Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1533/2019 ~ М-1127/2019 от 22.05.2019

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2019 года г. Тольятти

Ставропольский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Лазаревой Н.В.

с участием представителя истца Хорошилова М.Ю. – Парфеновой Е.м. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Ивановой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1533/19 по иску Хорошилова Максима Юрьевича к ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» о признании заключенного предварительного договора купли-продажи договором долевого участия,

У С Т А Н О В И Л:

Хорошилов М.Ю. обратился в Ставропольский районный суд с вышеуказанным иском, просит признать предварительный договор № М2-4 о заключении договора купли- продажи жилого блока блокированного дома, площадью 115 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ заключенные Хорошиловым Максимом Юрьевичем и ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость» договором долевого участия в строительстве. Указать, что Решение является основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним предварительного договора № М2-4 о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ заключенные Хорошиловым Максимом Юрьевичем и ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость».

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по основаниям изложенных в иске.

Представитель ответчика - конкурсный управляющий Овчинникова Н.Р. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства была уведомлена надлежащим образом – в материалах дела имеется уведомление о вручении судебной повестки.

В соответствии с ч.4 ст.167, ст.233 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие, в порядке заочного производства.

Возражений относительно исковых требований ответчик не представил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель третьего лица – ЗАО «ФИА-Банк», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили, возражений относительно исковых требований не представили.

Суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика, в порядке заочного производства, о чем вынесено определение, занесенное в протокол судебного заседания.

Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 1, и ч.2 ст. 27 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2018), данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2018), распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве».

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между Хорошиловым М.Ю. и ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» был заключен предварительный договор № о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано Дополнительное соглашение № к Предварительному договору.

Согласно п. 1.1 Предварительного договора № М2-4 и Дополнительного соглашения
№ от ДД.ММ.ГГГГ. стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого
блока блокированного дома площадью 115 кв.м, количество этажей -два и земельного
участка, площадью 300 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>

Согласно п. 1.2 Предварительного договора Должник обязался заключить Основной
договор после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию,
постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Должника на Объект.

Согласно п.2.4 Предварительного договора Должник обязался оформить документы,
необходимые для заключения основного договора, в срок, не превышающий трех месяцев с
момента получения Продавцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом срок
передачи дома под отделку не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2.8 Предварительного договора стоимость Объекта определена в
сумме 3 300 000руб., том числе: 3 050 000руб. - стоимость дома и 250 000руб. - стоимость
земельного участка.

Во исполнение своих обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1 и 3.2.2
Предварительного договора Хорошилов М.Ю. осуществил оплату стоимости дома и
земельного участка в размере 3 300 000руб., что подтверждается Актами приема-передачи
векселей от 01.12.2015г., от 20.07.2016г., договорами купли-продажи простого векселя от
20.07.2016г., однако, в нарушение заключенного предварительного договора, ООО
«Инвестиционная компания «Недвижимость» свои обязательства не выполнило. Объект построен не был.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.10.2016г. возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника (дело А55-23794/2016).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017г. Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН 6321166545 признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Конкурсным управляющим должника утверждена Овчинникова Н.Р.

Согласно определению Арбитражного суда Самарской области по делу А55- 23794/2016 от 19.07.2017г. удовлетворено заявление 27.07.2017г. и включены в реестр требований кредиторов ее требование о передаче жилого помещения, в виде жилого блокированного дома общей площадью 115 кв.м., расположенного по указанному адресу.

Истец обратился в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении в Реестр пострадавших граждан, чьи денежные средства и чьи права нарушены, с целью получения помощи и содействия со стороны государства для получения оплаченного жилья.

05.07.2018г. в удовлетворении просьбы истцу было отказано поскольку, заключенный между истцом и ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» договор, не соответствует требованиям Федерального закона №214-ФЗ.

Анализируя представленный предварительный договор купли-продажи суд приходит к следующему.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п.9 чт. 4 Закона о долевом участии).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства о защите прав потребителей - в отношениях с гражданином.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Договор о долевом участи вправе заключать только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона о долевом участии, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом по предварительному договору оплата не осуществляется, а может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, поскольку основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Кроме того, по предварительному договору не может быть внесен задаток, так как согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержат какие-либо денежные обязательства сторон друг перед другом.

Представленный предварительный договор свидетельствует, что сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве. Цель договора – осуществление застройщиком – юридическим лицом жилого дома на денежные средства истца – участника долевого строительства. На момент заключения договора спорный объект не существовал. Истец своевременно оплачивала строительство объекта недвижимости – жилого дома.

Доказательств иного ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено.

Согласно разъяснениям, приведенным в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, суд считает установленным, что сторонами фактически был заключен и исполнялся договор долевого участия в строительстве жилого дома, спорные правоотношения подлежат урегулированию нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в связи, с чем исковые требования Хорошилова М.Ю. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 12, 56, 194 – 199, 233-237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования – удовлетворить.

Признать, предварительный договор № о заключении договора купли- продажи жилого блока блокированного дома, площадью 115 кв.м., количество этажей - два этажа, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ заключенные Хорошиловым Максимом Юрьевичем и ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость» договором долевого участия в строительстве.

Решение суда является основанием для внесения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним предварительного договора № заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ заключенные Хорошиловым Максимом Юрьевичем и ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость».

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Н.В. Лазарева

Мотивированное решение изготовлено 05.07.2019 года