Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-649/2019 ~ М-603/2019 от 15.08.2019

№ 2-649/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 октября 2019 года пос. Игра Удмуртской Республики

Игринский районный суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Емельяновой С.Н.

при секретаре Никитиной А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хузиной Нины Семеновны к Шенкнехт Дмитрию Евгеньевичу, Оскольских Наталье Евгеньевне об освобождении нежилого помещения, земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Хузина Н.С. обратилась в суд с иском к Шенкнехт Д.Е., Оскольских Н.Е. об освобождении нежилого помещения, земельного участка.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником объектов недвижимости : здания магазина ( назначение : нежилое, площадь <данные изъяты> кв., 1 этажное, кадастровый №), земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные цели, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый №), расположенных по адресу: УР, <адрес>А. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике проведена государственная регистрация указанных объектов недвижимости.

Однако, ответчики продолжают занимать указанные объекты недвижимости, в добровольном порядке не освобождают имущество, принадлежащее истцу на праве собственности, препятствуют ему в его использовании.

В судебном заседании истец Хузина Н.С., её представитель Хузин В.И., действующий на основании нотариально заверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия 5 лет, исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики Шенкнехт Д.Е., Оскольских Н.Е., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчиков, не заявляющего самостоятельных требований был привлечен Никитин М.Г., так же извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие ответчиков Шенкнехт Д.Е., Оскольских Н.Е., третьего лица на стороне ответчиков Никитина М.Г.

Представитель ответчика Оскольских Н.Е. Кузьмин Е.М., действующий на основании нотариально заверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия 3 года, исковые требования не признал, пояснив в судебном заседании, что Оскольских Н.Е. на законных основаниях, а именно на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Шенкнехт Д.Е. и Оскольских Н.Е. занимает (арендует) спорные объекты недвижимости. Срок действия договора аренды на сегодняшний день не истек. В арендуемом здании магазина Оскольских Н.Е. осуществляет торговую деятельность, часть здания сдает в субаренду. Ответчик Оскольских Н.Е. обращалась к Хузиной Н.С. с письменным требованием о предоставлении реквизитов для внесения арендной платы, однако письмо истцом не было получено. Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности ( хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, ответчик Оскольских Н.Е. считает, что истцом выбран неверный способ защиты права, поскольку указанный истцом способ – освобождение нежилого помещения, не предусмотрен ст. 12 ГК РФ.

Представитель ответчика Шенкнехт Д.Е. Хабарова В.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, со сроком действия 3 года, исковые требования в судебном заседании не признала, со ссылкой на ст. 617 ГК РФ.

Представитель финансового управляющего имуществом должника Шенкнехт Д.Е. Лаптева С.Н. Туданов Д.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ вопрос об удовлетворении исковых требований, либо об отказе в удовлетворении требований оставил на усмотрение суда.

Выслушав истца, его представителя, представителей ответчиков, третьего лица, изучив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

Хузина Н.С. с ДД.ММ.ГГГГ является собственником здания магазина ( назначение: нежилое, площадь <данные изъяты> кв., 1 этажное, кадастровый №) и земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные цели, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый №), расположенных по адресу: УР, <адрес>А, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Основание регистрации права собственности: постановления судебного пристава-исполнителя МРО по ОИП УФССП России по Удмуртской Республике о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника Шенкнехт Д.Е. взыскателю Хузиной Н.С. от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Шенкнехт Д.Е. (Арендодатель) и ИП Оскольских Н.Е. (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества ( далее по тексту Договор аренды), согласно которого Шенкнехт Д.Е. предоставляет, а Оскольских Н.Е. принимает во временное пользование недвижимость: нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м., земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: УР, <адрес>.

Акт приема передачи к договору аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.2. Договора аренды, договор заключается на срок одиннадцать месяцев с момента подписания акта приема-передачи недвижимости. В случае, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении за 30 дней до истечения срока действия, срок действия договора продлевается на неопределенный срок. (п.1.2. Договора аренды).

Все условия по арендной плате (состав арендной платы, размер) и порядок расчетов между сторонами, оговорены в п. 2 Договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ Оскольских Н.Е. направила Хузиной Н.С. заказной корреспонденцией требование, в котором указала, что ей стало известно о том, что Хузина Н.С. стала собственником спорных объектов недвижимости : здания магазина и земельного участка, расположенных по адресу; УР, <адрес>. Поскольку указанное имущество арендовано ею, со ссылкой на ст. 617 ГК РФ, просила предоставить реквизиты для внесения арендной платы.

Требование вернулось обратно Оскольских Н.Е.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, направленным по почте ответчику Шенкнехт Д.Е., представитель Хузиной Н.С. Хузин В.И. предлагал Шенкнехт Д.Е. приобрести у Хузиной Н.С. спорное имущество в виде здания магазина и земельного участка, либо освободить помещение в добровольном порядке.

Уведомление ответчиком Шенкнехт Д.Е. не получено.

ДД.ММ.ГГГГ Игринским отделением Удмуртского филиала АО «ЭнергосбыТ Плюс» отказано Хузиной Н.С. в заключении договора энергоснабжения на нежилое здание по адресу: УР, <адрес>, в связи с тем, что договор энергоснабжения заключен с Шенкнехт Д.Е., который выполняет обязательства по договору надлежащим образом и в полном объеме.

Постановлением уполномоченного участкового полиции МО МВД России «Игринский» от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела по сообщению Хузина В.И. о привлечении к ответственности Шенкнехт Д.Е. и Оскольских Н.Е. за незаконное использование его имущества.

Как видно из сообщения Администрации МО «Зуринское», на земельном участке, находящемся по адресу: УР, <адрес> А расположено здание магазина. В указанном здании осуществляется торговля индивидуальными предпринимателями Никитиным М.Г. и Шенкнехт Д.Е.

В предварительном судебном заседании Никитин М.Г. показал суду, что осуществляет торговую деятельность в магазине, расположенном по адресу: УР, <адрес> А, торгует запчастями. Торговую площадь арендует у ФИО14. Он занимает лишь небольшую часть здания, на остальной площади торгует ФИО3, она торгует продовольственными товарами.

В соответствии с п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения ( ст. 304 ГК РФ).

В судебном заседании исследованными доказательствами бесспорно установлено, что Хузина Н.С. является собственником спорного имущества: здания магазина ( назначение : нежилое, площадь <данные изъяты> кв., 1 этажное, кадастровый №), земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственные цели, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый №), расположенных по адресу: УР, <адрес>А.

Кроме того, судом также установлено, что здание магазина и земельный участок, расположенные по указанному выше адресу, на основании договора аренды, используется Оскольских Н.Е.

Согласно п. 1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду ( ст. 608 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Следовательно, по общему правилу, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению : переход права собственности на спорное недвижимое имущество с ДД.ММ.ГГГГ к Хузиной Н.С. не влечет прекращение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Шенкнехт Д.Е. (Арендодатель) и ИП Оскольских Н.Е. (Арендатор).

Таким образом, после регистрации за истцом права собственности на объекты недвижимости, именно Хузина Н.С. стала выступать в качестве арендодателя по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, суд указывает, что ответчик Оскольских Н.Е. предпринимала необходимые меры для сохранения за ней помещения здания, направив истцу письменное требование об указании реквизитов для перечисления арендной платы.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчик Оскольских Н.Е. законно, в силу договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ временно владеет зданием магазина и земельным участком.

Доказательств того, что ответчик Шенкнехт Д.Е. каким либо образом занимает имущество истца ( предметом спора является именно освобождение нежилого здания) суду не представлено, он лишь как бывший собственник сдал магазин и земельный участок в аренду оскольских Н.Е.

Кроме того, представитель ответчика Оскольских Н.Е. в судебном заседании подтвердил, что по Договору аренды Оскольских Н.Е. арендует все здание магазина.

Довод представителя истца Хузиной Н.С. Хузина В.И. о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку он не прошел государственную регистрацию, является несостоятельным.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок не менее одного года.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен на срок одиннадцать месяцев с момента подписания акта приема-передачи недвижимости. В случае, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении за 30 дней до истечения срока действия, срок действия договора продлевается на неопределенный срок. (п.1.2. Договора аренды).

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ Договор аренды продлен на неопределенный срок.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 11 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договор аренды, предполагающий неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Исходя из вышеизложенного, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований об освобождении нежилого помещения, земельного участка, поскольку в судебном заседании бесспорно установлено, что ответчик Оскольских Н.Е. законно пользуется зданием магазина и земельным участком, а доказательств того, что ответчик Шенкнехт Д.Е. препятствует в пользовании, владении, распоряжении имуществом истца, последним суду не представлено.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее, если договор аренды заключен на неопределенный срок ( что имеет место быть в настоящем случае), каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрены специальные способы защиты прав арендаторов, в том числе при смене собственника имущества, находящегося в их пользовании.

Результат разрешения настоящего спора не лишает истца возможности использования иных способов защиты нарушенного права.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Хузиной Нины Семеновны к Шенкнехт Дмитрию Евгеньевичу, Оскольских Наталье Евгеньевне об освобождении нежилого помещения, земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд УР в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Игринский районный суд УР.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

<данные изъяты>

<данные изъяты>