Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6420/2016 ~ М-6402/2016 от 22.07.2016

Дело № 2-6420/16 Мотивированное решение изготовлено 31 августа 2016 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 26 августа 2016 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Прилепиной С.А., при секретаре Колосуниной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федякиной Л.Р., Федякина И.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «Золотое время» о признании договора ничтожным в части, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Федякина Л.Р., Федякин И.П. обратились в суд с иском к ООО «Золотое время» о признании договора ничтожным в части, взыскании денежных средств.

В обоснование иска истцы указали, что *** между Федякиной Л.Р., Федякиным И.П. и ООО «Золотое время» был заключен договор участия в долевом строительстве ***. Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: *** Объектом договора является квартира <***>. Цена договора составляет <***>. и была оплачена в полном объеме. Стоимость 1 кв.м. площади по п. 2.1 договора определена в сумме <***>., таким образом, фактическая оплата произведена за <***>. В соответствии со сведениями, указанными в кадастровом паспорте от *** ***, площадь помещения определена <***>. В ходе попытки урегулирования возникшей ситуации в досудебном порядке, было подано заявление о перерасчете суммы за фактическую площадь квартиры. Данное заявление осталось без ответа и удовлетворения. Требования застройщика многоквартирного дома к участнику долевого строительства об оплате стоимости кроме общей площади квартиры дополнительных площадей, входящих в состав квартиры лоджии и балкона является необоснованным.

В ходе рассмотрения дела представитель истцов уточнил заявленные исковые требования.

На основании изложенного, с учетом уточнения, истцы просят признать п. 2.2 договора *** ничтожным в части включения в стоимость квартиры площади лоджий/балконов, в силу противоречия действующему законодательству; произвести взыскание соответчика в пользу истцом денежных средств в счет уменьшения цены по договору *** в размере <***>. в равных долях; взыскать с ответчика в пользу истцов штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу истцов за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований истцов, в равных долях; взыскать с ответчика судебные расходы в размере <***> в равных долях; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере <***>. в равных долях.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом и в срок, просили о рассмотрении дела в их отсутствии.

В судебном заседании представитель истцов Гонта А.В. поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Золотое время» Луценко А.А. в судебном заседании с иском не согласился. В отзыве, представленном в письменном виде, указал, что в экспликации к поэтажному плану спорного жилого дома, площадь квартиры *** обозначена в размере <***> при этом балкон учтен отдельной строкой от помещений квартиры, и его площадь составляет <***> с учетом коэффициента 0,3. Таким образом, суммарная площадь квартиры с лоджией составляет <***>. Разница между проектной суммарной площадью и фактической суммарной площадью квартиры и балкона по результатам обмеров БТИ составляет 0,5 кв.м., соответственно оснований для перерасчета не имеется. Объект принят истцами по передаточному акту, покупатель претензий по поводу переданного помещения, качества и состояния не имеет. Довод истцов о некачественности объекта и непригодности для его дальнейшего использования являются необоснованными. Истцами не заявлены основания и норма закона, которая бы указывала на ничтожность п. 2.2. договора. Кроме того, цена договора долевого участия в строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В данном случае п.2.2. договора соответствует положениям закона и договору участия в строительстве с истцами. Просил в иске отказать в полном объеме.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом было определено рассмотреть дело в отсутствии истцов.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что *** между ООО «Золотое время» (застройщик) и Федякиным И.П., Федякиной Л.Р. (участник) заключен Договор *** участия в долевом строительстве (л.д. 10-17). В соответствии с договором застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом <***> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику в общую совместную собственность объект долевого строительства – квартиру со строительным ***, <***>.

Как следует из п. 2.1 договора стороны договорились, что стоимость 1 кв.м. площади квартиры, включая оплату услуг застройщика, на момент заключения договора составляет <***>., без НДС. Общая стоимость квартиры (цена договора) на момент заключения договора составляет <***>

Согласно ч.4, 5 ст.4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, договор долевого участия в строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Как видно из договора участия в долевом строительстве *** от ***, в нем определены все существенные условия, указанные в ч.4 ст.4 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Следовательно, договор, заключенный между Федякиным И.П., Федякиной Л.Р. и ООО «Золотое время» является заключенным и действительным.

В силу ч. 1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истцами оспаривается п. 2.2. договора в части включения в стоимость квартиры стоимости лоджий и балконов.

Пунктом 2.2. Договора участия в долевом строительстве установлено, что цена договора сформирована по проектным суммарным площадям квартиры. Сумма общей площади квартиры и площади балконов и/или лоджий является проектной суммарной площадью квартиры. Для окончательного взаиморасчета площадь балконов и/или лоджий принимается с понижающими коэффициентами 0,3 (балконы) и 0,5 (лоджии). Фактическая площадь квартиры определяется по справке БТИ (на основании фактических замеров, проведенных при вводе дома в эксплуатацию).

Перерасчет цены договора в связи с разницей между проектной суммарной площадью и фактической суммарной площадью квартиры (по результатам обмеров БТИ), в том числе, возникшей в связи с произведенной участником перепланировкой квартиры, производится в случае, если разница превышает один квадратный метр. Перерасчет производится на основании письменного заявления участника или застройщика в течение 30 дней с даты получения технической информации БТИ по стоимости 1 кв.м., сформировавшейся с учетом коэффициента инфляции на дату оплаты.

Истец и ответчик договорились об оплате стоимости квартиры исходя из стоимости 1 кв.м., при этом площадь лоджий и балконов учитывается с понижающим коэффициентом.

Согласно ч.1 ст. 5 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Как видно из Акта сдачи-приема жилого помещения общая площадь передаваемой квартиры согласно технической информации БТИ по окончанию строительства составила <***> (л.д. 21). Федякин И.П. и Федякина Л.Р. квартиру приняли, Акт сдачи-приема подписали. Помимо прочего, в Акте указано, что покупатель претензий по поводу переданного помещения, качеству и состоянию не имеет. Покупатель подтверждает соответствие жилого помещения ГОСТ, СНиП и действующим стандартам.

Кроме того, в экспликации к поэтажному плану жилого дома, расположенного по адресу: *** указано, что площадь балкона квартиры *** с учетом коэффициента составляет <***> (л.д. 45).

Таким образом, общая площадь квартиры *** учетом площади балкона с понижающим коэффициентом составляет <***>

Соответственно, разница между проектной суммарной площадью <***> и фактической суммарной площадью <***> составляет 0,53 кв.м., то есть менее 1 кв.м. основания для перерасчета по п. 2.2. Договора участия в долевом строительстве не имеется.

Согласно ч. 5 ст.15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из сумм площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

Пункт 2.2 договора долевого участия, устанавливающий, что в цене договора учитывается площадь лоджии и балкона с понижающим коэффициентом, не противоречит действующему законодательству. Нормы жилищного законодательства определяют общую площадь квартиры для целей начисления оплаты за жилье и коммунальные услуги, налогов и иных платежей.

Кроме того, вывод истцов о недействительности п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 г. № 37 (далее – Инструкция) в связи с введением в действие Жилищного Кодекса РФ является ошибочным, поскольку ЖК РФ и указанная Инструкция преследуют разные цели определения общей площади жилых помещений.

Так, показатели общей площади квартиры, о которых ведется речь в Инструкции, используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Истец и ответчик договорились об оплате всей квартиры в целом с учетом площади лоджии, на строительство которой также затрачиваются денежные средства.

Ссылку истцов на ухудшение качества квартиры в связи с уменьшением ее площади суд во внимание принимает по следующим причинам.

В силу ч. 1, 2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Уменьшение площади квартиры в данном случае не влияет на использование ее в целях, для которых она должна использоваться. В связи с этим положения Закона РФ «О защите прав потребителей» и Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ о качестве передаваемой Комлевым квартиры по договору долевого участия не применяются.

Более того, истцы приняли данную квартиру, указав при этом, что претензий к площади не имеют.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ООО «Золотое время» указало в договоре площадь балкона с коэффициентом 0,3 без нарушения действующего законодательства. Порядок определения площади квартиры, установленный ЖК РФ и Инструкцией, к гражданско-правовым отношениям не применяется, за основу при определении площади квартиры по договору долевого участия не принимается. Определение цены договора, исходя из площади квартиры, определяется по соглашению сторон договора долевого участия с учетом необходимости возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства (в том числе и балкона) и оплаты услуг застройщика.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что п. 2.2. Договора участия в долевом строительстве *** от ***, в части включения при расчете стоимости квартиры в общую площадь квартиры пощади лоджий/балконов с понижающим коэффициентом, не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав и законных интересов истцов как потребителей, и, следовательно, не является ничтожным.

В связи с изложенным требования истцов о взыскании денежной суммы в размере <***>., составляющей стоимость разницы проектной и фактической площадей объекта долевого участия, являются незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Также, в связи с тем, что в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной суммы истцам отказано, оснований для взыскания с ответчика штрафа в порядке ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и компенсации морального вреда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований Федякина И.П. и Федякиной Л.Р., их требования, заявленные в соответствии со ст.98 ГПК РФ, о возмещении судебных расходов в сумме <***>. также удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Федякиной Л.Р., Федякина И.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «Золотое время» о признании п. 2.2. Договора участия в долевом строительстве *** от *** ничтожным в части включения в стоимость квартиры площади лоджий и балконов, взыскании денежных средств в размере <***>., взыскании штрафа, компенсации морального вреда и взыскании судебных расходов - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.А. Прилепина