Решение по делу № 33АП-665/2019 от 05.02.2019

УИД: 28RS0023-01-2015-003178-76

Дело № 33АП-665/2019                                                       Судья первой инстанции:

Докладчик: Кузько Е.В. Кувшинов Г.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    25 февраля 2019 года                                                               г. Благовещенск

    Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

    председательствующего судьи: Грибовой Н.А.,

    судей коллегии: Кузько Е.В., Исаченко М.В.,

    при секретаре: Ткаченко И.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании, с использованием средств видеоконференцсвязи с Тындинским районным судом, дело по апелляционной жалобе Холиева А.В. на решение Тындинского районного суда Амурской области от 01 октября 2018 г.,

    Заслушав дело по докладу судьи Кузько Е.В., пояснения Холиеева А.В.,    судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Холиев А. Б. обратился в суд с иском к Пирахмаеву М. Г. об обязании зарегистрировать договор купли - продажи и переход права собственности. В обосновании указал, что 15 июля 2015 г. между ним и Пирахмаевым М.Г. был заключен договор купли продажи здания магазина, расположенного по адресу: Амурская область, г. Тында, <адрес>, в соответствии с которым Пирахмаев М.Г. продал принадлежащее ему на праве собственности здание магазина, расположенное на земельном участке, с кадастровым номером № 1 общей площадью 111,94 кв.м, и торговое оборудование. В настоящее время истец не может в установленном порядке зарегистрировать право собственности на указанный объект, поскольку ответчик уклоняется от явки в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее-Управление Росреестра по Амурской области).

Уточнив исковые требования, истец просил признать переход права собственности по договору купли-продажи от 15 июля 2015 г. от Пирахмаева М.Г. к Холиеву А.Б., осуществить государственную регистрацию и переход права собственности без заявления продавца Пирахмаева М.Г., возложить на Управление Росреестра по Амурской области обязанность по регистрации и переходу права собственности здания магазина, общей площадью 81,7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 1 расположенного по адресу: Амурская область, г. Тында, <адрес>

В судебном заседании истец, представитель истца Холиева А.Б – Минтенко И.Д. настаивали на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик Пирахмаев М.Г в судебное заседание не явился, извещался судом по адресу, указанному в исковом заявлении.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Амурской области в суд не явился, представил письменный отзыв, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве указано, что сведения о магазине с кадастровым номером №2, площадью 81,7 кв.м., по адресу: г. Тында, <адрес> внесены в единый государственный реестр недвижимости, сведения о регистрации прав отсутствуют. В ЕГРН имеется запись о государственной регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером № 1 на котором расположен указанный магазин. Земельный участок предоставлен Холиеву О.Б на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для размещения и эксплуатации временных некапитальных объектов (движимого имущества) от 07.07.2014 № з-5416, дата регистрации 01.08.2014, №. Срок аренды с 20.04.2014 по 20.04.2017., разрешённое использование участка: для эксплуатации нестационарного торгового объекта. Разрешающая документация на возведение объекта капитального строительства и ввода объекта в эксплуатацию в регистрационных делах отсутствует. На указанный объект дважды подавались документы на регистрацию права собственности, в регистрации было отказано. 21 июля 2015 г. Холиевым А.Б. были представлены документы на государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости на основании договора купли – продажи от 15.07.2015., заключенного между Пирахмаевым М.Г. (продавец) и Холиевым А.Б (покупатель), на основании абзаца 9 пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации ему было отказано в государственной регистрации поскольку не было представлено документов подтверждающих государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости, наличие которых необходимо для государственной регистрации.

Иные лица участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не представили.

Решением Тындинского районного суда Амурской области от 01 октября 2018 г. в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе Холиева А.Б. выражает несогласие с решением суда как постановленным с существенным нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что судом не обосновано отказано в принятии уточнений искового заявления. Полагает, что судом не учтено то обстоятельство, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества. Считает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Указывает о несоответствии выводов суда материалам дела. Просит решение суда отменить, принять по делу новое решение с разрешением вопроса по существу.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В суде апелляционной инстанции Холиев А.Б., поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили. В соответствии с нормами ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебной коллегией дело рассмотрено при данной явке.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, по правилам статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что 15 июля 2015 года между истцом и ответчиком заключен договор – купли продажи здания магазина, находящегося по адресу: Амурская область, г. Тында, <адрес>. В соответствии с условиями договора истец продал принадлежащее ему на праве собственности здание магазина, расположенное на земельном участке, с кадастровым номером № 1 общей площадью 111,94 кв.м, и торговое оборудование.

Правами на земельный участок с кадастровым номером № 1 общей площадью 111,94 кв.м, расположенным по вышеуказанному адресу, обладает государство в лице муниципального образования города Тында. Разрешенное использование участка: для эксплуатации нестационарного торгового объекта.

Данный земельный участок, 13.02.2007 года на основании Постановления мэра г. Тынды № был предоставлен Пирахмаеву М.Г в аренду для эксплуатации установленного некапитального сооружения – магазина по адресу: г. Тында, <адрес>.

В дальнейшем, на основании постановления администрации г. Тынды № от 03.07.2014 года указанный земельный участок с кадастровым номером № 3 площадью 111,94 кв.м, предоставлен ИП Холиеву О.Б. для эксплуатации нестационарного торгового объекта по адресу: г. Тында, <адрес> по договору аренды сроком на три года. Согласно договора аренды указанного земельного участка № от 07.07.2014 года, он предоставлен ИП Холиеву О.Б. под эксплуатацию нестационарного торгового объекта по адресу: г. Тында, <адрес> на срок с 20.04.2014 года по 20.04.2017 года.

Из текста договора купли-продажи от 15.07.2015 года следует, что Пирахмаев М.Г. продал, а Холиев А.Б. приобрел здание магазина по адресу: г. Тында, <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № 3 площадью 111,94 кв.м и торговое оборудование.

Как видно из материалов дела, Пирахмаеву М.Г. разрешение на строительство приобретенного у него Холиевым А.Б. по договору купли-продажи здания магазина по адресу: г. Тында, <адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 3 площадью 111,94 кв.м. - не выдавалось. При этом Пирахмаевым М.Г. были предприняты меры по установлению в судебном порядке факта разработки проектной документации и выдачи разрешения на строительство спорного здания магазина, однако указанное заявления было оставлено судом без рассмотрения по существу.(л.д. 10-11 т.2)

При этом 24 февраля 2016 года состоялось решение Тындинского районного суда Амурской области по иску Холиева А.Б. о признании здания – магазина с кадастровым номером: №2, общей площадью 81,7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № 3 по адресу: г. Тында, <адрес>, капитальным строением. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что спорное строение возведено как капитальное на принадлежащем муниципальному образованию г. Тынды и не отведенном для этих целей земельном участке, в отсутствие разрешения на строительство объекта недвижимости, а потому таковым (капитальным строением, объектом недвижимости) признано быть не может.

Определением Амурского областного суда от 24 июня 2016 года решение Тындинского районного суда от 24 февраля 2016 года было оставлено без изменения, в связи с чем вступило в законную силу.

Отказывая в иске Холиеву А.Б. о регистрации договора купли - продажи и перехода права собственности на спорное здание магазина, суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ, представленные сторонами в материалы дела доказательства, принимая во внимание в соответствии с требованиями ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным решением от 24 февраля 2016 года, руководствуясь положениями Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходил из того, что спорный объект был возведен самовольно, в отсутствие разрешающих документов, в силу чего продавец Пирахмаев М.Г. не приобрел на него право собственности, таким образом, у регистрирующего органа имелись законные основания в отказе Холиеву А.Б.(как покупателю указанного объекта), в регистрации перехода права собственности на него.

Судебная коллегия оснований не согласиться с данными выводами суда не усматривает, и учитывает следующее.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поскольку объект недвижимости - спорное здание магазина, с кадастровым номером: №2, общей площадью 81,7 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № 3 по адресу: г. Тында, <адрес> приобретено истцом по договору купли-продажи у Пирахмаева М.Г., право собственности которого в установленном порядке зарегистрировано не было, соответственно, исходя из положений п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на данное имущество у истца также не возникло, в связи с чем вывод суда об отсутствии правовых оснований к возложению на регистрирующий орган обязанности по регистрации права, соответствует требованиям закона.

Стоит отметить, что само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом, требования как к собственнику к нему предъявлены быть не могут.

В ст. 222 Гражданского кодекса закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении ряда условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса).

Между тем, в данном случае, исходя из обстоятельств дела и существа иска, при наличии у спорного объекта(здания магазина) признаков самовольной постройки, указанные обстоятельства не могли явиться предметом судебного разбирательства, исходя из установленного ст. 12 ГПК РФ принципа диспозитивности, в силу которого истец самостоятельно определяет характер нарушенного права и избирает способ его защиты.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Согласно абз. 9 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, в государственной регистрации может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Вышеприведенные положения ФЗ № 122-ФЗ, действовали в период возникновения спорных правоотношений, в связи с чем правомерно учтены судом при вынесении решения. В настоящее время действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст.26, 27 которого также в качестве основания в отказе осуществления государственной регистрации прав предусмотрено не представление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из информации Управления Росреестра по Амурской области следует, что на указанный объект дважды подавались документы на регистрацию права собственности. 21 июля 2015 г. Холиевым А.Б. были представлены документы на государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости на основании договора купли – продажи от 15.07.2015., заключенного между Пирахмаевым М.Г. (продавец) и Холиевым А.Б (покупатель), на основании абзаца 9 пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации ему было отказано в государственной регистрации поскольку не было представлено документов, подтверждающих государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимости, наличие которых необходимо для государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, решение суда, которым установлено отсутствие правовых оснований к осуществлению государственной регистрации права собственности без заявления продавца Пирахмаева М.Г., а также возложению на регистрирующий орган обязанности по регистрации перехода права собственности на здание магазина, является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы об обратном, не могут быть признаны состоятельными.

Ссылка в апелляционной жалобе на необоснованность отказа в принятии уточненных исковых требований, признается не обоснованной, поскольку противоречит положениям ст. 39 ГПК РФ, в силу которой истцу предоставлено право изменить либо предмет, либо основание иска. Между тем заявленное уточнение (признание перехода права собственности по договору купли-продажи от 15 июля 2015 года) фактически свидетельствует о предъявлении новых самостоятельных требований, т.е. направлено на одновременное изменение как предмета, так и основания иска, в связи с чем выводы суда о наличии у истца права на обращение с самостоятельными требованиями в указанной части, следует признать обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, высказанную заявителем в суде первой инстанции, не опровергают выводы суда, а выражают несогласие с ними. По своей сути доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в их совокупности.

Иных доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия ст. 330 ГПК РФ основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит.

    Руководствуясь ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

    ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тындинского районного суда Амурской области от 01 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Холиева А.В. – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

    Председательствующий:

    Судьи коллегии: