Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-19628/2016 от 14.07.2016

Судья: Геберт Н.В. Дело № 33-19628/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Лихачевой И.А.,

судей Кумачевой И.А., Гусевой Е.В.,

при секретаре Новикове И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 31 августа 2016 года апелляционную жалобу ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» на решение Чеховского городского суда Московской области от 21 октября 2015 года по гражданскому делу по иску Карповой Марины Аркадьевны к АО «Строительное Управление № 155», закрытому инвестиционному фонду недвижимости «Ивановский промышленный» о признании права собственности,

заслушав доклад судьи Кумачевой И.А.

объяснения представителей Карповой М.А. – Карпова А.А. и Снигирева Д.В., представителя ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» Семочкина А.А.,

УСТАНОВИЛА:

Карпова М.А., уточнив свои требования, обратилась в суд к АО «Строительное управление № 155», закрытому инвестиционному фонду недвижимости «Ивановский промышленный» о признании права собственности на нежилое помещение № <данные изъяты>

Требования мотивированы тем, что 22.03.2012 года между истицей и ЗАО «СУ № 155» был заключен предварительный договор № 102017/03001-С, в соответствии с условиями которого продавец принял решение продать, а покупатель (истец) принял решение купить спорное нежилое здание. В соответствии с п. 2.6. данного предварительного договора стоимость нежилого здания составила 2445300 руб. Согласно п. 2.1. договора основной договор (договор купли- продажи) должен быть заключен в течение 3-х лет с момента заключения предварительного договора. Истец свои обязательства перед ответчиком по оплате предварительного договора исполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением и приходным кассовым ордером. Намерения сторон были направлены на приобретение истцом нежилого помещения и последующей регистрацией права собственности на него. Нежилое помещение было передано истцу на законных основаниях, истец оплачивает коммунальные платежи, несет бремя ответственносги по содержанию помещения и общего имущества жилого дома, в котором расположено нежилое помещение. Истец неоднократно обращался к ответчику по вопросу исполнения обязательства по заключению основного договора и регистрации права собственности. Предварительный договор соответствует всем условиями основного договора купли-продажи. Таким образом, после выполнения истцом всех обязательств перед ответчиком, у истца отсутствует возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретенное им имущество.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Дело рассмотрено в отсутствии иных участвующих в деле лиц.

Решением Чеховского городского суда Московской области от 21 октября 2015 года исковые требования Карповой М.А. удовлетворены.

С указанным решением не согласилось ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный», в апелляционной жалобе просит решение отменить как незаконное и необоснованное. Представитель ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» указывает, что обжалуемым судебным актом разрешен вопрос о правах на имущество, владельцем которого является апеллянт, однако к участию в деле оно не привлекалось.

В соответствии с положениями п.п.4, 5 ст.330 ГПК РФ на основании протокольного определения от 20 июля 2016 года, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда перешла к расмотрению дела по правилам суда первой инстанции.

Материалами дела подтверждается, что к участию в деле не было привлечено лицо, права которого затронуты вынесенным решением, поскольку апеллянт является зарегистрированным в ЕГРП собственником имущества, в отношении которого признано право собственности за истцом.

Указанное обстоятельство является существенным нарушением норм процессуального права и служит безусловным основанием для отмены решения (ст. 330 ГПК РФ).

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представителями Карповой М.А. уточнен иск и добавлены требования о признании договора купли – продажи нежилого помещения № 2012201/КП1/И от 20.12.2012г., заключенного АО «СУ-№155» и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный», недействительным в части реализации нежилого помещения № <данные изъяты>; о прекращении права собственности ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» на указанное помещение.

Представители истца в судебном заседании поддержали уточненный иск, указали на то, что предварительный договор, заключенный между истицей и ЗАО «СУ № 155» исполнен, оплата произведена, помещение фактически передано во владение истице. Карпова М.А. пользуется и содержит помещение с марта 2012г. Полагают, что предварительный договор является основным и поскольку он исполнен, то у истицы имеется приоритет в защите ее права.

Представитель ответчика ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» возражал против заявленных требований, указывая на то, что общество является законным собствеником спорного помещения, поскольку право собственности зарегистрировано в ЕГРП на недвижимость. На вопросы судебной коллегии представитель ответчика пояснил, что как не аффиллированное со АО «СУ-№155» лицо, общество было вправе приобретать помещение в любых целях, что и сделало в инвестиционных целях. С момента приобретения имущества по договору и акту передачи помещением общество не пользуется, представитель не может представить доказательств несения расходов на содержание и уплату налогов, поскольку это вопрос не права, а бухгалтерии.

Представитель ответчика АО «СУ №155» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения явившихся лиц, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав письменные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия находит иск подлежащим удовлетворению.

Между ЗАО «Строительное управление № 155» (преобразовано в АО «Строительное управление № 155») и истицей Карповой М.А. 22.03.2012 г. заключен предварительный договор № <данные изъяты>

Предметом указанного предварительного договора являлось соглашение сторон о заключении договора купли-продажи в будущем нежилого помещения № 11, расположенного по адресу: <данные изъяты> площадью 74,1 кв.м.

Стороны пришли к соглашению, что стоимость нежилого помещения составляет денежную сумму в размере 2445300 рублей.

В соответствии с п. 2.7. предварительного договора покупатель в обеспечение исполнения своих обязательств обязался перечислить на расчетный счет продавца обеспечительный платеж в размере 2445300 руб. в срок до 27.03.2012 года. Данные средства после заключения основного договора должны были быть зачтены в счет оплаты приобретения нежилого помещения по основному договору.

Обязательства, взятые на себя истицей по предварительному договору, были выполнены ею в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № 53312884 от 24.03.2012 года и приходным кассовым ордером № 53312883 от 24.03.2012 года

Факт передачи помещения Карповой М.А. подтвержден заключеным Договором №11/14 предоставления коммунальных услуг от 22 марта 2012г., в соответствии с которым истицей оплачиваются коммунальные платежи за спорное помещение начиная с даты заключения названного договора.

Таким образом, со стороны истицы имеет место оплата полной продажной стоимости имущества, а между сторонами произведена фактическая передача спорного имущества, после которого истица несет бремя его содержания.

Как следует из разъяснений, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного).

В этой связи, судебная коллегия считает установленным, что между ЗАО «Строительное управление № 155» и Карповой М.А. 22.03.2012 г. заключен основной договор купли-продажи недвижимости, который сторонами исполнен.

Действительно, между ЗАО «Строительное управление № 155» (продавец) и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» (покупатель) 20.12.2012г. был подписан договор купли – продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым, в том числе, покупателю было продано спорное помещение. Переход права собственности прошел государственную регистрацию.

Вместе с тем, с учетом конкретных обстоятельств, наличие зарегистрированного права не предоставляет ответчику преимуществ при определении правомочного лица в отношении спорного помещения.

Как усматривается из текста сделки, заключенной ЗАО «Строительное управление № 155» и Карповой М.А. 22.03.2012 г. (п. 2.2), право собственности подлежит регистрации за покупателем после регистрации права собственности за продавцом и направлении им в течение 7 дней запроса покупателю об истребовании документов необходимых для регистрации правовых последствий сделки.

Таким образом, возникновение права собственности покупателя (регистрация его перехода от продавца), в соответствии с договором поставлена в зависимость от наступления определенных обстоятельств, связанных с поведением ЗАО «Строительное управление № 155», т.е. имеет место отлагательное условие, которое не наступило вследствие поведения последнего, поскольку юридическое лицо соответствующего запроса не направило, а напротив, злоупотребило своими правами передав имущество другому лицу.

В соответствии со ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

В силу п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 ГК РФ. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. По смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе и от поведения стороны сделки.

Таким образом, поскольку наступлению события, с которым связано официальное оформление права собственности, недобросовестно воспрепятствовало ЗАО «Строительное управление № 155», то такое событие, а равно и его последствие считаются наступившим в силу закона.

В этой связи, учитывая специальность положений ст. 157 ГК РФ по отношению к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", судебная коллегия считает, что право собственности на спорное имущество возникло у истицы, при этом такое право возникло до подписани договора с ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Ивановский промышленный» 20.12.2012г., поскольку к этому времени нежилое помещение уже находилось в фактическом владении Карповой М.А., которая несла бремя его содержания.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что согласно 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому объект передан во владение.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу ст. 455 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из того, что ЗАО «Строительное управление № 155» 20.12.2012г. произвело отчуждение имущества, принадлежащего иному лицу, судебная коллегия считает необходимым удовлетворить требования истицы о признании договора купли- продажи от 20.12.2012г., заключенного ответчиками, недействительным, а также прекратить право собственности ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. ЗПИФН «Ивановский промышленный» на спорное нежилое помещение как возникшее из недействительной сделки.

Поскольку основание иска нашло свое подтверждение в материалах дела, а требования основаны на законе, судебная коллегия пришла в выводу об удовлетворении иска Карповой М.А. в полном объеме.

Учитывая, что при рассмотрении спора, судом первой инстанции было неверно применено процессуальное законодательство, судебная коллегия отменяет решение и выносит новое об удовлетворении заявленного истицей иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 199, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чеховского городского суда Московской области от 21 октября 2015 года отменить.

Иск Карповой М.А. к АО «Строительное Управление № 155», ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У.Закрытому инвестиционному фонду недвижимости «Ивановский промышленный» о признании права собственности, признании договора недействительным, прекращении права собственности удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого имущества №2012201/КП1/И от 20.12.2012 года, заключенного между АО «СУ-№155» и ООО «Объединенная управляющая компания» Д.У. ЗПИФН «Ивановский промышленный» в части реализации нежилого помещения №<данные изъяты>

Прекратить право собственности Владельцев инвестиционных паев - Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Ивановский промышленный» на нежилое помещение №<данные изъяты>

Признать право собственности на нежилое помещение №11, расположенное по адресу: <данные изъяты> за Карповой Мариной Аркадьевной.

Председательствующий

Судьи