Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1397/2017 (2-9260/2016;) ~ М-7798/2016 от 15.12.2016

Дело №2-1397/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 августа 2017 года Коминтерновский районный суд города Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Ятленко В.В.,

при секретаре Старченковой В.А.,

с участием представителя истца Костюковой Л.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Один шаг» к Рогачеву Д.Ю., Попову Р.Б. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении права собственности, о признании права собственности, об обязании освободить нежилое помещение,

у с т а н о в и л:

ООО «Один шаг» обратилось в суд с исковым заявлением к Рогачеву Д.Ю., Попову Р.Б. и с учетом уточненный исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просило расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от (ДД.ММ.ГГГГ) году между ООО «Один шаг» (ИНН (№)) и Рогачевым Д.Ю., зарегистрированным по адресу: <адрес>; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между Рогачевым Д.Ю. и Поповым Р.Б.; прекратить право собственности Попова Р.Б. на нежилое встроенное помещение, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое встроенное помещение <данные изъяты>; признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Один шаг» на нежилое встроенное помещение (кадастровый (№)), общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое встроенное помещение <данные изъяты>; обязать Рогачева Д.Ю. освободить нежилое встроенное помещение (кадастровый номер (№)), общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое встроенное помещение <данные изъяты>; взыскать с ответчиков расходы на оплату государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что (ДД.ММ.ГГГГ) между ООО «Один шаг» и Рогачевым Д.Ю. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от (ДД.ММ.ГГГГ). На основании данного договора истец передал ответчику, а ответчик принял нежилое встроенное помещение, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: <адрес>. Сторонами был подписан акт приема-передачи от (ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п.2.3 договора, приобретаемое имущество находится в залоге у ООО «Один шаг» до момента полной оплаты.

(ДД.ММ.ГГГГ) была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (регистрационный номер (№)), что подтверждается штампом на договоре купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ).

ООО «Один шаг» обязательства по передаче объекта исполнены надлежащим образом. Однако Рогачев Д.Ю. не исполнял свои обязательства по оплате цены недвижимого имущества. На данный момент задолженность Рогачева Д.Ю. составляет 7 391 642 рубля 50 копеек.

Нарушение покупателем обязанности по оплате спорного имущества по договору купли-продажи причинило истцу значительный ущерб в связи с неполучением продавцом причитающихся денежных средств за продажу спорного имущества. С учетом значительности размера задолженности Рогачева Д.Ю., причитающегося продавцу по договору купли-продажи, истец в значительной степени лишается той выгоды, на которую он вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, для того, чтобы восстановить свои нарушенные права, истец вынужден отказаться от исполнения договора и потребовать возврата неоплаченного товара.

Однако ООО «Один шаг» стало известно из выписки из ЕГРП от (ДД.ММ.ГГГГ), что Рогачев Д.Ю. (ДД.ММ.ГГГГ) продал недвижимое имущество, находящееся в залоге, Попову Р.Б. без уведомления и письменного согласия ООО «Один шаг».

Управлением Росреестра по Воронежской области со спорного нежилого помещения было снято обременение в виде залога в силу закона и зарегистрировано право собственности на спорное помещение за Поповым Р.Б.

(ДД.ММ.ГГГГ) представителем заявителя по доверенности Родионовой Н.В. было получено сообщение от Рогачева Д.Ю., из смысла которого следует, что оформление сделки между Рогачевым Д.Ю. и Поповым Р.Б. было сфальсифицировано в органах регистрации.

Рогачев Д.Ю. сам подтверждает в вышеуказанном сообщении, что фактически спорное помещение осталось в его пользовании, в нем расположен фитнес-центр. Между Рогачевым Д.Ю. и Поповым Р.Б. была достигнута договоренность о перерегистрации права собственности на недвижимость на Попова Р.Б. с целью обеспечить залоговые отношения между ними. Такая сделка в соответствии со ст. 170 ГК РФ является притворной, а, соответственно, ничтожной.

Доказательством ничтожности сделки между Поповым Р.Б. и Рогачевым Д.Ю. также может послужить отсутствие информации о списании денежной суммы с его расчетного счета в целях оплаты по договору купли-продажи и поступлении ее на счет Рогачева Д.Ю. Объект не выбыл из владения Рогачева Д.Ю. Денежных средств в адрес ООО «Один шаг» от ответчика до настоящего времени не поступало.

Ничтожность договора купли-продажи между Рогачевым Д.Ю. и Поповым Р.Б. подтверждается также тем, что в момент отчуждения недвижимого имущества оно находилось в залоге у ООО «Один шаг».

ООО «Один шаг» не подавало в Управление Росреестра по Воронежской области заявления о снятии со спорного объекта обременения в виде залога. Также не выдавало никакому другому лицу письменной доверенности для представления своих интересов в Управлении Росреестра по Воронежской области для решения вопросов, связанных с данным нежилым помещением.

Таким образом, истец полагает, что договор купли-продажи между Рогачевым Д.Ю. и Поповым Р.Б. является недействительным (ничтожным) и необходимо применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности Попова Р.Б. на спорное нежилое помещение.

В судебном заседании представитель истца Костюкова Л.А., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования по доводам, изложенным с исковом заявлении, и настаивала на их удовлетворении.

Ответчики Рогачев Д.Ю. и Попов Р.Б. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Третье лицо — Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание представителя не направило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Также в данном пункте указано, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор моет быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, (ДД.ММ.ГГГГ) между ООО «Один шаг» (Продавец) и Рогачевым Д.Ю. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д.9-11).

В соответствии с п.1.1 договора продавец в соответствии с условиями настоящего договора обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, нежилое встроенное помещение I.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость передаваемого объекта составляет 10 435 260 рублей, в том числе НДМ — <данные изъяты>% 1 591 819, 32 рубля.

Оплата цены настоящего договора производится покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца в следующем порядке и в сроки:

-денежную сумму в размере 434 802,50 рубля покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в срок до (ДД.ММ.ГГГГ);

-денежную сумму в размере 434 802,50 рубля покупатель перечисляет на расчетный счет продавца в срок до (ДД.ММ.ГГГГ).

Стороны договорились, что до момента полной оплаты покупателем цены настоящего договора, объект будет находиться в залоге у продавца (пункт 2.3 договора).

Согласно акту приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от (ДД.ММ.ГГГГ) спорное имущество передано покупателю (л.д.12).

По состоянию на (ДД.ММ.ГГГГ) ответчиком производились платежи с нарушением графика, а с (ДД.ММ.ГГГГ) оплаты по договору прекратились.

(ДД.ММ.ГГГГ) ООО «Один шаг» направило Рогачеву Д.Ю. претензию, в которой просило в течение <данные изъяты> рабочих дней с момента получения данного требования произвести оплату платежей по договору в общей сумме 5 659 389,35 рублей (л.д.13).

Ссылаясь на то, что с ответчик длительное время не производит оплату по договору купли-продажи, ООО «Один шаг» обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 488, 489 ГК РФ договор купли-продажи, содержащий условия об отсрочке первого платежа и рассрочке следующих платежей, является договором о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

В силу части 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Аналогичное положение содержит статья 488 того же Кодекса.

Поскольку в настоящем деле судом установлено, что платежи по договору купли-продажи покупателем не производились, доказательств обратному суду не представлено, а условиями договора не предусмотрена невозможность продавца отказаться от исполнения договора, право ООО «Один шаг» требовать расторжения договора и возврата переданного имущества возникает не только в силу положений ст. 450 ГК РФ, но и в силу статей 488, 489 ГК РФ.

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд, приходит к выводу, что нарушение покупателем обязанности по оплате спорного имущества по договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) причинило истцу значительный ущерб, в связи с неполучением продавцом причитающихся денежных средств за продажу спорного имущества. С учетом значительности суммы, причитающей продавцу по договору купли-продажи от (ДД.ММ.ГГГГ), а также ввиду уклонения ответчика от оплаты, истец в значительной степени лишается той выгоды, на которую он был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Поэтому суд считает, что к правоотношениям истца и ответчика применима статья 450 ГК РФ, согласно которой при существенном нарушении договора другой стороной по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102,1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка может быть недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе РФ, а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Также в ходе судебного разбирательства судом было установлено, что (ДД.ММ.ГГГГ) между Рогачевым Д.Ю. и Поповым Р.Б. заключен договор купли продажи недвижимого имущества (№) (л.д.247-248).

В соответствии с п.1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке и в сроки недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, нежилое встроенное помещение I.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость передаваемого объекта составляет 10 500 000 рублей.

По акту приема-передачи от (ДД.ММ.ГГГГ) Рогачев Д.Ю. передал Попову Р.Б. спорное нежилое помещение (л.д.249).

Согласно п.2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Сделка, совершенная залогодателем с нарушением п.2 ст. 346 ГК РФ, является ничтожной.

В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись от ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Федерального закона об ипотеке №102-ФЗ от 16.07.1998 года предусматривает погашение записи об ипотеке при поступлении в орган, осуществляющий регистрацию прав, одного из документов: заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда о прекращении ипотеки.

Судом установлено, что в Управление Росреестра по Воронежской области поступила справка от (ДД.ММ.ГГГГ), выданная Рогачеву Д.Ю. об отсутствии финансовых претензий по оплате общей площади нежилого помещения, в которой указано, что оплата общей площади нежилого помещения в размере 10 435 260 рублей произведена полностью. Финансовых претензий по оплате общей площади нежилого помещения к Рогачеву Д.Ю. ООО «Один шаг» не имеет (л.д.272).

На основании указанных обстоятельств, запись о регистрации ипотеки была прекращена.

Вместе с тем, по ходатайству истца судом было назначено проведение судебной экспертизы для выяснения вопросов:

Кем выполнена подпись на справке от (ДД.ММ.ГГГГ) в графе «Директор ООО «Один шаг» (ФИО)8» самим (ФИО)8 или другим лицом?

Соответствует ли оттиск печати, выполненный на справке от (ДД.ММ.ГГГГ), печати, принадлежащей ООО «Один шаг» или печать не справке от (ДД.ММ.ГГГГ) принадлежит другому юридическому лицу?

Кем выполнена подпись и расшифровка подписи на первой странице нотариальной доверенности (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) самим (ФИО)8 или другим лицом?

Согласно заключению эксперта (№) от (ДД.ММ.ГГГГ), определить, кем выполнена исследуемая подпись на справке от (ДД.ММ.ГГГГ) в графе «Директор ООО «Один шаг» (ФИО)8» самим (ФИО)8 или другим лицом — не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения. Исследуемый оттиск печати, выполненный на справке от (ДД.ММ.ГГГГ) — нанесен не печатью ООО «Один шаг» г. Воронеж, ОГРН (№)», представленной в качестве образцов для сравнительного исследования, а другой печатью. Определить, кем выполнены исследуемые подпись и расшифровка подписи на первой странице нотариальной доверенности (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) самим (ФИО)8 или другим лицом — не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

Заключение эксперта полностью соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, ответы на поставленные судом вопросы, оно не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством.

Данное экспертное заключение принято судом как допустимое доказательство.

Таким образом, справка от (ДД.ММ.ГГГГ), послужившая основанием для снятия обременения, имеет оттиск печати, нанесенный не печатью ООО «Один шаг» г. Воронеж, ОГРН (№)», а другой печатью.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца в судебном заседании, ООО «Один шаг» не подавало в Управление Росреестра по <адрес> заявления о снятии со спорного объекта обременения в виде залога. Также не выдавало никакому другому лицу письменной доверенности для представления своих интересов в Управлении Росреестра по <адрес> для решения вопросов, связанных с данным нежилым помещением.

Поскольку договор между Рогачевым Д.Ю. и Поповым Р.Б. в отношении товара, находящегося в залоге (помещения), был заключен без согласия залогодержателя — истца, указанный договор является ничтожным в силу ст. 167, 168 ГК РФ. В связи с этим, право собственности Попова Р.Б. на спорное нежилое помещение подлежит прекращению.

В судебном заседании представитель истца пояснял, что в настоящее время спорное нежилое помещение фактически осталось в пользовании Рогачева Д.Ю., в нем расположен фитнес-центр. Доказательств обратного суду не представлено. В силу данного обстоятельства, требования об обязании Рогачева Д.Ю. освободить спорное помещение также подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Также с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при обращении в суд в размере 3 200 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Один шаг» к Рогачеву Д.Ю., Попову Р.Б. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, о прекращении права собственности, о признании права собственности, об обязании освободить нежилое помещение, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Один шаг» и Рогачевым Д.Ю..

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от (ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между Рогачевым Д.Ю. и Поповым Р.Б..

Прекратить право собственности Попова Р.Б. на нежилое встроенное помещение, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое встроенное помещение I.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Один шаг» на нежилое встроенное помещение (кадастровый (№)), общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое встроенное помещение <данные изъяты>

Обязать Рогачева Д.Ю. освободить нежилое встроенное помещение (кадастровый номер (№)), общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж цокольный, расположенное по адресу: <адрес>, нежилое встроенное помещение I.

Взыскать с Рогачева Д.Ю. и Попова Р.Б. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Один шаг» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.В. Ятленко