Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1412/2020 ~ М-298/2020 от 27.01.2020

Дело №2-1412/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Адлерский район города Сочи «11» июня 2020 года

Адлерский районный суд г.Сочи Краснодарского края

в составе: председательствующего Горова Г.М.

при секретаре Саакян Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исуповой Анастасии Викторовны к ООО «Консалт-Сервис» о защите прав потребителей,

У С Т А Н О В И Л:

Исупова А.В. обратилась в суд с иском к ООО «Консалт-Сервис» о защите прав потребителей, указав, что 25.11.2017 года она заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи комнаты с условным номером №, общей площадью 15,5 кв.м, расположенной на третьем этаже квартиры <адрес> По условиям договора ответчик обязался передать ей вышеуказанную комнату в собственность в срок до 01.03.2018 года, а она должна была произвести оплату по договору. Общая стоимость комнаты составила 1 500 000 рублей, которую она должна была внести до 01.03.2018 года. в день подписания основного договора купли-продажи. В день подписания предварительного договора и в течение декабря 2017 года ею были внесены денежные средства на сумму 875 000 рублей. Однако, в установленный предварительным договором срок ответчик не заключил с ней основной договор купли-продажи, чем нарушил ее права. Она обратилась к ответчику с требованием устранить выявленные недостатки, на что ответчик предоставил ей гарантийное письмо от 07.09.2018 года, в котором гарантировал в срок до 15.09.2018 года заключить с ней основной договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре. Также ответчик гарантировал, что разделит комнаты на отдельные жилые помещения, но не выполнил свои обязательства. Ответчик требовал от нее полной оплаты стоимости имущества до регистрации сделки, при этом предлагал не комнату, а долю в общей долевой собственности, что не соответствовало условиям заключенного предварительного договора. Так как ответчик обещал целую комнату, а не долю, следовательно, стоимость доли существенно меньше стоимости целой комнаты. Она направила ответчику претензию с требованием существенного уменьшения стоимости объекта и возмещения морального вреда. На претензию ответчик не ответил. Просит суд уменьшить соразмерно стоимость имущества до уплаченной ею суммы в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей»; обязать ответчика зарегистрировать право собственности в соответствии с условиями предварительного договора от 25.11.2017 года; взыскать с ответчика пени (неустойку), предусмотренную п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей», за просрочку выполнения обязательства, из расчета 3% цены договора, с момента предъявления требования до подачи искового заявления – 29 дней, в сумме 1 305 000 рублей. Также просит суд взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 500 000 рублей, так как действиями ответчика ей были причинены нравственные страдания, и штраф за отказ ответчика от добровольного удовлетворения исковых требований потребителя в размере 50% от взысканной судом суммы.

Истица Исупова А.В. и ее представитель по доверенности Егоров П.П. в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме и настаивали на их удовлетворении по изложенным в иске основаниям.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки суду не сообщил. Суд признает причину неявки ответчика неуважительной и считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Суд, выслушав истицу и ее представителя, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 25.11.2017 года между ООО «Консалт-Сервис» и Исуповой А.В. заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, по условиям которого продавец обязуется в будущем продать, а покупатель купить одну целую комнату под условным номером № (32), расположенную по адресу: <адрес>, на третьем этаже дома, общей площадью 15,5 кв.м. Продажная цена комнаты установлена соглашением сторон и составляет 1 500 000 рублей, из них: 100 000 рублей является задатком и оплачивается покупателем в момент заключения настоящего договора. Сумма в размере 1 400 000 рублей оплачивается покупателем до 01 марта 2018 года. Срок заключения основного договора купли-продажи – до 01.03.2018 года (л.д.6).

Согласно квитанций к приходному кассовому ордеру Исуповой А.В. внесено в кассу ООО «Консалт-Сервис»: 25.11.2017г. – 100 000 руб., 19.12.2017г. – 145 000 руб., 20.12.2017г. – 200 000 руб., 22.12.2017г. – 230 000 руб., 30.12.2017г. – 200 000 руб. (л.д.10).

Из гарантийного письма от 07.09.2018 года ООО «Консалт-Сервис» видно, что ООО «Консалт-Сервис» заключило 22 предварительных договора купли-продажи жилых помещений в квартире, общей площадью 493 кв.м, с кадастровым номером №, адрес (местоположение) объекта: <адрес>. При этом ООО «Консалт-Сервис» обязуется заключить основные договоры купли-продажи долей вышеуказанной квартиры со всеми лицами, указанными в предварительных договорах, а с момента снятия зарегистрированного 30.11.2017 года в Росреестре обременения и после регитсрации перехода права общей долевой собственности на указанную квартиру ООО «Консалт-Сервис» обязуется своими силами и за денежные средства, полученные по предварительным договорам купли-продажи, произвести раздел квартиры на отдельные помещения между ее участниками. В результате раздела образуются 25 отдельных помещений (л.д.5).

Как установлено в судебном заседании, основной договор купли-продажи комнаты не заключен продавцом с покупателем до настоящего времени, в связи с чем, 24.12.2019 года истицей в адрес ответчика была направлена претензия от 20.12.2019 года, в которой истец требовала уменьшения цены за оказанную услугу и возмещения морального вреда (л.д.7-9).

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные статьей 445 ГК РФ.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Пунктом 3 ст.429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Так, в соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи от 25.11.2017 года данный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по основному договору. Из текста предварительного договора видно, что покупателю в будущем должно было быть передано недвижимое имущество – комната под условным номером №), площадью 15,5 кв.м, на третьем этаже, однако никаких конкретных сведений о местонахождении данной комнаты в квартире <адрес> не указано, в том числе отсутствует и кадастровый номер передаваемого помещения, который является уникальной характеристикой, позволяющей идентифицировать спорную комнату (помещение) среди остальных объектов, расположенных на третьем этаже квартиры №№.

При этом из представленной справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн на объект капитального строительства с кадастровым номером № следует, что данный объект представляет собой квартиру, назначение: жилое, этаж 1-4, мансарда №5, площадь: общая 493 кв.м. Статус объекта: ранее учтенный, дата постановки на кадастровый учет – 24.10.2013 года, дата обновления информации – 20.12.2019 года, форма собственности: частная. Адрес (местоположение): Россия<адрес>. Согласно сведениям ЕГРН вышеуказанная квартира имеет ограничения в виде общей долевой собственности со 02.10.2018 года (л.д.11).

Анализируя в совокупности вышеизложенные нормы действующего законодательства и обстоятельства возникшего спора, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи не может быть расценен как основной в связи с отсутствием достаточных и достоверных данных о предмете этого договора.

Таким образом, испрашиваемый истицей объект недвижимости находится в общей долевой собственности собственников квартиры <адрес>, кадастровый учет по изменению основных характеристик в связи с образованием нового объекта путем раздела либо выдела доли в отношении данного объекта не осуществлялся, как самостоятельный объект недвижимости помещение площадью 15,5 кв.м в виде комнаты не существует, а поэтому не может быть передан в собственность в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Кроме того, суд также учитывает, что предварительный договор купли-продажи носит организационный характер и не порождает имущественных обязательств для сторон, кроме связанных с его исполнением – в виде заключения основного договора купли-продажи. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

На основании п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.429 ГК РФ).

Истицей не предоставлено доказательств того, что по истечении срока предварительного договора, то есть после 01 марта 2018 года, стороны (либо одна из сторон) направили предложение (требование) о заключении основного договора купли-продажи. При этом гарантийное письмо ответчика от 07.09.2018 года фактически содержит предложение об изменении условий предварительного договора в части его предмета (объекта купли-продажи), где ответчик вместо отдельной комнаты предложил лицам, заключившим предварительный договор купли-продажи, приобрести доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> соразмерно приобретаемым площадям по отношению к целому имуществу, и часть покупателей согласилась на такие изменения, учитывая сведения ЕГРН об образовании общей долевой собственности на квартиру №№ общей площадью 493 кв.м, по состоянию на 02.10.2018 года. От данного предложения истица отказалась, а согласно направленной истицей претензии от 20.12.2019 года, Исупова А.В. потребовала от продавца в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» уменьшения цены за оказанную услугу и возмещения морального вреда, не поставив вопрос о заключении основного договора купли-продажи.

В этой связи истица вправе потребовать от ответчика возврата переданных по предварительному договору денежных средств в связи с незаключением основного договора купли-продажи.

Суд также принимает во внимание и положения ст.429 ГК РФ в той части, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, согласно которой если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Однако, данные нормы гражданского законодательства подлежат применению только в случае, если предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости и сторонами фактически исполнены обязательства, предусмотренные договором, но одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В рассматриваемом споре данное положение не применимо, поскольку сторонами обязательства, предусмотренные договором, не исполнены, денежные средства покупателем не выплачены в полном объеме продавцу, а предмет договора, как объект недвижимого имущества, как установлено выше, невозможно идентифицировать.

При таких обстоятельства суд отказывает Исуповой А.В. в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в том числе и в требованиях, заявленных в рамках Закона РФ «О защите прав потребителей»: об уменьшении соразмерно стоимости имущества до уплаченной ответчику суммы, взыскании пени (неустойки) в размере 1 305 000 рублей, компенсации морального вреда в сумме 500 000 рублей и штрафа за отказ от добровольного удовлетворения исковых требований потребителя в размере 50% от присужденной к взысканию суммы, в с связи с отказом в удовлетворении требований об обязании ответчика зарегистрировать право собственности за истицей на комнату в соответствии с условиями предварительного договора от 25.11.2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Исуповой Анастасии Викторовны к ООО «Консалт-Сервис» о защите прав потребителей, уменьшении соразмерно стоимости имущества до уплаченной ООО «Консалт-Сервис» суммы, обязании ООО «Консалт-Сервис» зарегистрировать право собственности в соответствии с условиями предварительного договора от 25.11.2017 года, взыскании с ООО «Консалт-Сервис» пени (неустойки) в размере 1 305 000 рублей, компенсации морального вреда в сумме 500 000 рублей, штрафа за отказ от добровольного удовлетворения исковых требований потребителя отказать.

Решение может обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд г.Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: