Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-44/2018 (2-2622/2017;) ~ М-2448/2017 от 23.11.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Саломатина А.А.,

при секретаре Михальчук И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Ермошина Сергея Васильевича к Питерской Анне Сергеевне, Емельченкову Сергею Александровичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи,

у с т а н о в и л:

Ермошин С.В. обратился в суд с иском к Питерской А.С., Емельченкову С.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, в обоснование заявленных требований указав, что Ермошину С.В. на праве собственности принадлежит доля в размере 19/69 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Сособственниками вышеуказанного жилого помещения являлись Спирягина Л.С. (доля в праве 23/69) и Емельченков С.А. (доля в праве 27/69).

ДД.ММ.ГГГГ между Емельченковым С.А. и Питерской А.С. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности 27/69, принадлежащей Емельченкову С.А., который в настоящее время зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> и собственником данной доли в настоящее время является Питерская А.С.

Истец полагал, что при заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности нарушено его право преимущественной покупки доли, Емельченковым С.А. истцу предложение выкупить долю не направлялось, в связи с чем, истец просил суд признать за ним право преимущественной покупки 29/67 долей в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: <адрес> перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Емельченковым С.А. и Питерской А.С. в отношении вышеуказанной доли квартиры, погасить запись о регистрации права собственности Питерской А.С. на вышеуказанный объект недвижимого имущества, а также взыскать с Емельченкова С.А. в пользу истца судебные расходы в размере 11 200 рублей.

В судебном заседании представители истца, действующие на основании доверенности, требования поддержали, просили суд их удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Суду пояснили, что Ермошин В.С., будучи постоянно зарегистрированным в квартире по адресу: <адрес> фактически в квартире не проживает, истец постоянно проживает и работает в <адрес>, в Самаре истец появляется периодически раз в два-три месяца. В данной квартире постоянно проживает отец истца Ермошин В.С. Ни истцу, ни его отцу Емельченковым С.А. не было сообщено о предстоящей продажи им своей доли, Ермошин В.С. каких-либо писем, телеграмм, телефонных звонков с предложением приобрести указанную долю не получал. Также представитель истца Мокров В.И. указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между Емельченковым С.А. и Питерской А.С. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанной доли в квартире, на момент заключения которого в адрес Ермошина С.В. каких-либо уведомлений с предложением приобретения спорной доли не направлялось, указанное обстоятельство, по мнению представителя истца, также свидетельствует о нарушении преимущественного права истца на приобретение спорной доли.

Питерская А.С. и ее представитель, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, просили суд в удовлетворении заявленных требований отказать. Суду пояснили, что перед заключением договора купли-продажи они осматривали спорную квартиру (комнату), при осмотре присутствовал отец истца Ермошин В.С., которому сообщалось о намерении Питерской А.С. приобрести у Емельченкова С.В. долю в виде комнаты в коммунальной квартире. В настоящее время данная доля приобретена с использованием кредитных средств, кредит Питерской А.С. не погашен.

Емельченков С.А. и его представитель, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, просили суд в их удовлетворении отказать. Емельченков С.А. в судебном заседании пояснил, что он неоднократно уведомлял Ермошина С.В. о предстоящей продажи доли в квартире, направлял в его адрес телеграмму, заказное письмо, которое было возвращено в адрес Емельченкова С.А. в связи с истечением срока хранения. Более того, Емельченков С.А. несколько раз сообщал отцу истца – Ермошину В.С. о том, что намерен продать долю в квартире, данная комната ответчиком продается на протяжении около трех лет. Перед тем как продать комнату Питерской А.С. Емельченков С.А. лично сообщал отцу истца о предстоящей продаже и предлагал приобрести долю в квартире, однако, согласия от Ермошина С.В. на покупку доли не поступило. Адрес места жительства истца в Москве Емельченкову С.А. не известен.

Третье лицо нотариус Николаева Г.Ю. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела была надлежащим образом уведомлена, предоставила суду письменный отзыв, в котором просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель третьего лица АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был надлежащим образом уведомлен, предоставил суду письменный отзыв, в котором просил суд в удовлетворении исковых требований Ермошина С.В. отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был надлежащим образом уведомлен, причин неявки не сообщил, в связи с чем, суд полагает возможным дело рассмотреть в его отсутствие.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, допросив свидетеля, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом при рассмотрении дела установлено, что Ермошину С.В. на праве собственности принадлежит доля в размере 19/69 в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Сособственниками вышеуказанного жилого помещения являлись Спирягина Л.С. (доля в праве 23/69) и Емельченков С.А. (доля в праве 27/69).

ДД.ММ.ГГГГ между Емельченковым С.А. и Питерской А.С. был заключен договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру с использованием кредитных средств (л.д.№), согласно которому Питерская А.С. приобрела у Емельченкова С.А. 27/69 долей в праве общей долевой собственности на квартиру за 880 000 рублей. Указанный договор, будучи нотариально удостоверенным врио. нотариуса <адрес> Николаевой Г.Ю. ДД.ММ.ГГГГ., в настоящее время зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> и собственником данной доли в настоящее время является Питерская А.С., что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. В связи с приобретением Питерской А.С. доли в праве с использованием кредитных средств по кредитному договору № (л.д. №) в настоящее время право собственности Питерской А.С. на долю обременено ипотекой в пользу АО «Коммерческий банк ДельтаКредит», который в силу закона является залогодержателем, право залога также зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Суд полагает, что в рассматриваемом споре не нашли своего подтверждения доводы истца о нарушении его права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности спорного объекта недвижимого имущества, поскольку судом достоверно установлено, что Емельченковым С.А. были предприняты все предусмотренные законом меры по извещению Ермошина С.В. о предстоящем отчуждении принадлежащей Емельченкову С.А. доли в праве общей долевой собственности.

Так, согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Суд полагает, что в силу вышеуказанных требований закона продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

Как следует из представленных суду ДД.ММ.ГГГГ Емельченковым С.А. в адрес истца Ермошина С.В. (по адресу: <адрес>, то есть по адресу постоянной регистрации истца по месту жительства) была направлена телеграмма (л.д. №) о намерении продать спорную долю за 880 000 рублей. Данная телеграмма Ермошину С.В. не была вручена в связи с отсутствием кого-либо по месту жительства, а также неявкой Ермошина С.В. в отделение почтовой связи за телеграммой.

Более того, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ. по ходатайству Емельченкова С.А. к материалам дела судом был приобщен запечатанный конверт, отправленный ДД.ММ.ГГГГ. Емельченковым на имя Ермошина С.В. по адресу: <адрес> также возвращенный отправителю ДД.ММ.ГГГГ. в связи с истечением срока хранения, при вскрытии которого в судебном заседании судом было установлено, что в данном конверте также содержалось письмо, адресованное Емельченковым С.А. Ермошину С.В. с предложением приобрести спорную долю за 880 000 рублей, которое также судом приобщено к материалам дела.

Таким образом, суд полагает, что Емельченковым С.А. были выполнены требования закона о предложении приобретения спорной доли Ермошину С.В,, неполучение же истцом почтовой корреспонденции в связи с не проживанием им по месту своей регистрации не может быть расценено судом как нарушение его права на преимущественную покупку доли в праве общей долевой собственности.

Кроме того, суд учитывает, что согласно показаниям Емельченкова С.А., Питерской А.С., данных ими в судебном заседании, при осмотре спорной комнаты в конце ДД.ММ.ГГГГ. присутствовал отец истца Ермошин В.С., которому было сообщено о намерении Емельченкова С.А. продать данную комнату. Суд критически относится к показаниям Ермошина В.С. о том, что ему не было ничего известно о предстоящей продаже доли, поскольку свидетель является отцом истца и напрямую заинтересован в исходе дела.

Суд критически относится к доводам представителя истца Мокрова В.И. о том, что факт нарушения преимущественного права истца на покупку спорной доли подтверждается заключенным ДД.ММ.ГГГГ. (то есть до направления Ермошину С.В. предложения о покупке доли) между Емельченковым С.А. и Питерской А.С. предварительным договором купли-продажи, поскольку данные доводы основаны на неправильном толковании норм права. Так, предметом предварительного договора купли-продажи являлась обязанность сторон заключить основной договор купли-продажи доли в квартире в будущем. При этом, стороны были вправе не заключать данный основной договор. Лишь выполнением продавцом (Емельченковым С.А.) своих обязанностей по надлежащему уведомлению остальных участников общей долевой собственности о предстоящей продажи принадлежащей ему доли позволили заключить основной договор купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, суд учитывает, что Емельченковым С.А. были выполнены условия о сроке уведомления, установленные ч. 2 ст. 250 ГК РФ, поскольку договор купли-продажи в установленном законом порядке был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ., то есть по прошествии установленного законом срока, предусмотренного для уведомления остальных участников долевой собственности (телеграмма направлена в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ., заказное письмо – ДД.ММ.ГГГГ.).

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что спорная доля в праве общей долевой собственности приобретена Питерской А.С. с использованием кредитных денежных средств, в связи с чем, обременена залогом. При этом, согласно отзыву на иск, залогодержатель - АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» возражает против удовлетворения исковых требований, а следовательно – против изменения стороны в договоре. Суд также учитывает, что замена стороны по договору купли-продажи не представляется возможной, поскольку данный договор корреспондирует с заключенным между Питерской А.С. и АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» кредитным договором, тогда как кредитная организация возражает против замены стороны в обязательстве. Согласно предоставленным суду сведениям, в настоящее время сумма задолженности Питерской А.С. перед АО «Коммерческий банк ДельтаКредит» составляет 523 908,34 рублей основного долга и 4 320,45 рублей задолженности по выплате процентов за пользование кредитом.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований судом не установлено.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований также не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании суммы судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ермошина Сергея Васильевича к Питерской Анне Сергеевне, Емельченкову Сергею Александровичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ