Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-225/2023 (2-3199/2022;) ~ М-2902/2022 от 18.10.2022

63RS0007-01-2022-003916-81

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2023 года г. Самара

Волжский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Свиридовой О.А.,

при секретаре судебного заседания Бурашевой Д.К.,

c участием

представителя истцов Лукафиной Ю.А.,

представителя ответчика Бурмистрова Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Дубасова Е. В., Рызаевой А. М., действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей Рызаевой А. С., Дубасова С. Е., Дубасовой Я. Е. к Богачевой Е. Н. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи в двойном размере, убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным иском, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Богачевой Е. Н. (Продавец по договору) и Дубасовым Е. В., Рызаевой А. М., Рызаевой А. С., Дубасовым С. Е. и Дубасовой Яной Е. (Покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>. Истцы, которые являлись покупателями по сделке, исполнили все действия направленные на заключение основного договора купли-продажи и совершение сделки: продали принадлежащую истцам на праве собственности квартиру по адресу: <адрес> (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ); получили согласование органов опеки и попечительства на приобретение конкретного объекта (постановление опеки от ДД.ММ.ГГГГ № и №); получили одобрение кредитной организации на выдачу ипотеки (подтверждение одобрения Сбербанка); заказали и оплатили подготовку отчета об оценке приобретаемого имущества (договор об организации и проведению оценки рыночной стоимости). После получения всех необходимых документов, ДД.ММ.ГГГГ ипотечным брокером ответчице был направлен основной договор на электронную почту lena-elena7388@mail.ru и сообщение на Вайбер «жду от Вас дату и время, чтобы записаться на сделку». Но ответа не получил. В телефонном звонке ответчица сообщила, что договор направила для проверки знакомому нотариусу, а с датой определится после того, как дозвонится до своего работодателя, чтобы отпроситься с работы. 30 октября, не дождавшись ответа Богачевой Е.Н., сопровождающий юрист в личном кабинете Сбербанка попросил менеджера записать на сделку в ближайшее имеющееся время. Ответом менеджера подтверждается факт того, что сделка была назначена в Сбербанке по адресу: <адрес> (данные обстоятельства в судебном заседании готов подтвердить свидетель, ипотечный брокер, Чугунов И. А.). 01 октября на телефон Рызаевой А. М. ответчица прислала фото уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи и готовности возвратить задаток в размере 30 000 рублей. Сумма в размере 30 000 рублей была возвращена ответчицей.

Истцы полагают, что задаток по договору должен быть возвращен Богачевой Е.Н. в двойном размере, поскольку она нарушила условия предварительного договора и сделка купли-продажи не состоялась в связи с тем, что она уклонялась от неё.

Требование (претензию) истца от ДД.ММ.ГГГГ о возврате задатка в двойном размере и возмещении понесенных расходов (убытков) ответчик добровольно не удовлетворил, что подтверждается копией почтовой квитанции с описью вложения.

Вследствие неисполнения предварительного договора ответчиком у истцов возникли убытки в размере 37 000 рублей.

Для осуществления подготовки к проведению сделки и сопровождения сделки по покупке объектов Дубасов Е.В. заключил договор с ООО «Эдельвейс-Н» от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость услуг составила 30 000 рублей, указанная сумма оплачена полностью, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ. По указанному договору были произведены следующие действия: проведены переговоры со специалистами Администрации г.о. Кинель по вопросу выдачи Постановлений о разрешении совершения сделки купли-продажи несовершеннолетними, сканирование и подача документов для заявки на выдачу ипотечного кредита на сервисе «ДомКлик» Сбербанка, написание предварительного и основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, ведение переговоров со сторонами, направленных на совершение и регистрацию сделки.

Для получения ипотечного кредита необходимо произвести оценку рыночной стоимости приобретаемого объекта. С этой целью Дубасов Е.В. заключил с ООО «БизнесГрад» договор от ДД.ММ.ГГГГ. Предмет договора: организация и проведение оценки рыночной стоимости земельного участка и дома по адресу: <адрес>. Стоимость услуг по договору составила 7 000 рублей. Оплата произведена полностью, что подтверждается кассовым чеком от 27.09.2022г.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истцы просили суд взыскать с ответчика денежные средства в размере 30 000 рублей, внесенные в качестве задатка по Предварительному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ; убытки в размере 37 000 рублей; судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей и госпошлину в размере 2210 рублей.

Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель истцов по доверенности, адвокат Лукафина Ю.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Богачева Е.Н. в судебное заседание не явилась, извещена судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель ответчика Бурмистров Р.В. в судебное заседании возражал против заявленных требований по доводам, изложенным в возражениях.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен судом о месте и времени слушания дела, ходатайств и возражений суду не представил.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, допросив свидетелей, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Заключенный между сторонами предварительный договор по своей сути является смешанным, содержащим в себе элементы как предварительного договора купли – продажи объектов недвижимого имущества, предусмотренные ст. 429 ГК РФ, так и соглашения о задатке, установленные ст. 380 ГК РФ.

Согласно п. 2.1. Договора «В качестве подтверждения серьезности намерений Покупатели передали Продавцу 30 000 (Тридцать тысяч рублей) в качестве задатка в дату подписания настоящего договора». По соглашению сторон, денежные средства, переданные в качестве задатка, засчитываются в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта по Основному договору.

В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора.

При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Более того, в п. 4 ст. 380 ГК РФ (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

По смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в ст. 380 ГК РФ условия, а также условия, установленные законом для задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). При неисполнении этих требований переданная сумма признается авансом.

Из содержания ст. 380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции.

Обеспечительная функция задатка преследует цель обеспечить исполнение основного обязательства в будущем. В данном случае формулировка п. 2.1 передача денежных средств «в качестве подтверждения серьезности намерений» говорит о том, что переданные денежные средства по своей правовой природе являются именно задатком, а не авансом.

В п. 5 Договора перечислены конкретные последствия уклонения сторон от заключения основного договора, свидетельствующие о придании передаваемой сумме обеспечительной функции.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ включает все существенные условия договора купли-продажи, поскольку стороны обязались заключить договор купли-продажи конкретного имущества, по договорной цене, в определенный договором срок, денежные средства в виде задатка, в счет обеспечения обязательств по заключению основного договора купли-продажи, переданы до подписания предварительного договора.

Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца-ответчика и покупателей-истцов заключить основной договор купли-продажи конкретного жилого дома с земельным участком на согласованных условиях в определенный срок. Добровольно предусмотрели условия задатка, что удостоверено подписями.

В судебном заседании установлено, и сторонами не отрицалось, что ДД.ММ.ГГГГ между Богачевой Е. Н. (Продавец по договору) и Дубасовым Е. В., Рызаевой А. М., Рызаевой А. С., Дубасовым С. Е. и Дубасовой Яной Е. (Покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>.

Покупатели по сделке исполнили все действия направленные на заключение основного договора купли-продажи и совершение сделки. Данные обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами:

- Продажа принадлежащей истцам на праве собственности квартиры по адресу: <адрес> (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ);

- Получение согласования органов опеки и попечительства на приобретение конкретного объекта (постановление опеки от ДД.ММ.ГГГГ № и №);

- Одобрение кредитной организации на выдачу ипотеки (подтверждение одобрения Сбербанка);

- Отчет об оценке приобретаемого имущества (договор об организации и проведению оценки рыночной стоимости).

ДД.ММ.ГГГГ ипотечным брокером ответчице был направлен основной договор на электронную почту lena-elena7388@mail.ru и сообщение на Вайбер «жду от Вас дату и время, чтобы записаться на сделку». Но ответа не получил.

01 октября на телефон Рызаевой А. М. ответчица прислала фото уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи и перечислила на карту задаток в размере 30 000 рублей.

Опрошенные в судебном заседании свидетели: риелтор Устинова Н. П. и ипотечный брокер Чугунов И. А. – лица, сопровождающие сделку по приобретению земельного участка и жилого дома по адресу <адрес>, подтвердили, что в пределах срока, установленного предварительным договором были получены все необходимые для сделки документы (постановления органов опеки, оценка рыночной стоимости объекта), одобрение ипотеки, подготовлен и направлен Богачевой Е.Н. основной договор купли-продажи.

Согласно ответа на судебный запрос ООО «Домклик» ДД.ММ.ГГГГ в банк поступили все документы для согласования сделки и ДД.ММ.ГГГГ банком был одобрен объект недвижимости по адресу: <адрес>, сделка была назначена на ДД.ММ.ГГГГ.

В обосновании своей позиции представитель ответчика указывал, что согласно условиям договора сделка должна была состояться до ДД.ММ.ГГГГ, но не состоялась. Впоследствии продавец утратила интерес к продаже и в настоящий момент объект не продает в связи со «сложной политической обстановкой в стране».

Стороной ответчика в силу ст. 56 ГПК РФ не было представлено надлежащих доказательств, подтверждающих, что сделка купли-продажи не состоялась по вине истцов.

С доводами ответчика нельзя согласиться ввиду следующего.

П.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор должен содержать условие о сроке его заключения (п. 4 ст. 429 ГК РФ). В указанный срок сторона, намеренная заключить основной договор, должна направить контрагенту соответствующее предложение (оферту). При этом крайне желательно, чтобы стороны согласовали срок на акцепт данной оферты в предварительном договоре, иначе они попадают на крайне неопределенные понятия разумного (п. 2 ст. 314 ГК РФ) и нормально необходимого (п. 1 ст. 441 ГК РФ) срока для заключения основного договора.

После направления оферты предварительный договор будет действовать, даже после истечения установленного в нем срока на заключения основного договора.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Истцы направили ответчице в установленный предварительным договором срок предложение о заключении основного договора и редакцию договора для согласования.

Для осуществления подготовки к проведению сделки и сопровождения сделки по покупке объектов Дубасов Е.В. заключил договор с ООО «Эдельвейс-Н» от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость услуг составила 30 000 рублей, указанная сумма оплачена полностью, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ. По указанному договору были произведены следующие действия: проведены переговоры со специалистами Администрации г.о. Кинель по вопросу выдачи Постановлений о разрешении совершения сделки купли-продажи несовершеннолетними, сканирование и подача документов для заявки на выдачу ипотечного кредита на сервисе «ДомКлик» Сбербанка, написание предварительного и основного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, ведение переговоров со сторонами, направленных на совершение и регистрацию сделки.

Для получения ипотечного кредита необходимо произвести оценку рыночной стоимости приобретаемого объекта. С этой целью Дубасов Е.В. заключил с ООО «БизнесГрад» договор от ДД.ММ.ГГГГ. Предмет договора: организация и проведение оценки рыночной стоимости земельного участка и дома по адресу: <адрес>. Стоимость услуг по договору составила 7 000 рублей. Оплата произведена полностью, что подтверждается кассовым чеком от 27.09.2022г.

Согласно положениям ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Для оказания юридической помощи истец обратился к адвокату, что подтверждается соглашением об оказании адвокатской помощи и квитанциями об оплате на сумму 20 000 рублей, что подтверждается квитанцией об оплате.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым на реализацию требования ч. 3 ст.17 Конституции РФ.

Из ч. 1 и ч. 2 ст. 46 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ч. 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющей равенство всех перед законом и судом, следует, что конституционное право на судебную защиту предполагает не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме эффективного восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. №-П, от ДД.ММ.ГГГГ №-п, от ДД.ММ.ГГГГ №-П).

В целях создания механизма эффективного восстановления нарушенных прав и с учетом принципа максимальной защиты имущественных интересов заявляющего обоснованные требования лица, правам и свободам которого причинен вред, ГПК РФ предусматривает порядок распределения между сторонами судебных расходов. В силу взаимосвязанных положений ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 88, ст. ст. 94, 98, 100 ГПК РФ возмещение судебных расходов, в том числе расходов на оплату услуг представителя, стороне может производиться только в том случае, если сторона докажет, что несение указанных расходов в действительности имело место.

Гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения расходов на возмещение судебных расходов, в том числе на оплату услуг представителя, является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

При неполном (частичном) удовлетворении требований, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требовании, а ответчику – пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (ст. 98 и 100 ГПК РФ).

Иное означало бы нарушение принципа равенства, закрепленного в ст. 19 Конституции Российской Федерации и ст. 6 ГПК РФ.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГг. № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

С учетом представленных доказательств, суд приходит к выводу, что требования подлежат частичному удовлетворению в размере 12 000 руб.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 23 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О судебном решении" выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Дубасова Е. В., Рызаевой А. М., действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних Рызаевой А. С., Дубасова С. Е., Дубасовой Я. Е. - удовлетворить частично.

Взыскать с Богачевой Е. Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. <данные изъяты> в пользу Дубасова Е. В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., <данные изъяты> Рызаевой А. М., ДД.ММ.ГГГГ г.р., <данные изъяты> действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей денежные средства в размере 30 000 рублей, внесенные в качестве задатка по Предварительному договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Богачевой Е. Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. <данные изъяты> в пользу Дубасова Е. В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., <данные изъяты> убытки в размере 37 000 рублей.

Взыскать с Богачевой Е. Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. <данные изъяты> в пользу Дубасова Е. В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., (<данные изъяты> судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 12 000 рублей и госпошлину в размере 2210 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Волжский районный суд Самарской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 20.02.2023 года

Судья     О.А. Свиридова