Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6535/2015 ~ М-5961/2015 от 17.08.2015

Решение

именем Российской Федерации

    28 октября 2015 г. Промышленный районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи: Бобылевой Е.В.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3 о признании права отсутствующим, установлении факта аннулирования записи в ЕГРП, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

Установил:

ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указала, что 12.09.2011 года на основании договора купли-продажи приобрела нежилые помещения №№ 3-5, 7-16, 20 для коммерческого использования, площадью 169,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Данные помещения расположены в изолированной части одноэтажного здания и имеют два входа и два коридора возле входов. Кроме указанных, в данной изолированной части здания имеются еще помещения, принадлежащие ООО «РОСТ», площадью 124,8 кв.м. Помещения №№ 2 и 37, 40, 41, расположенные в том же здании на первом этаже являются коридорами, ведущими к входам, самостоятельными помещениями они не являются. Ранее на месте помещений 37, 40, 41 существовало помещение № 20а. Впоследствии помещение № 20а было в ходе перепланировки переделано в помещения № 37,40,41. Помещение № 20а было снято с технического учёта в БТИ, но сведения о праве собственности на данное помещение остались в ЕГРП. Данные помещения не находятся в ипотеке, но поскольку ответчик ФИО1 являлся должником по исполнительному производству в пользу взыскателя ОАО «Национальный торговый банк», на долю ФИО1 в праве собственности на данные помещения был наложен арест ОСП Промышленного района в ходе исполнительного производства и впоследствии доля ФИО1 в праве собственности на данные помещения была реализована в ходе торгов и приобретена ФИО3, а именно: нежилое помещение, площадью 35,4 кв.м (комната № 2) кадастровый № является коридором - служебным помещением, предназначенным для обслуживания других самостоятельных помещений, находящихся в этой части здания и принадлежащих ООО «РОСТ» и ФИО2, нежилое помещение, площадью 14,10 кв.м. (комната № 20а) кадастровый № ранее являлось коридором - служебным помещением, предназначенным для обслуживания других самостоятельных помещений, находящихся в этой части здания и принадлежащих ООО «РОСТ» и ФИО2, нежилое помещение, площадью 14,10 кв.м., комнаты № 37,40,41, кадастровый № является коридором - служебным помещением, предназначенным для обслуживания других самостоятельных помещений, находящихся в этой части здания и принадлежащих ООО «РОСТ» и ФИО2 Ранее данные помещения являлись нежилым помещением комнатой № 20а.

Истица считает, что помещения № № 2, 37, 40, 41 (ранее № 20а) представляют собой коридоры, предназначенные исключительно для обслуживания остальных помещений, и являются общим имуществом здания. Следовательно, данные помещения должны принадлежать собственникам основных помещений в данном здании на них должен распространяться режим совместной собственности и не подлежат разделу в силу закона, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Однако имущество было выставлено ОФССП на торги, которые состоялись 24.11.2014 года. При этом часть помещения № 2 ничьей собственностью не являлось. Право собственности на 1/3 доли в данном помещении было зарегистрировано за ФИО1 Данное право собственности у него было изъято и реализовано с торгов. Остальные 2/3 доли никому не принадлежат, право не зарегистрировано. Право собственности на другой коридор комнаты № 37, 40, 41 (ранее № 20а), в виде 1/2 доли на помещение № 20а также было реализовано с торгов. Право собственности на другой коридор комнаты № 37, 40, 41 (ранее № 20а) в виде 1/2 доли на помещения № 37, 40, 41 было приобретено ФИО3 по договору дарения у лица не имевшего (утратившего) право собственности на основное помещение в здании. 27.08.2015 года ответчик ФИО3 установил свои замки на комнату № 41, что сделало невозможным использование указанного помещения истицей ФИО2, и на переговорах от 28.07.2015 года ответчик потребовал от истца отказаться о ее прав на помещение № 41 - электрощитовую (ВРУ). 30.06.2015 года ФИО3 направил ФИО6 претензию, где просил сообщить на каком основании ФИО2 использует помещение № 41 принадлежащее ФИО3, где находится электрощитовая, производит переподключения, установку счетчиков третьим лицам

С учетом уточнений истица просит суд признать отсутствующим право ФИО3 на нежилое помещение, площадью 35,4 кв.м. (комната № 2) кадастровый № — 702, нежилое помещение, площадью 14,10 кв.м. (комната № 20а) кадастровый №, нежилое помещение, площадью 14,10 кв.м. (комнаты № 37,40, 41) кадастровый номер 63:01:07:09:001:4560. Установить    факт отсутствия нежилого помещения, площадью 14,10 кв.м., комната № 20а, кадастровый №, аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличии прав на недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 35,4 кв.м. (комната № 2) кадастровый № — 702; нежилое помещение площадью 14,0 кв.м. (комнаты № 37, 40, 41); кадастровый №; нежилое помещение площадью 14,10 кв.м. (комната № 20а) кадастровый №, истребовать из незаконного владения ФИО3 нежилое помещение площадью 35,4 кв.м. (комната № 2) кадастровый № — 702, нежилое помещение площадью 14,10 кв.м. (комнаты № 37, 40, 41); кадастровый №.

В судебном заседании представители истца по доверенностям ФИО7, ФИО8 исковые требования поддержали, просили удовлетворить по основаниям изложенных в исковом заявлении.

Ответчик ФИО3, представитель по устному ходатайству ФИО9 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просили отказать по основаниям изложенных в возражении, ссылаясь, что факт регистрации права собственности ответчика не нарушает право собственности истца на общее имущество в здании, препятствий в пользовании спорным имуществом не чинится, сделка по переходу права собственности на нежилое помещение не оспаривается, договоры являются действительными, записи в ЕГРП были внесены на основании представленных документов о переходе прав на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы не оспариваются. Наличие переустройства, перепланировки в здании не ограничивает и не нарушает прав истца, аннулирование записи в ЕГРП не является самостоятельным способом защиты права.

Представитель ООО «Рост» ФИО3 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать в полном объеме.

Представители третьих лиц ФКП Росрееста по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Департамент управления имущества г.о. Самары в судебное заседание не явились, извещались судом надлежаще.

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 36 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (абз. 2 п. 36).

Таким образом, при рассмотрении виндикационного иска (иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику) суду необходимо установить наличие у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое индивидуально-определенное имущество (подтверждение первичными и иными документами факта приобретения истцом имущества), фактическое нахождение спорного имущества у ответчика, незаконность владения ответчиком этим имуществом (обладание имуществом без надлежащего правового основания либо по порочному основанию).

Обязанность доказывания истцом таких обстоятельств предусмотрена ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

Истец, ФИО2 является собственником нежилых помещений, площадью 169,3 кв.м., 1 этаж, комнаты № 3-5,7-16,20 по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Основанием для государственной регистрации прав послужил договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.09.2011г. № 29, протокол о результатах публичных торгов по продаже арестованного имущества от 06.09.2011г. № 4/29.

Собственником нежилых помещений, площадью 124,8 кв.м., 1 этаж – помещения 32,47,48 по адресу: <адрес> является ООО «Рост». Основанием для регистрации права собственности ООО «Рост» на данные помещения послужило решение Промышленного районного суда г. Самары от 31.03.2011г., определение Промышленного районного суда г. Самары от 14.06.2011г., протокол о результатах торгов о продаже арестованного имущества от 07.03.2013г., договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого за счет кредитных средств, предоставляемых ЗАО «Банк Интеза» от 19.03.2013г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j&#0;???????????&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;?&#0;

Прежнему собственнику ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежала 1/3 доля нежилого помещения № 2, площадью 35,4 кв.м. по адресу: <адрес>. ООО «Авто-Имидж» были организованы торги по продаже арестованного имущества. Согласно протоколу о результатах торгов по продаже арестованного имущества (лот№58) от 24.11.2014г., ООО «Авто-Имидж» (организатор торгов) передал в собственность, ФИО3 (покупателю), а покупатель принял арестованное имущество - 1/3 долю нежилого помещения комнату № 2, общей площадью 35,4 кв.м., по адресу: <адрес>, оплатив стоимость имущества в размере 198433,69 руб., согласно п.2.1 Протокола. Имущество выставлено на торги на основании поручения Территориального управления Росимущества по Самарской области №2014/242-АП от 16.04.2014г., уведомления Управления ФССП по Самарской области №Про-000016 от 10.04.2014г., постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от б/н от 21.03.2014г., акта ареста имущества б/н от 17.10.2012г., составленных судебным приставом-исполнителем, отдела судебных приставов Промышленного района УФССП по Самарской области. Данные обстоятельства были установлены вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Самары от 06.03.2015г. № по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3, ООО «Рост», Департаменту управления имуществом г.о. Самары о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 было отказано.

Из технического паспорта нежилого здания <адрес> от 2008г., год постройки 1990, видно, что общая площадь нежилых помещений составляет 559,5 кв.м., основная 435,4 кв.м., вспомогательная 124,1 кв.м. Помещение № 2 является коридором, также в данном здании имеется коридор №20а. Судом установлено, что в данном здании имеется два выхода через помещение №2 и помещение № 20а. В нежилом здании была проведена самовольная реконструкция и переоборудование (демонтированы стены, заложены выходы в помещениях и установлены в ином месте и т.д.), документов подтверждающих узаконение отсутствуют, в связи с чем, площадь нежилых помещений и здания в целом изменилась.

Истец ссылается на то, что помещения № 2, 37, 40, 41 представляют собой коридоры, предназначенные исключительно для обслуживания остальных помещений и на этом основании являются общим имуществом в здании. Следовательно, данные помещения должны принадлежать собственникам основных помещений пропорционально долям.

Статья 2 ГК РФ позволяет применить аналогию закона к отношениям, которые не имеют прямого правового регулирования, если такая аналогия не противоречит существу данных отношений.

Руководствуясь данной нормой права, по аналогии с регулированием режима общего имущества в жилых помещениях следует разрешать споры, связанные с определением прав и обязанностей собственников на общее имущество в нежилых зданиях.

В совокупной взаимосвязи статьей 289, 290, 301 ГК РФ и их системного толкования вытекает следующее. Собственнику основных помещений в здании, во всяком случае, принадлежит право на общее имущество здания. Причем независимо от того, имеется ли зарегистрированное право на общее имущество и внесена ли запись в ЕГРП на чьё-либо имя.

То есть, право общей собственности на общее имущество в нежилом здании, возникает в силу закона, основанием для его возникновения служит зарегистрированное право собственности лица на основное помещение в здании, факт государственной регистрации на названное имущество не имеет правового значения. Таким образом, право собственности истца на общее имущество в здании, которым выступает, в том числе вспомогательные помещения в виде коридоров, не требует специального подтверждения судебным актом и существует у него с момента регистрации на основные помещения. При таких обстоятельствах, ограничения прав истца как собственника может выражаться в незаконном завладении его имуществом или в препятствиях к пользованию собственным имуществом. Тот факт, что право собственности ответчика на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРП не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что прав общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона и вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Как следует из искового заявления, истцом заявлены требования о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности ответчика с аннулированием соответствующей записи в ЕГРП.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике пи разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимость зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как недвижимое, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ст. 11 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

В силу пункта 34 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст. 301, 302 ГК РФ.

При таких обстоятельствах нарушения прав и законных интересов истца может выражаться в незаконном завладении его имуществом или в препятствиях к пользованию собственным имуществом, признание за ответчиком права собственности на спорный объект недвижимости отсутствующим не приведет к восстановлению нарушенных прав или их защите, поскольку отсутствует причинно-следственная связь между государственной регистрацией права ответчика и правом собственности истца на общее имущество в здании. Факт регистрации за ответчиком спорного имущества не нарушается право собственности истца на общее имущество в здании. Отсутствуют доказательства препятствия в пользовании спорным общим имуществом со стороны ответчика, соответственно, оснований для предъявления требований о нарушении ответчиком вещных прав истца не имеется.

Также не подлежат удовлетворению требования истца об аннулировании записи в ЕГРП, поскольку возможно лишь при оспаривании правоустанавливающего документа.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из содержания статьей 13, 17, 18 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что в случае оспаривания зарегистрированного права собственности необходимо доказать недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием для такой регистрации.

Право собственности ответчика в установленном судебном порядке не оспорено. Сделки по переходу права собственности на нежилое помещение не оспаривается, договоры, по которым права на объект передавались, являются действительными, а соответствующие записи в ЕГРП были внесены на основании представленных документов о переходе прав на недвижимое имущество. Следовательно, аннулирование записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество возможно тогда, когда юридически значимые основания для производства государственной регистрации утрачивают законную силу.

Также истцом заявлено требование об установлении факта отсутствия нежилого помещения площадью 14,10 кв.м. комната № 20а, кадастровый №. Суд находит что данное требование не может быть удовлетворению, так как судебный орган не уполномочен устанавливать факт отсутствия нежилых или жилых помещений. В случае осуществления перепланировки или реконструкции помещения и внесения соответствующих изменений в технический паспорт БТИ, существует отдельно предусмотренный законом административный порядок регистрации изменённого помещения. На основания отказа на узаконение реконструкции в административном порядке, лицо имеет право обратиться в судебные органы.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании права отсутствующим, установлении факта аннулирования записи в ЕГРП, истребовании имущества из чужого незаконного владения, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самара в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 16.11.2015г.

    Председательствующий:                Бобылева Е.В.