Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1357/2015 ~ М-1282/2015 от 16.06.2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2015 года                г. Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Бобровского А.Е.,

при секретаре Бастаниадисе Э.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Переславцева Р.С. к Администрации города Ессентуки о признании права собственности на нежилое здание,

установил:

Переславцев Р.С. обратился в суд с иском к Администрации города Ессентуки о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание литер А, состоящее из помещений: № - торговый зал, площадью <данные изъяты>., № - торговый зал, площадью <данные изъяты>, № - коридор, площадью <данные изъяты>., № - торговый зал, площадью <данные изъяты>, № - подсобное, площадью <данные изъяты>., общей площадью <данные изъяты>, в том числе вспомогательной <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>.

Впоследствии Переславцевым Р.С. предъявлены уточнения к исковому заявлению в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором он просит признать право собственности на самовольно реконструированное нежилое здание литер А, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>.

В судебном заседании полномочный представитель истца Переславцева Р.С., действующий по надлежаще оформленной доверенности Гончак С.В. заявленные исковые требования поддержал и пояснил, что Переславцев Р.С. является собственником нежилого здания, расположенного по адресу <адрес>, общей площадью <данные изъяты>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке. Данное нежилое здание расположено на земельном участке, площадью <данные изъяты>, который также принадлежит истцу на праве собственности. Переславцевым Р.С. без получения необходимых разрешений произведена реконструкция нежилого здания торгового комплекса, в результате чего общая площадь увеличилась до <данные изъяты>. В связи с отсутствием разрешения на выполнение указанных работ строение является самовольным и он не может зарегистрировать на него право собственности в установленном законом порядке. Строительство выполнено с соблюдением технических, строительных норм и правил, не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц. Просит заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Полномочный представитель администрации города Ессентуки, выступающий по доверенности Дусев В.С. суду пояснил, что согласно Правил землепользования и застройки города Ессентуки, утвержденных решением Совета города Ессентуки № от ДД.ММ.ГГГГ, данная зона предусматривает строительство и возведение нежилых зданий. Однако, в связи с тем, что истцом не получена разрешительная документация, он возражает против признания за Переславцевым Р.С. права собственности на нежилое здание, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Истец Переславцев Р.С. в судебное заседание не явился, будучи извещен о времени и месте рассмотрения дела. С согласия полномочного представителя истца Переславцева Р.С., действующего по надлежаще оформленной доверенности Гончак С.В., полномочного представителя администрации города Ессентуки, выступающего по доверенности Дусева В.С. суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав мнение полномочного представителя истца Переславцева Р.С., действующего по надлежаще оформленной доверенности Гончак С.В., полномочного представителя администрации города Ессентуки, выступающего по доверенности Дусева В.С., исследовав представленные доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, то есть посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции). Кроме того, лицо вправе самостоятельно выбирать способ защиты своего права, предусмотренный законом.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Статьей 130 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (далее Закон о регистрации прав) определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы, к одной из которых относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Нежилое здание, состоящее из помещений: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты>., расположенное по адресу <адрес> является объектом недвижимости и его перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Регистрация указанного строения не произведена. Иск подан с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ), по месту нахождения недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в ст. 222 ГК РФ указаны три признака, при наличии которых постройка является самовольной: 1) имущество создано на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, 2) без получения необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличие хотя бы одного из этих нарушений.

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 3 Федерального закона Российской Федерации «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» № 169-ФЗ от 17 ноября 1995 года (с последующими изменениями и дополнениями) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 документы.

Переславцеву Р.С. на праве собственности принадлежит нежилое здание торговый комплекс, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу <адрес>. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ДД.ММ.ГГГГ произведена запись о регистрации №

После оформления права собственности на вышеуказанное нежилое здание за счет собственных средств Переславцевым Р.С. произведена его реконструкция Согласно технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного Ессентукским филиалом «ФГУП Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Ставропольскому краю общая площадь нежилого здания, расположенного по адресу <адрес>, после реконструкции составила <данные изъяты>

В ходе рассмотрения гражданского дела, в судебном заседании допрошена эксперт ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» Крючкова С.В., которая пояснила, что в результате натурного обследования спорного здания установлена фактическая его площадь и составлен актуализированный поэтажный план объекта. Площадь строения по факту составила <данные изъяты>

Суду представлен актуализированный поэтажный план объекта, выполненный ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» в соответствии с которым общая площадь нежилого здания литер А, этажностью 2, количество этажей - 3, расположенного по адресу <адрес> составляет <данные изъяты>..

Таким образом, фактическая площадь нежилого здания расположенного по адресу <адрес> после реконструкции составила <данные изъяты>.

Работы по реконструкции выполнены истцом без получения необходимых разрешений, следовательно, объект является самовольной постройкой. При разрешении настоящего спора суд учитывает, что в случае, когда объект претерпевает только архитектурно-строительные изменения, право собственности на него не прекращается, даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ, самовольные работы, в том числе переоборудование и реконструкция помещений не влекут прекращения права собственности на недвижимость и сами по себе не должны препятствовать обороту объекта (заключению сделок и государственной регистрации).

При рассмотрении данного дела, судом установлено, что нежилое здание отвечает признакам недвижимости, право собственности на него возникает впервые, осуществлено истцом для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц; при этом постройка является самовольной.

На основании ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, но и разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 40, 41 ЗК РФ собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земельного участка, на осуществление строительства - создание нового объекта недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

На основании п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости по <адрес> принадлежит Переславцеву Р.С. на праве собственности. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведена соответствующая запись о регистрации № Земельный участок, общей площадью <данные изъяты> отнесен к категории земель населенных пунктов - для строительства торгового комплекса. Реконструкция осуществлена в границах, выделенного земельного участка. Суд считает, что истцом соблюдено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка.

Как пояснил в судебном заседании полномочный представитель администрации города Ессентуки, выступающий по доверенности Дусев В.С. согласно Правил землепользования и застройки города Ессентуки, утвержденных решением Совета города Ессентуки № от ДД.ММ.ГГГГ, данная зона предусматривает строительство и возведение нежилых зданий. Таким образом, суд считает, что выполненные Переславцевым Р.С. работы соответствуют градостроительной деятельности, которая должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Порядок использования земель поселений, как следует из п. 2 ст. 83 ЗК РФ, ст. ст. 23, 35 Градостроительного кодекса РФ, определяется в соответствии с зонированием их территорий. Доказательств того, что генеральный план города содержит какие-либо иные приоритеты в реализации основных видов функционального использования данного земельного участка, ответчиком не представлено.

Ст. 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств, и способов защиты.

При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).

Переславцев Р.С. обратился с заявлением в Управление Архитектуры и градостроительства Администрации города Ессентуки о принятии в эксплуатацию реконструированного нежилого здания, расположенного по <адрес>. В связи с тем, что Администрацией города Ессентуки в соответствии со ст. 51 ГрК РФ не выдавалось разрешения на реконструкцию указанного объекта, в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию данного нежилого здания, отказано.

Выполненные Переславцевым Р.С. работы без соответствующих разрешений делает невозможным узаконивание объекта в ином порядке, что подтверждает правовую заинтересованность истца в судебном разрешении спора. При этом, отсутствие разрешения на строительство не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан, либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела судом проверена возможность безопасной эксплуатации вышеуказанного нежилого здания. По ходатайству полномочного представителя истца Переславцева Р.С., действующего по надлежаще оформленной доверенности Гончак С.В. проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Как усматривается из заключения экспертного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Бюро независимой судебной экспертизы» нежилое здание, расположенное по адресу <адрес>, возведено с соблюдением требований действующей нормативно - технической документации, а также строительных норм и правил и может использоваться по своему функциональному назначению - «торговый комплекс». В соответствии с результатами обследования, техническое состояние здания оценивается как исправное (категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплутационной пригодности). С учетом вышеизложенного, результатов технического обследования, принятых объемно- планировочных и конструктивных решений объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, считается пригородным к эксплуатации, угрозу жизни и здоровью людей не представляет.

Экспертиза выполнена по поручению ООО «Бюро независимой судебной экспертизы», экспертом-строителем Крючковой С.В., имеющей длительный стаж экспертной деятельности и работы по специальности, надлежащую квалификацию. Таким образом, исследование проведено компетентным специалистом.

В соответствии со ст. 59, 60, 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ в отдельности и во взаимной связи с другими доказательствами по делу в их совокупности и считает, что указанное экспертное исследование может быть положено в основу настоящего решения суда. Суд приходит к выводу о том, что спорный объект в целом соответствует градостроительным регламентам, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим нормативам; нарушений прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков не имеется, отсутствие разрешения на строительство не является непреодолимым препятствием для признания прав истца.

В связи с изложенным, суд считает, что произведенные Переславцевым Р.С. работы выполнены с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических нормативов.

Суду не представлено данных о том, что другими заинтересованными лицами заявлены какие-либо права на спорный объект завершенного строительства или вложены средства в его строительство, нарушений прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков не имеется. Ответчиком также не представлены доказательства (документы) того, что в создании объекта участвовали другие лица, имеющие целью строительства для себя и соответственно приобретающие на него право собственности, что позволило бы заявлять самостоятельные требования о праве на спорный объект завершенного строительства. Ответчиком не заявлено встречных исковых требований о сносе строения.

При таком положении, суд приходит к выводу, что в данном случае отсутствие разрешения на строительство, акта о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на указанное нежилое здание.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений. В условиях состязательности процесса суд считает, что истцом представлены достоверные доказательства в подтверждение заявленных требований. На основании всего вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Переславцева Р.С. о признании за ним права собственности на нежилое здание, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>.

Поскольку в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход права и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждения юстиции, данное решение является основанием для совершения таких действий.

Таким образом, подлежит исключению запись о регистрации права собственности Переславцева Р.С., на нежилое здание торговый комплекс, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу <адрес>, произведенная ДД.ММ.ГГГГ за номером № Внесению подлежит запись о регистрации его права собственности на нежилое здание, общей площадью <данные изъяты> расположенное по адресу <адрес>.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Переславцева Р.С. к администрации города Ессентуки о признании права собственности на нежилое здание, удовлетворить.

Признать за Переславцевым Р.С. право собственности на нежилое здание, литер А, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>.

Настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Подлежит исключению запись о регистрации права собственности Переславцева Р.С., на нежилое здание, расположенное по <адрес>, общей площадью <данные изъяты>, произведенная ДД.ММ.ГГГГ за номером № Внесению подлежит запись о регистрации его права собственности на нежилое здание литер А, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию Ставропольского краевого суда через Ессентукский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: