Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-47/2021 (3а-937/2020; 3а-1922/2019;) ~ М-1877/2019 от 26.12.2019

Дело №3а-47/2021 (№3а-937/2020)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 января 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Романовым Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-47/2021 (№3а-937/2020) по административному исковому заявлению ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» (далее – административный истец) обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости (помещений). Просило установить кадастровую стоимость помещений, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца Мажуто М.А. не согласилась с заключением повторной судебной экспертизы, выполненной экспертом Павловским А.Ю., представила замечания на данное заключение в письменной форме. Просила определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ» Кругляковой В.М.

В судебном заседании представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области Иванова Н.Н. согласился с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом АО «Международный центр оценки» Павловским А.Ю.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца на основании доверенности Мажуто М.А., допросив эксперта Павловского А.Ю., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат помещения:

с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 5986,7 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>

с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 7003,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Указанные сведения подтверждаются выписками из Единого государственного реестра об основных характеристиках объектов недвижимости, имеющимися в материалах дела.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года №237-ФЗ (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвидимости №1972-3/19-Н от 4 декабря 2019 года, выполненный ООО «ГБА», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 98943664,13 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 117998125,46 рублей.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена актом №15ВР-1633 от 27.11.2018 года и по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 395027191,07 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 462093460,80 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объектов недвижимости, определением Московского областного суда от 18 февраля 2020 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Центр кадастровой оценки» Князевой Е.Б..

По мнению эксперта Князевой Е.Б., рыночная стоимость помещений по состоянию на 01 января 2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 260970 400 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 333322 100 рублей.

В связи с несогласием представителей административного истца, административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» с выводами судебной оценочной экспертизы, определением Московского областного суда от 8 июля 2020 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ» Кругляковой В.М.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы, выполненным экспертом Кругляковой В.М., рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 269342 000 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 222240 000 рублей.

Представитель административного истца возражал против назначения по делу повторной экспертизы, согласился с выводами повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ», просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, установленном в заключении эксперта ООО «Финансовый консалтинг» Кругляковой В.М.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не согласились с выводами повторной судебной оценочной экспертизы. Представитель Министерства имущественных отношений Московской области заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что экспертом Кругляковой В.М. чистый операционный доход рассчитан неверно, что привело к существенному снижению рыночной стоимости объектов экспертизы, полученной доходным подходом.

Поскольку замечания относительно вышеназванного экспертного заключения, поступившие от административного ответчика и заинтересованного лица, признаны судом обоснованными, на основании определения от 14 октября 2020 года по данному делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АО «Международный центр оценки» Павловскому А.Ю.

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Павловским А.Ю., оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта АО «Международный центр оценки» Павловского А.Ю., рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года составляет:

с кадастровым номером <данные изъяты> – 294367300 рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> – 303019 100 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется вышеуказанным заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорных помещений.

Не доверять представленному заключению повторной судебной экспертизы, а также показаниям эксперта Павловского А.Ю. в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года №742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта Павловского А.Ю. мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Павловский А.Ю. подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений представителя административного истца.

Так, административный истец в возражениях ссылается на то, что на стр. 75 заключения эксперт утверждает, что уровень ликвидности оцениваемых объектов - средний-выше среднего. В то же время согласно приведенным самим же экспертом данным, срок экспозиции оцениваемых объектов - 4-9 мес. При этом, согласно данным Ассоциации СтатРиелт, которые использует эксперт, максимальные значения соответствуют объектам с большой площадью. Следовательно, согласно таблице 25 на стр. 78 заключения ликвидность оцениваемых помещений следует считать низкой. Таким образом, выводы эксперта противоречат приведенным им же данным и вводят в заблуждение. Учитывая, что срок экспозиции объекта, согласно используемому экспертом в расчетах Справочнику оценщика недвижимости влияет на потери от недозагрузки, допущенная экспертом ошибка приводит к завышению итоговой величины рыночной стоимости оцениваемых объектов капитального строительства.

Относительно указанного выше возражения эксперт Павловский А.Ю. в судебном заседании пояснил, что при определении ликвидности объекта использовал два источника информации: Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога» Ассоциации Российских Банков и Анализ ассоциации СтатРиелт. Это два независимых друг от друга источника и, как следствие, величины диапазонов, представленных в них, так же разные, но сопоставимые по значениям. Так, в Анализе ассоциации СтатРиелт сроки экспозиции для торговых зданий и помещений составляют 4-9 месяцев, среднее значение - 6,5%. Согласно показателей ликвидности Методических рекомендаций «Оценка имущественных активов для целей залога» Ассоциации Российских Банков (табл. 25 заключения эксперта) значение 6,5% соответствует среднему показателю ликвидности. Таким образом, 6,5%, с учетом двух источников информации, соответствует среднему показателю ликвидности.

Согласно таблице 25 на стр. 75 заключения, на которую ссылается представитель истца, минимальное значение низкого показателя ликвидности начинается с 7%. Таким образом, выводы представителя административного истца неверны.

Кроме того, при определении потенциального дохода от объекта недвижимости показатель срока экспозиции лишь косвенно влияет на недозагрузку объекта. Во-первых, как правило, при предложении к аренде объект экспонируется на рынке меньшие сроки, чем при предложении к продаже. Во-вторых, в большей степени недозагрузка объекта связана со сроками аренды. Чем больше площадей сдано по договорам аренды на срок менее года, тем выше будет риск недозагрузки, вызванный возможной сменой арендатора в конце срока аренды.

Согласно концепции торгового комплекса, площади объекта исследования предназначены для якорных арендаторов, которые предполагают длительный период аренды. Согласно рыночной практике, договора с якорными арендаторами заключаются на срок более трех лет. Тем самым, риск от недозагрузки объекта, вызванный сменой арендатора, снижается. Ввиду приведенных выше обоснований, в заключении эксперт принимает значение недозагрузки, соответствующее нижней границе из приводимого в сборнике диапазона. Данный вывод не противоречит общей логике, что объекты торговой недвижимости являются объектами средней ликвидности и выше средней.

В качестве следующего замечания представитель административного истца указывает на то, что на с. 98 заключения в рамках сравнительного подхода при определении стоимости помещения с кадастровым номером <данные изъяты> вносится корректировка на тип помещения в размере 0,88. В то же время, в таблице 19 на с. 71-72 заключения диапазон значений соответствующего коэффициента указан равным 0,65-0,71. При этом, в заключении не приведено копий страниц Справочника оценщика недвижимости, позволяющий проверить корректность приведенных экспертом значений. Никаких обоснований выбору значения коэффициента 0,88 эксперт не приводит. В результате использование экспертом необоснованного значения привело к существенному (на 29%) завышению стоимости помещения с кадастровым номером <данные изъяты>.

В ответ на указанное замечание, эксперт Павловский А.Ю. пояснил, что обоснование выбранного значения приводится им на стр. 98 заключения. Согласно данным по объектам исследования, которые выделены в отдельные самостоятельные функциональные объекты, а именно - помещения с кадастровым номером <данные изъяты> - площади торгового назначения и помещения с кадастровым номером <данные изъяты> - места общего пользования (МОП), торговые помещения предполагают аренду без учета МОП, либо выделяются в отдельный договор пропорционально доли основного торгового помещения. То есть ставка аренды за основные торговые площади не предполагает учет компенсации расходов на содержание вспомогательных помещений, в том числе МОП. Следовательно, как отмечалось выше в тексте заключения, ставка аренды за МОП будет стремиться к ставке аренды за основные функциональные площади. В связи с чем, для перехода от ставки за основные площади к ставке за МОП, эксперт принимает значение, равное 0,88, соответствующее по обоснованному мнению эксперта конкретному объекту.

При описании степени влияния факторов на цены предложений и ставки аренды в разделе «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости» эксперт приводит значения, соответствующие доверительному интервалу, как ориентир границ степени влияния данного параметра на стоимость объекта, без привязки к конкретному объекту недвижимости, а лишь отражает общие усредненные существующие рыночные тенденции. Иными словами, значения интервалов, приводимые в анализе, служат лишь ориентиром вероятного влияния конкретного фактора на стоимость, либо его отсутствия. Что не запрещает эксперту использовать значение, выходящее из средних границ в расчетах, применительно к любой поправки к конкретному объекту, обладающему свойственными лишь для него характеристиками, отличными от типичных рыночных условий.

При этом, оба интервала и доверительный и расширенный, используемый экспертом в расчетах, опубликованы в одном и том же Справочнике оценщика недвижимости - 2014 «Справочник Оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» под ред. Лейфера Л.А.

В соответствии со следующим замечанием административного истца, при определении действительного валового дохода на стр. 110 заключения эксперт использует минимальное значение диапазона. В качестве обоснования эксперт указывает длительность срока аренды помещений якорных операторов. При этом эксперт игнорирует тот факт, что сроки экспозиции более крупных помещений значительно выше, чем меньших по размеру, а значит, в случае возникновения необходимости смены арендатора, потери от недозагрузки будет значительно выше. Согласно данным, приведенным на стр. 58 справочника оценщика недвижимости, используемого экспертом, площадь объекта (в отличие от наличия якорного оператора) является фактором, влияющим на потери от недозагрузки.

Эксперт Павловский А.Ю. относительно указанного возражения пояснил, что коэффициент недозагрузки учитывает фактор простоя помещений, вызванного поиском нового арендатора, при съезде старого. Поиск арендатора на более мелкие площади проходит проще, быстрее и чаще, чем на крупные, но величины коэффициентов недозагруза у них могут быть одинаковыми. Для наглядности эксперт привел одну из формул расчета коэффициента недозагруза: Кнедоз= Срок экспозиции / (Срок экспозиции + срок договора аренды).

Для объекта небольшой площади потребуется два месяца, чтобы найти арендатора на 11 месячный договор. Согласно данной формулы: Кнедоз = 2 / (2+11) = 15,38%.

Для объекта большой площади потребуется 6,5 месяцев, чтобы найти арендатора на 3 года (36 месяцев). Согласно данной формулы: Кнедоз = 6,5 / (6,5 + 12 * 3) =15,29%.

Разница - менее 1 десятой доли процента.

Кроме этого, по мнению административного истца, в заключении не приведено никакого обоснования, почему риск потерь от недозагрузки помещения с кадастровым номером 50:23:0030142:561 принимается на уровне, сопоставимым с уровнем для якорных арендаторов. Таким образом, эксперт при определении величины потерь от недозагрузки игнорирует как характеристики оцениваемых объектов, так и указания, приведенные в используемом экспертом справочнике. Используемое экспертом значение представляется некорректным, приводящим к необоснованному существенному (на 8%) завышению рыночной стоимости оцениваемых объектов.

В соответствии с пояснениями эксперта Павловского А.Ю., согласно рыночной практике, крупные торговые объекты, в первую очередь, заполняются якорными арендаторами, а уже потом арендаторами торговых галерей, что снижает арендодателю риски от управления объектом. Договор заключается на длительный срок, от трех лет. Как описано в заключении, объекты исследования, согласно концепции торгового комплекса, предназначены для якорных арендаторов, которые предполагают длительный период аренды и обладают площадью, типичной для якорных арендаторов формата «гипермаркет». «Гипермаркет - это очень крупное предприятие розничной торговли, в котором представлен широкий и быстро обновляемый ассортимент как продовольственных, так и непродовольственных товаров. Торговые площади - от 4 до 20 тысяч кв. метров, проводится политика низких цен и небольших наценок (дисконтная система) (площадью зала от 3 000 кв.м. и площадью склада от 1 000 кв.м.)».

Следовательно, факторы, способные негативно отразится на загрузку объекта отсутствуют. Так как в формате гипермаркета, объект исследования соответствует типичным рыночным характеристикам.

В свою очередь, МОП являются неотъемлемой частью любого торгового объекта и, как правило, согласно рыночной практике, они делятся пропорционально площади арендуемого помещения и могут прописываться отдельно в договоре либо в качестве коридорного коэффициента, либо в качестве самостоятельной величины. Как пример, в договоре может быть указано, что арендатор такого-то основного помещения имеет право пользования такими-то местами общего пользования, за соответствующую арендную плату. Таким образом, загрузка вспомогательных помещений, в том числе и МОП напрямую зависит от загрузки основных площадей. На основании чего, в расчетах значение загрузки одинаково и для торговых помещений, и для помещений МОП.

Также, представитель административного истца указал в возражениях на то, что при определении величины операционных расходов на стр. 111 заключения эксперт использует минимальное значение расширенного диапазона операционных расходов для высококлассных объектов торговой недвижимости. Таким образом, факт отнесения оцениваемых помещений к высококлассной торговой недвижимости не может считаться обоснованием выбора минимальной величины операционных расходов из диапазона. Факторы, влияющие на выбор значения внутри расширенного интервала, приведенного на стр. 86 Справочника оценщика недвижимости (копия страницы прилагается), не включают такого критерия как год постройки объекта. То есть год постройки также не может считаться обоснованием выбора минимального значения из диапазона. Таким образом, по мнению административного истца, выбор экспертом наименьшего значения из диапазона является необоснованным, ошибочным и приводит к необоснованному занижению операционных расходов на 32% и к соответствующему завышению рыночной стоимости.

В ответ на указанное замечание, эксперт Павловский А.Ю. пояснил, что в расчетах при определении рыночной стоимости эксперт, как и любой оценщик, опирается не только на Справочную и методическую информацию, но и на анализ рыночной ситуации, сложившейся в период, предшествующей дате определения стоимости, и существующей на дату определения стоимости, на что указывают п. 8з ФСО 3 и раздел V ФСО 7, а также п. 23 ФСО 7.

В том числе и при определении величины каких-либо показателей, участвующих в расчетах в рамках доходного подхода, эксперт использует справочную информацию, сопоставляя ее с анализом рыночных данных, что, в итоге, дает более обоснованную величину показателя, которая отвечает сложившимся на дату определения стоимости тенденциям, характерным для конкретного объекта.

Как указано в заключении на стр. 111-112, стоимость эксплуатации объекта складывается, в том числе, из оплаты технического обслуживания, текущего ремонта, уборки, зарплаты персонала, накладных и обеспечивающих расходов. То есть чем новее объект и выше класс объекта, тем меньше расходов требуется на статьи технического обслуживания и текущего ремонта. Новые объекты более продуманные с точки зрения обслуживания: улучшен доступ к коммуникациям, объекты оборудованы современными приборами по диагностике состояния коммуникационных сетей зданий, что уменьшает потребность в рабочих местах обслуживающего персонала, и, как следствие, уменьшает расходы на содержание и зарплату персонала. На практике наименьшие затраты на эксплуатацию характерны для объектов класса «А», объекты класса «В» дороже в эксплуатации. Самые затратные, с точки зрения эксплуатации - объекты класса «С». В частности, это объясняется отсутствием индивидуальных приборов учета, плохим состоянием инженерных систем здания, требующих постоянных затрат на обслуживание и ремонт, невозможностью использования автоматизированного труда.

В справочнике Лейфера указывается, что на величину расходов влияет материал изготовления и специфика объекта. Материал изготовления — это косвенный признак качества и класса объекта, так как современные здания отличаются по данному параметру от зданий более ранней постройки. Год постройки здания, говорит о качестве примененных материалов при строительстве, технологии строительства, наличие современных технологий по диагностике состояния коммуникационных сетей зданий. От данных параметров зависят не только переменные расходы, но и величина страховой премии за объект, так как чем старше здание, тем выше риск возникновения страховых случаев и, как следствие, выше страховая премия.

С учетом изложенного выше, отсылка, на то, что год постройки не является обоснованием выбора значения, является несостоятельной.

Поскольку объект исследования современное здание, эксплуатируемое на дату определения стоимости менее года, уровень расходов, согласно вышеприведенным обоснованиям, основанным на анализе рынка, и не противоречащим Справочнику, принят равным минимальному значению из расширенного диапазона - 12,30%.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает необходимым установить рыночную стоимость помещений административного истца, равной рыночной стоимости, на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом АО «Международный центр оценки» Павловским А.Ю.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением повторной судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 26 декабря 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ЗАО «ИКС 5 Недвижимость» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 26 декабря 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (помещения) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 5986,7 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 294367300 (двести девяносто четыре миллиона триста шестьдесят семь тысяч триста) рублей;

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства (помещений) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 7003,1 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> определенную по состоянию на 01 января 2018 года в размере 303019 100 (триста три миллиона девятнадцать тысяч сто) рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 4 февраля 2021 года.