Решение по делу № 2-1347/2015 от 24.11.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 декабря 2015 года город Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колчиной М.В.,

при секретаре Синяевой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1347/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания Оргстройинвест» к Коровиной М.В. о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «Компания Оргстройинвест» обратилось в суд с требованиями к ответчику Коровиной М.В. о взыскании денежных средств по договору уступки прав требований от 01 июля 2013 года.

В обоснование требований представитель истца указал, что по условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 19 декабря 2011 года, заключённого между ООО «Негреско» и ООО «Компания Оргстройинвест», последнее взяло на себя обязательство принять участие в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, корпус №, путём внесения денежных средств. ООО «Негреско», в свою очередь, выступая в качестве застройщика обязалось построить многоквартирный дом и после завершения строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику в собственность <адрес> площадью 84,0 кв.м. Цена договора составила 3822000 рублей, которая подлежит корректировке по результатам обмеров БТИ по окончании строительства жилого дома. 01 июля 2013 года ООО «Компания Оргстройинвест» уступило свои права и обязанности участника долевого строительства ответчику по договору уступки права требования. Согласно экспликации, выданной органом БТИ после завершения строительства дома, площадь квартиры увеличилась на 0,8 кв.м. По условиям договора уступки прав новый участник обязан доплатить денежные средства из расчёта цены за 1 кв.м. в течение трёх дней после получения результатов БТИ. На требования ООО «Компания Оргстройинвест» о доплате ответчик не отреагировала. В связи с чем, представитель истца просит взыскать с ответчика 36400 рублей в счёт доплаты площади объекта долевого строительства, а также неустойку за просрочку такой доплаты за период с 07 января 2015 года по 01 августа 2015 года в размере 74984 рубля и возместить судебные расходы.

Представитель истца, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, руководствуясь статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика против заявленных требований возражала и пояснила, что по договору участия в долевом строительстве не была предусмотрена возможность изменения цены договора в случае изменения площади объекта долевого строительства. Доказательства того, что цена договора была изменена, истцом не представлены. Ответчик выступил как участник долевого строительства, уплатил по договору уступки права цену, которая является фиксированной и не может быть произвольно изменена. В случае взыскания неустойки представитель ответчика просила снизить её размер до разумных пределов.

Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, суд находит заявленные истцом требования не основанными на законе и подлежащими отклонению.

Материалами дела установлено, что 19 декабря 2011 года между ООО «Негреско» (застройщиком) и ООО «Компания Оргстройинвест» (участником долевого строительства) был заключён договор № 4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязался передать участнику долевого строительства после завершения строительства жилые и нежилые помещения общей площадью 4328,3 кв.м. согласно приложению, в том числе <адрес>. Цена договора определена исходя из стоимости 1 квадратного метра, равной 48481 рубль 22 копейки, и проектной площади помещений, и составила 209841264 рубля 53 копейки. Цена договора подлежит изменению сторонами только в случае изменения цены договора Генерального подряда № 1 от 19 декабря 2011 года. Об изменении цены договора стороны должны подписать дополнительное соглашение и подать необходимые документы в регистрирующий орган для государственной регистрации в течение одной недели со дня подписания соглашения об изменении цены договора.

21 февраля 2013 года между ООО «Негреско» и ООО «Компания Оргстройинвест» был подписан акт о взаиморасчётах, согласно которому стороны подтвердили исполнение участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора в части <адрес> площадью 80,1 кв.м., с учётом летних помещений – 84,0 кв.м., в размере 4072422 рубля 48 копеек. Согласно указанному акту ООО «Негреско» подтвердило, что ООО «Компания Оргстройинвест» выполнило в полном объёме свои обязательства по <адрес>, финансовых претензий не имеется. В связи с чем, ООО «Негреско» даёт согласие на уступку прав требования указанного объекта долевого строительства.

01 июля 2013 года между ООО «Компания Оргстройинвест» (первоначальным участником) и Коровиной М.В. (новым участником) был подписан договор уступки прав требования № 1/4 по договору от 19 декабря 2011 года, согласно которому к истцу перешло право требования после завершения строительства <адрес> общей проектной площадью 80,1 кв.м., с учётом летних помещений 84,0 кв.м. Цена договора составила 3822000 рублей, рассчитанная исходя из общей проектной площади квартиры и цены за квадратный метр, определённой в размере 45500 рублей. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением пунктов 3.3. и 3.4. договора. Согласно пункту 3.3. договора, если по результатам обмера БТИ цена договора будет увеличена относительно общей проектной площади, то новый участник обязан доплатить недостающую сумму на расчётный счёт первоначального участника из расчёта цены за 1 квадратный мер в течение трёх рабочих дней после получения уведомления о результатах обмера.

Все вышеперечисленные договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По результатам обмера БТИ общая площадь <адрес>, правом требования которой обладает Коровина М.В., составила 80,4 кв.м., площадь все частей помещения, в том числе вспомогательного использования, составила 84,8 кв.м.

25 декабря 2014 года ООО «Негреско» передало Коровиной М.В. <адрес> техническими характеристиками по результатам обмера БТИ по акту приёма-передачи. При этом стороны пришли к соглашению о том, что условия по оплате строительства квартиры участником долевого строительства исполнены в полном объёме.

Оценивая доводы сторон и правоотношения, возникшие между ними, суд приходит к выводу о том, что на данные правоотношения распространяются нормы Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об участии в долевом строительстве). В связи с чем, в силу части 9 статьи 4 указанного закона к отношениям, возникшим между истцом и ответчиком, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 3 части 4 указанной статьи предусмотрено, что договор должен содержать цену договора, сроки и порядок её уплаты.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Частью 2 указанной статьи предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

Согласно части 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании пункта 1 сттаьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства, в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что ответчиком полностью исполнены обязательства перед истцом по договору уступки права от 01 июля 2013 года.

При этом суд учитывает, что застройщиком, то есть лицом, которое осуществило строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств других лиц, выступило ООО «Негреско». Тогда как цена договора участия в долевом строительстве является возмещением затрат застройщика по строительству объекта. В связи с этим Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено право корректировать цену договора после завершения строительства многоквартирного дома исходя из уточнения площади конкретного объекта долевого строительства, оплаченного участником при заключении договора, как в сторону застройщика, который имеет право на возмещение затрат в случае увеличения площади, так и в сторону участника, который имеет право на возврат части цены договора в случае уменьшения проектной площади объекта. Вместе с тем основанием для изменения цены договора является обязательное включение условия об изменении цены в текст договора участия в долевом строительстве.

Из текста договора от 19 декабря 2011 года, заключённого между ООО «Негреско» и ООО «Компания Оргстройинвест», не усматривается возможность изменения цены договора в связи с уточнением проектных площадей объектов долевого строительства после завершения строительства. В связи с чем суд считает, что в объём прав и обязанностей ООО «Компания Оргстройинвест», переданных по договору уступки права ответчику, не входила возможность изменения цены договора по указанному основанию. По общим началам гражданского законодательства, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Не обладая правом на изменение цены договора, истец не мог передать это право ответчику.

Напротив, суд учитывает, что на момент уступки права ответчику истцом были полностью исполнены свои обязанности по оплате цены договора, что следует из акта о взаиморасчётах от 21 февраля 2013 года и дачей застройщиком согласия на уступку права, что согласуется с требованиями части 1 статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве. Подтверждается факт исполнения участником долевого строительства обязательства по оплате строительства <адрес> акт приёма-передачи от 25 декабря 2014 года, подписанный застройщиком и ответчиком.

При таких обстоятельствах суд считает, что у ответчика не имеется обязательства по доплате цены договора участия в долевом строительстве в случае увеличения проектной площади, равно как и права на возвращение части денежных средств в случае уменьшения такой площади.

Включение же непосредственно в текст договора уступки права от 01 июля 2013 года возможности изменения цены данного договора в зависимости от изменения проектной площади объекта строительства, по мнению суда, противоречит требованиям Закона об участии в долевом строительстве и Гражданского кодекса Российской Федерации в части, регламентирующей отношения по договорам цессии. При том суд учитывает, что истец не являлся застройщиком, не нёс расходов по строительству, которые он имеет право возместить. В данном случае истец выступал как участник долевого строительства, передавший свои права после исполнения обязанности уплатить цену договора. Единственным обязательством ответчика перед истцом по договору уступки права явилось оплата цены самого договора уступки права, а не цены договора участия в долевом строительстве. Данное обязательство ответчиком исполнено, после чего истец выбыл из правоотношений с застройщиком. Дальнейшее поведение сторон договора участия в долевом строительстве, направленное на передачу участнику объекта долевого строительства надлежащего качества, не затрагивает каких-либо прав и обязанностей истца, в том числе не порождает возможности изменения цены договора уступки права (требования). Суд также принимает во внимание, что после заключения договора уступки права истец не понёс каких-либо дополнительных расходов перед застройщиком, доказательств этого в материалы дела не представлено. В связи с чем суд считает, что требование о доплате цены договора уступки права противоречит требованиям закона и ведёт к неосновательному обогащению истца, что нарушает принцип добросовестности поведения сторон гражданских правоотношений и является злоупотреблением правом. В связи с чем условие договора уступки права об изменении цены договора в случае изменения площади объекта долевого строительства нарушает права ответчика, который встал на сторону участника долевого строительства и который является потребителем в том смысле, каком данному понятию дано определение в законе о защите прав потребителей. А потому данное условие следует признать ничтожным.

Поскольку в удовлетворении основных требований о взыскании доплаты истцу отказано, оснований для взыскания неустойки, а также распределения судебных расходов в пользу истца также не имеется.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Компания Оргстройинвест» к Коровиной М.В. о взыскании денежных средств в размере 36400 рублей по договору уступки прав от 01 июля 2013 года, неустойки в размере 74984 рубля и возмещении судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий Колчина М.В.