Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3466/2021 ~ М-3228/2021 от 26.10.2021

                                                                                      Дело №

    РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ                        г.о. Балашиха

<адрес>

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Артемовой Е.В.,

с участием представителя Чиненова А.С.,

Гуняковой Т.А., представителя Кассина А.М.,

при секретаре Гордеевой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исаевой Зайнаб Гасановны к Гуняковой Татьяне Анатольевне о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, судебных расходов,

по встречному иску Гуняковой Татьяны Анатольевны к Исаевой Зайнаб Гасановне о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Исаева З.Г. обратилась в суд с иском к Гуняковой Татьяне Анатольевне о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, судебных расходов, указав, что ей на праве собственности принадлежит жилое помещение (квартира), общей площадью 115 кв.м, состоящая из трех комнат, расположенная по адресу: <адрес>. 14 июля 2020 года между ней и Гуняковой Т.А. был заключен договор найма квартиры с целью совместного проживания в квартире ответчицы и Гунякова Максима Олеговича, Гуняковой Милы Максимовны. В соответствии с условиями договора от 14 июля 2020 года, она передала, а ответчица приняла квартиру во временное владение и пользование, что подтверждается актом приема-передачи жилого помещения и имущества, подписанным сторонами. Согласно пункта 5.2 договора, срок найма по договору составил с 10 августа 2020 года по 05 августа 2021 года. Согласно пунктов 3.1, 3.1.1, 3.1.2 договора, стоимость найма квартиры включает в себя ежемесячную арендную плату в размере 60000 рублей, а также ежемесячные коммунальные платежи согласно квитанции единого платежного документа, включая платежи за капитальный ремонт и вывоз мусора, счета за электроэнергию и воду по счетчикам. В соответствии с пунктом 3.2 договора, ежемесячная арендная плата, согласно пункту 3.1.1 договора, производится нанимателем путем ежемесячного внесения денежных средств наймодателю вперед не позднее 13-го числа каждого месяца. При подписании сторонами договора ответчица передала ей в счет оплаты первых двух месяцев найма квартиры (за период с 10 августа 2020 года по 10 октября 2020 года) 120 000 рублей. В дальнейшем ответчица оплачивала ей арендную плату за наем квартиры в размере 60000 рублей за период с 10 октября 2020 года по 10 февраля 2021 года включительно. Всего ответчица оплатила ей в качестве арендной платы за наем квартиры за период срока действия договора 360 000 рублей. Кроме того, в соответствии с условиями пункта 3.1.2 договора, ответчица оплатила ей ежемесячные коммунальные платежи за квартиру за период с начала срока найма квартиры по декабрь 2020 года включительно. Последнее внесение платы за наем квартиры ответчицей было совершено в размере 60000 рублей 11 января 2021 года - за период с 10 января 2021 года по 10 февраля 2021 года. Последнее внесение платы за коммунальные услуги, в соответствии с п. 3.1.2 договора, было совершено ответчицей 11 января 2021 года в размере 11510 рублей за расчетный период «декабрь 2020 года». После 11 января 2021 года ответчица арендную плату за наем квартиры, а также возмещение стоимости коммунальных услуг не производила. По состоянию на дату расторжения договора (28 апреля 2021 года) ответчица не оплатила арендную плату за наем квартиры за период с 10 февраля 2021 года по 28 апреля 2021 года, а именно за два полных месяца и 17 дней апреля 2021 года. Задолженность ответчика по арендной плате за наем квартиры составляет: 60000 рублей х 2 = 120000 рублей + 34000 рублей (60000 / 30 (количество дней в апреле 2021 года) х 17) = 154000 рублей. По состоянию на дату расторжения договора ответчица не оплатила ежемесячные коммунальные платежи за квартиру согласно условиям пункта 3.1.2 договора за период с 01 января 2021 года по 28 апреля 2021 года. Согласно справке о начислениях и оплате по лицевому счету №, выданной управляющей организацией многоквартирного дома ООО «ПИК-Комфорт» от 15 июля 2021 года, размер задолженности ответчика по оплате ежемесячных коммунальных платежей за указанный период составляет: 5266,77 рублей (всего начислено за январь 2021 года) + 6679,76 рублей (всего начислено за февраль 2021 года) + 6711,84 рублей (всего начислено за март 2021 года) + 5834,94 рублей (всего начислено за апрель 2021 года (6483,27 рублей / 30 количество дней в апреле х на 27 количество не оплаченных дней в апреле) = 24493,31 рублей. Таким образом, общая неоплаченная задолженность ответчика по оплате стоимости найма квартиры, в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 и 3.1.2 договора, составляет 178493,31 рублей.

    С учетом уточнения исковых требований, просит суд взыскать с Гуняковой Татьяны Анатольевны в пользу Исаевой Зайнаб Гасановны задолженность по оплате стоимости найма по договору найма жилого помещения от 14 июля 2020 года в размере 178493,31 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 50000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4690 рублей (л.д. 172-173).

Гунякова Т.А. обратилась в суд со встречным иском к Исаевой Зайнаб Гасановне о взыскании денежных средств, указав, что между ней и Исаевой З.Г. был заключен договор найма жилого помещения от 14 июля 2020 года, одновременно с дополнительным соглашением к нему, который Исаева З.Г. сознательно не упоминает, поскольку условия договора опровергают позицию Исаевой З.Г. Согласно п. 3.5 договора, на момент подписания настоящего договора наниматель передал наймодателю в качестве гарантии возмещения возможного ущерба страховой депозит, составляющий сумму в размере 100000 (сто тысяч) рублей. Указанная сумма возвращается нанимателю в день окончания срока найма данного объекта, за вычетом задолженности нанимателя по платежам, предусмотренным настоящим договором и возмещению имущественного ущерба (в случае, если ущерб имеет место быть). Согласно листу оплаты по договору найма по адресу: <адрес>, страховой депозит, составляющий сумму в размере 100000 рублей, был оплачен, что было подтверждено подписями Гуняковой Т.А. и Исаевой З.Г. 24 января 2021 года ею был направлен ответ на уведомление, в котором помимо прочего она уведомила Исаеву З.Г. о расторжении договора найма, в связи с неисполнением обязательств последней, Исаева З.Г. была приглашена для составления акта окончания найма 15 февраля 2021 года в 09 часов 00 минут. 12 февраля 2021 года ею повторно было направлено требование о расторжении договора найма в одностороннем порядке в связи с неисполнением обязательств Исаевой З.Г. 15 февраля 2021 года в соответствии с п. 5.5 договора найма, ее представителем, при участии ее супруга Гунякова М.О., в присутствии свидетелей был составлен акт окончания найма жилого помещения. Данным актом было зафиксировано состояние квартиры и имущества, находящего в квартире, после составления акта квартира была опечатана. После составления акта окончания найма она отправила Исаевой З.Г. оригинал акта окончания найма и ключ, которым закрыла квартиру, принадлежащую Исаевой З.Г. В соответствии с п. 5.5 договора, односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, указанного в п. 5.2 договора, может быть произведен любой стороной при систематическом нарушении другой стороной условий настоящего договора. Таким образом, Исаева З.Г. получила ключи 21 февраля 2021 года и могла с этого момента пользоваться помещением. Акт об окончании найма Исаева З.Г. получила 17 марта 2021 года, хотя само письмо поступило в место вручения уже 17 февраля 2021 года. Договор считается фактически расторгнутым 15 февраля 2021 года. Указанное расторжение произошло, в связи с тем, что Исаева З.Г. чинила препятствия пользованию жилым помещением, а именно Исаева З.Г. всячески препятствовала законному пользованию квартирой, в частности деятельности по присмотру и уходу за детьми, которую она согласовала. Требование о расторжении договора было предъявлено ей от Исаевой З.Г. посредством отправки сообщения 18 октября 2020 года в мессенджере WhatsАрр, после чего действия наймодателя были направлены на создание условий, в которых невозможно жить и вести деятельность. Так, 30 октября 2020 года Исаева З.Г. без согласования явилась с проверкой, пригласив неизвестных людей, которые мешали нанимателю находиться в помещении, тем самым, нарушив условия п. 2.2.1 договора, удалилась только после того, когда была вызвана полиция. Так, 03 ноября 2020 года Исаева З.Г. без согласования ворвалась в помещение, пригласив туда сотрудников средств массовой информации и иных неизвестных лиц, освещая жизнь семьи нанимателя, а также ее деятельность по присмотру и уходу за детьми, выталкивали ее мужа Гунякова М.О. из квартиры, не удалялись по его требованию, тем самым нарушив п. 2.2.1 договора и всячески чинив препятствия пользованию квартирой. Так, 10 ноября 2020 года Чиненов А.С., который действовал на основании доверенности, выданной Исаевой З.Г., производил осмотр замочной скважины квартиры, самостоятельно открывал электрощиток, чем испугал ее, на тот момент она с ним не была знакома. Так, 10 декабря 2020 года, предварительно уведомив о своем посещении на несколько дат, представители Исаевой З.Г. по доверенности Широков Н.И. и Чиненов А.С. явились для посещения квартиры 10 декабря 2020 года в 09 часов утра. Посещение квартиры продолжительностью 4 часа было осуществлено исключительно с целью затягивания времени нахождения и доставления максимального неудобства нанимателю, склонением его к дальнейшему выселению. Право на посещение безусловно является правом наймодателя, однако, оно не должно нарушать законных интересов нанимателя, который не обязан находиться половину дня в квартире, за которую оплатил свое проживание. После получения сообщения от нанимателя, на которое ему заблаговременно был отправлен ответ о невозможности принять именно в эту дату и переносе на другую, 28 января 2021 года в 09 часов 40 минут Широков Н.И. и Чиненов А.С., действующие на основании доверенности, выданной Исаевой З.Г., в отсутствии собственника, пытались проникнуть в помещение, убедившись, что дома никого нет, вставили ключ в дверной замок и пытались открыть квартиру, тем самым нарушили п. 2.2.1 договора, в котором указано, что посещение должно производиться по согласованию только в присутствии нанимателя. Также представители Исаевой З.Г. отключили электроэнергию в указанной квартире, являющейся источником жизнеобеспечения, которую наниматель ежемесячно оплачивает. Таким образом, наймодатель Исаева З.Г. систематически нарушала условия настоящего договора, в том числе систематически чинила препятствия пользованию жилым помещением, создала условия о невозможности ведения деятельности по присмотру и уходу за детьми.

Просит суд взыскать с Исаевой Зайнаб Гасановны в пользу Гуняковой Татьяны Анатольевны денежные средства, переданные в качестве страхового депозита по договору найма жилого помещения от 14 июля 2020 года, в размере 100000 рублей (л.д. 178-180).

Исаева З.Г. в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель Исаевой З.Г. – Чиненов А.С. в судебном заседании на удовлетворении первоначальных исковых требований настаивал, дополнительно пояснил, что в соответствии с пунктом 1.2 дополнительного соглашения к договору найма жилого помещения от 14 июля 2020 года, первоначально определенный сторонами срок найма спорной квартиры был изменен на срок с 10 августа 2020 года по 10 августа 2025 года. В соответствии с пунктом 1.3 дополнительного соглашения к договору найма жилого помещения от 14 июля 2020 года, в случае одностороннего отказа от исполнения п. 1.2 (наниматель расторгает договор найма раньше указанного срока в п. 1.2) настоящего соглашения по инициативе нанимателя, при соблюдении наймодателем условий настоящего соглашения, сумма страхового депозита нанимателю не возвращается и остается у наймодателя в качестве компенсации. Исходя из имеющихся в материалах дела ответа на уведомление от 24 января 2021 года, описи вложения в ценное письмо с номером почтового идентификатора 14396254008903 и отчета об отслеживании указанного почтового отправления, заявление об одностороннем расторжении договора было направлено ответчиком по первоначальному иску (Гуняковой Т.А.) истцу по первоначальному иску (Исаевой З.Г.) 24 января 2021 года и прибыло в отделение почтовой связи по адресу Исаевой З.Г. 28 января 2021 года. Указанное почтовое отправление истцом фактически получено не было, однако, на основании положений статьи 165.1 ГК РФ оно считается полученным истцом в дату прибытия в место вручения, а именно 28 января 2021 года. В связи с тем, что положения ч. 1 статьи 687 ГК РФ носят императивный характер и право нанимателя на односторонний отказ от договора найма жилого помещения является безусловным, договор считается расторгнутым через три месяца с момента уведомления об этом истца, а именно с 28 апреля 2021 года. Доказательства несоблюдения истцом по первоначальному иску условий дополнительного соглашения к договору найма жилого помещения от 14 июля 2020 года ответчиком по первоначальному иску суду не представлены. Косметический ремонт, а именно покраска стен во всех комнатах, фактически был произведен ответчиком по первоначальному иску (п. 1.5 дополнительного соглашения), арендные каникулы за период с 14 июля 2020 года до 10 августа 2020 года ответчику по первоначальному иску истцом по первоначальному иску были предоставлены (п. 1.6 дополнительного соглашения), мебель из объекта договора найма была истцом по первоначальному иску вывезена в срок до 22 июля 2020 года (п. 1.7 дополнительного соглашения). Таким образом, факт одностороннего расторжения ответчиком по первоначальному иску по его инициативе договора найма до истечения срока, установленного пунктом 1.2 дополнительного соглашения к договору найма, исключает возможность возврата истцом по первоначальному иску суммы страхового депозита в силу прямого указание на то в пункте 1.3 дополнительного соглашения к договору. Из представленных ответчиком суду постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела от 07 ноября 2020 года, 03 января 2021 года, 05 февраля 2021 года, 28 февраля 2021 года следует, что сотрудником правоохранительных органов и.о. дознавателя Отдела полиции по городскому округу Реутов капитаном полиции Гришиным В.А. после проверки по заявлениям Гуняковой Т.А. и Гунякова М.О. в действиях Исаевой З.Г., а также иных лиц, которых упоминают Гуняков М.О. и Гунякова Т.А. в заявлениях и в возражениях на исковое заявление, не усмотрено признаков преступлений, предусмотренных особенной частью УК РФ. В частности, в указанных постановлениях не установлено в действиях Исаевой З.Г., либо уполномоченных ею лиц признаков нарушения неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ) и самоуправства (ст. 330 УК РФ), а также иных деяний, свидетельствующих о том, что Исаева З.Г. каким-либо образом чинила Гуняковой Т.А. препятствия в пользовании спорным помещением. Нахождение Исаевой З.Г. и ее представителей в спорной квартире 30 октября 2020 года, 03 ноября 2020 года и 10 декабря 2020 года производилось с согласия Гуняковой Т.А. после предоставления ею в добровольном порядке доступа в квартиру в рамках реализации права Исаевой З.Г. посещать квартиру для проверки порядка ее использования и состояния в присутствии ответчика один раз в месяц в течение срока действия договора, предусмотренного пунктом 2.1.1 договора. Доказательств обратного Гуняковой Т.А. не представлено, как и доказательств того, что Исаева З.Г. иным образом чинила нанимателю препятствия в пользовании квартирой. Просил иск Исаевой З.Г. удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просил отказать.

Гунякова Т.А., представитель Гуняковой Т.А. – Кассин А.М. в судебном заседании исковые требования Исаевой З.Г. не признали. Суду пояснили, что в соответствии с п. 5.5 договора, односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, указанного в п. 5.2 договора, может быть произведен любой стороной при систематическом нарушении другой стороной условий настоящего договора. Так как договор считается фактически расторгнутым 15 февраля 2021 года, Исаева З.Г. не имеет права требовать денежных средств за найм квартиры после указанной даты. Указанное расторжение произошло, в связи с тем, что истец чинила препятствия пользованию жилым помещением, а именно Исаева З.Г. всячески препятствовала законному пользованию квартирой, в частности деятельности по присмотру уходу за детьми, которую Гунякова Т.А. согласовала. Так, 30 октября 2020 года Исаева З.Г. без согласования явилась с проверкой, пригласив неизвестных людей, которые мешали нанимателю находиться в помещении, тем самым, нарушив условия п. 2.2.1 договора, удалилась только после того, когда была вызвана полиция (по данному факту Гуняковым М.О. было написано заявление в полицию КУСП № по факту чинения препятствий истцом пользованию жилым помещением). Так, 03 ноября 2020 года Исаева З.Г. без согласования ворвалась в помещение, пригласив туда сотрудников средств массовой информации и иных неизвестных лиц, освещая жизнь семьи нанимателя, а также деятельность Гуняковой Т.А. по присмотру и уходу за детьми, выталкивали Гунякова М.О. из квартиры, не удалялись по его требованию, тем самым нарушив п. 2.2.1 договора и всячески чинив препятствия пользованию квартирой (по данному факту Гуняковой Т.А. было написано заявление в Следственный комитет КУСП № по факту нарушения неприкосновенности жилища). Впоследствии средства массовой информации опубликовали материал, на основании которого была возбуждена прокурорская проверка, в ходе опроса Исаева З.Г. показала, что необходимо проверить безопасность пребывания несовершеннолетних в указанной квартире (противопожарные и санитарные нормы). Впоследствии после проведенной проверки, сотрудниками МЧС и Роспотребнадзора были вынесены постановления о привлечении Гуняковой Т.А. к административной ответственности. Все постановления Реутовским городским судом Московской области и Ногинским городским судом Московской области были признаны незаконными и отменены. Так, 10 ноября 2020 года Чиненов А.С., который действовал на основании доверенности, выданной Исаевой З.Г., производил осмотр замочной скважины квартиры, самостоятельно открывал электрощиток, чем испугал Гунякову Т.А., на тот момент она с ним не была знакома. Так, 10 декабря 2020 года, предварительно уведомив о своем посещении на несколько дат, представители Исаевой З.Г. по доверенности Широков Н.И. и Чиненов А.С. явились для посещения квартиры 10 декабря 2020 года в 09 часов утра. Посещение квартиры продолжительностью три с половиной часа было осуществлено исключительно с целью затягивания времени нахождения и доставления максимального неудобства нанимателю, склонением его к дальнейшему выселению. Право на посещение безусловно является правом наймодателя, однако, оно не должно нарушать законных интересов нанимателя, который не обязан находиться половину дня в квартире, за которую оплатил свое проживание. Данные действия представителей Исаевой З.Г. свидетельствуют о давлении на Гунякову Т.А., злоупотреблением своим правом на проверку состояния недвижимости. После получения сообщения от нанимателя, на которое ему заблаговременно был отправлен ответ о невозможности принять именно в эту дату и переносе на другую, 28 января 2021 года в 09 часов 40 минут Широков Н.И. и Чиненов А.С., действующие на основании доверенности, выданной Исаевой З.Г., в отсутствии собственника пытались проникнуть в помещение, убедившись, что дома никого нет, вставили ключ в дверной замок и пытались открыть квартиру, тем самым, нарушили п. 2.2.1 договора, в котором указано, что посещение должно производиться по согласованию только в присутствии нанимателя (по данному факту Гуняковой Т.А. было написано заявление в Следственный комитет КУСП № по факту нарушения неприкосновенности жилища). Также представители Исаевой З.Г. отключили электроэнергию в указанной квартире, являющейся источником жизнеобеспечения, которую наниматель ежемесячно оплачивает (по данному факту Гуняковой Т.А. было написано заявление в полицию КУСП № по факту чинения препятствий представителями Исаевой З.Г. пользованию жилым помещением). В момент чинения препятствий представители Исаевой З.Г., стоя в проходе квартиры и не давая никому пройти, повредили мобильный телефон Гуняковой Т.А., по факту чего было составлено заявление в полицию КУСП №. Таким образом, наймодатель систематически нарушал условия настоящего договора, в том числе систематически чинил препятствия пользованию жилым помещением, создал условия о невозможности ведения деятельности по присмотру и уходу за детьми. После расторжения договора Исаева З.Г. действовала недобросовестно, а именно намеренно уклонялась от приема помещения. Она была дважды уведомлена о расторжении договора и о передаче помещения по акту, однако, на составление акта не явилась, уполномоченных лиц не представила. Просили в удовлетворении исковых требований Исаевой З.Г. отказать в полном объеме. Встречный иск о взыскании страхового депозита просили удовлетворить.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив все доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств.

В соответствии со ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

На основании ст. 9 Гражданского кодекса РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в силу которых не допускается злоупотребление правом.

На основании ст. 307 Гражданского кодекса РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательство возникает из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 314 Гражданского кодекса РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 678 Гражданского кодекса РФ, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 682 Гражданского кодекса РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 687 Гражданского кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом установлено, что Исаевой Зайнаб Гасановне на праве собственности принадлежит жилое помещение (квартира), общей площадью 115 кв.м, состоящая из трех комнат, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 13-14).

14 июля 2020 года между Исаевой Зайнаб Гасановной (наймодатель) и Гуняковой Татьяной Анатольевной (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения с целью совместного проживания в квартире Гуняковой Татьяны Анатольевны, Гунякова Максима Олеговича, Гуняковой Милы Максимовны (л.д. 15-17, 18).

    Согласно п. 2.2.1 договора, наймодатель имеет право посещать сданный в наем объект недвижимости для проверки порядка его использования и состояния только в присутствии нанимателя один раз в месяц с предварительным согласованием даты и времени не менее чем за один день до даты предполагаемого посещения объекта.

    Согласно пунктов 3.1, 3.1.1, 3.1.2 договора, стоимость найма квартиры включает в себя ежемесячную арендную плату в размере 60000 рублей, а также ежемесячные коммунальные платежи согласно квитанции единого платежного документа, включая платежи за капитальный ремонт и вывоз мусора, счета за электроэнергию и воду по счетчикам.

    В соответствии с пунктом 3.2 договора, ежемесячная арендная плата, согласно пункту 3.1.1 договора, производится нанимателем путем ежемесячного внесения денежных средств наймодателю вперед не позднее 13-го числа каждого месяца.

    Согласно п. 3.5 договора, на момент подписания настоящего договора наниматель передал наймодателю в качестве гарантии возмещения возможного ущерба страховой депозит, составляющий сумму в размере 100000 (сто тысяч) рублей 00 копеек. Указанная сумма возвращается нанимателю в день окончания срока найма данного объекта, за вычетом задолженности нанимателя по платежам, предусмотренным настоящим договором и возмещению имущественного ущерба (в случае, если ущерб имеет место быть).

    Согласно п. 3.6 договора, на момент подписания настоящего договора наниматель передал наймодателю сумму в размере 120000 (сто двадцать тысяч) рублей 00 копеек в качестве оплаты за первый и второй месяц проживания.

Согласно пункта 5.2 договора, срок найма по договору составил с 10 августа 2020 года по 05 августа 2021 года.

    В соответствии с пунктом 5.4 договора, досрочное прекращение договора возможно вследствие его досрочного расторжения или вследствие одностороннего отказа любой из сторон от его исполнения по основаниям, указанным в настоящем договоре.

    В соответствии с пунктом 5.5 договора, односторонний отказ от исполнения договора до истечения срока, установленного в п. 5.2 договора, может быть произведен любой стороной при систематическом нарушении другой стороной условий настоящего договора.

    В соответствии с пунктом 5.6 договора, расторжение настоящего договора в порядке одностороннего отказа производится посредством направления одной из сторон другой стороне соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней.

    В соответствии с пунктом 5.7 договора, в случае, если наниматель неоднократно, своевременно не вносит плату за наем жилого помещения за месяц вперед, с задержкой более 3 (трех) дней, наймодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке и наниматель обязан освободить объект.

При подписании сторонами договора Гунякова Т.А. передала Исаевой З.Г. в счет оплаты первых двух месяцев найма квартиры (за период с 10 августа 2020 года по 10 октября 2020 года) 120000 рублей. В дальнейшем Гунякова Т.А. оплачивала Исаевой З.Г. арендную плату за наем квартиры в размере 60000 рублей за период с 10 октября 2020 года по 10 февраля 2021 года включительно, что подтверждается материалами дела (л.д. 189), а также пояснениями обеих сторон.

Одновременно с договором найма жилого помещения от 14 июля 2020 года Исаевой Зайнаб Гасановной и Гуняковой Татьяной Анатольевной было подписано дополнительное соглашение, согласно пункту 1.2 которого, стороны договорились изменить пункт 5.2 договора и изложить его в следующей редакции: Срок найма по настоящему договору с 10 августа 2020 года по 10 августа 2025 года (л.д. 108).

Согласно п. 1.3 дополнительного соглашения, в случае одностороннего отказа от исполнения п. 1.2 настоящего соглашения по инициативе нанимателя, при соблюдении наймодателем условий настоящего соглашения, сумма страхового депозита нанимателю не возвращается и остается у наймодателя в качестве компенсации.

Согласно п. 1.6 дополнительного соглашения, наймодатель предоставляет нанимателю арендные каникулы до 10 августа 2020 года для проведения ремонтных работ, согласно п. 1.5 соглашения.

Согласно п. 1.7 дополнительного соглашения, наймодатель обязуется вывезти мебель из жилого помещения в течение семи дней с момента подписания данного соглашения и после этого подписать акт приема-передачи жилого помещения и имущества и передать ключи.

Согласно п. 1.8 дополнительного соглашения, наниматель имеет право в снимаемом объекте принимать детей для оказания услуг по присмотру и уходу без права проживания.

24 января 2021 года Гунякова Т.А. направила наймодателю уведомление об одностороннем расторжении договора найма жилого помещения и намерении передачи объекта 15 февраля 2021 года путем составления акта окончания найма жилого помещения (л.д. 149-150, 151-154).

12 февраля 2021 года Гунякова Т.А. повторно направила наймодателю уведомление об одностороннем расторжении договора найма жилого помещения и намерении передачи объекта 15 февраля 2021 года путем составления акта окончания найма жилого помещения (л.д. 158-159, 160-161).

15 февраля 2021 года Исаева З.Г. на осмотр квартиры не явилась, в связи с чем, 15 февраля 2021 года Гуняковой Т.А. в присутствии свидетелей был составлен акт окончания найма жилого помещения (л.д. 145-146). Акт об окончания найма жилого помещения был направлен в адрес Исаевой З.Г. 15 февраля 2021 года (л.д. 147-148, 155-157).

29 апреля 2021 года Исаева З.Г. направила нанимателю заявление об одностороннем отказе от исполнения договора найма жилого помещения (л.д. 21, 22-24).

19 июля 2021 года Исаева З.Г. в адрес Гуняковой Т.А. направила претензию о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения (л.д. 85-86).

16 октября 2021 года Гунякова Т.А. в адрес Исаевой З.Г. направила претензию о возврате суммы страхового депозита (л.д. 182-184).

В досудебном порядке претензии не удовлетворены.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

    В соответствии с пунктом 5.6 договора найма жилого помещения, расторжение настоящего договора в порядке одностороннего отказа производится посредством направления одной из сторон другой стороне соответствующего письменного уведомления с указанием причины отказа, не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней.

Нанимателем Гуняковой Т.А. 24 января 2021 года было направлено в адрес наймодателя Исаевой З.Г. уведомление об одностороннем расторжении договора найма жилого помещения. Заявление об одностороннем расторжении договора прибыло в отделение почтовой связи по адресу Исаевой З.Г. 28 января 2021 года. Указанное почтовое отправление Исаевой З.Г. фактически получено не было, однако, на основании положений статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ оно считается полученным адресатом в дату прибытия в место вручения, а именно 28 января 2021 года. В связи с чем, на основании п. 5.6 договора, суд приходит к выводу о том, что договор найма жилого помещения от 14 июля 2020 года расторгнут 28 марта 2021 года.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что после 11 января 2021 года Гунякова Т.А. арендную плату за наем квартиры, а также возмещение стоимости коммунальных услуг не производила.

Таким образом, у нанимателя Гуняковой Т.А. имеется задолженность по арендной плате за наем жилого помещения и оплате коммунальных платежей за период с 10 февраля 2021 года по 28 марта 2021 года.

Задолженность Гуняковой Т.А. по арендной плате за наем квартиры составляет: 60000 рублей (за период с 10 февраля 2021 года по 10 марта 2021 года) + 34838,71 рублей (60000 / 31 (количество дней в марте 2021 года) х 18) = 94838,71 рублей.

Согласно справке о начислениях и оплате по лицевому счету №, выданной управляющей организацией многоквартирного дома ООО «ПИК-Комфорт» от 15 июля 2021 года (л.д. 19-20), размер задолженности Гуняковой Т.А. по оплате ежемесячных коммунальных платежей за указанный период составляет: 5266,77 рублей (всего начислено за январь 2021 года) + 6679,76 рублей (всего начислено за февраль 2021 года) + 6062,31 рублей (всего начислено за март 2021 года (6711,84 рублей / 31 количество дней в марте х на 28 количество не оплаченных дней в марте) = 18008,84 рублей.

Таким образом, общая неоплаченная задолженность Гуняковой Т.А. по оплате стоимости найма квартиры, в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 и 3.1.2 договора, составляет 112847,55 рублей.

Учитывая изложенное, суд считает требования Исаевой З.Г. к Гуняковой Т.А. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения подлежащими частичному удовлетворению.

Встречные исковые требования Гуняковой Т.А. к Исаевой З.Г. о взыскании денежных средств, переданных в качестве страхового депозита по договору найма жилого помещения от 14 июля 2020 года в размере 100000 рублей, удовлетворению не подлежат, поскольку Гуняковой Т.А. не представлены допустимые и относимые доказательства несоблюдения наймодателем Исаевой З.Г. условий договора найма жилого помещения и дополнительного соглашения к нему, в связи с чем, оснований для возврата страхового депозита нанимателю не имеется. Факт одностороннего расторжения Гуняковой Т.А. по ее инициативе договора найма до истечения срока, установленного пунктом 1.2 дополнительного соглашения к договору найма, исключает возможность возврата Исаевой З.Г. суммы страхового депозита в силу прямого указание на то в пункте 1.3 дополнительного соглашения к договору.

    Согласно п. 2.2.1 договора, наймодатель Исаева З.Г. имела право посещать сданный в наем объект недвижимости для проверки порядка его использования и состояния в присутствии нанимателя один раз в месяц. Из материалов дела, а также объяснений Гуняковой Т.А. следует, что Исаева З.Г. посещала сданную в наем квартиру один раз в месяц.

    Доводы Гуняковой Т.А. и ее представителя о том, что наймодатель Исаева З.Г. систематически нарушала условия договора найма жилого помещения и дополнительного соглашения к нему, в том числе систематически чинила препятствия пользованию жилым помещением, создала условия о невозможности ведения деятельности по присмотру и уходу за детьми, суд находит несостоятельными, поскольку опровергаются постановлениями об отказе в возбуждении уголовных дел (л.д. 111-137). В указанных постановлениях не установлено в действиях Исаевой З.Г., либо уполномоченных ею лиц признаков нарушения неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ) и самоуправства (ст. 330 УК РФ), а также иных деяний, свидетельствующих о том, что Исаева З.Г. каким-либо образом чинила Гуняковой Т.А. препятствия в пользовании помещением, сданным в наем.

Вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, Гуняковой Т.А. не было представлено доказательств, опровергающих доводы Исаевой З.Г. и представленные ею доказательства.

В силу ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что 15 июля 2021 года Исаева З.Г. (заказчик) заключила с МОО Общество защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства и жилищного строительства «Опора» в лице председателя Чиненова А.С. (исполнитель) договор возмездного оказания юридических услуг № (л.д. 90-92). Согласно п. 6.1 договора, заказчик выплачивает исполнителю 50000 рублей в виде аванса в течение трех дней с даты подписания сторонами договора.

Исаева З.Г. оплатила в полном объеме МОО «Опора» сумму в размере 50000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 05 августа 2021 года (л.д. 93).

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Основным критерием размера оплаты труда представителя, согласно ст. 100 ГПК РФ, является разумность суммы оплаты, которая предполагает, что размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объемом защищаемого права.

Применительно к вопросу о возмещении стороне, в пользу которой состоялось решение суда, расходов на оплату услуг представителя с противной стороны, вышеназванная норма означает, что, обращаясь с заявлением о взыскании судебных расходов, указанное лицо должно представить доказательства, подтверждающие факт несения данных расходов в заявленной к возмещению сумме, то есть осуществления этих платежей своему представителю.

Другая сторона обладает правом заявить о чрезмерности требуемой суммы и обосновать разумный размер понесенных заявителем расходов применительно к соответствующей категории дел с учетом оценки, в частности, объема и сложности выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, продолжительности рассмотрения дела, стоимости оплаты услуг адвокатов по аналогичным делам.

При этом, процессуальное законодательство не ограничивает права суда на оценку представленных сторонами доказательств в рамках требований о возмещении судебных издержек в соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом сложности и объема рассматриваемого дела, длительности рассмотрения дела, подготовки документов по данному делу, принимая во внимание характер спорных правоотношений, а также учитывая требования разумности и справедливости, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, суд считает возможным уменьшить данные расходы, взыскав с Гуняковой Т.А. в пользу Исаевой З.Г. расходы по оплате юридических услуг в размере 30000 рублей.

Судом установлено, что при обращении в суд Исаевой З.Г. была уплачена государственная пошлина за подачу иска в суд в размере 18691 рублей, что подтверждается чек-ордером от 06 августа 2021 года (л.д. 5).

Определением суда от 26 октября 2021 года Исаевой З.Г. была возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 13921,13 рублей, в связи с уточнением исковых требований (л.д. 195).

Исходя из частично удовлетворенных исковых требований Исаевой З.Г., с учетом положений ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, взысканию с Гуняковой Т.А. в пользу Исаевой З.Г. подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 3456,95 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

суд

РЕШИЛ:

Иск Исаевой Зайнаб Гасановны к Гуняковой Татьяне Анатольевне о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с Гуняковой Татьяны Анатольевны в пользу Исаевой Зайнаб Гасановны задолженность по арендной плате по договору найма жилого помещения от 14 июля 2020 года в размере 94838,71 рублей, задолженность по коммунальным платежам в размере 18008,84 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 30000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3456,95 рублей.

Иск Исаевой Зайнаб Гасановны к Гуняковой Татьяне Анатольевне о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения, судебных расходов в большем размере – оставить без удовлетворения.

Встречный иск Гуняковой Татьяны Анатольевны к Исаевой Зайнаб Гасановне о взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

                                Судья                                         Е.В. Артемова

Мотивированный текст решения

изготовлен 26 ноября 2021 года