Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-2912/2018 от 09.10.2018

Судья: Воропаева Н.А. Дело № 33-2912

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 октября 2018 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Рогожина Н.А.,

судей Наместниковой Л.А., Букаловой Е.А.

при секретаре Морозовой А.С.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по иску Колмыковой Л.И., Колмыковой В.М., Колмыковой В.И., Бораева С.С.-Ахмедовича, Хаджиевой Л.Э. к индивидуальному предпринимателю главе крестьянско-фермерского хозяйства Геращенко Л.И., обществу с ограниченной ответственностью «Агрос» о досрочном расторжении договора аренды,

по апелляционной жалобе Колмыковой Л.И., Колмыковой В.М., Колмыковой В.И., Бораева С.С.-Ахмедовича, Хаджиевой Л.Э. на решение Болховского районного суда Орловской области от 8 августа 2018 г., которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Рогожина Н.А., объяснения Колмыковой В.И., Бораева С.С.-А. их представителя Скокова В.А., поддержавших жалобу, возражения представителя ООО «Агрос» Савушкиной И.А., изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Колмыкова Л.И., Колмыкова В.И., Колмыкова В.М., Бораев С. С.-А., Хаджиева Л.Э. обратились в суд с иском к Геращенко Л.И., Рыбакову А.Г. о досрочном расторжении договора аренды.

В обоснование требований указывали, что они являются одними из собственников земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 3072000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который согласно договору аренды от <дата>, заключенному между собственниками земельного участка и индивидуальным предпринимателем главой крестьянско-фермерского хозяйства Геращенко Л.И. (далее - ИП Глава КФХ Геращенко Л.И.), передан в аренду на срок 25 лет, арендная плата за земельную долю, площадью 9,8 га, рассчитывается согласно приложению № по состоянию на цены 2009 года без указания индексации цен по последующим годам.

Между ИП Главой КФХ Геращенко Л.И. и обществом с ограниченной ответственностью «Агрос» (далее - ООО «Агрос») в лице Рыбакова А.Г. <дата> был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата>, с текстом которого истцы не были ознакомлены.

Кроме того, истцы приводили доводы о том, что они не согласны со сроком аренды 25 лет, они подписали чистые листы в 2002 году по просьбе Геращенко Л.И., которая утверждала, что срок аренды установлен 5 лет, а о том, что срок аренды составляет 25 лет, они узнали <дата>

Ссылаясь на то, подписи в договоре аренды от <дата> выполнены не Колмыковой П.Г. и не Колмыковой В.М., истцов не поставили в известность о договоре передачи прав и обязанностей от <дата>, о проведении собрания собственников паёв в 2002, 2009, 2014 годах, полагая, что арендатор предоставил им неверную информацию о сроке договора, индексации арендной платы, а также не согласовал вопрос о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, считая, что арендная плата выплачивалась им не в полном объёме более чем 2 раза подряд, на претензию истцов с требованием расторгнуть договор аренды от <дата> и договор о передаче прав и обязанностей от <дата> были оставлены ответчиками без ответа, истцы с учетом уточнений просили: расторгнуть договор аренды земельного участка от <дата>, а также расторгнуть договор о передаче прав и обязанностей от <дата> в отношении собственников Колмыковой В.И., Колмыковой Л.И., Колмыковой В.М., Бораева С.С.-А. и Хаджиевой Л.Э.

Определением суда по ходатайству истцов была произведена замена ненадлежащих ответчиков на надлежащих: Геращенко Л.И. на ИП Главу К(Ф)Х Геращенко Л.И. и Рыбакова А.Г. на ООО «Агрос».

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Колмыкова Л.И., Колмыкова В.И., Колмыкова В.М., Бораев С. С.-А. и Хаджиева Л.Э. просят об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

В обоснование жалобы приводят доводы, аналогичные доводам искового заявления, дополнительно ссылаются на то, что суд по существу не рассмотрел требование о расторжении договоров аренды и о передаче прав и обязанностей по договору аренды в виду их ничтожности, что, по мнению апеллянтов, лишает собственников возможности распоряжаться их имуществом, поскольку срок договора заканчивается в 2034 году.

Указывают на то, что они не были ознакомлены с текстом договора от <дата>, они подписали чистые листы в 2002 году по просьбе Геращенко Л.И., а также их не ознакомили и не поставили в известность о договоре передачи прав и обязанностей от <дата> по договору аренды земельного участка от <дата>

Приводят довод о том, что их не оповещали о проведении собрания собственников земельных паев в 2002, 2009, 2014 годах, а подписи, указанные в приложении № договора аренды от <дата>, выполнены не Колмыковой П.Г. и Колмыковой В.М., поскольку Колмыкова П.Г. с <дата> стала инвали<адрес> группы, не могла ходить.

Считают, что им арендная плата более двух раз выплачивалась не в полном объеме, что, по мнению апеллянтов, является основанием для досрочного расторжения договора аренды, так как изначально арендатор им устно обещал более высокий размер арендной платы.

На заседание судебной коллегии Колмыкова Л.И., Колмыкова В.М., Хаджиева Л.Э., ИП Глава К(Ф)Х Геращенко Л.И., Вязьмина Л.Г., Вязьмин С.И., Парфенова И.Г., Герасин Н.И., Москалева Л.И., Гришина В.Е., Велиева С.В. не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляли, о причинах неявки не сообщили.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия, учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из этих доводов (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в силу которой аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Пунктом 2 данной статьи определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Учитывая характер возникших правоотношений при разрешении спора также должны применяться особенности, установленные статьями 12-14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что <дата> между участниками общей долевой собственности (истцами и третьими лицами) и ИП Главой К(Ф)Х Геращенко Л.И. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, площадью 3072000 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, со сроком действия на 25 лет. Приложение № к договору аренды содержит сведения об арендодателях, о документе, удостоверяющем право на земельную долю.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области <дата>

Согласно пункту 2.1 указанного договора размер годовой арендной платы стороны установили за одну земельную долю, площадью 9,8 га, следующим образом: 1 тонна зерна и выполнение работ по вспашке, культивации, нарезанию борозд, посадке и распахиванию картофеля в отношении огорода площадью до 3000 кв.м. Исходя из уровня цен 2009 года (на момент заключения договора) стоимость 1 тонны зерна стороны определили <...>, стоимость выполнения работ в отношении огорода площадью до 3000 кв.м по вспашке, культивации, нарезанию борозд, посадке и распахиванию картофеля составляет <...>.

В силу пункта 2.2 договора аренды арендная плата в виде сельскохозяйственной продукции (зерно) выплачивается один раз в год, но не позднее 1 ноября следующего за отчётным годом. Работы в отношении огорода выполняются в агротехнические сроки.

Положениями пункта 3.1.5 договора аренды определено, что арендатор имеет право на предоставление земельного участка в субаренду (поднаём) третьим лицам и передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем).

В последующем между К(Ф)Х «Знаменское» в лице Главы К(Ф)Х Геращенко Л.И. и ООО «Агрос» <дата> был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <дата>, который зарегистрирован в установленном порядке <дата>

Из материалов дела следует, что: Бораев С. С.-А. является собственником <...> земельной доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок сельскохозяйственного назначения; Хаджиева Л.Э. - <...>; Колмыкова В.И. - 2/32; Колмыкова В.М. - <...>; Колмыкова П.Г. - <...>; Колмыкова Л.И. <...> в порядке наследования после смерти Колмыковой П.Г., Колмыкова В.М.

Кроме того, из виписке из ЕГРН следует, что собственниками долей земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № являются: Вязьмина Л.Г. (<...> доля), Вязьмин С.И. (<...> доля), Колмыкова В.И. (2/32 доли); Колмыкова В.М. (<...> доля), Парфенова И.Г. (<...> доля), Парфенов Г.И. (<...> доля), Герасин Н.И (<...> доля), Москалева Л.И. (<...> доля), Гришина В.Е. (2-<...> доля) Бораев С.С.-А. (<...> доля), Хаджиева Л.Э. (<...> доля), Велиева С.В. (<...> доля), ООО «Агрос» (18/32 долей), Колмыкова Л.И. (<...> доля).

Земельные доли истцов в натуре не выделены, их общий размер составляет только 6/32 долей.

Судом установлено, что по договору аренды между сторонами в аренду был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, находящийся в общей собственности не только истцов, но и других арендодателей, при аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами, число участников общей долевой собственности превышает пять.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что поскольку положениями пунктов 1, 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что вопрос об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности более пяти лиц, может быть рассмотрен в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Однако каких-либо доказательств принятия решения о возможности расторжения договора аренды в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности, истцами не представлено. Следовательно, невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только некоторыми собственниками земельных долей, которым принадлежат только часть земельных долей указанного выше земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду на определенный срок, то есть судьба данного участка на срок аренды определена его участниками. Заключая договор аренды земельного участка при множественности лиц, истцы взяли на себя обязательства по ограничению своего права собственности на спорный земельный участок, поскольку в силу режима общей долевой собственности, они всего лишь одни из арендодателей, и не вправе самолично распоряжаться общей собственностью. Вопреки указанным нормам материального права истцы не представили доказательств того, что они действуют в соответствии с обоюдным согласием всех участников общей собственности на земельный участок и в одностороннем порядке обратились в суд с требованием о расторжении договоров аренды и передаче прав и обязанностей лишь в отношении части собственников долей с множественностью лиц на стороне арендодателя. В связи с чем суд признал требования истцов необоснованными.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, считает их верными, основанными на нормах права и установленных обстоятельствах.

Довод жалобы о том, что апеллянты не были ознакомлены с текстом договора аренды от <дата> и что арендатор не поставил их в известность о существенных условиях договора аренды (сроке, индексации арендной платы) судебная коллегия считает несостоятельным, опровергающимся материалами дела, поскольку надлежащих и допустимых доказательств того, что Колмыкова В.М., Колмыкова П.Г. не подписывали договор аренды, в материалы дела не представлено, кроме того, ходатайства о проведении почерковедческой экспертизы истцы не заявляли, а относительно индексации арендной платы в договоре не содержится каких-либо положений. В рамках настоящего дела требований об индексации арендной платы истцы также не заявляли.

Ссылку в жалобе на то, что истцов не уведомили о передаче прав по договору аренды от <дата>, судебная коллегия считает несостоятельной, так как согласно условиям договора аренды арендатору предоставлено право на предоставление земельного участка в субаренду (пунктом 3.1.5).

В материалах дела имеются сведения о том, что ООО «Агрос» в газете «Орловская правда» <дата> давало объявление о том, что К(Ф)Х «Знаменское» в лице главы К(Ф)Х Геращенко Л.В. передало права и обязанности по договору на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

На основании изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что при таких обстоятельствах истцы имели возможность узнать о состоявшемся переходе прав и обязанностей по договору аренды, получая арендную плату от главы К(Ф)Х Геращенко Л.И. в 2009-2014 годах и от ООО «Агрос» в 2014-017 годах, истцы также не могли не знать о состоявшейся передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, могли ознакомиться как с условиями договора от <дата>, так и от <дата>

Кроме того, получая арендную плату, истцы, исходя из положений статьи 183 ГК РФ, фактически одобрили сделки (заключение договора аренды, передачу прав и обязанностей по данному договору), поскольку до возникновения спора по размеру арендной платы истцы требований о досрочном расторжении договора аренды и договора о передаче прав и обязанностей арендатора в суд не заявляли.

Доказательств того, что арендные платежи были получены истцами по какому-либо иному договору аренды земельного участка, последними в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представили.

Доводы жалобы о том, что арендная плата апеллянтам выплачивалась не в полном объёме, судебная коллегия считает не влекущими удовлетворение требований о расторжение договоров, поскольку каждый из сособственников имеет самостоятельные правоотношения с арендатором земельного участка в части арендных платежей, но требований о взыскании недоплаченной арендной платы истцами в рамках настоящего дела не заявлялись.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение принято с правильным применением и толкованием норм материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения судебного постановления по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Болховского районного суда Орловской области от 8 августа 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Колмыковой Л.И., Колмыковой В.М., Колмыковой В.И., Бораева С.С.-Ахмедовича, Хаджиевой Л.Э. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи