. Следовательно, площадь строения литера Б (пусть и без учета площади самовольного пристроя литера Б1) была по сути дважды учтена оценщиком при определении общей рыночной стоимости всего <адрес>. У суда нет сомнений, что данная ошибка однозначно повлияла на конечную оценку рыночной стоимости <адрес> сторону ее неправомерного увеличения. В отчете также неправильно определен оценщиком правовой режим <адрес> как объекта оценки, пусть и состоящего из двух основных строений, но при этом не являющихся самостоятельными объектами гражданского оборота и соответственно объектами оценки. Имеются и иные ошибки и неточности, связанные с применением в отношении жилых строений сравнительного подхода к оценке, а к нежилым строениям - затратного подхода, тогда как в разделе 9.3 отчета (стр.43-44) содержится заключение оценщика о выборе им оценки, определенной исключительно на основании сравнительного подхода (весовой коэффициент 1), без учета оценки на основании затратного подхода (весовой коэффициент 0). Данное заключение оценщика противоречит выбранному им же самим дифференцированному (смешанному) способу оценки объектов в зависимости от их функционального назначения - жилое или нежилое строение. Причем в таблице 1 (стр.5 отчета) в графе «результат затратного подхода» в качестве рыночной стоимости всех вышеперечисленных в этой таблице оцененных объектов (в т.ч. и самовольных построек) в составе <адрес> указана сумма 498 715 руб., тогда как на стр.41 рыночная стоимость этих же объектов, определенная затратным подходом, указана равной 2 821 893 руб. Это также одна явная техническая ошибка оценщика, которая тем не менее вводит заказчика и иных заинтересованных лиц в заблуждение, имеющая существенное значение для правильного понимания итоговых результатов оценки рыночной стоимости <адрес>.

Таким образом, отчет ООО «Уфа-Оценка» №-Н-006 от 22.02.2017г. содержит множество нарушений законодательства об оценочной деятельности, приведших к неприемлемому и неустранимому искажению результатов оценки, исключающего их применение как полностью, так и частично, вследствие их явной недостоверности. Поэтому данный отчет суд признает на основании ст.60 ГПК РФ как недопустимое доказательство.

В связи с этим, в качестве доказательств рыночной стоимости <адрес>, подлежащих оценке при разрешении настоящего дела, суд принимает во внимание только отчет об оценке № от 22.06.2016г. и заключение судебного эксперта № (17) от 10.03.2017г.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Согласно п.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

В п.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении» нижестоящим судам дано указание исходить из того, что согласно ст.67, п.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

В соответствии со ст.ст.55, 71 ГПК РФ отчет об оценке № 11643 от 22.06.2016г. и заключение судебного эксперта № 05/02 (17) от 10.03.2017г. признаются письменными доказательствами по делу, содержащими сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Оба этих доказательства соответствуют признакам относимости и допустимости (ст.ст.59, 60 ГПК РФ). В отсутствие доказательств, свидетельствовавших бы о недостоверности либо неполноте отчета об оценке или заключения судебной экспертизы, суд не может отдать приоритет одному из них перед другим лишь в силу того обстоятельства, что одно из них предоставлено суду стороной по делу, а другое получено в результате исполнения назначенной судом экспертизы.

При оценке указанных доказательств суд исходит из следующих обстоятельств.

Расчет размера подлежащей выплате истцами каждому из ответчиков компенсации за снос южной части дома (строения литера Б) произведен истцами на основании отчета об оценке № от 22.06.2016г. Данные суммы компенсации указаны в исковом заявлении в качестве денежного эквивалента ущерба, причиненного имуществу каждому из ответчиков. Следовательно, истцы признают, что имеются законные основания для выплаты ими ответчикам компенсации не ниже указанных в исковом заявлении сумм. К тому же согласно направленным Обществом от имени истцов в качестве оферты письмам, суммы компенсации в указанном в исковом заявлении размере неоднократно предлагалось получить ответчикам еще в досудебном порядке. Более того, одним из ответчиков, ФИО14, уже была получена в договорном порядке сумма компенсации за его утраченную долю, определенная именно на основании вышеуказанного отчета. Ущерб причинен истцами части общего имущества, находящегося в долевой собственности сторон по делу и представляющего собой отдельно жилое строение. Рыночная стоимость этого строения и подлежит возмещению ответчикам в долях, пропорциональных их долям в праве общей собственности. Следовательно, для всех ответчиков, как пострадавших лиц, должна применяться единая методика определения подлежащих выплат каждому из них сумм компенсации на основании рыночной стоимости снесенного строения как неделимого объекта. Такой подход обеспечивает баланс интересов между ответчиками как сособственниками общего имущества. В этом исключается возможность использования дифференцированного подхода к определению для каждого из ответчиков причитающейся суммы компенсации с применением для ее расчета различного размера рыночной стоимости указанного строения. Данный расчет не должен зависеть от того обстоятельства, что одна часть пострадавших сособственников получила компенсацию во внесудебном порядке на основании отчета об оценке, а другой их части эта компенсация может быть присуждена по решению суда на основании заключения судебной экспертизы, т.е. в существенно меньшем размере. В связи с этим, формальный подход суда к определению сумм компенсации, подлежащих взысканию в пользу остальных ответчиков, не воспользовавшихся предложением истцов, основанный лишь на результатах судебной экспертизы, без учета иных обстоятельств дела и позиции сторон, являлся бы не оправданным. Такой подход привел бы к фактическому нарушению взаимного баланса интересов ответчиков, имеющих право на пропорциональное их долям возмещение ущерба, т.к. при этом ответчики, отказавшиеся от получения компенсации, были бы поставлены по решению суда в явно невыгодные для них условия по сравнению с получившим такую компенсацию ответчиком. ФИО16 истцов пояснено суду, что именно по указанным причинам им не производилось в соответствии со ст.39 ГПК РФ уточнение иска в части размера подлежащих взысканию в пользу ответчиков сумм компенсации, чтобы не ущемить интересы отказавшихся от получения компенсации ответчиков, среди которых имеются и несовершеннолетние лица, и не создать материального преимущества перед ними у ответчика, своевременно воспользовавшегося своим правом на получение компенсации в досудебном порядке.

В связи с указанными обстоятельствами и исходя из принципов разумности и справедливости, суд приходит к выводу о необходимости применения рыночной стоимости снесенной южной части дома (строение литера Б), указанной в отчете об оценке № от 22.06.2016г. в сумме, равной 854 500 рублям, для определения сумм компенсации, подлежащих выплате ответчикам. Эта стоимость строения литера Б использована истцами в их уточненном исковом заявлении для расчета компенсации.

В указанном отчете определена рыночная стоимость снесенного строения литера Б отдельно от стоимости сохранившихся строений дома. Это позволяет суду самостоятельно проверить правильность произведенного истцами расчета подлежащих выплате ответчикам сумм компенсации. Проверив указанный расчет, суд признает его правильным и полным.

Размер подлежащей выплате истцами каждому из ответчиков компенсации равен произведению рыночной стоимости южной части дома (литера Б) в сумме 854 500 руб. (стр.2 отчета № от 22.06.2016г.), на принадлежащую соответствующему ответчику долю в праве собственности на дом согласно сведениям в ЕГРП, а именно:

ФИО11 (11/300 долей) - 31 331,67 руб.;

ФИО38 (ФИО42) ФИО20 (11/300 долей) - 31 331,67 руб.;

ФИО10 (11/300 долей) - 31 331,67 руб.;

ФИО9 (5/100 долей) - 42 725 руб.;

ФИО12 (3/100 доли) - 25 635 руб.;

ФИО13 (4/100 доли) - 34 180 руб.;

ФИО8 (2/300 доли) - 5 696,67 руб.;

ФИО15 (2/300 доли) - 5 696,67 руб.;

ФИО7 (2/300 доли) - 5 696,67 руб.;

ФИО17 (1/100 доля) - 8 545 руб.

В данном расчете не учитывается часть рыночной стоимости южной части дома в сумме 284 833,33 руб., приходящаяся на суммарную 1/3 (1/9+1/9+1/9) долю самих истцов в праве собственности на дом, а также сумма 344 648,32 руб., выплаченная ФИО14 по соглашению от 28.06.2016г.

Суд устанавливает, что вышеуказанные суммы компенсации представляют собой полное возмещение ответчикам всех причиненных сносом убытков.

В то же время суммы компенсации, на которые претендуют ответчики, многократно превышают приходящуюся на их доли рыночную стоимость строений дома, как указанную в отчете об оценке, так и определенную по результатам судебной экспертизы. По смыслу письменных возражений и заявлений ответчиков, они свои расчеты сумм компенсации производят не на основании рыночной стоимости снесенной части <адрес>, а исходя из иных обстоятельств, служащих, по их мнению, основанием для взыскания с истцов гораздо больших сумм компенсации, чем это определяется на основании рыночной оценки дома.

Однако доказательств наличия таких обстоятельств и необходимости применения иной методики определения сумм компенсации ответчиками суду не представлено.

Суд не может согласиться с доводами ответчиков о необходимости взыскания с истцов компенсации в большем размере, определяемой ими исходя из договора купли-продажи от 06.04.2016г. и иных сделок купли-продажи долей в праве собственности на дом, заключенных ранее в различные периоды времени, по следующим причинам.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 ст.421 ГК РФ).

ООО «Трест №» указывает, что им было сделано предложение истцам о продаже принадлежащих им долей на <адрес> связи с наличием у него коммерческого интереса к покупке этих долей как застройщика земельного участка кадастровый №, на котором расположен дом. Этот интерес Общества подкреплялся реальной возможностью в будущем осуществления, после покупки долей истцов, раздела дома и обособления от него в виде объекта недвижимости южной части дома, соразмерной приобретаемым долям и находящейся во владении и пользовании исключительно истцов. Оформление указанной части дома в отдельную собственность позволило бы в последующем самостоятельно снести эту часть дома без получения согласия на ее снос бывших сособственников и освободить занимаемую территорию под строительство. Поэтому, как утверждает Общество, заключение с истцами сделки купли-продажи было обусловлено особенностями технических характеристик <адрес>, состоящего из двух обособленных жилых строений, и пользованием одной из этих строений только самими истцами. Заключение с истцами сделки купли-продажи по высокой цене было вызвано именно наличием указанных обстоятельств и поэтому столь выгодное предложение было сделано Обществом только истцам. Общество считает цену указанной сделки купли-продажи долей истцов на дом эксклюзивной, т.к. она многократно превышает их реальную рыночную стоимость. В отношении северной части дома Общество не имело коммерческого интереса, поэтому до сноса южной части дома им не делалось предложений ответчикам о покупке их долей по рыночной стоимости или по более высокой цене.

Доказательств иного ответчиками суду не представлено.

Как уже отмечено судом, согласно установленному в п.3 ст.308 ГК РФ общему правилу обязательство не создает обязанностей для третьих лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Вследствие этого само по себе существование обязательства между двумя лицами не может являться основанием для применения его условий для регулирования самостоятельных правоотношений указанных третьих лиц с любой из сторон данного обязательства либо с иными лицами.

Поэтому ответчики, не являющиеся сторонами договора купли-продажи от 06.04.2016г. и иных сделок, заключенных с прежними сособственниками дома, не вправе ссылаться на их условия в целях определения подлежащей выплате и компенсации. Вышеуказанное исключает возможность применения указанной в договоре купли-продажи от 06.04.2016г. цены долей истцов в качестве базовой для определения рыночной стоимости площади снесенного строения литера Б, приходившейся на долю ответчиков, а значит, и размера компенсации за нее.

Рыночная стоимость объектов недвижимости определяется в соответствии с иными принципами, установленными в ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Под этой стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Законом предъявляется совокупность требований при определении рыночной стоимости объекта оценки, несоблюдение хотя бы одного из них влечет отсутствие вышеперечисленных квалифицирующих признаков рыночной стоимости и непризнание за ценой объекта статуса стоимости, определенной в соответствии с законом в качестве рыночной.

Цена договора купли-продажи от 06.04.2016г. не соответствует всем вышеуказанным признакам. В договоре отсутствует условие о согласовании цены его сторонами на основании рыночной оценки дома. Их представитель сообщил суду, что эта оценка не заказывалась сторонами договора, т.к. ее результаты в любом случае не соответствовали бы предложению истцов о цене как потенциальных продавцов. Истцы отрицают выставление ими через СМИ или Интернет на продажу на свободном рынке своих долей по определенной цене в качестве предложения для неопределенного круга потенциальных покупателей (публичной оферты). Общество указывает, что не осуществляло поиск жилых домов на свободном рынке, аналогичных дому №, т.к. мотивы заключения с истцами сделки купли-продажи заключались в интересе Общества исключительно к покупке именно долей истцов.

Доказательств, опровергающих эти доводы, ответчиками суду не представлено.

При этом в содержащемся в ст.8 вышеуказанного Закона перечне случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным, не содержится случаев, когда недвижимое имущество продается ее собственником любому заинтересованному лицу, т.е. неопределенному кругу потенциальных покупателей, путем свободного предложения на рынке недвижимости, в т.ч. и через публикации в СМИ и Интернете.

Это свидетельствует о том, что договор купли-продажи от 06.04.2016г. заключался его сторонами в соответствии с принципом свободы договора, т.е. на условиях взаимного компромисса интересов его сторон и без учета существующих на рынке недвижимости цен на аналогичное жилье. Поэтому суд не признает в качестве доказательств рыночной стоимости <адрес> или его отдельных строений указанную в договоре купли-продажи от 06.04.2016г. цену продажи долей, равно как и цену, указанную в иных аналогичных сделках по выкупу долей на дом. Вследствие чего суд не принимает во внимание основанные на вышеуказанных ценах продажи долей истцов и долей прежних сособственников дома различные расчеты сумм компенсации, представленные ответчиками.

Необоснованна и ссылка части ответчиков на необходимость применения судом кадастровой стоимости дома как базы для исчисления сумм компенсации.

Согласно ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст.24.19 данного Закона. Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в ГКН (ст.24.13 указанного Закона).

Сам факт разделения в указанном Законе рыночной и кадастровой стоимости означает, что это различные виды стоимости, определяемые по разным основаниям и для разных целей, и поэтому кадастровая стоимость не может использоваться в качестве аналога или заменителя рыночной стоимости.

По смыслу возражений некоторых ответчиков, в частности, ФИО5, следует, что в качестве предмета договора купли-продажи от 06.04.2016г. они определяют продажу истцами Обществу непосредственно строения литера Б площадью 48,7 кв.м. Данное строение находилось в составе <адрес>, принадлежащего на праве общей долевой собственности не только истцам, но и ответчикам, из чего последние делают вывод, что сумма, приходящаяся на их доли, и должна считаться ценой сделки купли-продажи их долей. А вследствие сноса этого строения эта сумма теперь должна признаваться суммой компенсации, подлежащей выплате ответчикам истцами.

В данных рассуждениях ответчиков суд усматривает намерение вменить истцам получение ими необоснованной выгоды от продажи постороннему лицу общего имущества в части, превышающей размер доли истцов в этом имуществе. То есть, ответчики исходят из того предположения, что истцы незаконно обогатились за их счет в размере стоимости площади строения литера Б, приходящейся на доли ответчиков.

Согласно п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 ГК РФ. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п.1 ст.1104 ГК РФ). Но если это невозможно, то приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (п.1 ст.1105 ГК РФ).

Если бы имело место неосновательное обогащение на стороне истцов, то средства в сумме, превышающей сумму, пропорциональную размеру долей истцов в праве собственности на дом, являлись бы полученными ими безосновательно от покупателя (Общества), в то время как они должны были бы уплачиваться этим покупателем ответчикам как участникам указанного договора на стороне продавцов. В этом случае ответчики, не участвовавшие в этом договоре на стороне продавцов, имели бы право требовать от истцов возврата указанных средств в размере, соответствующей долям ответчиков, в качестве полученного истцами неосновательного обогащения.

Суд отклоняет данные предположения ответчиков по следующим причинам.

Во-первых, самостоятельное заключение истцами сделки продажи строения литера Б, являющегося общим имуществом, являлось бы прямым нарушением п.1 ст.246 ГК РФ о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляемым по соглашению всех ее участников. То есть, под видом продажи доли в праве собственности на общее имущество оказалась бы проданной обособленная часть этого имущества без согласия других сособственников. Такая сделка являлась бы незаконной и в силу ст.168, п.2 ст.170 ГК РФ должна была признаваться ничтожной сделкой, совершенной с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка). Однако ответчиками не представлено доказательств признания судом недействительным договора купли-продажи от 06.04.2016г. Ответчиками в настоящем деле о ничтожности указанного договора не заявлялось, равно как ими не подавалось в соответствии со ст.137 ГПК РФ встречного иска о признании этого договора ничтожной сделкой, с указанием, какую в действительности сделку, прикрываемую притворной сделкой, стороны этого договора имели в виду. Напротив, ссылки ответчиков на условия указанного договора в качестве обоснования их позиции относительно определения компенсации свидетельствует об их признании данного договора действительным.

Во-вторых, при анализе судом условий указанного договора не выявлено признаков его ничтожности в форме притворности.

В целях установления существа договора суд применяет толкование договора. Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если этого недостаточно, выясняется действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Согласно п.1 договора купли-продажи от 06.04.2016г. предметом продажи являлись 3/9 доли в праве общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, общей площадью 171,1 кв.м., инв. №, литеры А,А1,а,а3,а4,Б,Г1, кадастровый №. Цена продажи долей определена на общую сумму 8 600 000 руб. (п.4 договора). Сторонами соблюдено требование о преимущественном праве других собственников дома на покупку продаваемых долей истцов согласно ст.250 ГК РФ (п.6 договора). Таким образом, стороны договора подразумевали продажу не самого строения литера Б в качестве обособленной части дома, а долей истцов в праве собственности, причем не на указанное строение, а на весь дом как на зарегистрированный объект права. Доля в праве общей собственности на материальный объект является идеальным понятием, относящимся ко всему такому объекту, а не к его к конкретной части. Поэтому применительно к объекту недвижимости доля в праве собственности на него не может быть выражена в виде квадратных метров площади этого объекта или в виде его обособленной части (строения, помещения и т.п.). Таким образом, предмет продажи в виде 3/9 долей в праве общей собственности на дом не может считаться эквивалентом строения литера Б. Сами доли ответчиков в праве общей собственности на дом, составляющие суммарно 2/3 доли, не являлись предметом продажи по указанному договору. Следовательно, указанным договором не нарушались права ответчиков на принадлежащие им доли. Средства от продажи долей истцами были получены в соответствии с условиями договора с покупателем (Обществом), законность договора была проверена нотариусом при его удостоверении, а потому нет никаких оснований предполагать о неосновательном обогащении истцов за счет ответчиков в результате заключения этого договора.

Суд отмечает, что ссылки ответчиков на условия договора купли-продажи от 06.04.2016г. о цене продажи безосновательны также и вследствие того, что этот договор не был исполнен сторонами по причине его расторжения сторонами на основании нотариально удостоверенного соглашения от 09.08.2016г. Данное соглашение заключено истцами и Обществом на основании соглашения о новации (замене первоначального обязательства) от 23.06.2016г., которым обязательство сторон по купле-продаже долей на дом было заменено в порядке новации согласно ст.414 ГК РФ на другое обязательство по выплате Обществом истцам компенсации за утрачиваемое в результате сноса (физического уничтожения) недвижимое имущество. Согласно п.4 соглашения от 09.08.2016г., уплаченная истцам по договору купли-продажи денежная сумма не подлежит возврату обратно Обществу, а в полном объеме подлежит зачету в счет исполнения обязательства Общества по отдельному соглашению с истцами по выплате денежной компенсации за утрачиваемое ими в результате сноса принадлежащее им недвижимое имущество. По условиям соглашения о новации от 23.06.2016г., истцы получили в полном объеме денежную компенсацию как за утраченную свою долю в южной части дома, так и за долю в северной части дома, подлежащей прекращению после ее сноса по решению всех собственников или по иным предусмотренным законом основаниям с погашением записи в ЕГРП по их заявлению (п.п.8, 9, 25.2 соглашения).

Согласно п.25.2 соглашения, содержащего особые условия этого соглашения, указанная в п.п.7,8 соглашения сумма в 8 600 000 руб. признается полной компенсацией (возмещением) за утрату истцами прав в отношении всего <адрес> засчитывается в счет уплаты истцам компенсации за каждую соответствующую часть дома соразмерно ее площади. Таким образом, истцы получили от Общества компенсацию пропорционально их доле в праве собственности на дом площади снесенной южной части дома - строения литера Б площадью 48,7 кв.м, т.е. 8 600 000 руб. / (48,7 кв.м / 171,1 кв.м) = 2 447 808,2 руб. Оставшаяся сумма компенсации, пропорциональная площади северной части Объекта (литеры А,А1,а,а3,а4,Г1) в 122,4 кв.м, составляла 8 600 000 руб. / (122,4 кв.м / 171,1 кв.м) = 6 152 191,8 руб. В отношении нее стороны договорились, что она будет зачтена в счет будущей утраты истцами своей доли на северную часть дома, когда она будет снесена по решению всех сособственников или по иным предусмотренным законом основаниям. После сноса данной части дома истцы обязались принять совместно с другими сособственниками меры по прекращению зарегистрированных прав в ФИО23. Сторонами предусмотрен также альтернативный вариант исполнения данного обязательства - путем отчуждения истцами своих долей на северную часть дома в собственность Общества либо указанного им юридического лица или гражданина. Согласно пояснениям ФИО16 истцов и Общества, этот вариант предусмотрен на случай невозможности прекращения прав истцов на их доли, в частности, при отказе возможности других сособственников от принятия решения о сносе северной части дома или невозможности выкупа Обществом долей у этих сособственников.

В связи с этим, соглашение о новации от 23.06.2016г. исполнено его сторонами лишь частично и в настоящее время все еще является действующим. Компенсация за доли в южной части дома истцам выплачена, а компенсация за будущую утрату ими долей на северную часть дома представляет собой аванс, засчитываемый в счет общей суммы компенсации истцам при сносе северной части дома, либо в счет уплаты цены будущей сделки купли-продажи этих долей. Таким образом, в указанную сумму компенсации по соглашению о новации от 23.06.2016г. включается вся сумма, уплаченная истцам ранее по договору купли-продажи от 06.04.2016г. в счет оплаты цены их долей на дом. В п.9 указанного соглашения определено, что истцы не вправе требовать впоследствии от Общества выплаты какого-либо дополнительного возмещения в денежной или иной форме сверх согласованной сторонами по этому соглашению суммы денежной компенсации. В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ стороны договорились считать данное условие в качестве существенного условия соглашения.

На основании анализа условий соглашения о новации от 23.06.2016г. суд приходит к выводу, что уплаченная истцам по сумма 8 600 000 руб. не является суммой компенсации за снос отдельного объекта недвижимости в виде жилого строения литера Б. В связи с чем ответчики не могли рассчитывать на получение какой-либо части этой суммы в качестве предназначавшейся им компенсации, вследствие чего у них не имеется правовых оснований требовать от истцов выплаты ее в качестве неосновательного обогащения.

В то же время, уничтожение доли в праве собственности на объект недвижимости в виде его обособленной части невозможно по причине все той же идеальности этой доли. В этом случае, если уничтоженный объект (или его часть) находится в общей собственности, то такое уничтожение ведет к нанесению вреда имуществу других сособственников, отчего и возникает обязанность возместить причиненный им вред. Данная обязанность возникает не на основании договора с покупателем и не вследствие его исполнения, в том числе ошибочной переплаты или уплаты ненадлежащему лицу, а в качестве предусмотренного законом последствия причинения вреда. Поэтому правовым основанием для возникновения у истцов обязанности выплатить компенсацию ответчикам является не обязательство по возврату неосновательного обогащения в соответствии с нормами главы 60 ГК РФ, а обязательство вследствие причинения вреда, возникающее в соответствии с иными положениями закона, - нормами главы 59 ГК РФ.

Нельзя признать в качестве неосновательного обогащения (в форме неосновательного сбережения) истцов также и суммы, которые Общество согласно п.17 соглашения о новации от 23.06.2016г. обязалось выплатить от имени истцов другим собственникам дома при заключении соглашения о компенсации либо в судебном порядке. Суд соглашается с доводами представителя истцов и Общества, эти суммы в данном случае являются дополнительными расходами Общества, принятыми им на себя в договорном порядке, и они не включаются в сумму компенсации, выплаченной истцам. К данным суммам ответчики также не имеют никакого отношения, т.к. они не являются стороной соглашения о новации и согласно п.3 ст. 308 ГК РФ оно не создает для них каких-либо прав в отношении его сторон – истцов и Общества.

Другие ответчики, в частности, ФИО9 и ФИО12, полагают, что они имели право на получение компенсации за свои доли на дом при выкупе их Обществом по цене, сопоставимой с ценой договора купли-продажи от 06.04.2016г. и иных сделок по выкупу долей у прежних сособственников дома другими приобретателями. То есть ответчики исходят из наличия у них реальной возможности продажи своих долей Обществу по желаемой для них цене, но вследствие самовольного сноса истцами южной части дома (строения литера Б) они частично лишились данной возможности в отношении продажи этой части дома. В связи с этим ответчики полагают, что они понесли ущерб в виде неполученных от продажи этого строения доходов, пропорционально долям каждого из ответчиков. Это означает, что ответчики претендуют не только на возмещение им убытков в виде реального ущерба, причиненного части общего имущества, но также и убытков другого рода – упущенной выгоды. Последние согласно данному в п.2 ст.15 ГК РФ определению составляют неполученные доходы, которые потерпевшие получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их право не было нарушено.

В п.14 постановления от 23.06.2015г. № 25 Пленумом Верховного Суда РФ отмечено, что по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.

Убытки в виде реального ущерба, причиненные ответчикам, и полагающаяся им за это компенсация определена судом на основании отчета об оценке № 11643 от 22.06.2016г. В то время как убытки в виде упущенной выгоды, о причинении которых фактически утверждают ответчики, представляют собой неполученный доход от продажи Обществу принадлежащих им долей на снесенное строение литера Б. Поэтому в случае обоснованности данной позиции ответчиков, упущенная ими выгода должна была бы определяться в виде разницы между ценой их долей, приходящейся на строение литера Б, за которую им Общество предлагало или обязано было предложить при выкупе этих долей, и суммой компенсации за эти доли, определенной на основании отчета о рыночной стоимости данного строения. Это означает, что предмет доказывания факта возникновения у ответчиков убытков в форме упущенной выгоды принципиально отличается от предмета доказывания факта причинения им реального ущерба.

Как уже установлено судом, ни договор купли-продажи между истцами и Обществом, ни иные сделки по выкупу долей между прежними сособственниками дома и другими приобретателями, в т.ч. и застройщиками, не порождают у ответчиков права требовать заключения с ними сделок купли-продажи их долей, причем как по сопоставимой цене, так и по цене ниже или выше нее. Иное означало бы нарушение таких основополагающих принципов гражданского законодательства как равенство участников гражданских правоотношений и свобода договора (ст.ст.1, 421 ГК РФ).

Согласно п.3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п.4 ст.393 ГК РФ). В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

В связи с этим, для обоснования своих претензий к истцам о возмещении упущенной выгоды ответчики обязаны представить доказательства совершения ими приготовлений по подготовке к продаже своих долей Обществу или другому лицу и причем именно по той цене, расчет которой ими представлен в их письменных возражениях в целях определения размера подлежащей выплате им компенсации. Такими доказательствами могут быть, в частности, письменные доказательства подтверждения Обществом или другим лицом намерения приобрести в будущем у ответчиков их доли на дом, а именно: заключенные с ответчиками предварительные договоры купли-продажи долей (ст.429 ГК РФ); документы, содержащие заверения об обстоятельствах в виде признания Обществом обязанности или намерения по приобретению у ответчиков их долей на дом (ст.431.2 ГК РФ); протоколы (акты) о достижении обоюдного согласия по цене будущей купли-продажи долей по результатам переговоров о заключении договоров (ст.434.1 ГК РФ); письменное предложение ответчикам о заключении купли-продажи долей по конкретной цене, т.е. оферта (ст.435 ГК РФ), либо письменное согласие на покупку в ответ на предложение ответчиков купить их доли по конкретной цене, т.е. акцепт (ст.438 ГК РФ) и т.п. При этом такие документы могут признаваться доказательствами приготовлений ответчиков к продаже своих долей лишь в том случае, когда в них определены со стороны потенциального покупателя или согласованы обеими сторонами существенные условия предполагаемых к заключению с ответчиками договоров купли-продажи долей, т.е. предмета и цены продажи (п.1 ст.432, ст.ст.549, 555 ГК РФ). Без представления подобных доказательств или в случае отсутствия в них согласования любого из указанных существенных условий договора купли-продажи недвижимости нет никаких оснований для удовлетворения требований о выплате убытков в виде упущенной выгоды.

При этом указанные требования должны быть оформлены в виде искового заявления, принятого судом на основании ст.137 ГПК РФ в качестве встречного по отношению к первоначальному иску.

Однако ответчиками не представлено суду каких-либо доказательств, аналогичных вышеперечисленным, свидетельствовавших бы о возникновении у Обществу или иного лица, как потенциального покупателя, обязательства по заключению договора купли-продажи долей ответчиков по предварительно согласованной с ними цене. При этом Общество отрицает факт существования такой договоренности с кем-либо из ответчиков или направления им предложения о покупке их долей по конкретной цене до момента сноса южной части <адрес>. Также ответчиками не предъявлено встречного иска к истцам с требованием о возмещении убытков в виде упущенной выгоды с приложением расчета таких убытков. При таких обстоятельствах доводы ответчиков о потенциальной стоимости их долей на дом, значительно превышающей определенную оценщиком или экспертом рыночную стоимость, суд признает бездоказательными, а их возражения относительно порядка расчета компенсации, предложенной истцами, безосновательными.

В связи с указанным, произведенный истцами на основании отчета об оценке расчет сумм компенсации представляет собой полную сумму убытков в виде реального ущерба, причиненных ответчикам сносом строения литера Б. Убытки в виде упущенной выгоды выплате истцами в пользу ответчиков не подлежат ввиду отсутствия доказательств их возникновения.

Исходя из возражений отдельных ответчиков, в частности, ФИО12, следует, что они полагают о возникновении у Общества как арендатора-застройщика обязанности по выкупу их долей на основании постановления Администрации ГО г.Уфа РБ. То есть, эти ответчики утверждают о наличии иного правового основания для выкупа их долей, а именно, в силу принятия органом местного самоуправления распорядительного акта, предусмотренного законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей (пп.2 п.1 ст.8 ГК РФ), а не в силу заключенных между Обществом и ответчиками гражданско-правовых сделок или совершения ими действий, являющихся основаниями для заключения таких сделок (пп.1,8 п.1 ст.8 ГК РФ). Однако указанные обстоятельства не имеют отношения к предмету настоящего спора. Требования о выкупе, выплате компенсации (возмещения) при изъятии для муниципальных нужд, иные имущественные требования, основанные на принятых органом местного самоуправления правовых актах, могут быть предъявлены ответчиками не к истцам, а непосредственно к такому органу и (или) Обществу, не являющимся сторонами по настоящему делу. Вследствие этого указанные обстоятельства и подтверждающие их, по мнению ответчиков, доказательства исследованию и оценке судом в данном деле не подлежат.

В этой связи суд отмечает, что ответчики не лишены права обратиться в суд с отдельным иском к Обществу о возмещении им упущенной выгоды в виде суммы, превышающей исчисленную по настоящему делу сумму компенсации соответствующему ответчику, если согласно закону принятие Администрацией ГО г.Уфа РБ вышеуказанного распорядительного акта действительно может признаваться основанием для возникновения у Общества обязанности по выкупу долей ответчиков.

Спор о прекращении права собственности на уничтоженную часть объекта недвижимости, являющегося предметом спора, требует разрешения судом вопроса об идентификации оставшейся в натуре части данного объекта в качестве индивидуально-определенной вещи и ее правовом режиме. В свою очередь, это требует установление судом индивидуальных характеристик всего указанного объекта в целом, в том числе кадастрового номера или иного государственного учетного номера, позволяющего выделить этот объект среди других объектов недвижимости, и его правового режима.

В отношении порядка разрешения подобных споров Пленумом Верховного Суда РФ в п.12 постановления от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении» указано: поскольку по искам о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание.

В соответствии с п.5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 в резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.

Вышеуказанная правовая позиция применительно к настоящему спору требует определения судом правовых последствий его разрешения, в том числе в отношении необходимости восстановления, прекращения или изменения сведений, внесенных в государственные реестры в отношении технических характеристик спорного <адрес> входящих в его состав строений, а также зарегистрированных на них прав.

Как следует из материалов дела и пояснений истцов, снос ими южной части дома в значительной мере был обусловлен действиями кадастровой палаты по снятию с кадастрового учета <адрес>. Кадастровая палата оправдывает указанные действия исправлением ею технической ошибки в ГКН на том основании, что этот дом состоит из отдельно стоящих жилых строений, которые подлежат учету в ГКН как самостоятельные объекты недвижимости с разными кадастровыми номерами. Однако зарегистрированные в ЕГРП права на эти объекты отсутствуют. В то же время, ФИО16 кадастровой палаты заявлялось суду, что зарегистрированное в ЕГРП право собственности на <адрес> условным номером 02-04-01/088/2005-309 действительно, оно никем не оспорено и собственники дома могут без ограничений распоряжаться этим правом.

Между тем суд признает указанную позицию кадастровой палаты и изложенные в ее письменном отзыве на иск доводы как не основанные на положениях законодательства, действовавших в период снятия с кадастрового учета <адрес>. К такому выводу суд приходит на основании анализа положений федеральных законов и принятых в соответствии с ними правовых актов, регулировавших порядок осуществления технического учета, кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество как в период возникновения спорных отношений, так и в предшествовавший им период.

Согласно отзыву кадастровой палаты, жилой дом по <адрес> г.Уфы с вышеуказанным условным номером был поставлен на кадастровый учет 09.10.2013г. под кадастровым номером 02:55:010140:847 в качестве ранее учтенного объекта и снят с учета 05.04.2016г. Внесение в ГКН этих сведений осуществлено в порядке межведомственного взаимодействия с ФИО16 по РБ, путем выгрузки сведений об объектах недвижимости из ЕГРП. В то же время, объекты под кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321 были поставлены на учет в ГКН также в качестве ранее учтенных объектов и согласно разъяснениям кадастровой палаты они являются двумя частями <адрес>, т.е. образованы из него в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Перечень квалифицирующих признаков, позволяющих отнести объект недвижимости к ранее учтенным, изложен в п.1 ст.45 Закона о кадастре: государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Закона или в переходный период его применения с учетом определенных ст.43 данного Закона особенностей, признавался юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с этим Законом (ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Согласно п.1 ст.43 Закона о кадастре до 1 января 2013 года устанавливался переходный период применения данного Закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Следовательно, термин «ранее учтенный объект недвижимости» определяет специальный правовой статус такого объекта, присвоение которого в ГКН связано с фактом проведения в отношении такого объекта государственного учета, в том числе кадастрового или технического, до введения Закона о кадастре (до 01.03.2008г.) или в переходной период его применения (до 01.01.2013г.) либо с фактом государственной регистрации прав на этот объект в соответствии с ФЗ «О государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним», осуществленной до присвоения этому объекту кадастрового номера.

С 01.01.2015г. к ранее учтенным объектам отнесены также объекты недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Закона о государственной регистрации и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен (п.18 ст.45 Закона о кадастре, введен ФЗ от 22.12.2014г. № 447-ФЗ).

При включении сведений и соответствующих документов о ранее учтенном объекте в соответствующие разделы ГКН такому объекту недвижимости присваивался кадастровый номер (п.4 ст.45 Закона о кадастре в ред. ФЗ от 23.07.2008г. № 160-ФЗ, от 21.12.2009г. № 334-ФЗ, от 04.06.2011г. № 129-ФЗ).

В переходный период государственный учет объектов недвижимости осуществлялся в порядке, установленном на день вступления в силу Закона о кадастре нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капстроительства и государственного технического учета жилищного фонда («ранее установленный порядок осуществления государственного учета»), с учетом особенностей переходного периода (п.2.1 ст.43 Закона о кадастре).

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим порядок осуществления государственного учета объектов жилищного фонда, является Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997г. № 1301. Согласно п.2 постановления государственный учет жилищного фонда независимо от его принадлежности осуществляется по единой для РФ системе учета в соответствии с законодательством РФ. Он включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет (п.3 Положения). Его основу составляет технический учет жилищного фонда, возлагаемый на специализированные организации технической инвентаризации (БТИ). БТИ осуществляют техническую инвентаризацию жилищного фонда и иную связанную с указанным учетом деятельность (п.7). Учет домовладений, строений и жилых помещений производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда (п.12). Согласно п.2 ст.43 Закона о кадастре указанное постановление и принятые в соответствии с ним до вступления в силу Закона о кадастре нормативные акты государственного учета объектов признаются актами, регулировавшими ранее установленный порядок осуществления государственного учета.

В срок до 01.01.2013г. БТИ, осуществившие до дня вступления в силу Закона о кадастре или в переходный период государственный технический учет объектов, были обязаны передать в орган кадастрового учета в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, заверенные уполномоченными должностными лицами БТИ копии техпаспортов соответствующих объектов (п.3 ст.45 Закона о кадастре в ред. ФЗ от 21.12.2009г. № 334-ФЗ).

В срок до 01.01.2010г. орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, был обязан представить в орган кадастрового учета сведения об объектах недвижимости с условными номерами, о зарегистрированных до дня вступления в силу Закона о кадастре действительных правах на объекты недвижимости, об обладателях этих прав, ограничениях (обременениях) прав и иных сведениях в объеме, внесенных в ЕГРП (п.1 ст.46 Закона о кадастре в ред. ФЗ от 23.07.2008г. № 160-ФЗ, действовавшей до 20.07.2009г.).

Указанное требование о передаче имевшихся у БТИ и органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведений об учтенных в их реестрах объектах недвижимости и правах на них обеспечивало получение органом кадастрового учета из разных источников наиболее полной информации о ранее учтенных объектах в целях внесения достоверных сведений о них в ГКН.

По смыслу п.1 ст.45 Закона о кадастре признание за объектом недвижимости статуса «ранее учтенный» означало, что такой объект считался уже поставленным на кадастровый учет в силу прямого указания данного Закона, вследствие чего сведения о нем подлежали обязательному внесению в ГКН в соответствии с утвержденным порядком.

На основании п.3 ст.45 Закона о кадастре приказом № 1 от 11.01.2011г. органа нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений -Минэкономразвития РФ утвержден «Порядок включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» (вступил в силу с 01.06.2011г., зарегистрирован в Минюсте РФ 16.02.2011г. под № 19844). В п.2 приказа было дано задание Росреестру в срок до 1 января 2013 г. обеспечить включение в ГКН сведений документов о ранее учтенных объектах недвижимости, в том числе объектов с условными номерами. Сами действия по включению в ГКН сведений и документов о ранее учтенных объектах недвижимости возложены на орган кадастрового учета (п.4 Порядка).

Согласно п.5 Порядка к источникам для включения и переноса в ГКН сведений и документов о ранее учтенных объектах недвижимости были отнесены:

1) сведения и содержащие данные сведения документы ЕГРП;

2) сведения и содержащие данные сведения документы Единого государственного реестра объектов капитального строительства (ЕГРОКС);

3) технические и кадастровые паспорта объектов недвижимости (объектов технического учета), хранящиеся в архивах БТИ;

4) акты органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости;

5) иная документация о ранее учтенных объектах.

Документы на бумажных и (или) электронных носителях, на основании которых сведения о ранее учтенных объектах недвижимости включались в ГКН, подлежали включению в состав кадастровых дел таких объектов (п.6). Включение в ГКН сведений о ранее учтенном объекте сопровождалось присвоением ему кадастрового номера (п.7). Орган кадастрового учета направлял в БТИ письменный запрос о представлении перечня объектов технического учета, в отношении которых БТИ изготовлены технические или кадастровые паспорта (п.8). В перечень объектов вносились, в частности, такие сведения об объектах как литера (при наличии) и инвентарный номер (п.10). Копии техпаспортов подлежали передаче БТИ по письменному запросу органа кадастрового в течение пяти рабочих дней. В случае изготовления копий техпаспортов путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд, передачу таких копий осуществлял исполнитель работ по данному государственному контракту (п.12). В состав копии техпаспорта включались электронные образы всех страниц техпаспорта, в том числе содержащих ситуационные и поэтажные планы, экспликации, и электронный документ со сведениями о характеристиках объектов (п.15). Передаче подлежали копии техпаспортов, составленных по последней проведенной на день запроса технической инвентаризации (п.21). Копии техпаспортов передавались в форме электронных документов (п.17). Полученные от БТИ сведения и документы об объектах включались в ГКН на основании решения органа кадастрового учета в виде Акта о включении в ГКН сведений о ранее учтенных объектах технического учета, содержащихся в копиях техпаспортов (п.33.1). Основанием для включения в ГКН сведений об объектах с условными номерами, являлся Акт о включении в ГКН сведений о ранее учтенных объектах технического учета, содержащихся в ЕГРП (далее - Акт) (п.35). При этом сведения об объектах технического учета отражались в Акте в объеме сведений, включенных в подраздел I ЕГРП (п.36). Сведения об основных зданиях, указанные в п.10 Порядка, включались в ГКН на основании копии техпаспорта домовладения (п.38.2). Электронный образ ситуационного плана из техпаспорта включался в раздел ГКН - Реестр объектов недвижимости в качестве сведений, содержащих описание местоположения объекта на земельном участке (п.40).

Исходя из требований Порядка, орган кадастрового учета при включении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте наряду со сведениями из БТИ о его техническом учете был обязан учитывать и факт регистрации права на данный объект в ЕГРП с присвоением ему условного номера. Для этого составлялся являлся Акт о включении в ГКН сведений о ранее учтенных объектах, содержащихся в ЕГРП. Такой подход при внесении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте обеспечивал сохранение его существующего правового режима, возникшего при регистрации прав на него еще до вступления в силу Закона о кадастре. Следовательно данным Порядком, являвшимся в тот период нормативно-правовым актом в сфере кадастровых отношений, устанавливался приоритет сведений о правах на ранее учтенный объект, внесенных в ЕГРП, над аналогичными сведениями об этом объекте, внесенными в ГКН или иные реестры. При этом согласно пп.1 п.2 ст.7 Закона о кадастре в ГКН, кроме основных сведений об объекте недвижимости, вносились также такие дополнительные сведения как ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если он был присвоен до присвоения кадастрового номера в соответствии с Законом о кадастре, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке. Таким образом, законодатель придал равную юридическую силу каждому из присвоенных объекту недвижимости соответствующим уполномоченным органом в различные периоды времени государственному учетному номеру – инвентарному, условному и кадастровому номерам. Это позволяет идентифицировать соответствующий объект в качестве ранее учтенного при наличии в ГКН вышеуказанных сведений о его прежних государственных учетных номерах, присваивавшихся этому объекту уполномоченными органами в соответствии с ранее существовавшим порядком учета и регистрации. В противном случае, внесение органом кадастрового учета в ГКН сведений о ранее учтенном объекте только на основании документов технического учета БТИ, но без учета существующих на этот момент ранее возникших прав или зарегистрированных в ЕГРП прав на этот объект, могло бы привести к несоответствию сведений в ГКН и ЕГРП об этом объекте. Такое противоречие имеющихся в обоих государственных реестрах сведений о конкретном объекте свидетельствовало бы об их недостоверности, что является недопустимым.

ГКН на электронных носителях совместно с ЕГРП на электронных носителях являлись частью единой федеральной информационной системы (п.4 ст.4 Закона о кадастре, п.8 ст.12 Закона о государственной регистрации). Следовательно, оба данных государственных реестра представляли собой в совокупности объединенный информационный ресурс об объектах недвижимости и правах на них, ведение которых двумя государственными органами – органом кадастрового учета и органом регистрации прав требует выполнение ими согласованных действий при внесении данных об объектах в указанные реестры. В целях обеспечения сопоставимости и достоверности сведений об одном и том же объекте недвижимости в ГКН и ЕГРП законодателем в оба специальных закона были включены взаимосвязанные нормы, предусматривающие автоматическую корреляцию сведений в ЕГРП и ГКН по одному и тому же объекту, а именно:

1) с 01.10.2013г. в п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации действовало положение, согласно которому сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считались сведениями подраздела I ЕГРП (п.6 ст.12 в ред. ФЗ от 23.07.2013г. № 250-ФЗ).

2) с 01.09.2013г. в п.3 ст.7 Закона о кадастре действовало положение, согласно которому общедоступные сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, содержащиеся в ЕГРП, считались внесенными в ГКН (п.3 ст.7 введен ФЗ от 23.07.2013г. № 250-ФЗ).

Эти нормы введены по истечении переходного периода применения Закона о кадастре, что подразумевало завершение работ по переносу в ГКН сведений о ранее учтенных объектах и формирования единой информационной системы, объединяющей ГКН и ЕГРП. Для этого было также необходимо, чтобы органом кадастрового учета были перенесены в ГКН в неизменном виде сведения о зарегистрированных в ЕГРП правах на ранее учтенные объекты, которым регистрирующим органом были присвоены условные номера, наряду со сведениями о поставленных на технический учет в БТИ объектах.

Имеющиеся в деле материалы, а также изложенная в письменном отзыве по данному вопросу позиция кадастровой палаты свидетельствуют о несоблюдении ею требований вышеуказанного Порядка и норм Закона о кадастре при постановке в 2011 году на кадастровый учет объектов под кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321.

Согласно отзыву кадастровой палаты оба указанных объекта были поставлены на кадастровый учет на основании документов технического учета, переданных ей в рамках работ по переводу архивных материалов ГУП «БТИ» РБ в электронный вид в соответствии с государственным контрактом от 14.02.2007г. № К-11/10. Согласно письму исх.№ от 30.05.2016г. территориального участка г.Уфы ГУП «БТИ» РБ, данному в ответ на обращение истцов от 19.05.2016г., в 2007 году действительно были проведены работы по переводу сведений в архивах ГУП «БТИ» РБ в электронный вид для переноса их в АИС ГКН. Следовательно, еще задолго до истечения установленного п.3 ст.45 Закона о кадастре срока (до 01.01.2013г.) в кадастровую палату были переданы в электронном виде заверенные БТИ копии техпаспортов объектов в г.Уфе, считающихся ранее учтенными.

В качестве основания для постановки вышеуказанных объектов на кадастровый учет кадастровой палатой представлена копия техпаспорта домовладения от 20.07.2005г., включенная в состав кадастровых дел на оба этих объекта. В этом техпаспорте <адрес> описан как домовладение, состоящее из двух основных жилых строений, одно из которых (литера А) было построено в 1890г., а другое (литера Б) – в 1950г. Постройки литеры А2, А3, а2, Б1, б, б1, Г, Г7-Г13, II, III, V-VII указаны как самовольная застройка. Согласно техпаспорту жилой <адрес> был поставлен на технический учет под инвентарным номером 11681, что отражено в соответствующей графе на его титульном листе, а в разделе техпаспорта «Сведения о принадлежности» указаны реестровый №, 3260 и внесены сведения о ранее зарегистрированном БТИ праве общей долевой собственности на дом с указанием соответствующих долей граждан-собственников дома. Техпаспорта на оба жилых строения включены в техпаспорт домовладения с указанием тех же сведений об инвентарном и реестровых номерах, составе собственников и размере их долей в праве.

Указанное свидетельствует о постановке в БТИ жилого дома на технический учет в качестве единого объекта учета - домовладения, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц. Такая постановка на технический учет обусловлена спецификой ранее действовавшего порядка государственного учета.

Как указано выше, данный порядок в отношении объектов жилищного фонда регулировался постановлением Правительства РФ от 13.10.1997г. № 1301 и утвержденным им Положением о государственном учете жилищного фонда в РФ. Во исполнение п.3 указанного постановления приказом Минземстроя России от 04.08.1998г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда РФ. Согласно этой Инструкции технический учет осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и помещений. Единицей техинвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание (п.1). Домовладение - жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. На земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Основным является здание, главенствующее среди других на земельном участке по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий. Служебные строения по отношению к основному зданию имеют второстепенное значение на земельном участке. К ним относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п. (Приложение № 1). Каждому основному зданию, строению служебного назначения и сооружению на плане земельного участка присваивается литера (п.2.13). Единицей хранения является, в частности, инвентарное дело на домовладение, состоящее из одного или нескольких основных зданий, расположенных на отдельном земельном участке (п.8.7). На каждое домовладение составляется техпаспорт, с указанием на его титульном листе наименования БТИ; адреса домовладения; инвентарного номера, соответствующего записи домовладения в инвентарной книге; номера в Реестре жилфонда; кадастрового номера (при наличии), даты составления паспорта - даты инвентаризации (п.9.1). Учет принадлежности домовладения осуществляется в техпаспорте на основе информации от органа по регистрации прав с указанием данных правообладателя, реквизитов правоустанавливающих документов и долей участия (п.6.1).

Таким образом, согласно ранее действовавшему порядку государственного учета объектами технического учета могли являться не только отдельно стоящие здания и сооружения, но и особый вид объекта жилищного фонда – домовладение, включающее в себя одно или более жилых (основных) строения и предназначенные для их обслуживания служебные (вспомогательные) постройки (литеры) и иные сооружения. Каждому домовладению присваивался единый инвентарный номер, все документы технического учета на его строения включались в одно инвентарное дело. Объединяющим признаком для строений и построек в составе домовладения являлось их общее назначение: они должны предназначаться для проживания и обслуживания граждан и размещаться на одном приусадебном земельном участке, использующемся этими гражданами для ведения общего хозяйства.

В свою очередь, вышеуказанному порядку технического учета предшествовал существовавший до введения в действие Закона о государственной регистрации (до 31.01.1998г.) порядок учета и регистрации объектов жилищного фонда, осуществлявшегося БТИ одновременно в качестве и учетного, и регистрирующего органа. Данный порядок был установлен Инструкцией «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968г. № 83. Ее положения в части порядка ведения реестра жилищного фонда и инвентарных дел домовладений практически идентичны соответствующим положениям Инструкции о проведении учета жилищного фонда РФ от 1998г. Согласно § 1 Инструкции в целях учета принадлежности строений в городах и поселках РСФСР БТИ исполкомов местных Советов вели по установленным формам реестры и производили регистрацию строений независимо от их принадлежности, в т.ч. принадлежащих гражданам на праве личной собственности жилых домов (§2). Объектом регистрации являлось одно или несколько основных строений, расположенных на самостоятельном земельном участке, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа участников общей долевой собственности. Самостоятельным объектом регистрации могли быть и несколько жилых домов граждан, находящихся на одном земельном участке, в том случае, когда каждому из этих домов присвоен отдельный порядковый номер по улице, переулку, площади (§ 5). Данные о праве собственности на строения на основании решений исполкомов рай(гор)советов вносились БТИ в реестровые книги строений населенного пункта и в инвентаризационные карточки (§ 17). Реестровая книга являлась документом учета собственников строений города (поселка) (§ 18).

Таким образом, согласно ранее установленному вышеуказанной Инструкцией порядку регистрации строений жилищного фонда, домовладение учитывалось в инвентарном деле и регистрировалось в реестровой книге в качестве единого объекта права собственности граждан - владельцев этого домовладения. При этом в соответствии с действовавшей в тот период ст.139 ГК РСФСР от 1964г. жилые строения и вспомогательные постройки в составе одного домовладения соотносились между собой как главная вещь и принадлежность. Предназначением принадлежности было служить главной вещи, она была связана с главной вещью общим хозяйственным назначением и следовала ее судьбе, если законом или договором не установлено иное. В настоящее время возможность существования такого правового режима двух и более объектов (строений) предусмотрена аналогичной нормой в ст.135 ГК РФ.

Указанное означает, что правовой режим домовладения как единого объекта учета и единого объекта гражданских прав зачастую формировался еще при оформлении прав на него в соответствии с ранее действовавшим порядком регистрации прав, т.е. до введения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом о государственной регистрации. При этом домовладение при оформлении в общую совместную или долевую собственность двух и более лиц приобретало режим общего имущества (ст.116 ГК РСФСР от 1964г., ст.244 ГК РФ). В настоящее время понятию «домовладение» соответствует данное в ст.16 ЖК РФ определение «жилой дом» в качестве вида жилого помещения, которое и используется при осуществлении государственной регистрации прав и кадастрового учета.

Согласно п.1 ст.6 Закона о государственной регистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признавались юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводилась по желанию их обладателей. Согласно п.6 ст.12 указанного Закона ЕГРП состоял из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывался при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не был присвоен кадастровый номер, идентификация такого объекта в ЕГРП осуществлялась по условному номеру, который присваивался ему органом, осуществлявшим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав (п.3 ст.12 указанного Закона).

Согласно п.2 Инструкции о порядке присвоения условных номеров, утвержденной приказом Минюста РФ от 08.12.2004г. № 192 (утратила силу в 2015г.), идентификация объекта недвижимости в ЕГРП осуществлялась по условному номеру в случае, если этому объекту не был присвоен кадастровый номер. Этот номер присваивался регистрирующим органом при регистрации прав на объект недвижимости с открытием на этот объект соответствующего раздела ЕГРП (п.3). При этом осуществление государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости, которому был присвоен условный номер, сделок с данным объектом не влекло изменения данного номера (п.6). Таким образом, данное положение обеспечивало сохранение зарегистрированного права на объект с условным номером при постановке его на кадастровый учет, когда условный номер изменялся на кадастровый.

Вследствие этого при проведении государственной регистрации ранее возникших прав на жилой дом с постройками, оформленный в качестве единого объекта прав, либо сделок с ним, данный правовой режим должен сохраняться путем открытия одного раздела ЕГРП на такой жилой дом с внесением в него сведений о всех строениях (литерах), входящих в его состав. Присвоение регистрирующим органом данному разделу одного учетного (условного или кадастрового) номера обеспечивало сохранение существующего правового режима жилого дома с постройками как одного объекта зарегистрированного права. При этом раздельная регистрация права собственности на строения жилого дома, как самостоятельные объекты недвижимости, была возможна только на основании соответствующего заявления собственника дома с приложением документов, необходимых для ее проведения (ст.16 Закона о государственной регистрации). Если же жилой дом находился в долевой собственности, то на регистрацию необходимо было представить соглашение его сособственников о разделе дома или выделе доли в натуре, заключенное в соответствии со ст.252 ГК РФ, в качестве правового основания для регистрации права на образованные по воле сособственников объекты недвижимости (п.1 ст.17 указанного Закона). В отсутствие такого заявления и (или) соглашения регистрирующий орган не вправе был самостоятельно осуществить регистрацию права на отдельные объекты из состава жилого дома, т.к. это означало бы раздел дома. Раздел объекта (выдел доли в натуре) требовал открытия отдельных разделов ЕГРП на вновь образованные объекты с присвоением им новых кадастровых номеров и открытием на них новых дел правоустанавливающих документов (абз.1 п.9 ст.12 указанного Закона). Эти действия вели к прекращению (ликвидации) объекта зарегистрированного права в ЕГРП, который осуществлялся в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013г. № 765 (зарегистрирован в МЮ РФ 10.07.2014г. № 33054, действовал до 01.01.2017г.)

Согласно п.33 Правил, если объект недвижимости, для которого сформирован раздел ЕГРП, прекращал свое существование, являясь источником для нового объекта (объектов), в записи подраздела I указывался последующий кадастровый (условный) номер нового объекта (объектов). С прекращением существования объекта недвижимости связанный с ним раздел ЕГРП закрывался, в целях чего формировалась запись о ликвидации (преобразовании) объекта, в которую заносились реквизиты документов, на основании которых происходило закрытие раздела. На лицевой стороне соответствующей записи подраздела I ЕГРП раздела проставлялся штамп о ликвидации объекта (п.35). При этом одновременно во все записи со статусом «актуальная» подразделов II и III ЕГРП вносились по одним номером регистрации записи о прекращении права, ограничении (обременении) права в порядке, установленном Правилами (п.36). При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом «актуальная» специальных частей подраздела III переносились, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты недвижимого имущества, образованных в результате такого преобразования (п.51).

Управлением Росреестра по РБ не представлено суду доказательств осуществления им в вышеуказанном порядке действий по разделу <адрес> по заявлению его собственников на два самостоятельных объекта недвижимости (жилых дома) с сохранением в отношении каждого из этих вновь образованных объектов сведений о ранее зарегистрированных правах собственников этого дома.

В связи с этим и кадастровая палаты была обязана, до проведения собственниками раздела <адрес>, учитывать правовой режим данного объекта, сложившийся до вступления в силу Закона о кадастре.

Согласно выписке из ЕГРП от 17.11.2016г. жилому дому по <адрес> под инвентарным номером 11681 при регистрации права в ЕГРП регистрирующим органом был присвоен условный №. То есть, эта регистрация была произведена без постановки дома на кадастровый учет, на основании документа технического учета – техпаспорта домовладения от 2005г. Таким образом, первичная регистрация в ЕГРП права общей собственности на дом была осуществлена в 2005 году без присвоения ему кадастрового номера, который временно заменял вышеуказанный условный номер (согласно п.3 вышеуказанной Инструкции № число «2005» означало год ведения книги учета входящих документов, в которую внесена первая регистрационная запись о праве на объект). Вследствие этого жилой <адрес> на момент внесения в 2011 году в ГКН сведений о нем, полученных от БТИ и Росреестра, обладал сразу двумя признаками ранее учтенного объекта недвижимости согласно п.1 ст.45 Закона о кадастре:

1) дом был поставлен на государственный технический учет в БТИ до вступления в силу Закона о кадастре (до 01.03.2008г.);

2) до даты вступления в силу Закона о кадастре права на дом были зарегистрированы в ЕГРП с присвоением ему условного номера и не были прекращены к этой дате, т.е. являлись действительными.

Следовательно, <адрес> изначально представлял собой единый объект технического учета и единый объект зарегистрированного права, обладающий согласно п.1 ст.45 Закона о кадастре правовым статусом «ранее учтенный объект». Поэтому все полученные от БТИ и Росреестра сведения и документы об этом доме должны были включаться в ГКН как о ранее учтенном объекте недвижимости, причем с учетом ранее возникшего его правового режима как объекта, находящегося в долевой собственности и состоящего из нескольких объектов согласно сведениям в ЕГРП.

Между тем, согласно письменному отзыву кадастровой палаты в 2011 году на кадастровый учет был не поставлен не сам жилой <адрес>, а другие два объекта недвижимости под кадастровыми номерами 02:55:010140:320 (литеры А, А1, А2, А3, а, а2, а3, а4) площадью 134,8 кв.м и 02:55:010140:321 (литеры Б, Б1, б, б1) площадью 77,2 кв.м, но под таким же адресом – <адрес>. Оба этих объекта поставлены на учет 01.07.2011г., статус «ранее учтенные», в качестве ранее присвоенного номера для них обоих указан инвентарный №, при этом сведения об условном номере из ЕГРП отсутствуют. Согласно уведомлениям от 17.11.2016г. №№/-1063, 1064 сведения о зарегистрированных правах на эти объекты в ЕГРП также отсутствуют.

Следовательно, в нарушение п.5 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ № от 11.01.2011г., кадастровой палатой не были включены в ГКН имевшиеся в ЕГРП сведения о <адрес>, в т.ч. о присвоенном ему условном номере и зарегистрированном праве общей долевой собственности.

При этом в нарушение ст.56 ГПК РФ кадастровой палатой не представлено суду доказательств составления ею в отношении данного дома в соответствии с п.п.35, 36 Порядка Акта о включении в ГКН сведений о ранее учтенном объекте технического учета, содержащихся в ЕГРП, в объеме сведений, содержащихся в подразделе I раздела ЕГРП, открытого на данный дом.

Внесение в ГКН сведений о техническом учете двух жилых строений <адрес> как отдельных объектов недвижимости только на основании документов из БТИ и без учета имеющихся из ЕГРП на дом сведений о правах прямо противоречило п.п.5, 35, 36 Порядка и пп.1 п.2 ст.7 Закона о кадастре в ГКН. При этом суд приходит к выводу, что утверждение кадастровой палаты о постановке указанных двух жилых строений в БТИ на раздельный технический учет на основании их техпаспортов также ошибочно ввиду того, что ранее присвоенный БТИ государственный учетный номер - инвентарный номер относился не к отдельным строениям (частям дома), а ко всему дому, на которое и было заведено одно инвентарное дело. Об этом свидетельствует и то, что техпаспорт домовладения от 20.07.2005г. был представлен из БТИ в виде единого документа технического учета, а техпаспорта на оба жилых строения представляют собой его неотъемлемые части, содержащие описание основных строений в составе объекта учета - домовладения.

Совершенные кадастровой палатой ошибки нашли свое отражение и выданных ею истцам кадастровых паспортах от 19.04.2016г. №№, 02/16/1-277318 на объекты с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321.

Форма и содержание кадастровых паспортов объектов недвижимости утверждена приказом Минэкономразвития РФ от 25.08.2014г. № (вступил в силу с 01.01.2015г.).

Согласно форме кадастрового паспорта на здание, сооружение на листе КП.1 в графе «Предыдущие номера» подлежит указанию ранее присвоенный государственный учетный номер объекта недвижимости либо кадастровые номера объектов, из которых образован данный объект. В графе «Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости» в отношении ранее учтенного объекта должна указываться дата его государственного технического учета (технической инвентаризации), т.е. эта дата по определению не может совпадать с датой присвоения кадастрового номера такому объекту в ГКН. В таблице «Описание объекта недвижимого имущества» в графе 12 «Сведения о правах» указываются в зарегистрированных в ЕГРП прав: вид права, номер и дата государственной регистрации права согласно записи ЕГРП; правообладатель и размер его доли в праве. Если зарегистрировано право общей собственности, указываются слова «Общая долевая собственность» или «Общая совместная собственность». В графе 17 «Характер сведений государственного кадастра недвижимости (статус записи об объекте)» указывается статус сведений в ГКН об объекте: «временные», «снят с кадастрового учета» с указанием даты такого снятия (в отношении объекта недвижимости, который прекратил существование); «учтенные» или «ранее учтенные». На листе КП.2 кадастрового паспорта отображается «Схема расположения объекта недвижимого имущества на земельном участке(ах)», т.е. графическая схема расположения объекта на земельном участке (в масштабе).

Однако в обоих вышеуказанных кадастровых паспортах в графе «Предыдущие номера» содержится ссылка только на инвентарный номер – 11681 (к тому же он присвоен БТИ не в отдельности каждому из этих объектов, а дому № 100 в целом), при этом прежний условный номер, присвоенный Росреестром в 2005г. дому № 100 как объекту с указанным инвентарным номером, отсутствует. Сведения о зарегистрированных правах на эти объекты (как части дома № 100) также отсутствуют. В графе «Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости» указана дата внесения в ГКН сведений об объекте, тогда как ею должна являться иная, гораздо более ранняя по времени дата - дата постановки на технический учет жилого дома, осуществленной задолго до введения Закона о кадастре и подлежавшей определению на основании полученных от ГУП «БТИ» РБ документов технического учета на дом по дате его первой техинвентаризации.

Листы КП.2 в обоих кадастровых паспортах с отображением схемы расположения объекта на земельном участке вообще отсутствуют, тогда как согласно п.40 Порядка ею должен являться ситуационный план земельного участка, имеющийся в техпаспорте домовладения и включенный в ГКН в виде его электронного образа. В итоге на основании данных кадастровых паспортов невозможно визуально определить конфигурацию границ объектов, поставленных на учет, и расположение их относительно границ земельного участка, а также нельзя удостовериться, что литеры, ранее присвоенные строениям и постройкам в БТИ и сведения о которых внесены в ГКН, действительно входят в состав и площадь объектов. В отсутствие графического описания границ объектов недвижимости и их местоположения на земельном участке эти кадастровые паспорта представляют собой документы, не соответствующие требованиям п.3 ст.1, пп.3,4 п.1 ст.7, п.4 ст.14 Закона о кадастре, т.к. в принципе не позволяют заинтересованному лицу достоверно определить, какие объекты недвижимости как индивидуально-определенные вещи поставлены на учет.

Таким образом, содержание выданных кадастровой палатой кадастровых паспортов на оба указанных объекта не соответствует требованиям к их содержанию, установленным приказом Минэкономразвития РФ от 25.08.2014г. № 504.

Кроме того в кадастровом паспорте на объект с кадастровым номером 02:55:010140:320 площадь указана равной 143,6 кв.м, тогда как общая площадь соответствующего ему согласно техпаспортам домовладения от 2005г. строения литеры А, А1, А2, А3 составляет 134,8 кв.м (на что и указано в отзыве кадастровой палаты). Это очевидная техническая ошибка, допущенная при внесении кадастровой палатой в ГКН сведений о площади этого строения.

При постановке на учет объектов с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321 совершено еще одно серьезное нарушение.

Исходя из пояснений кадастровой палаты, данные объекты были поставлены на раздельный кадастровый учет как отдельно стоящие жилые строения, в то же время по сведениям в ЕГРП эти строения совместно с постройками представляли собой один зарегистрированный объект недвижимости под общим для них условным номером. Постановка на раздельный кадастровый учет частей объекта недвижимости фактически ведет к разделу существующего (преобразуемого) объекта и прекращению его существования, а значит, и снятию его с кадастрового учета (п.3 ст.1, пп.1, 2 ст.16 Закона о кадастре). По смыслу пп.2 п.2 ст.7 Закона о кадастре преобразуемый объект - это объект недвижимости, из которого в результате раздела (выдела), реконструкции или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым образован другой объект недвижимости. Таким образом, при совместном толковании ст.252 ГК РФ и указанной нормы Закона следует, что раздел объекта, находящегося в долевой собственности, или выдел из него доли в натуре является образованием новых объектов недвижимости из данного преобразуемого (исходного) объекта. Однако согласно п.п.1, 2 ст.252 ГК РФ такой раздел возможно осуществить только по соглашению всех собственников объекта либо на основании решения суда.

Кроме того, согласно п.1 ст.24 Закона о кадастре кадастровый учет двух и более объектов недвижимости, возникших в результате преобразования объекта (объектов) недвижимости, осуществляется в заявительном порядке, т.е. путем подачи собственниками, иными уполномоченными лицами заявлений в орган кадастрового учета. При этом согласно п.4 ст.24 Закона о кадастре (в ред. ФЗ от 22.07.2008г. № 141-ФЗ, от 21.12.2009г. № 334-ФЗ, действовавшей на указанную дату постановки на учет указанных объектов) внесенные в ГКН сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, утрачиваемый со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из ГКН представленные заявителем документы вместе с заявлением о кадастровом учете образованного объекта по указанному в данном заявлении почтовому адресу.

Таким образом, объекты с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и 321 могли быть поставлены в ГКН только на временный учет и только по заявлению заинтересованных лиц, уполномоченных на распоряжение домом № 100, т.е. его собственников, в случае намерения их произвести раздел дома на основании заключенного в соответствии со ст.252 ГК РФ соглашения о его разделе (выделе доли). Причем по истечении года, т.е. после 01.07.2012г., ввиду отсутствия факта регистрации права собственности в ЕГРП на эти объекты как самостоятельные объекты недвижимости, сведения об их учете подлежали безусловному аннулированию, о чем кадастровая палата должна была известить собственников дома. В нарушение п.4 ст.24 Закона о кадастре по достижении указанной даты эти объекты не были сняты с учета.

Также ввиду того, что оба этих объекта были поставлены на постоянный учет без государственной регистрации изменений в правовом режиме <адрес>, в отсутствие соглашения всех его собственников по разделу дома на два самостоятельных объекта прав и без подачи ими заявлений о постановке на учет этих объектов, такие действия кадастровой палаты явились нарушением п.п.1, 2 ст.24 Закона о кадастре. По смыслу ст.ст.1, 209, 252 ГК РФ эти действия напрямую нарушили права собственников дома на осуществление своей волей и в своих интересах правомочий по определению юридической судьбы принадлежащего им общего имущества - жилого дома, в том числе и путем его раздела.

При этом в отзыве кадастровой палаты отсутствуют сведения о постановке на отдельный учет одновременно с вышеуказанными строениями и постройки литера Г (сарай), в то время как это строение входит в перечень строений (литер), права на которые зарегистрированы в ЕГРП как на объекты, входящие в состав <адрес>. Это свидетельствует о нарушении положения п.3 ст.7 Закона о кадастре, согласно которому сведения о правах и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимое имущество, содержащиеся в ЕГРП, считаются внесенными в ГКН. В связи с этим объект с зарегистрированным правом в ЕГРП должен обязательно иметь соответствующее описание в ГКН с указанием сведений о его правах.

Кадастровой палатой не представлено каких-либо объяснений о причинах отсутствия указанной постройки на учете в ГКН.

Между тем, нормами Закона о кадастре не установлено каких-либо различий в основаниях постановки на кадастровый учет объектов исходя из их назначения – жилого или нежилого. В ст. 7 данного Закона установлен перечень подлежащих внесению в ГКН сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, среди которых и сведения о назначении помещений, зданий и сооружений. Это свидетельствует о противоречащем закону избирательном подходе кадастровой палаты при постановке на учет основных строений <адрес> как отдельных объектов, в то время как иные капитальные постройки нежилого назначения, обслуживающие дом, в ГКН как объекты недвижимости не учтены.

Суд также отмечает, что постановка на кадастровый учет этих двух объектов привела к дополнительным негативным правовым последствиям для собственников дома.

Согласно техпаспорту домовладения инв.№ от 30.03.2016г. на возведение построек литеры А2, А3, а2, Б1, б, б1 разрешения не предъявлено. Но их площадь включена кадастровой палатой в общую площадь обоих объектов, а именно: площадь литер А2, А3, а2 – к площади объекту 02:55:010140:320, площадь литеры Б1, б, б1 – к площади объекта 02:55:010140:321. Факт включения данной площади также следует из сообщения Управления Росреестра по РБ от 08.07.2016г. № об отказе в государственной регистрации и отзыва кадастровой палаты. При этом согласно письму № ОГ-12181/209 от 27.06.2016г., данному Управлению в ответ на обращение истцов, данные постройки признаются регистрирующим органом самовольными постройками (пристроями к жилому дому). Действительно, согласно сведениям в ЕГРП на <адрес> указанные постройки не входят в состав строений этого дома и их площадь не учитывается в общей площади дома. Однако, согласно отзыву кадастровой палаты и кадастровым паспортам оба данных объекта учтены в ГКН в качестве жилых домов.

Указанное означает не только значительное и не соответствующее правоустанавливающим документам увеличение общей площади всего <адрес> по сравнению с той, которая зарегистрирована в ЕГРП (171,1 кв.м). В этом случае оба объекта в результате учета в их составе пристроев капитального характера, возведенных без получения разрешения на их строительство в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ (ГсК РФ) должны признаваться как самовольно реконструированные объекты, т.е. самовольными постройками по смыслу п.14 ст.1 ГсК РФ и ст.222 ГК РФ (п.28 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный 19.03.2014г Президиумом Верховного Суда РФ). Введение в гражданский оборот самовольных построек возможно только по решению суда и лишь при наличии оснований, предусмотренных ст.222 ГК РФ, в том числе и при наличии прав на земельный участок. На это указано и в письме Управления № ОГ-12181/209 от 27.06.2016г., которым разъяснено истцам, что проведение регистрации права собственности на отдельные два жилых дома возможно лишь при наличии судебного акта об узаконении самовольных построек и перераспределении долей в праве общей собственности на эти дома, при одновременном прекращении права общей собственности на <адрес> под условным номером. Наличие у объекта недвижимости признаков самовольной постройки исключает распространение на такой объект правового статуса жилого помещения (жилого дома), т.к. по смыслу ст.222 ГК РФ, ст.ст.15, 16 ЖК РФ самовольная постройка не может являться объектом гражданских и жилищных прав. Вследствие этого статус жилого помещения (жилого дома) в отношении самовольной постройки возможен лишь в случае признания судом за осуществившим эту постройку лицом права собственности с установлением его назначения в качестве жилого помещения, соответствующего требованиям жилищного законодательства. Внесение в ГКН в отношении объектов с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321 таких сведений об их назначении, как «жилой дом», не соответствует смыслу положения пп.15 п.2 ст.7 Закона о кадастре об указании в ГКН фактического назначения учтенного объекта, определяемого согласно правоустанавливающим документам на объект. Поэтому сведения о назначении двух указанных объектов в ГКН суд также признает недостоверными.

Вышеуказанное свидетельствует, что в первую очередь именно действия кадастровой палаты по снятию с учета <адрес> объективно привели к невозможности распоряжения собственниками своими долями, что и выразилось в отказе Управления в регистрации перехода права по сделке между истцами и ООО «Трест №». В этой связи утверждение кадастровой палаты, что сам по себе факт снятия с кадастрового учета <адрес> не препятствует совершению сделок с ним, опровергается материалами дела.

Суд отмечает также и то обстоятельство, что кадастровая палата не имеет законных полномочий по самостоятельному изменению правового статуса объектов недвижимости, в т.ч. путем их раздела или иного преобразования. Согласно ст.ст.20, 21, 24 Закона о кадастре кадастровый учет производится в заявительном порядке, т.е. путем подачи заинтересованными лицами заявления об учете объекта, учете его изменений или снятии с учета, с представлением ими указанных в ст.22 Закона о кадастре документов. В отсутствие факта подачи таких заявлений собственниками <адрес> непредставления ими для такого учета документов, объекты с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и 321 не могли быть поставлены в ГКН ни в порядке преобразования (раздела) жилого <адрес>, ни в качестве вновь возведенных (реконструированных) объектов. Доказательств обратного, т.е. поданного собственниками <адрес> заявления об учете данных объектов и приложенных к нему документов, в частности, технических планов на оба эти объекта, кадастровой палатой суду не представлено. Указанное означает самостоятельное совершение кадастровой палатой действий по разделу объекта недвижимости, т.е. выход органа учета за пределы полномочий, предоставленных ему законодательством.

Вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о совершении кадастровой палатой в 2011 году не основанных на законе действий, приведших к разделу <адрес> на два отдельных объекта недвижимости, что повлекло изменение его правового режима в отсутствие на то юридических оснований. В связи с этим, оба вышеуказанных объекта подлежат снятию с кадастрового учета в связи с допущенными при этом учете существенными нарушениями законодательства и техническими ошибками.

Кроме того, составленным кадастровым инженером актом обследования от 01.07.2016г. подтверждено прекращение существования здания с кадастровым номером 02:55:010140:321 площадью 77,2 кв.м. Согласно заключению к этому акту, при натурном обследовании кадастровым инженером объектов на местности выявлено, что фактически объекты с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и 321 являются двумя частями жилого <адрес>, снятого с кадастрового учета. При этом последний из них на момент осмотра снесен. Также отмечено, что переноса содержащихся в ЕГРП актуальных сведений о зарегистрированных правах на архивный объект кадастровый № в отношении двух этих объектов, как снесенного, так и сохранившегося в натуре (объекта кадастровый № литер А), не осуществлено.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования этого объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости (п.1 ст.42 Закона о кадастре).

В связи с этим, основанием для снятия с кадастрового учета объекта с кадастровым номером 02:55:010140:321 площадью 77,2 кв.м является подтвержденный в установленном законом порядке факт прекращения его существования. Ввиду того, что границы этого объекта накладывались на границы части жилого <адрес> виде жилого строения литеры Б, Б1, б, б1, включающего возведенные без разрешения постройки, с аналогичной площадью в 77,2 кв.м, суд признает установленным факт прекращения существования данного строения как объекта недвижимости.

В отношении обстоятельств, связанных с присвоением жилому дому № кадастрового номера 02:55:010140:847, судом установлено следующее.

Согласно отзыву кадастровой палаты этот дом был поставлен на кадастровый учет 09.10.2013г., причем также в качестве ранее учтенного объекта, под кадастровым номером 02:55:010140:847, но затем снят с учета 05.04.2016г. При этом в кадастровом паспорте от 05.04.2016г. № на этот дом указан не только инвентарный №, но и его условный №. Указана также его общая площадь 171,1 кв.м, вид права – общая долевая собственность и дан перечень ее участников с указанием принадлежащих им долей в праве собственности на дом. Все указанные сведения полностью соответствуют актуальным сведениям, содержащимся в разделе ЕГРП, открытом на <адрес>. Это означает, что при постановке в 2013 году на кадастровый учет <адрес> кадастровой палатой были учтены имеющиеся у ней на тот момент сведения, содержащиеся в переданных ГУП «БТИ» РБ документах технического учета, и сведения из ЕГРП, предоставленные ФИО16 по РБ. При этом с присвоением дому вышеуказанного кадастрового номера содержащиеся о нем сведения в ЕГРП были приведены в соответствие с п.1.2 ст.20 Закона о государственной регистрации, согласно которому не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимости, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре.

На этом основании суд приходит также к выводу, что факт постановки в 2011 году на кадастровый учет объектов с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321 не может быть признан основанием для снятия с этого учета в 2016 году <адрес>. Суд при этом учитывает и то обстоятельство, что хотя данный дом и был поставлен на кадастровый учет позднее указанных двух объектов, это было совершено с соблюдением особенностей его правового режима, закрепленного в ЕГРП, в качестве единого объекта права.

Изложенные в отзыве кадастровой палаты иные доводы и приложенные к нему документы суд не признает в качестве доказательств наличия основания для снятия дома с учета в порядке исправления технической ошибки в ГКН в связи со следующим.

В протоколе выявления технической ошибки № от 05.04.2016г. указано, что имеются основания для исправления технической ошибки в кадастровых сведениях об объекте кадастровый № ввиду ошибочного присвоения ему данного кадастрового номера. Вывод о технической ошибке обусловлен тем, что у этого объекта, выгруженного из ПК ИС ЕГРП, сведения не соответствуют данным в техпаспорте по причине, что объекты литеры А, А1, а, а3, а4, Б, Г1 являются отдельно стоящими и поставлены на кадастровый учет как объекты 02:55:010140:320 и :321. На этом основании решением № Ф/16-35127 от 05.04.2016г. исправлена техническая ошибка в кадастровых сведениях путем изменения статуса указанного объекта с «ранее учтенный» на «архивный». В обоих документах в качестве основания для такого решения указаны протокол заседания Рабочей группы по организации и повышению качества сопоставимости данных ЕГРП и ГКН Управления Росреестра по РБ и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ № 28 от 05.12.2014г. и техпаспорт инв.№ 11681 от 20.07.2007г.

Но как установлено судом, между внесенными в ЕГРП сведениями в отношении <адрес> сведениями о нем, содержащимися в вышеуказанном техпаспорте, никаких противоречий не имеется.

Согласно отзыву кадастровой палаты, протоколом № 28 от 05.12.2014г. заседания Рабочей группы дано предписание сотрудникам кадастровой палаты в случае обнаружения объектов недвижимости, в состав которых включены несколько литер (сложная вещь), в базе данных ГКН проводить работы по нормализации сведений ГКН через процедуру исправления технических ошибок в кадастровых сведениях, обеспечив включение сведений о ранее учтенных объектах, содержащихся в технической документации.

В соответствии с п.1 ст.11 ГПК РФ при разрешении гражданских дел судом применяются федеральные законы, законы субъектов РФ и нормативные правовые акты, принятые органами власти различного уровня и органами местного самоуправления.

Кадастровой палатой не представлено суду доказательств наличия у протокола № 28 от 05.12.2014г. юридического статуса нормативного правового акта, принятого уполномоченным органом в установленном законодательством порядке.

По смыслу наименования Рабочей группы и состава ее участников в виде сотрудников двух учреждений, связанных осуществлением общей для них государственной функции по ведению единой информационной системы - ЕГРП и ГКН, эта Рабочая группа создана в целях осуществления межведомственного взаимодействия и не обладает статусом органа, уполномоченного на принятие нормативных правовых актов. В связи с этим суд не учитывает указанный протокол в качестве акта, имеющего значение для разрешения дела.

Суд также отмечает, что по смыслу определения «сложная вещь», применяемого обоими указанными органами для квалификации объектов недвижимости, состоящих из двух и более строений (литер), ими имеется ввиду положение ст.134 ГК РФ. Согласно этой норме, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное. Это означает, что оба органа признают подобные объекты недвижимости, в т.ч. и домовладение, состоящее из основного жилого строения (строений) и вспомогательных построек, в качестве особого объекта гражданских прав, участвующего в гражданском обороте в качестве единого объекта. В связи с чем, раздел такого объекта путем учета отдельных строений в ГКН как самостоятельных объектов, без учета сведений о нем как об объекте зарегистрированного права, влечет за собой фактическое изменение его правового режима, т.е. прекращение существования как сложной вещи, в отсутствие на то правовых оснований. Это обстоятельство и было установлено судом в отношении снятии с учета <адрес> вследствие постановки на кадастровый учет отдельных его частей. Подобная практика снятия с учета объектов без учета зарегистрированных прав на них, закрепленная в протоколе № от 05.12.2014г., нарушает положения Закона о кадастре и Закона о государственной регистрации.

Не могут признаваться в качестве основания для снятия <адрес> учета и выполняемые кадастровой палатой работы по сопоставлению сведений в ЕГРП и ГКН об объектах недвижимости в рамках исполнения распоряжения Росреестра от 22.01.2013г. № Р/4, о чем сообщается в ее письме № 03709 от 28.04.2016г. Данное распоряжение принято в целях регулирования взаимодействия территориальных подразделений Росреестра и ФГБУ «ФКП Росреестра» при выполнении указанных работ и не является нормативно-правовым актом. Однако, как следует из позиции кадастровой палаты, данное распоряжение является обязательным к применению в ее совместной с Управлением Росреестра по РБ деятельности по приведению в соответствие сведений в ЕГРП и ГКН.

Суд не усматривает в данном распоряжении и утвержденной этим распоряжением Методики положений, предоставляющих органу кадастрового учета право на снятие с кадастрового учета объекта недвижимости без учета зарегистрированных в ЕГРП прав на него, признаваемых законом юридически действительными.

Согласно п.1 Методики, при гармонизации данных, а также при принятии решения об исправлении или внесении тех или иных сведений в ЕГРП и ГКН во внимание принимается следующее:

сведения о зарегистрированных правах, ограничениях (обременениях) прав, правообладателях, содержащиеся в ЕГРП, имеют приоритет над соответствующими (аналогичными) сведениями в ГКН;

приоритет сведений о характеристиках объекта капитального строительства (ОКС) определяется исходя из анализа документов, хранящихся в органах регистрации прав и кадастрового учета;

решение об установлении приоритета сведений о характеристиках ОКС принимается на заседаниях рабочей группы, созданной для гармонизации данных, и оформляется протоколом.

Внесение сведений о ранее учтенном ОКС в ГКН на основании Акта сопровождается присвоением кадастрового номера данному ОКС. При этом условный номер ранее учтенного ОКС отражается в ГКН в качестве ранее присвоенного государственного учетного номера (п.2 ст.7 Закона о кадастре) (п.2.1.4 Методики).

Указанное означает, что орган кадастрового учета не был вправе при внесении сведений в ГКН о ранее учтенном объекте игнорировать имеющиеся о данном объекте сведения в ЕГРП. Однако совершенные кадастровой палатой действия по снятию <адрес> со ссылкой на протокол № от 05.12.2014г. свидетельствуют о нарушении ею также и методических указаний, утвержденных вышестоящим регулирующим органом.

Суд усматривает и другие нарушения закона, допущенные не только кадастровой палатой, но и Управлением Росреестра по РБ.

Исправление технической ошибки в ГКН осуществляется в порядке, установленном ст.28 Закона о кадастре. Согласно п.3 указанной статьи Закона, в случае исправления технической ошибки в сведениях об объекте недвижимости орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения об исправлении такой ошибки, направляет заверенную копию данного решения и один экземпляр кадастрового паспорта объекта недвижимости в форме документов на бумажном носителе по почтовому адресу правообладателя указанного объекта. Решение об исправлении технической ошибки в сведениях может быть обжаловано в судебном порядке.

В своем отзыве на иск, а также в письме № от 28.05.2016г., данном в ответ на обращение собственников <адрес>, кадастровая палата сообщает о направлении им указанных документов по почте. Однако истцы и другие собственники дома отрицают факт получения ими такого почтового отправления.

В нарушение ст.56 ГПК РФ кадастровой палатой не представлено суду доказательств своевременного направления всем собственникам <адрес> указанных в п.3 ст.28 Закона о кадастре документов.

Кроме того, согласно п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в ГКН, считались сведениями подраздела I ЕГРП. Это означает, что снятие с учета в ГКН объекта влекло за собой необходимость исключения из подраздела I ЕГРП сведений о кадастровом номере этого объекта, т.е. исправление технической ошибки в ГКН требовало одновременного исправления аналогичной технической ошибки в ЕГРП. Порядок исправления последней из них был установлен в ст.21 Закона о государственной регистрации.

Согласно п.п.1, 2 указанной статьи Закона техническая ошибка, допущенная органом по государственной регистрации прав, исправлялась по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в тот же срок должны были быть уведомлены об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки осуществлялось в случае, если такое исправление не влекло за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества. В случаях, если существовали основания полагать, что исправление технической ошибки могло причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производилось по решению суда, арбитражного суда. С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд, арбитражный суд также вправе был обратиться орган по государственной регистрации прав.

Однако собственники дома отрицают также и факт получения от Управления Росреестра по РБ уведомлений об исправлении технической ошибки в виде исключения из ЕГРП сведений о кадастровом номере дома № 100.

Доказательств обратного Управлением суду не представлено.

Как установлено судом, снятие с кадастрового учета дома как объекта недвижимости, влекущего изменение сведений о нем в ЕГРП, в действительности напрямую повлияло на права собственников дома по распоряжению общим имуществом. Именно вследствие совершения данных действий возникло препятствие в исполнении истцами заключенной с третьим лицом ООО «Трест № 7» сделки купли-продажи долей на дом. При этом указанный покупатель ориентировался при принятии решения о заключении данной сделки на имеющиеся в ЕГРП сведения о зарегистрированных правах, в достоверности которых у него не было оснований сомневаться, в т.ч. ввиду предварительной проверки правомочий покупателей нотариусом при выполнении правовой экспертизы и удостоверении указанной сделки. По смыслу ст.21 Закона о государственной регистрации, действия по исключению из ЕГРП сведений о кадастровом номере дома, по сути означающие прекращение существования объекта зарегистрированного права, могли быть совершены Управлением исключительно на основании решения суда. При этом собственники дома должны были бы привлекаться судом к участию в деле, т.к. исправление технической ошибки в ЕГРП напрямую затрагивало бы их права.

Доказательств обращения Управления в суд с требованием об исправлении технической ошибки в ЕГРП или иным аналогичным требованием суду не представлено.

Следовательно, исключение из ЕГРП сведений о кадастровом номере дома совершено с нарушением положений ст.21 Закона о государственной регистрации.

Согласно п.1 ст.8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.6 ст.8.1 ГК РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации, п.5 ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

Из смысла письма Управления № ОГ-12181/209 от 27.06.2016г. и его сообщения № 04/301/004/2016-4079 от 08.07.2016г. об отказе в государственной регистрации следует, что Управление фактически не признает за истцами и другими лицами, сведения о которых внесены в раздел ЕГРП как о собственниках дома № 100, правового статуса собственников этого объекта ввиду предъявления к ним требования о представлении судебного акта о признании за ними права собственности с перераспределением их долей на объекты, образованные без согласия собственников дома. Это требование и основанный на нем отказ в регистрации прямо противоречат вышеуказанным нормам закона.

При этом суд отмечает, что согласно законодательству на Росреестр возложены не только функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, но и функции по оказанию государственных услуг в сфере осуществления кадастрового учета недвижимости и ведения ГКН. Росреестр обязан обеспечивать соблюдение правил ведения ЕГРП и ГКН (п.2 Указа Президента РФ от 25.12.2008г. № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», п.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.06.2009г. № 457). ФГБУ «ФКП Росреестра» является подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждением - органом кадастрового учета (п.п.1, 2 ст.3 Закона о кадастре). В связи с этим, Управление Росреестра по РБ было обязано учитывать необходимость обеспечения сопоставимости сведений, внесенных в ЕГРП и ГКН в отношении одно и того же объекта, путем координации совершения учетных действий филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ. Ненадлежащее выполнение указанных функций привело к ситуации, когда в ЕГРП содержались сведения о правах на объект недвижимости, снятый с кадастрового учета, т.е. считающийся физически несуществующим (архивным) объектом, а в ГКН были внесены сведения о двух объектах, зарегистрированные права на которые вовсе отсутствуют и которыми невозможно совершать какие-либо сделки без предварительного обращения в суд лиц, считающих себя их собственниками.

По пояснению представителя кадастровой палаты в судебном заседании, в настоящее время дом № 100 снят с кадастрового учета жилой дом № 100 и считается юридически отсутствующим объектом недвижимости, но при этом зарегистрированные права на него остаются юридически действительными. Несмотря на утверждение представителя о возможности распоряжения собственниками дома № 100 принадлежащим им долями в праве собственности на него ввиду наличия у этого дома в ЕГРП ранее присвоенного условного номера, данное утверждение опровергается самим фактом отказа Управления Росреестра в регистрации перехода права по заключенной между истцами и Обществом сделке в сообщении от 08.07.2016г. Это утверждение также противоречит изложенной в письме исх.№ ОГ-12181/209 от 27.06.2016г. позиции Управления относительно принципиальной невозможности совершения собственниками сделок с домом без представления судебного акта об узаконении самовольных построек и перераспределении долей в праве долевой собственности на эти объекты с одновременным прекращением права на жилой дом с условным номером.

Суд приходит к выводу, что снятие объекта недвижимости с кадастрового учета в ГКН при наличии зарегистрированных прав на него в ЕГРП на практике означает невозможность для собственника такого объекта распорядиться своими законными, внесенными в государственный реестр и не оспоренными в суде правами. В результате совершения совместных действий двумя вышеуказанными государственными органами сложилась юридически недопустимая ситуация, которую можно характеризовать как «существование права в отсутствие самого объекта права». Такие действия противоречили положениям п.6 ст.8.1 ГК РФ о признании лица, указанного в государственном реестре в качестве правообладателя, в качестве такового, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. Эти действия также не соответствовали целям и задачам Закона о государственной регистрации и Закона о кадастре по образованию из ЕГРП и ГКН на электронных носителях единого информационного ресурса с достоверными сведениями об объектах недвижимости и правах на них.

Таким образом, в результате вышеуказанных действий сведения в ЕГРП и ГКН в отношении дома № 100 оказались несовместимыми между собой, что свидетельствует о нарушении установленного в п.1 ст.8.1 ГК РФ принципа достоверности сведений, внесенных в государственный реестр.

В соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ к принципам гражданского законодательства отнесены, в частности, принцип неприкосновенности собственности, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п.2 ст.1 ГК РФ).

При таких обстоятельствах лишь восстановление судом правового статуса дома №100 как ранее учтенного объекта недвижимости и объекта зарегистрированного права может обеспечить реализацию собственниками дома права на распоряжение им как общим имуществом, что невозможно осуществить без устранения последствий, вызванных действиями обоих вышеуказанных органов.

Суд признает необоснованными доводы кадастровой палаты о необходимости рассмотрения иска ФИО1, ФИО2 и ФИО3 не в порядке искового производства, а в порядке административного производства, установленном КАС РФ.

В настоящем деле разрешается спор между собственниками общего имущества со встречными требованиями о прекращении права общей собственности на уничтоженную часть этого имущества и ее восстановлении в натуре, что является разновидностью спора о праве.

В п.2 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ, АПК РФ, а также иными федеральными законами. В силу ч.1 ст.30 ГПК РФ и ч.1 ст.38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

При этом в п.52 постановления установлено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В п.1 постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016г. № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» дано указание, что по смыслу ч.4 ст. 1 КАС РФ и ч.1 ст.22 ГПК РФ, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (ст.8 ГК РФ), споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ.

Согласно п.12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003г. № 23 «О судебном решении» при рассмотрении исков о признании разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного правоотношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, в связи с чем суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в резолютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание.

Разрешение спора, возникшего между сторонами настоящего дела, требует идентификации в решении суда оставшейся в натуре части предмета спора – жилого дома, т.е. установления его уникальных характеристик как объекта недвижимости, а также его правового режима. Для этого необходимо определить в решении сведения, подлежащие внесению и (или) изменению в государственных реестрах уполномоченными на их ведение государственными органами в целях обеспечения достоверности содержащих в этих реестрах данных об указанном объекте и исключения создания в будущем препятствий по распоряжению объектом его собственниками в соответствии с законом. Причем указанные препятствия в виде оспариваемых собственниками сведений в соответствующем реестре о принадлежащим им имуществе суд обязан устранить вне зависимости от того, являются указанные сведения результатом действий (бездействия) уполномоченного на ведение этого реестра органа или нет. В противном случае не достигается конечная цель отправления правосудия – окончательное разрешение судом спора путем обеспечения восстановления нарушенных прав в рамках соответствующего вида судопроизводства.

При рассмотрении такого спора истцы вправе совместить в иске требования материально-правового характера одновременно с требованиями о восстановлении (изменении, прекращении) сведений в государственных реестрах, препятствующих им в осуществлении прав по распоряжению принадлежащим им имуществом.

Суд исходит из того, что предъявленные истцами в настоящем деле исковые требования являются неразрывно связанными между собой и не могут быть рассмотрены отдельно друг от друга в разных видах судопроизводства. Поэтому такой спор подлежит рассмотрению в порядке искового производства в соответствии с положениями подраздела II ГПК РФ и с учетом исключительной подсудности по месту нахождения спорного объекта недвижимости, т.е. не в Октябрьском районном суде г.Уфы, а в Кировском районном суде г.Уфы.

При этом заявление кадастровой палаты о пропуске истцами срока исковой давности согласно ст.219 КАС РФ в настоящем деле не имеет юридического значения.

Согласно ст.1 КАС РФ данный Кодекс регулирует порядок осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении судом административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий. Установленный в ст.219 КАС РФ трехмесячный срок представляет собой специальный пресекательный срок на обращение в суд с административным исковым заявлением, применяемый только при рассмотрении дела в порядке административного судопроизводства. Настоящее дело рассматривается в порядке искового производства в соответствии с положениями ГПК РФ, вследствие чего к исковым требованиям применяется положение п.1 ст.196 ГК РФ об общем трехлетнем сроке исковой давности. Этот срок исковой давности истцами не пропущен.

Кадастровой палатой также заявлены возражения относительно предъявленных к ней исковых требований по причине рассмотрения, по ее мнению, данных требований в другом судебном деле. При этом она ссылается на решение Октябрьского районного суда г.Уфы от 26.10.2016г. (дело 2а-11262/2016) по административному иску ФИО12, в котором истцу отказано в требовании о признании незаконным решения кадастровой палаты об исправлении технической ошибки. Кадастровая палата полагает, что данное решение является обязательным для сторон по настоящему делу.

Суд признает данные возражения необоснованными в связи со следующим.

В вышеуказанном деле из собственников <адрес> участвовала только ФИО12, остальные собственники к участию в нем привлечены не были, вследствие чего в силу п.4 ст.13 ГПК РФ решение по этому делу для последних не имеет обязательной силы. По этой же причине, исходя из п.2 ст.61 ГПК РФ, установленные судом в указанном деле обстоятельства не имеют преюдициальной силы для этих собственников, поэтому они вправе представлять суду в настоящем деле любые доказательства нарушения их прав. Истцами в настоящем деле представлены доказательства, в частности, переписка с органами кадастрового учета, регистрации прав и технического учета, кадастровые паспорта, акт обследования кадастрового инженера о сносе части дома, которые не представлялись ФИО12 в вышеуказанном деле, в связи с чем судом не могла быть дана им соответствующая оценка. Также истцами ФИО1, ФИО2 и ФИО3 изложены обстоятельства и представлены в обоснование иска доводы о нарушениях законодательства, которые не являлись предметом изучения и оценки судом в вышеуказанном деле. ФИО16 по РБ в вышеуказанном деле также не участвовало, тогда как в настоящем деле к нему предъявлены исковые требования с их правовым обоснованием. Кроме того, исковые требования, рассматриваемые в настоящем деле, не являются полностью идентичными исковым требованиям ФИО12 в вышеуказанном деле. Ввиду этого спор, рассматриваемый в настоящем деле, ни по субъектному составу его участников, ни по предмету спора, ни по фактическим обстоятельствам, положенным истцами в обоснование иска, не имеет полного совпадения с аналогичными признаками спора, рассмотренного в вышеуказанном деле, т.е. не может признан судом тождественным ранее рассмотренному другим судом спору. В связи с этим, суд не усматривает оснований для отказа в принятии иска на основании ст.135 ГПК РФ или прекращения производства по делу на основании ст.220 ГПК РФ.

Суд не соглашается и с такими доводами ФИО16 кадастровой палаты, что <адрес> не может быть восстановлен на кадастровом учете вследствие уничтожения его части и недопустимости внесения в ГКН сведений о его прежнем кадастровом номере 02:55:010140:847. По их мнению, в результате такого уничтожения возникает новый объект, которому должен быть присвоен новый кадастровый номер.

Согласно п.3 ст.1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признавались действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждали существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или прекращение существования такого недвижимого имущества.

Аналогичное определение кадастрового учета как описания в ЕГРН индивидуализирующих объект недвижимости характеристик приводится в настоящее время в п.7 ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п.1 ст.16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществлялся в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости. Изменение общей площади объекта, являющееся следствием сноса (уничтожения) отдельных частей данного объекта, не изменяющих в целом его общего назначения, является изменением отдельных индивидуальных характеристик объекта, а не созданием нового объекта (в частности, путем его реконструкции). Вследствие чего собственник такого объекта был вправе обратиться в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений в ГКН с представлением соответствующих документов (ст.ст.20, 21 Закона о кадастре).

Истцами была предпринята попытка снять с учета снесенное ими строение литера Б с представлением в кадастровую палату акта обследования кадастрового инженера от 01.07.2016г., подтверждающего прекращение существования данного строения, учтенного в ГКН под кадастровым номером 02:55:010140:321. Однако по решению кадастровой палаты от 29.08.2016г. снятие данного объекта с кадастрового учета было приостановлено на основании пп.4 п.2 ст.26 Закона о кадастре ввиду непредставления копии документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости. Вследствие этого в ГКН сохранились ошибочно внесенные сведения об объекте, не существующем в действительности, границы которого накладываются на реально существующий жилой дом. Данные сведения о несуществующем объекте, в т.ч. вышеуказанный кадастровый номер, были перенесены в качестве актуальных в ЕГРН, что свидетельствует о недостоверности данных сведений. Указанная ошибка в сведениях в ГКН подлежит исправлению по решению суда.

Также представители кадастровой палаты в качестве возражений на исковые требования указывают, что реестры ГКН и ЕГРП уже не существуют (отменены), поэтому восстановление в них каких-либо сведений по решению суда принципиально невозможно. Также по их мнению, ввиду того, что с 01.01.2017г. новый единый реестр ЕГРН ведется только самим Росреестром, а ФГБУ «ФКП Росреестра» уже не является органом, отвечающим за кадастровый учет, вследствие чего его нельзя обязать вносить какие-либо изменения в реестровые сведения об объектах недвижимости по причине отсутствия у этого учреждения таких полномочий. Это обстоятельство, как полагают представители кадастровой палаты, является основанием признать филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ ненадлежащим ответчиком.

Суд отклоняет указанные возражения как необоснованные в связи со следующим.

Согласно ст.4 Закона о кадастре ведение ГКН осуществлялось на бумажных и (или) электронных носителях. Порядок и сроки хранения содержащихся в ГКН документов устанавливались уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Согласно ст.13 Закона о кадастре ГКН состоял из следующих разделов: 1) реестра объектов недвижимости; 2) кадастровых дел; 3) кадастровых карт. Реестр объектов недвижимости представлял собой систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в ГКН сведений о таких объектах. Кадастровые дела представляли собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в ГКН.

Аналогичный порядок учета и систематизации сведений и документов о правах на объекты недвижимости был предусмотрен и в отношении ведения ЕГРП.

Согласно ст.12 Закона о государственной регистрации Единый государственный реестр прав велся на бумажных и (или) электронных носителях. Неотъемлемой частью ЕГРП являлись дела правоустанавливающих документов, открываемые на каждый объект недвижимости, и книги учета документов, содержащие данные о принятых на регистрацию документах. Правила ведения, порядок и сроки хранения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определялись федеральным органом в области государственной регистрации.

Согласно п.90 Порядка ведения ГКН, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010г. № 42 (зарегистрирован в Минюсте России 31.03.2010г. № 16771, действовал до 01.01.2017г.) кадастровое дело, открытое на объект недвижимости, идентифицировалось кадастровым номером этого объекта. В Реестр объектов недвижимости вносился, в числе общих сведений о здании, также и ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), присвоенного объекту до вступления в силу Закона о кадастре, и дата его присвоения такого номера, сведения об или органе, присвоившем такой номер (п.73). При поступлении вступившего в законную силу судебного акта о восстановлении аннулированных и исключенных из ГКН сведений об объекте недвижимости орган кадастрового учета не позднее трех рабочих дней вносил изменения в Реестр в части статуса сведений с «аннулированные» на соответствующий статус, действовавший до аннулирования и исключения сведений или указанный в соответствующем решении суда (62.1).

Таким образом, само по себе прекращение ведения уполномоченными органами ГКН и ЕГРП не означает, что невозможно внести по решению суда изменения в кадастровое дело и дело правоустанавливающих документов, представляющие собой документы на бумажном носителе, не подлежащие уничтожению или изъятию, а также изменения в соответствующие архивные сведения в разделах указанных реестров, ранее открытых на объекты недвижимости, являющихся предметом настоящего спора.

Обращение истцов в суд с требованиями о восстановлении в ЕРП и ГКН сведений о кадастровом номере 02:55:010140:847, ранее присвоенному дому № 100, с исключением из этих реестров сведений об объектах с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и 02:55:010140:321 является одним из способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст.12 ГК РФ, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Суд, установив факт нарушения права собственности на объект недвижимости действиями уполномоченного органа или его должностного лица, вправе обязать этот орган или должностное лицо устранить допущенные нарушения, в т.ч. путем возложения на него обязанности по восстановлению в соответствующем государственном реестре аннулированных (исключенных) сведений об объекте недвижимости и (или) правах на него и аннулированию (исключению) из реестра иных сведений, препятствующих правообладателю данного объекта осуществлять законные правомочия по распоряжению этим объектом. Возложение на указанный орган такой обязанности возможно и в том случае, когда этот орган на момент принятия судом решения уже не осуществляет функций по ведению государственного реестра, которые ранее были возложены на него в установленном законодательством порядке, но еще не утратил свою правоспособность как юридическое лицо (ст.49 ГК РФ). В противном случае, такое положение означало бы фактическое освобождение этого органа, чья вина в нарушении прав собственников установлена судом, от ответственности на совершенное им правонарушение и обязанности устранить его последствия. Если же указанные сведения, нарушающие права собственника объекта недвижимости, перенесены в иной государственный реестр вследствие прекращения в соответствии с законом ведения предшествовавшего ему реестра, то суд вправе предусмотреть в своем решении о переносе в новый реестр именно тех сведений об объекте недвижимости, которые восстановлены по решению суда в прежнем реестре. При этом орган, уполномоченный на ведение нового реестра, обязан обеспечить надлежащее исполнение данного судебного решения.

Судом в настоящем деле установлено, что филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ осуществлял функции органа кадастрового учета в период возникновения спорных отношений и им были совершены противоправные действия по снятию с кадастрового учета <адрес> внесению в ГКН сведений об объектах с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и :321. Полномочия по ведению ГКН указанным филалом, а не Управлением Росреестра по РБ. Поэтому филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РБ является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

Судом также установлено, что вследствие ненадлежащего выполнения Управлением Росреестра по РБ возложенных на него функций по контролю за учетными действиями кадастровой палаты, повлекшего внесение в ЕГРП изменений в сведения о <адрес> нарушение установленного Законом о государственной регистрации порядка исправления технической ошибки, результатом чего явилась недостоверность указанных сведений и создание препятствий истцам в распоряжении домом в виде отказа в регистрации перехода права. Как установлено судом, функции по ведению ЕГРП в период возникновения спорных отношений осуществлялись Управлением Росреестра по РБ, в связи с чем оно также является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

В связи с этим совершенные кадастровой палатой и Управлением Росреестра по РБ нарушения подлежат исправлению по решению суда путем внесения соответствующих изменений в разделы ГКН и ЕГРП, существовавших на дату снятия с кадастрового учета <адрес>, в следующем порядке.

В разделе ЕГРП с условным номером 02-04-01/088/2005-309, открытом на <адрес>, подлежат восстановлению сведения о его прежнем кадастровом номере 02:55:010140:847. Ввиду того, что строение литера Б, как законно возведенное и ранее зарегистрированное в ЕГРП, физически прекратило существование, оно подлежит исключению из перечня строений (литер), входящих в состав <адрес> согласно сведениям в ЕГРП. При этом общая площадь дома (строения литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) подлежит уменьшению на площадь строения литера Б, что в итоге составляет 177,1 – 48,7 = 122,4 кв.м. Данная общая площадь подлежит указанию в открытом на <адрес> разделе ГКН при восстановлении дома на кадастровом учете под вышеуказанным кадастровым номером. Одновременно с этим подлежат снятию с кадастрового учета объекты с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и 02:55:010140:321.

С 1 января 2017г. вступил в силу ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которым вместо ЕГРП и ГКН предусмотрено введение нового государственного реестра - Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащего реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость) (п.2 ст.7 Закона). Со дня вступления его в силу указанного Закона сведения ЕГРП и сведения ГКН считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст.4 этого Закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.6 ст.72 Закона).

В связи с этим, подлежащие восстановлению и изменению в соответствии с настоящим решением в отношении <адрес> сведения в архивных реестрах ЕГРП и ГКН должны считаться внесенными в неизменном виде в соответствующий раздел ЕГРН, открытый на этот дом. Одновременно с этим сведения об объектах с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и 02:55:010140:321 считаются исключенными в полном объеме из ЕГРН.

В соответствии с п.п.1, 3 ст.3 указанного Закона функции по осуществлению государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав и ведению ЕГРН осуществляются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (органом регистрации прав). Согласно п.п.1, 5 Положения о федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства РФ от 01.06.2009г. № 457, исполнение вышеуказанных функций возложены на Росреестр.

На этом основании исполнение решения суда в части переноса сведений о жилом доме по <адрес> кадастровым номером 02:55:010140:847 из ЕГРП и ГКН в соответствующий раздел ЕГРН, подлежащий открытию на этот дом, и в установленном решением суда объеме обеспечивается Управлением Росреестра по РБ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1, ФИО2 и ФИО3 удовлетворить.

1. Прекратить право общей долевой собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО11, ФИО4, ФИО10, ФИО9, ФИО12, ФИО13, ФИО8, ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО18 на снесенную часть жилого дома по <адрес> г.Уфы (литера Б) площадью 48,7 кв.м

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в пользу не получивших денежную компенсацию в пользу

ФИО11 - 31 331,67 руб.;

ФИО4 - 31 331,67 руб.;

ФИО10 - 31 331,67 руб.;

ФИО9 - 42 725 руб.;

ФИО12 - 25 635 руб.;

ФИО13 - 34 180 руб.;

ФИО8 - 5 696,67 руб.;

ФИО19 - 5 696,67 руб.;

ФИО7 - 5 696,67 руб.;

ФИО5 - 8 545 руб.

2. Обязать:

1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ:

- восстановить в разделе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), открытом на объект недвижимости «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, условный №, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>», сведений о его прежнем кадастровом номере 02:55:010140:847;

- исключить из раздела ЕГРП, открытого на вышеуказанный индивидуальный жилой дом, сведений о строении литера Б и указать общую площадь данного дома (строений литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) равной 122,4 кв.м.

2) ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии»» по РБ:

- восстановить на кадастровом учете объект недвижимости «индивидуальный жилой дом, мезонин, одноэтажный, кадастровый №, расположенный по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, <адрес>» и указать общую площадь данного дома (строений литеры А, А1, а, а3, а4, Г1) равной 122,4 кв.м.

- снять с кадастрового учета объекты недвижимости – жилой дом с кадастровым номером 02:55:010140:320 и жилой дом с кадастровым номером 02:55:010140:321, расположенные по адресу: РБ, г.Уфа, <адрес>.

3. Установить, что сведения о жилом доме с кадастровым номером 02:55:010140:847, подлежащие восстановлению в ЕРП и ГКН в установленном решением суда объеме, считаются внесенными в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а соответствующие сведения о жилых домах с кадастровыми номерами 02:55:010140:320 и 02:55:010140:321 - исключенными из ЕГРН.

В удовлетворении встречного иска ФИО11 – отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течении одного месяца, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Судья          Шакиров А. С.