Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1489/2019 ~ М-432/2019 от 17.01.2019

Дело № 2-1-1489/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Калужский районный суд Калужской области в составе

председательствующего судьи Ермиковой Т.В.,

при секретаре Расуловой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 24 июня 2019 года гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к Караянову ФИО20 об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Караянова ФИО19 к акционерному обществу «ДОМ.РФ» о прекращении ипотеки,

установил:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к Караянову А.С., Андрейченко А.В., Щербакову А.В., Еруновой Е.А. и с учетом последующего уточнения исковых требований просило обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: г. Калуга, ул. Гагарина, д. 6А/47, кв. 30, определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 80% от суммы оценки, установленной заключением судебной товароведческой экспертизы, взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины, заявив о ненадлежащем исполнении ответчиками обязательств по кредитному договору № 2558 от 20 декабря 2006 года.

Караяновым А.С. предъявлен встречный иск к АО «ДОМ.РФ» о прекращении ипотеки в связи с истечением срока давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 43 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц по первоначальному иску привлечены Акуленко С.В., несовершеннолетний Караянов Т.А. в лице законных представителей Караянова А.С. и Акуленко С.В., и Караянова А.М.

Андрейченко А.В., Щербаков А.В., Ерунова Е.А. по ходатайству представителя истца по первоначальному иску исключены судом из числа ответчиков по делу, привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц по первоначальному иску.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) АО «ДОМ.РФ» Бурмистров Е.С. поддержал заявленные исковые требования, возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик (истец по встречному иску) Караянов А.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Его представитель Алексашин И.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска АО «ДОМ.РФ», заявив о пропуске истцом срока исковой давности, поддержал требования встречного иска.

Третье лицо Щербаков А.В. и его представитель Халявина Е.В. в судебном заседании полагали исковые требования АО «ДОМ.РФ» подлежащими удовлетворению, возражали против удовлетворения встречного иска.

Третье лицо Андрейченко А.В. и его представитель Столярин С.В. в судебном заседании полагали исковые требования АО «ДОМ.РФ» подлежащими удовлетворению, возражали против удовлетворения встречного иска.

Третье лицо Ерунова Е.А. в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом.

Третьи лица Акуленко С.В., являющаяся также законным представителем несовершеннолетнего Караянова Т.А., и Караянова А.М. в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 809, п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенном договором; при неуплате заемщиком очередной части займа в установленный срок заимодавец имеет право требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В судебном заседании установлено, что 20 декабря 2006 года между ООО банк «Элита», с одной стороны, и Караяновым А.С., Щербаковым А.В., Андрейченко А.В. и Еруновой Е.А., с другой стороны, заключен кредитный договор (с ипотекой в силу закона) № 2558, в соответствии с условиями которого банк предоставил заемщикам кредит в размере 2615000 рублей на срок 180 месяцев с даты фактического предоставления кредита, из расчета 12,5% годовых с ежемесячным погашением кредита и уплатой процентов для приобретения квартиры, находящейся по адресу: г.Калуга, ул.Гагарина, д.6А/47, кв.30, общей площадью 120,4 кв.м, в том числе жилой площадью 71,0 кв.м, стоимостью 3814272 рубля, а заемщики обязались осуществить возврат кредита и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке, установленном данным договором. В соответствии с пунктом 2.2 указанного кредитного договора, кредит предоставлялся заемщикам при условии оплаты ими разницы между выше указанной стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита из собственных средств заемщиков в размере 1199272 рубля. Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по данному договору явилась ипотека квартиры в силу закона, страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков, страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки – квартиры, по условиям которых первым вогодоприобретателем является кредитор (пункт 1.4 договора). Права залогодержателя по договору, обеспеченного ипотекой квартиры, были удостоверены закладной.

В соответствии с договорами купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) от 12 августа 2004 года, заключенным между ООО банк «Элита» и ОАО «Калужская ипотечная корпорация» и от 25 февраля 2004 года между ОАО «Калужская ипотечная корпорация» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время – АО «ДОМ.РФ»), а также передаточной надписью на закладной ответчика Караянова А.С., законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (в настоящее время – АО «ДОМ.РФ»).

Кредит был предоставлен заемщикам 20 декабря 2006 года путем зачисления суммы кредита в размере 2615000 рублей на счет заемщика Караянова А.С.

Право собственности Караянова А.С. на квартиру зарегистрировано 09 января 2007 года с обременением – ипотека.

06 марта 2009 года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» направило ответчикам требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое ответчиками исполнено не было.

Вступившим в законную силу решением Калужского районного суда Калужской области от 12 января 2011 года с Караянова А.С., Андрейченко А.В., Щербакова А.В., Еруновой Е.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взыскана задолженность по уплате пени в размере 200000 рублей.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 13 марта 2014 года по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Караянову А.С., Андрейченко А.В., Щербакову А.В., Еруновой Е.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску Караянова А.С. к Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Обществу с ограниченной ответственностью Банк «Элита», открытому акционерному обществу «Калужская ипотечная корпорация» о признании недействительными договоров купли-продажи закладной, возврате неосновательного обогащения постановлено: «Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично. Взыскать с Караянова Андрея Сергеевича, Андрейченко Алексея Викторовича, Щербакова Алексея Вячеславовича, Еруновой Елены Александровны в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору в размере 2620839 рублей 50 копеек в солидарном порядке, расходы по уплате государственной пошлины в размере 21304 рубля 20 копеек в равных долях. Взыскать с Караянова Андрея Сергеевича, Андрейченко Алексея Викторовича, Щербакова Алексея Вячеславовича, Еруновой Елены Александровны в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в солидарном порядке сумму процентов, начисленных с 08 марта 2014 года по день вступления решения суда в законную силу, определив подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12,50% годовых. В остальной части в удовлетворении исковых требований Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать. Караянову Андрею Сергеевичу в удовлетворении встречных исковых требований к Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Обществу с ограниченной ответственностью Банк «Элита», открытому акционерному обществу «Калужская ипотечная корпорация» о признании недействительными договоров купли-продажи закладной, возврате неосновательного обогащения отказать».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 31 июля 2014 года решение Калужского районного суда Калужской области оставлено без изменения.

Из материалов дела видно, что обязанность по ежемесячному погашению кредита и уплате процентов за пользование кредитом заемщиками надлежащим образом исполнялась ненадлежащим образом, последний платеж был произведен 07 марта 2014 года в размере 458503 рубля 62 копейки.

Как следует из информации Отдела судебных приставов по Ленинскому округу г. Калуги от 04 декабря 2018 года, на исполнении находится сводное исполнительное производство 578102/15/40021-СВ в отношении Караянова А.С., Щербакова А.В., Еруновой Е.А. в размере 2642143 рубля 70 копеек; остаток задолженности составляет 2 642143 рубля 70 копеек.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому округу г. Калуги от 03 июля 2015 года на основании исполнительного листа, выданного Калужским районным судом Калужской области 13 марта 2014 года, возбуждено исполнительное производство № 578102/15/40021-ИП в отношении Караянова А.С. о взыскании с него в пользу взыскателя ОАО «АИЖК» денежных средств в сумме 2642143 рубля 70 копеек. Исполнительное производство не окончено. Согласно сводке по исполнительному производству от 19 июня 2019 года остаток долга составляет 2640893 рубля 13 копеек.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому округу г. Калуги от 03 июля 2015 года на основании исполнительного листа, выданного Калужским районным судом Калужской области 13 марта 2014 года, возбуждено исполнительное производство № 578101/15/40021-ИП в отношении Андрейченко А.В. о взыскании с него в пользу взыскателя ОАО «АИЖК» денежных средств в сумме 2642143 рубля 70 копеек. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 22 декабря 2017 года исполнительное производство окончено на основании п. 3 ч. 1 ст. 46 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с частью 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно части 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Частью 3 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в том числе в случае, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.

В силу части 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Частью 1 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, наличие непогашенной задолженности по кредитному договору, длительность непогашения задолженности, суд приходит к выводу, что исковые требования об обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению.

Оснований, предусмотренных статьей 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для отказа в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, не установлено.

Согласно части 2 статьи 54 вышеупомянутого закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона); 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с представленным истцом отчетом ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» № 8195-ВТБ-С/18 от 07 августа 2018 года рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Калуга, ул. Гагарина, д. 6А/47, кв. 30, на момент проведения оценки составляла 6760000 рублей.

Согласно заключению проведенной по делу товароведческой экспертизы № 34э/106/19 от 24 апреля 2019 года рыночная стоимость квартиры, общей площадью 120,4 кв.м, в том числе жилой площадью 71 кв.м, расположенной по адресу: город Калуга, улица Гагарина, дом 6А/47, квартира 30, составляет 10365000 рублей.

Заключение судебной экспертизы составлено полно, содержит исследовательскую часть, анализ рынка, проводилась с осмотром объекта недвижимости, сторонами не оспаривается, в связи с чем, суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве достоверного и надлежащего доказательства рыночной стоимости предмета залога.

Таким образом, начальная продажная цена имущества составляет 8 292 000 рублей (10365000 руб. х 80%).

Рассматривая возражения представителя Караянова А.С. относительно исковых требований АО «ДОМ.РФ» и доводы встречного иска, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из положений пункта 7.1 закладной, обращение взыскания на заложенное имущество производится, в том числе при неудовлетворении должником требования владельца закладной о полном досрочно погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Истец 26 октября 2018 года направил ответчику Караянову А.С. требование о полном погашении задолженности по кредиту в срок не позднее 03 декабря 2018 года. Возражений относительно неполучения данного требования ответчиком не заявлено.

Исковое заявление поступило в суд 17 января 2019 года.

Согласно сводке по исполнительному производству от 19 июня 2019 года остаток долга составляет 2640893 рубля 13 копеек. Таким образом, до настоящего времени задолженность по кредиту не погашена.

Срок, на который выдан кредит, установленный пунктом 1.1 кредитного договора № 2558 от 20 декабря 2006 года, не истек. Кредитный договор сторонами не расторгнут.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество АО «ДОМ.РФ» не пропущен. В связи с чем, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о прекращении ипотеки как заявленных на основании пропуска срока исковой давности не имеется.

Кроме того, положениями части 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ не предусмотрено такое основание прекращения залога как истечение срока давности обращения с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно части 3 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Принимая во внимание, что представителем ответчика Караянова А.С. заявлено о предоставлении отсрочки в случае удовлетворения иска, ответчик проживает в жилом помещении, являющемся предметом залога, с супругой, матерью и несовершеннолетним ребенком, суд считает возможным отсрочить реализацию имущества на срок до 30 января 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░.░░» ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 120,4 ░░.░, ░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 71 ░░.░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ 6░/47, ░░░░░░░░ 30, ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 8 292 000 ░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░ 30 ░░░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░, ░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░21 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░.░░» ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 6000 ░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░22 ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░.░░» ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░.░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 12 ░░░░ 2019 ░░░░.

░░░░░ ░░░░░: ░░░░░