Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-8499/2020 ~ М-8887/2020 от 05.11.2020

        Судебное производство № 2-8499/2020

Дело 35RS0010-01-2020-015552-20

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Вологда                               2 декабря 2020 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе судьи Зайцевой А.В., при ведении протокола секретарём судебного заседания Шухтиной В.И., с участием истца Пахолковой О.А., представителя ответчика – Некрасовой Н.Ф., представителя третьего лица ООО «Ресурс» - Арно Л.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пахолковой О. А. к обществу с ограниченной ответственностью «ВладиСтройКомфорт» о признании недвижимого имущества общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, истребовании имущества,

установил:

Пахолкова О.А. обратилась в суд с иском к ООО «ВладиСтройКомфорт», в обоснование требований указав, что в состав многоквартирного дома №, расположенного по адресу: <адрес>, входят нежилые помещения: общей площадью 22,3 кв.м - с кадастровым номером № и общей площадью 8,7 кв.м - с кадастровым номером №, собственником которых является ООО «ВладиСтройКомфорт», при этом, застройщиком дома является ООО «Бизнес Центр «Проспект», которому в своё время были выданы разрешения на строительство от 22 декабря 2014 года №, а на основании договора купли-продажи от 4 октября 2016 года объекты недвижимости переданы ответчику.

Обращаясь в суд с иском, Пахолкова О.А., наделённая правом на обращение в суд с иском от имени собственников помещений дома (сама она также проживает в указанном доме), просит признать за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, право общей долевой собственности на указанные выше нежилые помещения, а также истребовать из владения ответчика, обращая, при этом, внимание суда на то, что помещения относятся к помещениям с размещёнными инженерными коммуникациями и изначально являются общим имуществом дома.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала в полном объёме по доводам и основаниям, изложенным в иске, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика выразила своё несогласие с иском по доводам и основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к отзыву на исковое заявление, пояснив, что изначально указанные помещения были предоставлены ответчику застройщиком в аренду, основанием регистрации права собственности ответчика на спорные жилые помещения является договор купли-продажи, а государственная регистрация является единственным подтверждением существования права собственности на объект недвижимости; истцом не доказано, что спорные объекты построены за счёт участников долевого строительства, что во время заключения договоров долевого участия в строительстве в проектной документации спорные помещения имелись, не представлены документы, подтверждающие функциональное назначение помещений; котельная в доме предъявлена к приёмке только застройщику 6 февраля 2015 года, считается принятой застройщиком с 10 февраля 2015 года, разрешение же на допуск в эксплуатацию энергоустановки (основного и дополнительного теплотехнического оборудования котельной) получено в Ростехнадзоре через год - лишь 24 марта 2016 года. Более того, представитель ответчика, заявляя о пропуске срока исковой давности, отмечает, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре прав, в 2017 году на обращения собственников ФИО1 были даны письменные ответы о том, что ООО «ВладиСтройКомфорт» является собственником котельной с октября 2016 года, а в январе в официальном печатном издании «Вологодские новости» (№2 (1976)) ответчик как собственник котельной размещал информацию для потребителей об установлении тарифов на тепловую энергию для многоквартирного дома <адрес>, что свидетельствует о том, что собственники, не позаботясь с должной степенью предусмотрительности о восстановлении своих прав в случае, если они сочли права нарушенными, не могут претендовать на удовлетворение иска ввиду пропуска срока исковой давности.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Ресурс» исковые требования поддержала, пояснив суду, что теплогенератор и тепловой узел отвечают признакам общедомового имущества. Многоквартирный дом должны обслуживать инженерными теплосетями, однако, нет доступа к теплосетям, и из-за этого возникает проблема поставки тепла в квартиры; в тариф, который на данный момент существует, уже заложено техническое обслуживание данных сетей.

Третье лицо - АО «Газпром газораспределение Вологда», будучи извещённым о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя для участия в деле не направило, представило суду письменные пояснения, в которых ходатайствуют о разрешении спора в своё отсутствие, оставляя разрешение спора на усмотрение суда, по существу спора сообщает, что Общество не осуществляет эксплуатацию и техническое обслуживание указанного газопровода и газовой установки.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, при надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания, направило отзыв на исковое заявление, в котором ходатайствует о рассмотрении дела в своё отсутствие, оставляя разрешение спора на усмотрение суда.

Заслушав стороны, третье лицо, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Определяя объём правомочий собственника, статья 209 Гражданского кодекса РФ, указывает на владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как указано частями 1, 2 и 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а, согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела,    нежилые помещения общей площадью 22,3 кв.м - с кадастровым номером № (подвал) и 8,7 кв.м - с кадастровым номером № (1 этаж) входят в состав здания многоквартирного дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с 26 октября 2016 года на основании договора купли-продажи от 4 октября 2016 года собственником помещений является ООО «ВладиСтройКомфорт», право собственности к которому перешло от застройщика – ООО «Бизнес Центр «Проспект».

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, сформулированной в Определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закреплённым в законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идёт, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд принимает во внимание, что разрешение на ввод дома <адрес> в эксплуатацию выдано застройщику – ООО «Бизнес Центр «Проспект» 22 декабря 2014 года, акт приёмки законченного строительством объекта датирован 6 февраля 2015 года, а 24 марта 2016 года Северо-Западным Управлением Ростехнадзора застройщику выдано разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки котельной.

Третьим лицом – ООО «Ресурс», суду представлены архитектурные решения от 2014 и датированная 2013 годом документация на внутреннее газовое снабжение дома <адрес>, из которых следует однозначный вывод о том, что в доме предусмотрено помещение для котельной.

В этой связи, признавая представленную в материалы дела совокупность доказательств достаточной, суд отклонил ходатайство стороны истца о назначении судебной экспертизы, поскольку участвующими в деле лицами не оспаривается факт того, что спорные помещения используются для размещения в них котельной и её обслуживания, теплового узла, теплогенератора.

Так, из объяснений участников процесса следует, что в спорном помещении с меньшей площадью располагается теплогенераторная с находящимся в ней оборудованием - газовыми котлами, предназначенными для обслуживания помещений в доме, в спорном помещении большей площадью, расположенном в подвальном помещении дома – инженерное оборудование, в состав которого входит система водоподогревателей и химводоподготовки теплоносителя, предназначенное для обслуживания помещения в доме.

В соответствии со статьёй 68 Гражданского процессуального кодекса РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

Из материалов регистрационного (реестрового) дела в отношении помещений следует, что застройщик, обращаясь в Управление Росреестра по Вологодской области, представил датированную 1 мая 2015 года справку о том, что помещение с кадастровым номером № не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, несмотря на то обстоятельство, что в договоре купли-продажи от 4 октября 2016 года, заключённом между застройщиком и ООО «ВладиСтройКомфорт», содержится прямое указание (пункт 1.1.3) на то, что помещения оснащены оборудованием, которое смонтировано и введено в эксплуатацию, а в Приложении № к данному договору поименован перечень оборудования, из которого с очевидностью следует вывод о том, что оборудование предназначено для обслуживания дома.

Материалами дела подтверждается, что внутри спорных помещений, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания помещений в данном доме, следовательно, и само это помещение, также предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме относится к общему имуществу собственников.

Таким образом, спорные помещения изначально являлись общим имуществом собственников помещения жилого дома, а уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции, многоквартирный дом подлежит обслуживанию инженерными теплосетями, однако, доступ к теплосетям не всегда обеспечивается, в связи с чем, возникает проблема поставки тепла в квартиры, в этой связи, на общем собрании собственников помещений дома <адрес>, состоявшемся 25 марта 2020 года, участники голосования приняли ряд решений, в числе которых и решения о расторжении с 1 апреля 2020 года договора управления с ООО «ВладиСтройКомфорт», заключение договора технического обслуживания с ООО «Ресурс».

Разрешая сделанное стороной ответчика заявление о пропуске срока исковой давности, суд исходит из вышесказанного, а также принимает во внимание то обстоятельство, что ранее собственники не были лишены права владения помещениями, в связи с чем, заслуживает внимания указание стороны истца на положения статьи 208 Гражданского кодекса РФ о том, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ).

Предрешая заявление ответчиком о пропуске срока исковой давности, истец, обращаясь в суд с иском, справедливо ссылается на пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно которому исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьёй 208 Гражданского кодекса РФ, к их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим, поскольку, по своей сути, иск Пахолковой О.А. направлен на признание права ООО «ВладиСтройКомфорт» отсутствующим, т.к. уже с момента застройки предполагалось, что в спорных помещениях будет располагаться оборудование, предназначенное для обслуживания жилых помещений дома, а потому собственниками указанного общего имущества являются собственники помещений многоквартирного дома.

К тому же, в условиях переизбрания управляющей компании в отношении дома <адрес> в настоящее время ООО «ВладиСтройКомфорт» не имеет отношения к указанному дому, что лишает собственников помещения свободного доступа к общему имуществу дома, а вновь избранной управляющей компанией 6 февраля 2020 года оформлена лицензия на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II, III классов опасности.

На основании вышеизложенного, суд удовлетворяет исковые требования, поскольку к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, нежилые помещения отвечают признакам общедомового имущества, так как предназначены для обслуживания всех квартир (имеется тепловой узел), при приобретении квартиры участниками долевой собственности, одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не могла быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства ООО «ВладиСтройКомфорт».

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования Пахолковой О. А. удовлетворить.

Признать нежилые помещения площадью 22,3 кв.м с кадастровым номером № и площадью 8,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, общим имуществом собственников помещений дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Истребовать нежилое помещение площадью 22,3 кв.м с кадастровым номером № и нежилое помещение площадью 8,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, из владения ООО «ВладиСтройКомфорт» в пользу собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья                                    А.В. Зайцева

Мотивированное решение изготовлено 9 декабря 2020 года.