Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-85/2022 (2-3091/2021;) от 25.06.2021

Дело № 2-85/2022

54RS0003-01-2021-001766-65

Решение

Именем Российской Федерации

30 марта 2022 г.                                                         г. Новосибирск

Заельцовский районный суд города Новосибирска

в составе:

судьи                                                                                                  Гаврильца К.А.,

при секретаре                                                                     Новиковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЖСК «Сокол-2» к ООО «Элемент-трейд», Есипову С. А., Загуляеву С. Г. о возложении обязанности выполнить работы по восстановлению фасада жилого дома, иск третьего лица с самостоятельными требованиями Овченковой В. Ф. о возложении обязанности выполнить работы по восстановлению фасада жилого дома,

установил:

        1. ЖСК «Сокол-2», обратившись в суд, просил (с учетом уточнения требований) обязать ООО «Элемент-Трейд», Загуляева С.Г., Есипова С.А. восстановить фасад многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... путем демонтажа кирпичной кладки трех оконных проемов и установки в них окон в течении 10 дней с момента вступления решения в силу. В случае неисполнения судебного акта в течение 10 дней предоставить ЖСК «Сокол-2» право осуществить демонтаж кирпичной кладки трех оконных проемов и установки в них окон с последующим отнесением на ООО «Элемент-Трейд», Загуляева С.Г., Есипова С.А. произведенных расходов; взыскать расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 рублей.

        В обоснование заявленных требований указаны следующие обстоятельства.

        Управление многоквартирным домом по адресу: г. Новосибирск, ... расположенным на пересечении с ... осуществляет ЖСК «Сокол-2» (далее - истец) с момента возведения дома и ввода его в эксплуатацию в 1968 году на основании устава.

        ООО «Элемент-Трейд» (далее - ответчик) арендует нежилые помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного жилого дома, и использует их для организации деятельности магазина «Монетка».

        ООО «Элемент-Трейд» без согласования с собственниками помещений многоквартирного дома изменил внешний вид фасада многоквартирного дома, путем заложения на первом этаже многоквартирного дома трех оконных проемов кирпичом, цвет которого отличается от цвета фасада в целом. Закладка оконных проемов в помещениях привели к изменению внешнего вида здания. Согласия собственников многоквартирного дома на указанные действия получено не было, чем нарушены права и законные интересы собственников общего имущества данного дома.

        В адрес ответчика была направлена претензия. Согласно ответу ответчика, на произведенные изменения не требуется согласие собственников помещений многоквартирного дома и получение разрешительных документов (ответ от xx.xx.xxxx).

        Уставом ЖСК «Сокол-2» (пункт 2.2.1.) определен предмет деятельности кооператива, который включает строительство многоквартирного дома, а с момента окончания строительства обеспечение надлежащего технического, противопожарного и санитарного содержания общего имущества в МКД, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД.

        В обязанности кооператива, наряду с иными обязанностями, входит осуществлять управление МКД, обеспечивающее благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме; действовать от имени, в интересах и за счет всех собственников помещений в МКД; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в МКД, связанные с управлением общим имуществом в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункт 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.6 Устава).

        Таким образом, исходя из положений статей 110, 113, 161 ЖК РФ, устава кооператива он в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества наделен правом на обращение в суд с настоящим иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме.

        Поскольку наружная поверхность стен, фасад в целом, как совокупность ограждающих несущих и несущих конструкций относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, тогда закладка кирпичом оконных проемов в наружной стене многоквартирного дома должна осуществляться с согласия собственников всех помещений многоквартирного жилого дома.

Фасад здания - это наружная лицевая сторона здания.

Правила благоустройства территории города Новосибирска, утвержденные решением Совета депутатов города Новосибирска 27.09.2017 № 469 (далее - Правила благоустройства) устанавливают требования к благоустройству территории города Новосибирска, требования к внешнему виду фасадов зданий, сооружений, нестационарных объектов, порядок содержания территории города Новосибирска.

Согласно п.3.9 Правил благоустройства в отношении фасада не допускается изменение внешнего вида фасадов и их элементов, без внесения соответствующих изменений в паспорт фасадов, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства.

Согласно порядку оформления паспорта фасадов здания, сооружения, нестационарного объекта на территории города Новосибирска, утвержденного Постановлением мэрии города Новосибирска от 03.03.2021 № 647 (далее - Порядок) в течение 30 рабочих дней со дня регистрации документов, предусмотренных пунктом 2.1 Порядка департамент при отсутствии оснований для отказа, предусмотренных абзацами вторым - третьим пункта 2.5 Порядка:

осуществляет подготовку к выдаче паспорта фасадов, в том числе обеспечивает его согласование с ответственным лицом, администрацией района (округа по районам) города Новосибирска по месту нахождения здания, сооружения, нестационарного объекта, в отношении которого оформляется паспорт фасада, а также с уполномоченным органом в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (в случае если паспорт фасадов оформляется в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации);

выдает проект паспорта фасадов ответственному лицу для согласования с собственником здания, сооружения, нестационарного объекта (в случае если ответственное лицо не является собственником здания, сооружения, нестационарного объекта) либо правообладателем земельного участка (в случае оформления паспорта фасадов на стадии строительства). Ответственное лицо в течение 15 рабочих дней со дня получения проекта паспорта фасадов обеспечивает его согласование с указанными в настоящем абзаце лицами и возвращает в департамент согласованный вариант проекта с приложением документов, подтверждающих полномочия этих лиц по его согласованию.

Согласно положениям ГОСТ 23166-99 "Блоки оконные. Общие технические условия", утвержденного Постановлением Госстроя России от 6 мая 2000 г. № 41, оконный проем - проем в стене (кровле) для монтажа одного или нескольких оконных блоков, конструкция которого предусматривает также установку монтажного уплотнения, откосов, сливов, подоконной доски.

Согласно подпункту "в" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В силу пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения

Частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Действия ответчика по закладке оконного проема является перепланировкой, которая должна осуществляться с соблюдением требований, указанных в вышеперечисленных нормах, что им сделано не было.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 12, 247, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации просил удовлетворить заявленные требования.

    2. Исковые требования, идентичные вышеизложенным, заявлены 3-м лицом с самостоятельными требованиями на предмет спора Овченковой В.Ф.

3. В судебном заседании представитель ЖСК «Сокол-2», 3-го лица с самостоятельными требованиями на предмет спора Овченковой В.Ф. доводы иска и заявленные требования (с учетом дополнительных пояснений) поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Элемент-трейд» просил в иске отказать по основаниями, изложенным в письменных отзывах на иск.

Представитель ответчиков Загуляева С.Г., Есипова С.А., третьего лица ООО «С-2» просил в иске отказать по доводам письменных возражений.

Представитель Администрации Центрального округа г. Новосибирска направила в суд отзыв, в котором указала, что являющееся предметом спора заложение имеющихся в стене оконных проемов является перепланировкой. Фасад жилого дома относится к общему имуществу. Просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель Мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не явился, извещен в установленном порядке, причины неявки суду не сообщил, отзыв не направил.

4. Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, отказывает в удовлетворении требований ЖСК «Сокол-2», Овченковой В.Ф., исходя из следующих правовых оснований и установленных при рассмотрении дела обстоятельств.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, однако правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе и верно ли заявителем избран способ защиты.

Из положений ст. 46 Конституции РФ и требований ч. 1 ст. 3 ГПК РФ следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения прав, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Выбор способа защиты права является правом истца, который в соответствии с п. п. 4, 5 п. 2 ст. 131 ГПК РФ формулирует в заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования - обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования (основание иска).

Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Вместе с тем, выбранный истцом способ защиты не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, а если нормами права предусмотрен для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно п. 1 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании, выданного органом местного самоуправления, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Подтверждается всеми материалами дела (в т.ч. вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.04.2018 года по делу № А45-36405/2017 по иску ЖСК «Сокол-2» к ООО «Элемент-Трейд») и не оспаривалось сторонами, что управление многоквартирным домом по адресу: г. Новосибирск, ... расположенным на пересечении с ... осуществляло ЖСК «Сокол-2» с момента возведения дома и ввода его в эксплуатацию в xx.xx.xxxx году и до xx.xx.xxxx г.

В силу положений Устава ЖСК «Сокол-2» обязан обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД (п. 5.2.3).

ООО «Элемент-Трейд» занимает нежилые помещения общей площадью __ кв. м., расположенные на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ... на основании договора аренды от xx.xx.xxxx __ заключенного с закрытым акционерным обществом «С-2».

В период действия договора закрытое акционерное общество «С-2» преобразовано в общество с ограниченной ответственностью «С-2», в связи с чем в договор аренды внесены изменения путем заключения его сторонами дополнительного соглашения от xx.xx.xxxx, с указанием на владение арендодателем нежилым помещением на основании договора безвозмездного пользования, заключенного между ООО «С-2» и собственниками помещения (пункт 1.4 договора аренды в редакции дополнительного соглашения). Указанный договор безвозмездного пользования нежилым помещением заключен между ООО «С-2» и собственниками помещения Есиповым С.А. и Загуляевым С.Г. xx.xx.xxxx с указанием на обременение нежилого помещения в виде аренды по договору __ от xx.xx.xxxx (пункт 1.5 договора от xx.xx.xxxx). Дополнительным соглашением от xx.xx.xxxx действие договора __ от xx.xx.xxxx продлено на период до xx.xx.xxxx

Нежилые помещения, занимаемые ООО «Элемент-Трейд» на основании договора аренды от xx.xx.xxxx, входят в состав помещений общей площадью __ кв. м., кадастровый номер __, расположенных по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ..., и принадлежат на праве общей долевой собственности в долях в праве по 1/2 Есипову С.А. и Загуляеву С.Г., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

ООО «Элемент-Трейд» нежилые помещения используются для организации торговли (магазин «Монетка») согласно пункту 1.1 договора аренды от xx.xx.xxxx

В xx.xx.xxxx году ООО «Элемент-Трейд» была выполнена перепланировка нежилых помещений на основании проекта __

Как следует из представленного в материалы дела заключения ООО «СудСтройЭкспертиза» (л.д. 146-163), проведенные в помещении магазина по ... работы по закладке окон кирпичом относятся к перепланировке. Указанные работы не создают угрозу жизни и здоровью жителей многоквартирного дома.

Выводы, содержащиеся в данном заключении, при рассмотрении дела не оспаривались.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Обратившись в суд с настоящим иском, ЖСК «Сокол-2» и Овченкова В.Ф. указали в качестве правового основания своих требований статью 36 ЖК РФ и статьи 247, 290, 301 304 ГК РФ.

Учитывая вышеприведенные положения Жилищного Кодекса РФ и установленное судом обстоятельство, в соответствии с которым проведенные в помещении магазина по ... работы по закладке окон кирпичом являются перепланировкой, и поскольку по смыслу ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вопрос о приведении в прежнее состояние самовольно переустроенных и (или) перепланированных помещений может быть решен судом при рассмотрении иска органа местного самоуправления, осуществляющего согласование, к которому ни ЖСК «Сокол-2», ни Овченкова В.Ф. не относятся, то правовых оснований для удовлетворения требований в силу норм, содержащихся в главе 5 Жилищного Кодекса РФ, с учетом положений ст. 3 ГПК РФ – не имеется.

В данном случае надлежащим истцом по такому требованию будет являться администрация Центрального округа г. Новосибирска, которая является компетентным органом по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Разрешая требования истцов, как основанные на положениях ст. 36 ЖК РФ и статей 247, 290, 301, 304 ГК РФ, суд исходит из следующего.

В п. 45 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Следовательно, для удовлетворения иска необходимо соблюдение трех основных условий: 1) наличие у истца права собственности на спорный объект; 2) конкретные действия ответчика 3) нарушение прав в результате действий Ответчика.

Таких обстоятельств судом не установлено.

Суд, соглашается с доводами возражений ответчика о том, что окна не относятся к общему имуществу МКД, исходя из следующего.

Окна магазина «Монетка» относятся к отдельному помещению в МКД по ... ... находящемуся в собственности Есипова С.А. и Загуляева С.Г.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник передал нежилое помещение в аренду ООО «Элемент-Трейд» на основании договора аренды.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

Согласно п. 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен также в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила).

В соответствии с пп. «в» и «г» п. 2 Правил, к общему имуществу относятся:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Поскольку окна обслуживают лишь одно помещение, постольку окна конкретного нежилого помещения в МКД не относятся к общему имуществу дома. Поэтому оснований для толкования данного понятия расширительно (не только несущие стены, но и окна), распространяя на него режим общего имущества (владение, пользование и распоряжение по соглашению всех сособственников) не имеется.

Таким образом, права собственников помещений в МКД не нарушены. Общее имущество не изменялось.

Истцом не доказано, что именно действиями Ответчика нарушаются права Истцов и какие именно права.

Кроме того, жилищным законодательством предусмотрено получение согласия собственников на изменение параметров общего имущества только в случае уменьшения его размера путем реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Доказательств производства реконструкции, а также уменьшения размера общего имущества общего имущества Истцом не представлено.

В данном случае реконструкция не производилась. Закладка окон кирпичом в отдельном нежилом помещении не является реконструкцией, т.к. не влечет изменение параметров объекта капитального строительства (высота, объем, мощности, площадь и этажность помещения не изменились), характеристик надежности и безопасности несущих конструкций дома или уменьшения размера общего имущества здания.

Соответственно, получения согласия всех собственников помещений МКД на заполнение оконных проемов не требуется. Владельцы помещений вправе самостоятельно менять окна в своем помещении, в том числе путем их закладки (ст. 209 ГК РФ, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с п. 45 Постановления 10/22 нарушение прав собственника должно иметь реальный, а не мнимый характер.

Довод Истца о нарушении его прав на внешний вид здания ничем не подтвержден.

Многоквартирный дом по адресу г. ... не является объектом, представляющим историческую, культурную или архитектурную ценность. Кроме того, правом на обращение с иском о нарушении архитектурного облика для зданий обладают лишь публичные органы.

Таким образом, права и интересы собственников помещений МКД не нарушаются. Ответчик использует помещение, полученное им по договору аренды. Общее имущество многоквартирного дома, в части заявленной Истцом, Ответчик не использует.

Более того, право на внешний вид фасада, на которое ссылается Истец, законом не предусмотрено.

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Жилищный кодекс РФ не содержит определения «Фасад дома», в связи с чем и с учетом положений ст. 210 ГК РФ, в отсутствие оформленного в установленном порядке Паспорта фасада ..., предъявление требований о нарушении внешнего облика здания - является необоснованным.

Также как следует из фотографий жилого дома по ... приобщенных в материалы дела, внешний вид жилого дома не содержит единого колористического решения, что подтверждается несогласованной цветовой гаммой, наличием различных видов оконных и балконных конструкций, пристроев.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194, 197, 198 ГПК РФ, суд

решил:

              1. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░ «░░░░░-2» ░ ░░░ «░░░░░░░-░░░░░», ░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░                                        ░.░. ░░░░░░░░