Решение по делу № 2-1707/2021 ~ М-1611/2021 от 12.05.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    г. Геленджик                                                           «21» июня 2021 года

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе

Председательствующего судьи         Дроздова К.В.,

при секретаре судебного заседания     Сюмриной О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Асланова В.П. к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о признании права собственности, сохранения здания в реконструированном виде,

У С Т А Н О В И Л:

Асланов В.П. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о сохранении пристройки и здания киоска №13 в реконструированном виде, признании права собственности на нежилое здание кафе, общей площадью 242,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Геленджик, ул.Революционная, 5.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором смежных земельных участков по улице Революционной г.Геленджика с кадастровыми номерами №. На указанных земельных участках расположены нежилая пристройка общей площадью 30,8 кв.м. с кадастровым номером № и здание киоска № общей площадью 30,7 кв.м. с кадастровым номером № принадлежащие истцу на праве собственности. В результате произведенной реконструкции указанных объектов капитального строительства возник единый объект недвижимого имущества – нежилое здание кафе общей площадью 242,7 кв.м., расположенное по адресу: г.Геленджик, ул.Революционная, 5. С целью введения в гражданский оборот реконструированном объекта недвижимости истец обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта. Однако, письмо от 30.04.2021 года № истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку не были предоставлены документы, предусмотренные ч.1 ст.55 Грк РФ, в том числе и разрешение на строительство. В связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

В судебное заседание истец Асланов В.П. и его представитель на основании доверенности Муратов А.Р. не явились, в адрес суда направлено ходатайство о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме.

В судебное заседание представитель администрации МО город-курорт Геленджик не явился, направил в адрес суда возражения, в которых просит в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку спорный объект был возведен самовольно без получения соответствующих разрешений.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами гражданского дела, истец в соответствии с договором аренды земельного участка № от 19.12.2011, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 103 кв.м., расположенного по адресу: г.Геленджик, ул.Революционная, 5, с видом разрешенного использования «для размещения объекта общественного питания». На указанном земельном участке расположено здание киоска № общей площадью 30,7 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащие Асланову В.П. на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 08.04.2011 года, о чём в едином государственном реестре недвижимости произведена запись № от 22.04.2011 года.

В соответствии с договором аренды земельного участка № от 08.09.2008 года Асланов В.П. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 45 кв.м., расположенного по адресу: г.Геленджик, ул.Революционная, 5, с видом разрешенного использования «для эксплуатации пристройки литер «Г»». На указанном земельном участке расположено нежилое помещение пристройка, общей площадью 30,8 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащие Асланову В.П. на праве собственности, на основании договора купли-продажи от 11.05.2011 года, о чём в едином государственном реестре недвижимости произведена запись № от 11.05.2011 года.

Также в соответствии с договором аренды земельного участка № от 07.06.2011 года Асланов В.П. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 118 кв.м., расположенного по адресу: г.Геленджик, ул.Революционная, с видом разрешенного использования «для размещения столиков летнего кафе (для целей не связанных со строительством)».

Исходя из положений ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Согласно ч.2 ст.264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п.4.2.4 договора аренды земельного участка № от 19.12.2011 года арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктами 4.1.12 договоров аренды земельных участков № от 08.09.2008 года, № от 07.06.2011 года предусмотрено, что арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном законом порядке проектной документации, её согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Исходя из предоставленных суду материалов дела следует, что истцом были произведены работы по реконструкции двух объектов недвижимости: здания киоска № общей площадью 30,7 кв.м. с кадастровым номером № и нежилого помещения пристройки, общей площадью 30,8 кв.м. с кадастровым номером №. Поскольку реконструкция была произведена без соответствующего разрешения, предусмотренного ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, и является самовольной постройкой истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

С целью определения характера проведенных работ, их соответствие градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а также наличие возможности сохранения объекта в реконструированном виде определением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 08.06.2021 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

По результатам проведенной судебной строительно-технической экспертом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое» БТИ была дано заключение от 11.06.2021 года.

В рамках проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы экспертом было установлено, что в результате реконструкции объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, был возведен объект капитального строительства – здание «кафе» лит. А. Строительство объекта завершено. Площадь здания, определенная в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Росреестра № от 23.10.2020 года для целей государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав составляет 242,7 кв.м. При этом эксперт пришел к выводам, что объект исследования соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности. В соответствии с требованиями СП 13-102-2003, находится в нормативном уровне технического состояния – категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций здания соответствует требованиям нормативных документов. Следовательно, данный объект не создает угрозу жизни, безопасности и здоровья граждан. Спорный объект расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами № находящихся в пользовании Асланова В.П.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленную силу. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленное заключение судебной экспертизы суд считает относимым, допустимым и достоверным доказательством, полученным в установленном законом порядке. У суда не имеется сомнений в достоверности выводов экспертов. Судебная экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов и имеющим длительный стаж экспертной работы; экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, содержащийся в документах, а также с выездом на исследуемый объект недвижимости. Методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы научно обоснованы.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Часть 3 статьи 222 ГК РФ допускает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенное выше разъяснение о необходимости выяснения вопроса о принятых заявителем мерах по легализации самовольной постройки направлено на то, чтобы судебный порядок являлся исключительным способом легализации самовольной постройки и применялся лишь тогда, когда все иные меры были исчерпаны и сохранение самовольной постройки во внесудебном порядке невозможно.

Произведенная Аслановым В.П. реконструкция выполнена в отношении принадлежащих ему объектов недвижимого имущества. Спорное самовольное строение, согласно выводам эксперта, распложено в пределах земельных участков с кадастровыми номерами: №, принадлежащих на праве аренды Асланову В.П. Также экспертом было установлено, что указанные земельные участки, согласно правилам землепользования и застройки города-курорта Геленджик, находятся в зоне курортного строительства (ОД), которая допускает размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары). Кроме того, исходя из содержания, предоставленных суду договоров аренды земельных участков, следует, что на земельных участках допускается строительство новых объектов недвижимого имущества при получении соответствующего разрешения.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния

Пункты 13, 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкций объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) закрепляют - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Администрацией МО город-курорт Геленджик в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении указанной реконструкцией перепланировкой (переоборудованием), прав и законных интересов третьих лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, с учётом представленных суду материалов, суд приходит к выводу, что произведенная реконструкция отвечает градостроительным, строительным нормам и правилам, и не нарушает прав и законных интересов, и не создает угрозу жизни и здоровью других лиц. Соответственно у Асланова В.П. имеются законные основания для заявления требований о сохранении спорного объекта в реконструированном состоянии.

Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со ст.12 ГК РФ является признание права.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Асланова В.П. – удовлетворить.

Сохранить объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, расположенные по адресу: г.Геленджик, ул.Революционная, 5, в реконструированном виде.

Признать за Аслановым В.П. право собственности на здание кафе, назначение нежилое, общей площадью 242,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Геленджик, ул. Революционная, 5.

Настоящее решение суда является основанием для изготовления технического плана, внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости с кадастровыми номерами №, включая их снятие с кадастрового учета, и государственной регистрации права собственности Асланова В.П. на реконструированный объект недвижимости, без предоставления дополнительных документов.

    Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Геленджикский городской суд.

Председательствующий: